Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 11 MARS 2015
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/05271
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Janvier 2013 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 11/08488
APPELANTE
SA EURASIA GROUPE venant aux droits de la société EURASIA IMPORT SA RCS de Bobigny 353 108 764 suite à une fusion absorption au profit de la société EURASIA GROUPE SA en date du 11 janvier 2012
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée et assistée de Me Michael ZIBI de la SELARL HERTZOG-ZIBI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0262, avocat plaidant.
INTIMÉE
SARL LUCKY NANA prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée et assistée de Me Roland PIROLLI, avocat au barreau de PARIS, toque : D0161, avocat plaidant.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Décembre 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Brigitte CHOKRON, conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente
Madame Brigitte CHOKRON, conseillère
Madame Caroline PARANT, conseillère
Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Laureline DANTZER, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
********
Suivant acte sous seing privé en date du 30 août 2006, la société Eurasia Import dénommée 'le locataire principal' a consenti à la société Lucky Nana dénommée 'le sous-locataire', un sous-bail commercial, se référant expressément aux articles L. 145 et suivants du Code de commerce, sur des locaux au rez-de-chaussée de l'immeuble n°253 situé dans le parc des portes de [Adresse 3] (93), à destination exclusive d' 'import-export et de vente en gros ou demi-gros d'articles de décoration, ménagers, textiles, bijoux fantaisie, accessoires de mode, maroquinerie et cadeaux' ; la sous-location prenait effet 'à compter de la date de livraison du magasin' pour se terminer le 31 juillet 2017 à l'expiration du bail principal ; le loyer était fixé au montant annuel, hors taxes et charges, de 36.000 euros que le sous-locataire s'engageait à payer au locataire principal, par mois et à terme d'avance.
Par un courrier du 6 juillet 2010 adressé au conseil de la société Lucky Nana, la société Eurasia Import exposait que le loyer avait été temporairement fixé à 3.000 euros par mois, les parties étant convenues qu'il serait porté à 3.600 euros par mois dès l'achèvement de la construction d'une mezzanine de 85 mètres carrés, doublant la surface des locaux sous-loués ; elle rappelait que la mezzanine ayant été mise en service courant mars 2007, la société Lucky Nana a payé à compter du 1er avril 2007, un supplément de loyer de 600 euros par mois hors taxes et que, sans raison, à compter du mois de juin 2007, elle n'a plus réglé qu'un montant hors taxes et charges de 3.000 euros ; elle ajoutait que selon l'article IV du contrat de sous-location, une 'révision triennale était applicable à compter du 1er septembre 2009 pour un loyer indexé à 3.972,69 euros hors taxes par mois'.
Par exploit du 6 août 2010, la société Eurasia Import délivrait à la sous-locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 21.408,72, par exploit du 6 septembre suivant la société Lucky Nana notifiait une opposition au commandement de payer, c'est dans ce contexte que suivant acte du 24 février 2011, la société Lucky Nana a assigné devant le tribunal de grande instance de Bobigny la société Eurasia Import aux fins de se voir restituer la somme de 25.200 euros au titre des loyers trop-versés avec intérêts de retard à compter de l'assignation, appliquer la révision triennale de droit commun régie par les dispositions du Code de commerce et, la locataire principale n'ayant à ce jour notifié aucune demande de révision à la sous-locataire, annuler les majorations de loyer réclamées de ce chef , condamner la société Eurasia Import à payer à la société Lucky Nana les intérêts au taux des avances sur titres de la Banque de France à compter du 1er mars 2008 sur la somme de 26.429,78 euros et à compter du 1er avril 2008 sur la somme de 30.834,75 euros, ces sommes ayant été versées à titre de loyers d'avance.
