Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 12 FÉVRIER 2015
(n° 66/2015 , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/08639
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Janvier 2007 -Tribunal d'Instance de PARIS - RG n° 11-05-000283
APPELANTS :
Madame [U] [V]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Alain FISSELIER de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque': L0044
Ayant pour avocat plaidant : Me Alain BOITUZAT, de la SELALS BOITUZAT-FLATE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque': D391
Monsieur [C] [P]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par Me Alain FISSELIER de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque': L0044
Ayant pour avocat plaidant : Me Alain BOITUZAT, de la SELALS BOITUZAT-FLATE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque': D391
Monsieur [T] [M]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Alain FISSELIER de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque': L0044
Ayant pour avocat plaidant : Me Alain BOITUZAT, de la SELALS BOITUZAT-FLATE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque': D391
Madame [X] [A]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Alain FISSELIER de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque': L0044
Ayant pour avocat plaidant : Me Alain BOITUZAT, de la SELALS BOITUZAT-FLATE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque': D391
Madame [Y] [E] épouse [P]
[Adresse 7]
[Localité 2]
Représentée par Me Alain FISSELIER de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque': L0044
Ayant pour avocat plaidant : Me Alain BOITUZAT, de la SELALS BOITUZAT-FLATE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque': D391
INTIMÉES :
SA GERANCES IMMOBILIERES R.DELIOUX SA
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocate au barreau de PARIS, toque : E1155
Ayant pour avocat plaidant : Me Ghislain DECHEZLEPRETRE, de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE , avocat au barreau de PARIS, toque': E1155
Compagnie d'assurances ALLIANZ IARD
[Adresse 10]
[Localité 2]
Représentée par Me Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155
Ayant pour avocat plaidant : Me Ghislain DECHEZLEPRETRE, de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE , avocat au barreau de PARIS, toque': E1155
Fondation FONDATION ROI BAUDOUIN
[Adresse 6]
[Localité 1] / belgique
Représentée et assisté de Me Franck GODET, avocate au barreau de PARIS, toque : B0103
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 18 Décembre 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre
Monsieur Christian HOURS, Président de chambre
Madame Isabelle BROGLY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Hélène PLACET
Un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Christian HOURS, président de chambre, assesseur, dans les conditions prévues par l'article 785 du Code de procédure civile,
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle VERDEAUX, présidente et par Mme Hélène PLACET, greffier présent lors du prononcé.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d'un acte sous seing privé, signé, le 11 avril 1994, l'association [S]-[M]& Associés, avocats a, par l'intermédiaire de la société Gérances Immobilières R.Delioux, pris à bail professionnel différents locaux dépendant de l'immeuble sis [Adresse 9], appartenant à M.'[J] [F], moyennant un loyer annuel en principal alors de 1 000 000FF (152 449,01 euros) annuels en principal et pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juin 1994, pour y exercer la profession d'avocat.
Le 9 mars 1999, un représentant de la Préfecture de Police de Paris a indiqué aux occupants que les locaux ne pouvaient être utilisés à titre professionnel, la Direction de l'Urbanisme et la Préfecture de Paris les mettant ensuite en demeure de respecter les dispositions de l'article L.631-7 du code de la construction de l'habitation.
Le bail s'est toutefois poursuivi.
Le 24 janvier 2000, un protocole d'accord auquel est intervenu le bailleur, a régularisé la cession du bail précité au profit de l'association d'avocats [S] [M] [V] & [P].
M. [F] a fait délivrer, le 21 août 2002, au visa de l'article 57.A de la loi du 23'décembre 1986, un congé avec refus de renouvellement pour le 31 mai 2003.
L'association d'avocats [V] [P] & [A] s'est maintenue dans les lieux, au delà de cette date.
Le 2 mars 2005, les membres de cette association d'avocats ont fait assigner M.'[F], ainsi que la société Gérances Immobilières R. Delioux devant le tribunal d'instance de [Localité 4].
