Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 29 JANVIER 2015
(no, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 03508
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Janvier 2013- Tribunal de Grande Instance de bobigny-RG no 11/ 10376
APPELANTS
Monsieur Theivendram X...né le 10 juin 1967 à KALUWANCHIKUKY (SRI LANKA)
et
Madame Premiladevi Y...épouse X...née le 10 septembre 1978 à KALUWANCHIKUKY (SRI LANKA)
demeurant ...-93100 MONTREUIL SOUS BOIS
Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Sylvie LANGLAIS, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS, toque : 7
INTIMÉES
Mademoiselle Patricia A...née le 01 janvier 1969 à REDHILL (GRAND BRETAGNE)
demeurant ...-93100 MONTREUIL
Représentée par Me Damien DELAUNAY de la SELAS SAINT YVES AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0218
Assistée sur l'audience par Me Anne COURTOT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0218
SARL MONTREUIL PROJETS ET REALISATION prise en la personne de ses représentants légaux, no Siret : 500 931 910
ayant son siège au 62 boulevard Rouget de l'Isle-93100 MONTREUIL SOUS BOIS
Représentée par Me Philippe LE NORMAND, avocat au barreau de PARIS, toque : B1120
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Décembre 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Suivant acte sous seing privé du 23 avril 2010, Monsieur et Madame X...ont vendu, par l'intermédiaire de la société MONTREUIL PROJETS ET RÉALISATION, à Madame Patricia A..., les lots de copropriété leur appartenant, afférents à une maison, située ...à MONTREUIL (93).
Aux termes de cet acte, la vente devait être réitérée par acte authentique le 6 juillet 2010.
Diverses difficultés sont alors apparues (les combles de la maison constituaient une partie commune, il n'existait pas de raccordement au réseau collectif d'assainissement et certaines parties de la maison étaient encombrées).
Le 6 juillet 2010 a été signé entre les parties un avenant reportant la date de réitération, obligeant les vendeurs à remédier aux difficultés et permettant à Madame A...de jouir gratuitement des lieux jusqu'à la réitération de la vente, avec l'engagement, sous astreinte, de quitter les lieux en cas d'absence de réitération.
Il est alors apparu que le bien faisait l'objet d'une procédure de saisie immobilière à la demande de la société SOFIAP, créancier hypothécaire.
Par ordonnance du 21 juin 2011, le juge de l'exécution du Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY a autorisé Madame A...à saisir à titre conservatoire entre ses propres mains la somme de 25 000 euros sur les sommes dues aux vendeurs. La saisie, réalisée les 13 et 15 juillet, a été dénoncée aux vendeurs et au notaire le 21 juillet.
La vente n'a pas été réitérée dans les délais convenus.
Par acte d'huissier de justice délivré le 9 août 2011, Madame A...a fait assigner devant le Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY les consorts X..., la société MONTREUIL PROJETS ET RÉALISATION, Maître Z... et la société SOFIAP.
Par un jugement du 10 janvier 2013, le Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY a :
- Déclaré Madame A...recevable dans son action, et prononcé la résolution de la promesse de vente du 23 avril 2010 aux torts exclusifs des consorts X...,
- Condamné in solidum les consorts X...à payer à Madame A...la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- Condamné la société MONTREUIL PROJETS ET RÉALISATION in solidum avec les consorts X...à payer à Madame A...la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- Débouté Madame A...de ses plus amples demandes à l'encontre des consorts X..., de la société MONTREUIL PROJETS ET RÉALISATION et de toutes ses demandes à l'encontre de Maître Z...,
- Déclaré Madame A...occupante sans droit ni titre de la maison nommée plus haut et, faute de départ volontaire dans le délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement, ordonné son expulsion ainsi que celle de toutes personnes et biens de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est,
- Condamné Madame A...à payer aux consorts X...une indemnité d'occupation de 800 euros par mois à compter du présent jugement et jusqu'à son départ effectif,
- Débouté les consorts X...de leurs plus amples demandes,
- Condamné in solidum les consorts X...et MONTREUIL PROJETS ET RÉALISATION aux dépens et sommes dues au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.