Par jugement contradictoire du 30 janvier 2013, le tribunal de grande instance de Bobigny a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- dit que le loyer principal hors taxes et charges est de 3.000 euros par mois en vertu du bail signé entre les parties le 30 août 2006,
- dit que la société Eurasia Import sera fondée à réclamer au preneur une révision triennale automatique conformément à la clause stipulée en ce sens dans le contrat, pour la première fois, trois ans après la prise d'effet du bail qui doit correspondre à la 'date de livraison du magasin' (sic),
- ordonné à la société Eurasia Import de rectifier ses comptes comme indiqué dans les motifs du jugement,
- précisé que la créance éventuelle du preneur se paiera par compensation et qu'il appartiendra au bailleur, dans l'hypothèse où une créance serait objectivée à son profit, de saisir ultérieurement le tribunal pour en obtenir le paiement sur le fondement d'un décompte dûment rectifié, en cas de résistance du preneur ,
- ajouté que faute pour la société Eurasia Import d'établir un décompte rectifié dans le mois qui suivra la signification du jugement, la société Lucky Nana sera autorisée à établir le sien propre et pourra, le cas échéant, effectuer une compensation avec les nouveaux loyers appelés, sur la base des informations comptables qu'il contient,
- condamné la société Eurasia Import à payer à la société Lucky Nana la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
La société Eurasia Groupe (SA), venant aux droits de la société Eurasia Import, a relevé appel le 15 mars 2013 et conclu en dernier lieu le 13 novembre 2014 à la réformation du jugement déféré sauf en ce qu'il dit que la société bailleresse sera fondée à réclamer au preneur une révision triennale automatique conformément à la clause stipulée en ce sens dans le contrat de sous-location commerciale ; elle prie la cour, statuant à nouveau des chefs réformés et y ajoutant, pour l'essentiel, de :
- débouter la société Lucky Nana de ses demandes,
- dire que les parties ont conclu un avenant au bail de sous-location du 30 août 2006 ayant pour objet de porter le prix du loyer mensuel à la somme en principal, hors charges et taxes de 3.600 euros à compter du 1er avril 2007,
- dire que la clause d'indexation triennale stipulée dans le bail de sous-location est valide et applicable pour la première fois le 1er septembre 2009,
- déclarer valable et de parfait effet le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 6 août 2010,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de sous location commerciale en date du 30 août 2006,
- constater la résiliation du contrat de sous location commerciale faute de paiement par la société Lucky Nana de la dette locative,
- ordonner l'expulsion de la société Lucky Nana et de tous occupants de son chef dans le mois de l'arrêts sous astreinte de 200 euros par jour de retard,
- condamner la société Lucky Nana à lui payer :
*la somme de 154.666,02 euros correspondant à l'arriéré locatif au 1er octobre 2014 ,
*la somme de 5.903,04 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu'à l'expulsion effective,
à titre subsidiaire, si la cour devait confirmer le jugement dont appel,
- condamner la société Lucky Nana à lui payer :
*l'arriéré locatif s'élevant à la somme de 75.153,52 euros arrêtée au 1er octobre 2014,
en tout état de cause,
- rejeter la demande de sursis à statuer de la société intimée,
- la condamner au paiement de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens dont distraction .
La société Lucky Nana (Sarl), intimée, a pris ses dernières écritures le 25 novembre 2014 ; elle poursuit la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et demande à la cour, y ajoutant, de :
- dire nuls et de nul effet les deux commandements de payer délivrés par la société Eurasia Import, lui accorder si nécessaire, quant au second commandement, du 30 septembre 2014, un délai supplémentaire d'un mois pour s'acquitter et constater qu'elle a soldé dans ce délai le compte des loyers,
- dire n'y avoir lieu à la résiliation du sous-bail commercial,
- dire que dans les comptes entre les parties la société Lucky Nana est fondée à retrancher des loyers dûs la somme de 23.400 euros trop versée,
-en conséquence, dire bon et valide le compte des loyers, charges forfaitaires et TVA établi par la société Lucky Nana au 30 septembre 2014,
- condamner la société Eurasia Groupe à payer à la société Lucky Nana :
*sur les loyers payés d'avance, en vertu de l'article L.145-40 du Code de commerce, les intérêts au taux des avances sur titres de la Banque de France,
*à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par le défaut délibéré de remise des quittances de loyers ou à tout le moins des reçus des paiements par elle encaissés, la somme de 3.500 euros,
*la somme de 7.800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
*aux entiers dépens dont distraction.