Par jugement du 2 janvier 2007, ledit tribunal d'instance, retenant que les baux avaient été consentis à des associations et recevant l'intervention volontaire des AGF, a :
- dit que Mme [V], Mme [P], M.[P], M.[M] et Mme [A] n'avaient pas qualité à agir individuellement,
- déclaré irrecevables leurs demandes et les demandes reconventionnelles de M.[F],
- condamné les demandeurs à verser 1 000 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile à la Société de Gérances Immobilières R. Delioux et aux Assurances générales de France,
- débouté les parties de toute autre demande,
- condamné les demandeurs aux dépens.
Mme [V], Mme [P], M.[P], M.[M] et Mme [A] ont interjeté appel de cette décision.
M.'[J] [F] est décédé en cours de procédure le 24 janvier 2008, la Fondation du Roi Baudouin, légataire des biens objets de la procédure, intervenant alors volontairement à l'instance.
Par arrêt du 5 avril 2011, la cour d'appel de Paris a ordonné la réouverture des débats et invité les appelants à produire les statuts des associations, [S]-[M] et Associés ou comme indiqué dans le protocole d'accord du 24 janvier 2000, l'association [S]-[M] [V] & [P] - l'association [V] [P] & [A] et à s'expliquer sur l'éventuelle personnalité morale des associations d'avocats prévues aux articles 124 et suivants du décret n°91-1197 du 27 novembre 1991, et dans le cas où cette personnalité morale ferait défaut, à s'expliquer sur la validité du bail du 11 avril 1994, cédé le 24 janvier 2000 à l'association [V] [P] & [A].
Par arrêt en date du 4 octobre 2011, la cour d'appel de Paris a confirmé en tous ses points le jugement entrepris, les appelants étant condamnés à verser la somme de 2.000 € aux Assurances générales de France et au Cabinet Delioux et 2 000 euros à la Fondation du Roi Baudouin, outre les dépens.
Mme [V], M.'et Mme [P], M.[M] et Mme [A] ont formé un pourvoi en cassation.
Par arrêt du 27 février 2013, la Cour de cassation a cassé l'arrêt du 4 octobre 2011, lui reprochant d'avoir déclaré irrecevable la demande des avocats associés, alors que l'arrêt avant dire droit du 5 avril 2011, qui invitait les parties à s'expliquer sur l'éventuelle personnalité morale de l'association d'avocats et sur l'éventuel défaut de validité du bail du 11 avril 1994, ouvrait nécessairement la possibilité de se défendre à ce moyen relevé d'office.
Aux termes de deux jeux de conclusions du 26 novembre 2014, les appelants demandent à la cour, juridiction de renvoi, d'une part la révocation de l'ordonnance de clôture du 20'novembre 2014 ou qu'à défaut, soient écartées les conclusions du 17 novembre 2014 de la Fondation du Roi Baudoin, d'autre part l'infirmation du jugement entrepris et, statuant à nouveau, de :
I ' à titre principal,
1. juger que s'est substitué au bail souscrit le 11 avril 1994 par l'association d'avocats [S] [M] & Associés avec Monsieur [J] [F] et déclaré nul pour défaut de capacité à agir de ladite association, un bail verbal entre Mes [M], [P] et [V] en premier lieu et ensuite Mes [V], [P] & [A] et M.[F], portant sur l'ensemble des locaux à usage de bureaux au 3ème étage de l'immeuble sis [Adresse 8] et obéissant aux mêmes conditions ;
2. juger en conséquence Mme [U] [V], M.'[C] [P], M.[T] [M], Mme [X] [A] et Mme [Y] [E], épouse [P], recevables en leurs demandes ;
3. prononcer l'annulation dudit bail verbal liant les appelants à M.[F], aux droits de qui se trouve la Fondation Roi Baudouin, en date du 11 avril 1994 pour infraction aux dispositions de l'article L 631-7 du Code de la Construction et de l'Habitation et ce, aux torts et griefs du bailleur, dès lors que les lieux loués pour l'exercice de la profession d'avocat ne correspondaient pas à cette destination au sens des dispositions légales précitées, lesquelles sanctionnent de plein droit toute infraction par l'annulation du bail ;
4. juger en conséquence que la Fondation Roi Baudouin en qualité d'ayant-droit du bailleur doit réparer l'entier préjudice qui en résulte au détriment des appelants ;