Vu l'appel interjeté par les époux X...et leurs dernières conclusions en date du 23 septembre 2014, par lesquelles ils demandent à la Cour de :
- Recevoir les consorts X...en leur appel et les y déclarer bien fondés,
- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résolution de la promesse de vente du 23 avril 2010 aux torts exclusifs des consorts X...et les a condamnés à verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, dire que la résolution de la promesse de vente du 23 avril 2010 doit intervenir aux seuls torts de Madame A...,
- Condamner Madame A...à verser : la somme de 20 000, 00 euros en réparation du préjudice financier subi par les consorts X...du fait du retard dans la vente de leur bien et de la procédure de saisie immobilière engagée par la société SOFIAP, la somme de 10 000 euros à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale prévu à la promesse de vente du 23 avril 2010, la somme de 112 800 euros correspondant au montant liquidé de l'astreinte journalière de 150 euros due pour la période 7 août 2011 au 29 août 2013,
- À titre subsidiaire, fixer à la somme de 1 500 euros l'indemnité mensuelle d'occupation due par Madame A...et ce à compter du 11 juillet 2010, date à laquelle Madame A...a occupé le bien sans aucune contrepartie financière alors qu'elle a failli à ses obligations résultant de l'avenant du 6 juillet 2010,
- Condamner Madame A...à verser la somme de 56 467, 60 euros correspondant à l'indemnité due du 11 juillet 2010 au 29 août 2013 inclus, soit 967, 60 euros du 11 au 31 juillet 2010 et 1 500, 00 euros par mois pendant 37 mois,
- À titre encore plus subsidiaire, dire que Madame A...est redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation de 1 500 euros du 7 août 2011 jusqu'à la date de son départ effectif et la condamner au paiement de ladite indemnité et condamner Madame A...à payer pour la période du 7 août 2011 au 29 août 2013, la somme de 36 000 euros ; si la Cour devait confirmer le montant de l'indemnité d'occupation de 800 euros retenu par le Tribunal, condamner Madame A...à payer la somme de 19 200 euros du 7 août 2011 au 29 août 2013,
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Madame A...et celle de toutes personnes et biens de son chef du bien objet du litige,
À titre subsidiaire, et si la Cour devait confirmer la résolution de la promesse de vente aux torts des consorts X..., dire que Madame A...a été indemnisée du fait de l'occupation gratuite qui lui a été consentie du 10 juillet 2010 au 7 août 2011, et qu'elle ne justifie d'aucun préjudice financier,
- Par conséquent, infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a alloué à Madame A...la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, et les sommes dues au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- À titre infiniment subsidiaire, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné in solidum la société MONTREUIL PROJETS ET RÉALISATION avec les consorts X...à verser à Madame A...la somme de 5 000 euros correspondant à 50 % des dommages-intérêts alloués à cette dernière et 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Débouter Madame A...de l'ensemble de ses demandes additionnelles de dommages-intérêts et d'indemnité au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Débouter la société MONTREUIL PROJETS RÉALISATION de son appel incident,
Condamner Madame A...au paiement des entiers dépens, et des sommes dues au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions de Mme A...en date du 21 octobre 2014 par lesquelles elle demande à la Cour de :
- Débouter Monsieur et Madame X...de toutes leurs demandes, comme étant infondées, confirmer le jugement rendu le 10 janvier 2013 par le Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY,
- Juger Mme Patricia A...recevable et bien fondée en sa demande de restitution de la somme de 10 000 euros séquestrée en l'étude de Maître Z..., condamner les consorts X...à restituer à Mme Patricia A...cette somme de 10 000 euros et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,
- À titre subsidiaire, juger que Mme Patricia A...pourra récupérer cette somme de 10. 000 euros directement entre les mains de Maître Z... sur simple production du présent jugement au notaire,
- Condamner in solidum les consorts X...et la société MONTREUIL PROJETS ET RÉALISATION à payer à Madame A...la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,
- Condamner in solidum les consorts X...et la société MONTREUIL PROJETS ET RÉALISATION aux entiers dépens et sommes dues au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
LA SOCIÉTÉ MONTREUIL PROJETS ET RÉALISATION a été déclarée irrecevable à conclure par ordonnance du conseiller de la mise en état du 22 mai 2014.