SUR CE :
Il doit être observé à titre liminaire que la société Lucky Nana ne reprend pas sa demande de sursis à statuer dans le dispositif de ses dernières conclusions, signifiées le 25 novembre 2014 ; que pour sa part, la société Eurasia Groupe s'abstient de produire au soutien de ses dernières conclusions du 13 novembre 2014 les attestations qu'elle avait produites avec ses premières conclusions d'appelante et qui seraient visées par une plainte en faux et usage de faux de la société Lucky Nana ;
Il s'ensuit que les demandes respectives des parties tendant d'une part, à rejeter la demande de sursis à statuer de la société Lucky Nana et, d'autre part, à écarter des débats les attestations produites en cause d'appel par la société Eurisia Groupe, se trouvent désormais sans objet.
Sur les demandes de la société Eurasia Groupe,
- Sur l'augmentation du loyer,
La société Eurasia Groupe venant aux droits de la société Eurasia Import soutient qu'un 'avenant verbal' au sous-bail commercial signé le 30 août 2006 a été convenu entre les parties, matérialisé par le paiement par la société Lucky Nana, à compter du 1er avril 2007 et jusqu'en juin 2010, d'un loyer au montant mensuel de 3.600 euros au lieu du montant de 3.000 euros stipulé au contrat initial; elle explique que cette augmentation du loyer principal a pour cause le doublement de la surface des locaux à raison de l'achèvement des travaux de construction de la mezzanine qui a été effectivement utilisable au 1er avril 2007 avec la réalisation de l'escalier de bois la reliant au rez-de-chaussée ;
Force est toutefois d'observer que pour justifier de la mise en place d'une mezzanine dans les locaux sous-loués, la société Eurasia Groupe produit quatre factures en date respectivement du 10 mars 2006, 10 juin 2006, 10 juillet 2006 et 6 décembre 2006, émises par la société Eurobat 3000 pour des travaux réalisés dans l'immeuble n°253 au [Adresse 3] ; la facture du 10 mars 2006 concerne notamment 'la mise en place des IPN pour la création d'une mezzanine', celle du 10 juin 2006 porte, entre autres travaux, sur 'la mise en place des traverses et du plancher de la mezzanine', celle du 10 juillet 2006 est relative, en particulier, à 'la création d'un réseau électrique pour le magasin et pour la mezzanine', enfin, celle du 6 décembre 2006, vise la 'création d'un escalier en bois' et s'intitule 'facture de solde après réception de fin de chantier';
Ces pièces montrent qu'une mezzanine a été créée dans les locaux sous-loués, mais qu'elle était accessible et utilisable dès le mois de décembre 2006 ainsi qu'il résulte de la facture du 6 décembre 2006, laquelle indique que le chantier a bien été achevé et réceptionné à cette date et que l'escalier de bois reliant la mezzanine a été installé à cette même date et non pas au mois d'avril 2007 ainsi que le prétend la société Eurasia Groupe;
Cette dernière n'établit pas davantage que le sous-bail aurait pris effet le 1er septembre 2006, date à laquelle la société Lucky Nana serait entrée dans les lieux, ni que la mezzanine aurait été mise à la disposition de la société sous-locataire en cours de bail, postérieurement à la prise de possession des locaux ;
Il importe à cet égard de relever que le contrat signé entre les parties le 30 août 2006 indique que 'la sous-location a été consentie et acceptée à compter de la date de livraison du magasin' ;