5. en conséquence condamner solidairement la Fondation Roi Baudouin, venant aux droits de M.'[F], la société Gérances Immobilières R.Delioux et la société Allianz IARD à payer aux appelants la somme de 1 008 676,44 € sauf à parfaire, en principal, ainsi que les intérêts de droit à compter de la date de l'assignation, soit le 2 mars 2005 ;
6. Condamner solidairement la société Gérances Immobilières Gérances Immobilières R.'Delioux et Allianz IARD à payer aux appelants la somme de 30 489,80 € ainsi que les intérêts de droit à compter de la date de l'assignation, soit le 2 mars 2005 ;
7. À titre subsidiaire, désigner tel expert qu'il plaira à la cour avec pour mission de lui fournir tous éléments d'appréciation lui permettant de déterminer quel aurait été le montant du loyer exigible à compter du 11 avril 1994 pour l'appartement à usage d'habitation dont il s'agit, l'évolution de ce loyer jusqu'à la date de libération des lieux par les appelants et de calculer ainsi le trop-perçu par comparaison avec le montant des loyers du bail à usage professionnel souscrit par les appelants ;
II ' à titre subsidiaire,
1.déclarer enfin, et à titre infiniment subsidiaire les appelants bien fondés en ces mêmes demandes dans l'hypothèse de non-reconnaissance du bail verbal dès lors qu'en toute hypothèse, le montant des indemnités d'occupation exigées des appelants se trouvait dans les mêmes proportions que ci-dessus précisé supérieur au montant du revenu légal pouvant être produit par cet appartement ;
2. Condamner solidairement les intimés au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SCP AFG conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières écritures du 17 novembre 2014, la Fondation du Roi Baudouin demande à la cour de :
- juger les appelants irrecevables dans leurs demandes pour défaut de qualité à agir ;
- les débouter en tout état de cause de leur demande d'annulation d'un bail qu'ils prétendent aujourd'hui avoir été verbal, alors qu'un tel bail n'a pu par définition comporter aucune clause relative à la destination des lieux, de sorte que seul peut être pris en considération l'usage qui a pu être fait des locaux, dont il est par ailleurs prétendu qu'ils auraient été occupés sans droit ni titre, de sorte que là encore seul compte l'usage qui a pu en être fait ;
- les débouter en toute hypothèse de leur demande de réparation d'un préjudice inexistant';
- juger au contraire qu'ils n'ont subi aucun préjudice ;
- les débouter en conséquence de leur demande en paiement des sommes qu'ils réclament';
- recevoir le concluant en sa demande reconventionnelle, et l'y disant bien fondé, à titre subsidiaire, condamner la société Delioux, sur le fondement de l'article 1992 du code civil, à la garantir et relever de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre sur les demandes présentées par les requérants ;
- condamner les parties succombantes aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de Me Franck Albert Godet, avocat ;
- condamner les appelants au paiement d'une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans leurs dernières écritures du 16 septembre 2014, la société Allianz et la société Les Gérances Immobilières R.Deliaux demandent à la cour de confirmer le jugement déféré et, y ajoutant, de: - condamner les appelants solidairement aux entiers dépens de première instance et d'appel dont pour ces derniers distraction au profit de la SCP Grappotte Benetreau Jumel, avocats associés aux offres de droit dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile ;
- condamner, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, les appelants solidairement à leur payer, s'ajoutant à celle de 1 000 € allouée par le tribunal, la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Considérant que les parties sont d'accord pour la révocation de l'ordonnance de clôture du 10'novembre 2014, afin d'admettre les conclusions du 26 novembre 2014 des appelants'; que l'affaire est clôturée au jour des plaidoiries ;
Considérant que les appelants soutiennent que :