SUR CE
LA COUR
Considérant que suivant acte sous seing privé du 23 avril 2010, Monsieur et Madame X...ont vendu, par l'intermédiaire de la société MONTREUIL PROJETS ET RÉALISATION, à Madame Patricia A..., les lots No 1, 4, 7, 17, de l'état de division d'un immeuble sis ...à MONTREUIL (93) ; qu'or il ressort de la lecture du jugement entrepris, et non contesté par les parties, qu'un commandement afin de saisie immobilière concernant les lots litigieux avait été délivré le 5 novembre 2009 et publié le 21 novembre 2009 ;
Considérant qu'il convient de relever, en premier lieu, qu'au jour de la signature de l'acte sous-seing privé susvisé, il n'est établi, ni même invoqué, qu'une autorisation judiciaire aurait été rendue pour autoriser la vente à l'amiable du bien litigieux, en second lieu, qu'il n'est pas établi que Mme Patricia A...ait été informée de l'existence de ce commandement lors de la conclusion de l'acte litigieux, en troisième lieu, qu'aucun élément versé aux débats ne permet d'établir que Mme Patricia A...ait, postérieurement à cet acte de vente litigieux, qui portait lors de sa conclusion sur un bien indisponible, entendu poursuivre néanmoins la réitération de la vente et avoir renoncé ainsi à se prévaloir de la nullité encourue par la vente litigieuse qui portait lors de sa conclusion sur un bien indisponible ; qu'il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente litigieuse au motif notamment qu'elle portait sur un bien indisponible lors de sa conclusion, sans qu'il soit besoin pour la cour d'examiner les autres griefs reprochés par Mme Patricia A...aux époux X..., étant observé que la société Sofiap a fait délivrer le 10 janvier 2012 un nouveau commandement de saisie publié le 14 février 2012 ; que la vente étant résolue comme portant sur un bien indisponible, il convient en conséquence de rejeter les demandes des appelants tendant à voir prononcer la « résolution de la promesse de vente » aux torts de Mme Patricia A..., ainsi que leurs demandes subséquentes ;
Considérant qu'il résulte de l'article 1184 du Code Civil qu'en raison de l'effet rétroactif attaché à la résolution du contrat de vente, celui-ci est réputé n'avoir jamais été conclu, de sorte qu'il y a lieu d'ordonner la restitution à Mme Patricia A...de la somme de 10 000 euros qu'elle a versée lors de la conclusion de la vente litigieuse et qui a été séquestrée, sans qu'il soit besoin d'assortir cette condamnation d'une astreinte ;
Considérant que les appelants, en tant que vendeurs, se devaient de contracter de bonne foi en informant Mme Patricia A...acquéreur, lors de la conclusion de l'acte litigieux, de la procédure de saisie immobilière initiée sur le bien litigieux, le premier commandement de saisie ayant été signifié aux vendeurs antérieurement à la conclusion de l'acte litigieux de vente ; qu'en n'informant pas l'acquéreur de cet élément, qui était de nature à influer sur le consentement de ce dernier, ils ont ainsi contracté de mauvaise foi et seront par conséquent condamnés à réparer le préjudice qui en est résulté pour Mme Patricia A...; que ce préjudice consiste dans les tracas subis par Mme Patricia A...et les frais supportés par cette dernière au cours de cette vente, préjudice qui sera évalué au regard des pièces versées aux débats à la somme de 10 000 euros ; qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les appelants à payer à Mme Patricia A...la somme de 10 0000 euros à titre de dommages et intérêts et de rejeter toutes demandes plus amples ou contraires formées de ce chef de préjudice ;
Considérant que les appelants sont mal fondés, dans leurs demandes en dommages et intérêts formées à l'encontre de Mme Patricia A...au motif qu'elle aurait commis une faute en refusant de « signer la vente dans les conditions prévues à la promesse vente » dès lors, comme il a été établi ci-dessus, que l'acte de vente encourait la nullité en raison de l'indisponibilité des biens vendus ; que par ailleurs, il n'est nullement démontré que la présence dans les lieux litigieux de Mme Patricia A...ait empêché la vente à l'amiable du bien litigieux qui a été vendu sur adjudication le 8 juillet 2014 ; que les appelants seront également déboutés de leur demande en dommages et intérêts formée de ce chef ;
Considérant que Mme Patricia A...ayant occupé les lieux litigieux du 11 juillet 2010 au 29 août 2013, il y a lieu de la condamner à payer aux appelants une indemnité mensuelle d'occupation sur cette période ; qu'au regard de la consistance des biens litigieux et de leur situation, c'est à bon droit que les premiers juges ont fixé à 800 euros le montant de cette indemnité mensuelle ; qu'il y a donc lieu de condamner Mme Patricia A...à payer aux époux X...la somme mensuelle de 800 euros à titre d'indemnité d'occupation sur la période du 11 juillet 2010 au 29 août 2013.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris ;
Y ajoutant ;
Dit que l'indemnité mensuelle d'occupation de 800 euros due par Mme Patricia A...aux appelants courra sur la période du 11 juillet 2010 au 29 août 2013 ;
Ordonne la restitution à Mme Patricia A...de la somme de 10 000 euros qu'elle a versée à titre de séquestre lors de la conclusion de la vente litigieuse.
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;
Condamne in solidum les appelants au paiement des dépens d'appel avec recouvrement conformément à l'article 699 du code de Procédure Civile et à payer à Mme Patricia A...la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour ses frais irrépétibles d'appel.
Le Greffier, La Présidente,