Les factures précédemment évoquées portent toutes sur des 'travaux d'aménagement de locaux commerciaux' dans l'immeuble n° 253 et font mention du même numéro de permis de construire ; elles tendent à montrer, en particulier celle du 6 décembre 2006 faisant état de la 'réception de fin de chantier', que le magasin a été livré dans le courant du mois de décembre 2006 ; une telle conclusion est au demeurant corroborée au regard des ' factures de loyer' qui ont été adressées par la société Eurasia Import à la société Lucky Nana à compter du 1er janvier 2007 ainsi que du 'grand-livre global définitif' produit par la locataire principale qui fait apparaître un premier versement de loyer à la date du 2 janvier 2007 ;
Ces éléments établissent, conformément à ce que soutient la société Lucky Nana, que le sous-bail a pris effet le 1er janvier 2007 et que les locaux livrés à cette date au sous-locataire comportaient une mezzanine d'ores et déjà utilisable et exploitable ;
Aucune preuve contraire ne vient combattre une telle conclusion, étant observé que les parties n'ont pas fait dresser d'état des lieux d'entrée, que le sous-bail commercial signé le 30 août 2006 ne précise aucunement la consistance et la surface des locaux donnés à bail sauf à indiquer qu'ils sont tels que représentés au plan joint en annexe, mais force est de constater que ce plan n'est pas produit ;
Il doit être relevé enfin que, selon les stipulations du sous-bail, 'toute différence entre les cotes et surfaces résultant du plan éventuellement annexé aux présentes et les dimensions réelles des dits lieux, ne peut justifier ni réduction, ni augmentation du loyer, les parties contractantes se référant à la consistance des lieux tels qu'ils existent' (page 4);
Or, une telle clause, ainsi que l'a retenu le tribunal, interdit au locataire principal de prétendre à une augmentation de loyer motif pris de ce que le sous-locataire occuperait en réalité une surface plus importante que celle existant au moment de la signature de l'acte, à laquelle les parties ont indiqué se référer expressément ;
Il apparaît, en l'état de l'ensemble des observations qui précèdent que les causes ayant justifié, selon la société Eurasia Groupe, de porter le loyer à 3.600 euros par mois à compter du 1er avril 2007 ne sont pas établies et manquent en fait;
Ce dont il s'infère que, si la société Lucky Nana a, certes, à compter du 1er avril 2007 et jusqu'à l'échéance de juin 2010 comprise, honoré les appels de loyer pour un montant de 3.600 en principal, cette circonstance revêt un caractère équivoque et ne saurait être interprétée, en l'absence de toute expression d'une volonté claire et précise de la sous-locataire, comme un acquiescement à une modification par voie d'avenant du loyer tel qu'il a été convenu à l'acte signé entre les parties le 30 août 2006 ;
Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il dit que la société Lucky Nana est redevable, en vertu du sous-bail signé entre les parties le 30 août 2006, qui doit seul recevoir pleine et entière exécution, d'un loyer mensuel de 3.000 euros en principal hors taxes et charges .
- Sur la demande de révision,
Les parties s'accordent pour considérer que la clause intitulée de 'révision triennale' du sous-bail du 30 août 2006 prévoit une indexation automatique du loyer tous les trois ans, sans l'accomplissement d'aucune formalité et notamment sans qu'il soit besoin d'une notification préalable, en fonction de la variation de l'indice publié trimestriellement par l'Insee du coût de la construction et pour regarder une telle clause comme valable et applicable tous les trois ans à compter de la date anniversaire du contrat ;
La prise d'effet de la sous-location ayant été fixée au terme des développements qui précèdent au 1er janvier 2007, c'est au 1er janvier 2010, ainsi que le soutient la soutient la société Lucky Nana, et non pas au 1er septembre 2009, ainsi que le prétend la société Eurasia Groupe, que doit être appliquée pour la première fois la clause de révision triennale automatique stipulée au contrat.