- l'association d'avocat n'ayant pas la personnalité morale, il faut considérer qu'il a existé un bail verbal entre M. [F] et les avocats qui occupaient les lieux ;
- ce bail étant nul du fait de l'inadéquation des locaux à l'exercice professionnel de la profession d'avocat, le bailleur ne pouvait réclamer une contrepartie supérieure à ce que lui aurait procuré la location des lieux à titre de locaux d'habitation ;
- s'il est considéré qu'aucun bail verbal ne s'est formé, il convient de considérer que l'occupation a eu lieu sans titre, de sorte que seule une indemnité d'occupation doit être versée, qui ne peut être fixée au delà de ce qu'aurait représenté un loyer de local d'habitation, avec pour conséquence un préjudice équivalent à celui invoqué ci-dessus ;
Considérant que la Fondation du Roi Baudouin réplique que :
- les appelants qui ne sont pas les signataires pas du bail sont irrecevables à en demander la nullité';
- subsidiairement, leur demande d'indemnisation pour l'annulation d'un bail qu'ils prétendent aujourd'hui avoir été verbal, n'est pas fondée, alors qu'un tel bail n'a pu par définition comporter aucune clause relative à la destination des lieux, de sorte que seul l'usage qui a pu être fait des locaux doit être pris en considération, y compris s'ils ont été occupés sans droit ni titre ; les appelants n'ont ainsi subi aucun préjudice car ils ont joui comme prévu des locaux pendant toute la durée du bail et se sont même maintenus au delà, malgré le congé délivré, consentant même des sous-locations non autorisées ;
Considérant que les société Allianz et Gérances Immobilières R.Delioux plaident que :
- les demandeurs ne sont devenus titulaires du bail et, le cas échéant, recevables à agir qu'ensuite du protocole d'accord du 24 janvier 2000, en pleine connaissance de cause de la réclamation de l'administration sur la destination des lieux, ce qui a justifié une réduction rétroactive du montant des loyers renégociés à 945 000 FF au lieu de 1'000'000'FF plus indexations annuelles, pour les 28 mois qui restaient à courir sur le bail initial';
- les avocats demandeurs ont fait preuve de mauvaise foi en contractant par l'intermédiaire d'une association dont ils ne pouvaient pas ignorer qu'elle était dépourvue de personnalité morale ;
- il n'a pu exister aucun bail verbal consenti par M [F] qui n'a jamais entendu contracter avec les avocats individuellement, étant observé que l'on ignore qui a véritablement occupé l'immeuble pendant toutes ces années ;
- la procédure des avocats, introduite après la délivrance du congé, est purement spéculative et abusive ; elle justifie l'octroi de dommages et intérêts ;
- aucun préjudice n'a en effet été subi par les avocats qui savaient que la précarité de leur situation résulte des dispositions de l'article 57 A de la loi du 26 juillet 1986 ; pour le reste, ils ont pu exercer leur activité pendant toute la durée du bail à l'issue duquel il leur a été donné un congé qu'ils n'ont pas respecté ; fixer la valeur du local selon le critère administratif de destination des lieux provoquerait un enrichissement sans cause du locataire à l'encontre du bailleur et de l'administration par le biais de la déduction de charges sur le revenu imposable';
Considérant que le bail du 11 avril 1994 dont se prévalent les appelants a été signé par ladite association et non par les avocats la composant personnellement ;
Considérant qu'une association d'avocats, soumise au régime des sociétés en participation, n'a pas la personnalité morale, en vertu des dispositions de l'article 1871 al. 1 du code civil ; qu'il s'ensuit que le bail qui a été signé par l'association d'avocats et ensuite cédé à la nouvelle association à laquelle appartiennent les demandeurs, est nul ;
Considérant que les appelants ne peuvent pas davantage prétendre avoir conclu un bail verbal avec le bailleur qui n'a jamais entendu contracter avec les demandeurs à titre individuel ;
Considérant en conséquence que les appelants sont irrecevables s'agissant de leurs prétentions fondées sur l'existence d'un bail ;
