Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 05 MARS 2015
(no, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/ 21422
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Septembre 2011- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 04/ 16853
APPELANTS
Monsieur Andres Francisco X... né le 27 octobre 1951 à PARIS 75011 intervenant volontaire en qualité d'héritier de Maria X...-Y...
demeurant...-75012 PARIS
Représenté par Me Frédéric BURET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1998
Madame Maria Z...VEUVE X... Y...- décédée-
demeurant...-75011 PARIS
INTIMÉS
Monsieur Thierry C...né le 28 octobre 1965 à CREUSOT (71)
demeurant...-75011 PARIS
Représenté par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP SCP NABOUDET-HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046 Assisté sur l'audience par Me Sylviane GAUTHIER, avocat au barreau de PARIS, toque : A. 626
Monsieur Yvane D... Membre de la SCP notariale A...D...
demeurant...-75003 PARIS
Représenté par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034 Assisté sur l'audience par Me Stéphanie BACH de la SCP RONZEAU et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
Syndicat des copropriétaires 17 RUE DE LA FONTAINE AU ROI A 75011 PARIS SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 17 RUE DE LA FONTAINE AU ROI A 75011 PARIS représenté par son syndic, la SA JUNEGE sont le siège social est sis 18 rue Beaurepaire/ 170 rue du Temple à 75003 PARIS, elle-même prise en la personne de son Président du Conseil d'Administration domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège SA JUNEGE-18 rue Beaurepaire/ 170 rue du Temple-75003 PARIS
Représentée par Me Philippe GALLAND de la SCP GALLAND-VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 Assistée sur l'audience par Me Florence PERALS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0329
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 08 Janvier 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre Mme Christine BARBEROT, Conseillère Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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Un jugement du 26 février 1998, confirmé par la Cour d'appel de Paris, le 26 mars 2002, a décidé que le dégagement donnant accès aux lots 14 et 15 de la copropriété du 17, rue de la Fontaine au Roy à Paris 11ème est une partie commune. Par acte authentique du 21 juillet 2004, reçu par M. D..., notaire, M. C...a acquis de Mme Maria X... et de son fils Andrés X..., le lot 15, pour une surface de 37, 90 m ² qui incluait le dégagement, partie commune. Par jugement en date du 15 mai 2008, M. E...a été désigné en qualité d'expert géomètre pour mesurer le bien acquis. Dans son rapport du 21septembre 2009, il conclut à une surface des parties privatives de 34, 28 m ² à la date de la vente. Par actes du 19 et 21 octobre 2004 M. C...a attrait devant le Tribunal de grande instance de Paris les consorts X....
C'est dans ces conditions que, par jugement du 8 septembre 2011, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- condamné in solidum les consorts X... et M. D..., notaire à rembourser à M. C...le prix de la moindre mesure, soit la somme de 13. 945, 14 ¿ avec intérêts légaux à compter du 21 juillet 2004 et condamné les consorts X... à garantir M. D... du montant de cette condamnation,
- rejeté les demandes accessoire au prix de vente de M. C...,
- rejeté la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à restituer le prix de la moindre mesure,
- condamné in solidum les défendeurs à verser à M. C...une somme de 15. 000 ¿ à titre de dommages et intérêts, pour vente d'une partie commune, dit que la responsabilité de M. D... est de 45 %, celle des consorts X... de 45 % et celle du syndicat des copropriétaires de 10 % et dit que les recours entre co-obligés sur la somme de 15. 000 ¿ se feront dans ces proportions,
- condamné in solidum les défendeurs à verser la somme de 3. 000 ¿ à M. C...sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens,
- dit que les consorts X... devront supporter 2/ 3 de cette somme et M. D... 1/ 3 et que les recours entre co-obligés sur les frais irrépétibles et les dépens se feront dans cette proportion.
Vu l'arrêt de réouverture des débats du 21 mars 2013 qui a invité les parties à présenter leurs observations sur le moyen relevé par la cour et sur les conséquences à en tirer ainsi qu'à fournir tous éléments permettant d'évaluer l'entrée partie commune ;
Vu les conclusions de M. X...appelant du 25 juin 2014 ;
Vu les conclusions de M. C...du 17 juin 2014 ;
Vu les conclusions de M. D... du 20 juin 2014 ;
Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires du 17 rue de La Fontaine au Roi du 4 juin 2014.