Sur les demandes de la société Lucky Nana,
- Sur les commandements de payer,
La société Lucky Nana demande que soient déclarés nuls et nul effet les commandements de payer visant la clause résolutoire du contrat de sous-location qui lui ont été successivement délivrés le 6 août 2010 et le 30 septembre 2014 ;
S'agissant du commandement de payer du 6 août 2010, le décompte qui y est joint, établi du 31 décembre 2007 au 31 août 2010, indique un solde restant dû par la sous-locataire de 21.185 euros au titre des loyers et charges, mais force est de constater que la société Eurasia Import a fait application, en violation des clauses du bail, d'un loyer de 3.600 euros par mois, ainsi que d'une indexation annuelle du loyer ; qu'au surplus, ayant appelé à compter du 1er avril 2007 un loyer principal de 3.600 euros, elle a trop perçu, sur la période du 1er avril 2007 au 1er juin 2010, soit durant 39 mois, une somme mensuelle de 600 euros, soit, au total, une somme de 23.400 euros (600 x 39) ;
Il s'ensuit que le commandement du 6 août 2010 n'est pas fondé et doit être déclaré nul et de nul effet ;
S'agissant du commandement de payer du 30 septembre 2014, il porte, selon la société Eurasia Groupe, sur la somme de 74.176,82 euros au titre des loyers, charges et taxes restant dûs au 1er septembre 2014 en tenant compte, conformément au jugement dont appel, d'un loyer mensuel de 3.000 euros en principal et d'une indexation triennale ;
Mais force est de constater que c'est en contrariété avec le présent arrêt qui fixe la prise d'effet du bail au 1er janvier 2007, que le commandement présente un décompte de loyers et charges à compter du 1er septembre 2006 et applique l'indexation le 1er septembre 2009 puis le 1er septembre 2012 ;
Par ailleurs, le commandement vise des sommes qui seraient dues au titre de 'EDF' qui ne sont assorties de la moindre justification ;
Il s'ensuit que le commandement du 30 septembre 2014 est nul et de nul effet ;
La société Lucky Nana a établi son propre décompte en considération d'un loyer en principal de 3.000 euros à compter du 1er janvier 2007 et d'une révision triennale selon les stipulations du sous-bail, le 1er janvier 2010 puis le 1er janvier 2013, ainsi que, toujours en application des stipulations contractuelles, de charges calculées selon un montant forfaitaire de 10% du loyer principal, et de la TVA ;
Il résulte de ce décompte, qui n'est pas démenti par la société Eurasia Groupe, un solde restant dû par la société sous-locataire, au 30 septembre 2014, de 18.381,81 euros, lequel a fait l'objet de deux chèques remis par la société Lucky Nana et consignés à la Carpa, d'un montant de 16.000 euros le 10 novembre 2014 et de 2.381,81 euros le 13 novembre 2014 ; il n'est pas davantage démenti que depuis le 30 septembre 2014 la société Lucky Nana paie régulièrement ses loyers sur la base des dispositions arrêtées par le jugement entrepris ;
Au regard de ces éléments, il y a lieu, conformément à la demande de la société Lucky Nana de déclarer exact et valide le compte de loyers, charges forfaitaires et TVA de la société Lucky Nana, arrêté au 30 septembre 2014, de condamner la société Lucky Nana au paiement de cette somme et de rejeter la demande de la société Eurasia groupe en résiliation du sous-bail contracté entre les parties le 30 août 2006.
- Sur les intérêts,
S'il n'est pas contesté que la société Lucky Nana a versé le 1er mars 2008 la somme de 26.429,78 euros et le 1er avril 2008 la somme de 30.834,75 euros au titre de loyers d'avance, soit au total, la somme de 57.264,53 euros, correspondant à 19 mensualités de 3.000 euros en principal, il n' y a pas lieu de faire droit à sa demande d'intérêts au taux des avances sur titres de la Banque de France alors qu'il s'avère qu'elle-même a, en définitive, accusé un retard dans le paiements des loyers ainsi qu'en atteste son propre décompte qui établit un solde restant dû de 18. 381,81 euros au 30 septembre 2014.
- Sur les dommages-intérêts,
Il doit être rappelé à la locataire principale qu'elle doit remettre à la sous-locataire les quittances de loyers justifiant de ses paiements ; pour autant, la société Lucky Nana ne justifie pas d'un préjudice ouvrant droit aux dommages-intérêts qu'elle réclame à hauteur de 3.500 euros.
L'équité ne commande pas de faire droit aux demandes respectives au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement dont appel,
Y ajoutant,
Déclare sans objet les demandes tendant d'une part, à rejeter la demande de sursis à statuer de la société Lucky Nana et, d'autre part, à écarter des débats les attestations produites en cause d'appel par la société Eurisia Groupe,
Dit que le contrat de sous-bail du 30 août 2006 a pris effet à compter du 1er janvier 2007,
Déclare nuls et de nul effet les commandement de payer visant la clause résolutoire délivrés à la société Lucky Nana le 6 août 2010 et le 30 septembre 2014,
Condamne la société Lucky Nana à payer à la société Eurasia Groupe la somme de 18.381,81 euros correspondant au solde de loyers, charges forfaitaires et TVA restant dû au 30 septembre 2014,
Déboute les parties du surplus des demandes respectives,
Condamne la société appelante Eurasia Groupe aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