Considérant qu'ils ont, sur le fondement d'un bail dont ils ne pouvaient pas, en leur qualité d'avocats, ignorer la nullité en raison de l'absence de personnalité morale d'une association d'avocats, occupé pendant plusieurs années les locaux considérés à leur parfaite satisfaction, jusqu'à ce qu'ils soient informés d'une difficulté dans la possibilité de les utiliser à titre professionnel, sans autorisation préfectorale, en contradiction avec les termes de l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation ; qu'ils se sont satisfaits des informations rassurantes qui leur étaient données par l'agent immobilier sans en vérifier l'exactitude, ce qui relève encore de la négligence, avant de régulariser, moyennant un loyer diminué, une cession dudit prétendu bail entre les deux associations d'avocats qui se sont succédé, également dépourvues de personnalité morale ; que les appelants se sont ensuite maintenus dans les lieux malgré le congé qui a été délivré par le propriétaire ;
Considérant que les appelants ont ainsi occupé dans droit ni titre valable les locaux pour y exercer leur profession d'avocat ; qu'ils sont ainsi redevables d'une indemnité d'occupation ;
Considérant que le fait que les locaux n'aient pas disposé de l'autorisation administrative pour y exercer une activité professionnelle est indifférent, dès lors que, comme indiqué, les appelants ont pu en jouir pleinement, conformément à ce qui avait été envisagé, au point qu'ils s'y sont maintenus au delà de la date qui figurait dans les conventions ;
Considérant que, dans ces conditions, il convient de fixer le montant de l'indemnité due pour l'occupation sans droit ni titre des locaux dont s'agit au montant des loyers acquittés, augmentés des charges ; qu'il n'y a ainsi pas lieu d'ordonner une quelconque restitution en faveur des appelants, qui ne justifient d'aucun préjudice personnel certain et direct ; que les appelants doivent dès lors être déboutés de l'ensemble de leurs prétentions à l'encontre de la Fondation Roi Baudouin, de la société Allianz et de la société Les Gérances Immobilières R Delioux ;
Considérant qu'ils seront condamnés in solidum à payer à la Fondation Roi Baudouin la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de première instance et d'appel ;
Considérant en revanche qu'il est équitable de laisser à la charge des sociétés Allianz et Les Gérances Immobilières R.Delioux les frais non compris dans les dépens qu'elles ont supportés en première instance et en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement, et en dernier ressort,
- prononce la révocation de l'ordonnance de clôture du 10 novembre 2014 et dit que l'affaire est clôturée au jour des plaidoiries ;
- infirme le jugement du tribunal d'instance de [Localité 4] du 2 janvier 2007 et statuant à nouveau':
- déclare nul le bail consenti le 11 avril 1994 par M.[F] à l'association [S]-[M]& Associés et cédé le 24 janvier 2000 à une autre association d'avocats ;
- déboute Mme [V], M et Mme [P], M.[M] et Mme [A] de leurs prétentions relatives à la reconnaissance d'un bail verbal ;
- constate que les avocats, membres des associations, ont occupé les locaux en cause sans droit ni titre ;
- fixe l'indemnité d'occupation au montant des loyers acquittés, augmenté des charges';
- dit n'y avoir lieu à restitution ;
- déboute les appelants de l'ensemble de leurs prétentions ;
- condamne in solidum Mme [V], M et Mme [P], M.[M] et Mme [A]
à payer à la Fondation Roi Baudouin la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de première instance et d'appel, avec possibilité de recouvrement direct, s'agissant des seuls dépens d'appel, au profit de Me Franck Albert Godet et de la SCP Grappotte Benetreau Jumel, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- déboute la société Allianz IARD et la société Les Gérances Immobilières R.Delioux de leurs demandes au titre des frais non compris dans les dépens qu'elles ont supportés en première instance et en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