SUR CE LA COUR
Considérant sur le droit de l'acquéreur à la diminution du prix contesté par les vendeurs, que la connaissance qu'a pu avoir M. C...avant la vente de la véritable superficie du bien vendu est sans incidence sur la recevabilité de son action en diminution du prix fondée sur l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 qui n'est pas subordonnée à la preuve d'un préjudice ;
Considérant que l'entrée mentionnée dans l'acte de vente du 21 juillet 2004 est une partie commune aux lots 14 et 15 (celui de M. C...) de la copropriété de sorte qu'elle ne pouvait faire l'objet du mesurage établi en vertu de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Considérant que l'expert judiciaire a constaté que la surface est de 34, 28 m ² au lieu des 37, 90 m ² figurant à l'acte de vente, soit une différence de 3, 62 m ² ;
Que la superficie étant inférieure de plus d'un 20e à celle exprimée dans l'acte, l'action en diminution de prix de M. C...doit être accueillie ;
Considérant, cependant, que dans le cas d'un prix fixé globalement, la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Qu'ainsi, le jugement entrepris, qui fait droit à la demande de M. C...en diminuant le prix proportionnellement à la moindre mesure en application de ce texte, doit être infirmé ;
Considérant qu'en ce qui concerne la valeur de cette partie commune, celle-ci ne peut être évaluée ainsi que le sollicite M. C...au prix actuel du mètre carré pour un appartement ni même à celui du jour de la vente ;
Qu'en effet, il ne s'agit que d'une partie commune en nature de palier dont la jouissance n'est limitée qu'à un seul autre copropriétaire ;
Qu'au vu de ces éléments, il y a lieu d'évaluer cette entrée à la somme de 6000 ¿ ;
Qu'ainsi, la réduction qui correspond à la moindre mesure et qui doit être calculée sur la somme de 146 000 ¿-6000 ¿ = 140 000 ¿ est égale à la somme de 140 000 ¿- (140 000 ¿ : 37, 90 x 34, 28) = 13 372, 03 euros au paiement de la somme il convient de condamner M. X...avec intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2004, date de l'assignation valant mise en demeure, s'agissant d'une obligation légale ;
Considérant que la restitution du prix de la moindre mesure ne constitue pas un préjudice indemnisable ; que le syndicat des copropriétaires ne saurait donc être condamné de ce chef ;
Que si le notaire peut être tenu de garantir cette restitution au profit de l'acquéreur lorsque cette restitution est impossible par suite de l'insolvabilité du débiteur, force est de constater que M. C...n'établit pas l'insolvabilité de M. X...même si le prix de vente de l'immeuble n'a pas été réinvesti ; que cette prétention à l'encontre du notaire ne saurait prospérer ;
Considérant que l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 n'ouvre droit à la seule possibilité pour l'acquéreur de solliciter du vendeur qu'une réduction de prix ;
Que ce texte ne permet donc pas l'indemnisation des autres préjudices sollicités par M. C...;
- Sur les autres dommages-intérêts sollicités contre le vendeur
Considérant que M. C...fonde son action sur la garantie des vices cachés, l'article 1147 du Code Civil, l'article 1617 du même code et la garantie d'éviction ;
Considérant qu'en ce qui concerne l'article 1617 du Code civil, si le vendeur ne délivre pas la contenance du bien indiqué au contrat, il souffre une diminution proportionnelle du prix ;
Que M. X...est condamné à cette diminution ;
Considérant qu'en ce qui concerne les autres fondements, il doit être observé que l'absence d'entrée ne constitue pas un vice inhérent à la chose la rendant impropre à l'usage auquel on la destine ; que ce fondement est inapplicable en la cause ;
Que pour le surplus, il doit être observé que la configuration du bien vendu telle qu'elle apparaît du constat d'huissier du 3 août 2004 dressé à la requête de M. C..., ne pouvait laisser aucun doute dans l'esprit de l'acquéreur quant à la consistance réelle du bien vendu, peu important dans ce contexte, les déclarations du vendeur, au demeurant, non démontrées ;
Qu'en effet, l'accès à l'appartement après avoir franchi l'entrée litigieuse dans laquelle se trouve une porte permettant d'accéder à l'appartement de la voisine se fait par " une deuxième porte palière pourvue d'une serrure de sécurité à cinq points d'ancrage et blindée " ;
Que cette description matérielle des lieux démontre que l'entrée ne pouvait être privative au bien vendu puisqu'elle desservait deux appartements, la porte de la voisine n'étant pas murée ;
Que M. C...n'étant donc pas davantage de bonne foi que ses vendeurs, toutes ses demandes de divers préjudices (15 907, 97 euros en remboursement des frais du contrat, 17 000 ¿ à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice subi et 321, 99 euros en remboursement des frais de constat et de mesurage) dirigées contre M. X...doivent être rejetées ;
- Sur les demandes de MM C...et X... contre le notaire et syndicat des copropriétaires
Considérant qu'au vu des éléments ci dessus rappelés, en supposant les fautes reprochées aux notaire et au syndicat des copropriétaires démontrées, celles-ci ne peuvent avoir engendré aucun préjudice envers M. C...qui n'ignorait rien de la situation ;
Qu'il sera donc débouté de toutes ses prétentions formées contre le notaire et le syndicat des copropriétaires ;
Que les demandes de dommages-intérêts et en garanties de M. X...formées contre le notaire et le syndicat des copropriétaires seront pour les mêmes raisons rejetées, étant au surplus, rappelé que M. X...a été partie aux décisions de justices qui ont reconnu à l'entrée litigieuse son caractère commun aux deux lots ;
Considérant enfin, en ce qui concerne la demande de M. C...de condamnation du syndicat des copropriétaires sous astreinte à publier le modificatif du règlement de copropriété, cette demande sera rejetée, s'agissant d'un problème qui relève de l'exécution de décisions de justice définitives ;
Qu'en outre, ledit modificatif est en cours de publication ainsi qu'il apparaît du courrier adressé par le syndic au notaire, le 2 juin 2014 ;
Considérant que le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions, excepté sur la condamnation à l'article 700 du Code de Procédure Civile de M. X...;
Que l'équité commande de ne faire application des dispositions de cet article, en cause d'appel qu'au profit de M. C....
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement en toutes ses dispositions, excepté sur la condamnation de M. X...au paiement d'une somme de 3000 ¿ à M. C..., au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Statuant à nouveau,
Condamne M. X...tant en son nom propre qu'en sa qualité d'ayant droit de Mme Maria X... à payer à M. C...la somme de 13 372, O3 euros au titre de la restitution proportionnelle du prix avec intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2004,
Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l'article 1154 du Code Civil,
Condamne M. X...à payer à M. C...une somme de 4000 ¿, au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d'appel,
Rejette toutes autres demandes des parties,
Condamne M. X...aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais d'expertise ; Dit qu'ils pourront être recouvrés, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,
