COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 05 FEVRIER 2015
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 17122
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Juillet 2013- Tribunal de Grande Instance de CRETEIL-RG no 11/ 10937
APPELANT
Monsieur Geoffroy Michel Z... né le 12 octobre 1978 à VITRY SUR SEINE 94400
demeurant...-94300 VINCENNES
Représenté par Me Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : B0618
INTIMÉS
Monsieur Gérard X... né le 03 septembre 1946 à PESSAC 33600 et Madame Lydia Nicole Y... épouse X... né le 20 septembre 1947 à VINCENNES 94300
demeurant...-16120 SAINT-SIMEUX
Représentés tous deux par Me Christophe BORE de la SCP A. K. P. R., avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 19 Assistés sur l'audience par Me Francis RAIMON de la SCP A. K. P. R., avocat au barreau de VAL DE MARNE, toque : PC 112
SCP A... prise en la personne de ses représentants légaux no Siret : 785 807 389
ayant son siège au 120 rue de Fontenay BP 117-94303 VINCENNES CEDEX
Représentée par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 Assistée sur l'audience par Me Stéphanie BACH de la SCP RONZEAU et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Décembre 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Chantal SARDA, Présidente Madame Christine BARBEROT, Conseillère Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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Madame et Monsieur X... étaient propriétaires des lots 5 et 7 d'un immeuble situés au sis ...-94300 VINCENNES.
Suivant acte authentique reçu le 14 septembre 2010 par la société civile professionnelle A..., titulaire d'un office notarial à Vincennes, les époux X... ont vendu à Monsieur Z... le lot no7, de l'état de division de l'immeuble sis à Vincennes, (94300) désigné comme suit « dans le bâtiment H, au rez de chaussée, deux ateliers transformés en un logement composé de deux portes d'entrée, deux pièces dont un grand salon, un point d'eau cuisinette, une mezzanine dans la première pièce des combles dans la pièce principale » au prix de 133 000 euros.
Soutenant que son consentement à la vente avait été vicié, Monsieur Z... a fait assigner en justice les époux X... et la SCP A....
C'est dans ces conditions que, par jugement du 16 juillet 2013 le Tribunal de Grande instance de CRETEIL a :
- Débouté monsieur Z... de l'intégralité de ses demandes ;
- Dit que chaque partie conservera la charge des frais irrépétibles qu'elle a exposé ;
- Dit n'y avoir pas lieu à exécution provisoire du présent jugement.
Vu l'appel interjeté de cette décision par M Geoffroy Z..., et ses dernières conclusions en date du 27 décembre 2013 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Dire et juger recevable et bien-fondé Monsieur Z... en son appel et en ses demandes à l'encontre tant de Monsieur et Madame X... que de l'Etude notariale A... ;
- Dire et juger que Monsieur Z... a été victime de manoeuvres dolosives de la part des époux X... de nature à vicier son consentement pour l'amener à contracter ;
- Dire et juger que la SCP A... a manqué à son obligation et devoir de conseil et d'information.
En conséquence,
- Infirmer le Jugement rendu le 16 juillet 2013 par le Tribunal de Grande Instance de Créteil en toutes ses dispositions.
Et, statuant de nouveau,
- Condamner in solidum Monsieur X..., Madame Y... épouse X... et la SCP A... à payer à Monsieur Z... :
-63 000 euros à titre de dommages intérêts compte tenu de la différence entre la valeur du lot no 7 et le prix d'acquisition ;-50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et moral subi ;-7 000 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions des époux X..., en date du 25 novembre 2013, par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Déclarer mal fondé Monsieur Z... en son appel et l'en débouter ;
- Condamner Monsieur Z... à payer à Monsieur et Madame X... la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions de la SCP A..., en date du 13 novembre 2014, par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Créteil du 16 juillet 2013 en toutes ses dispositions ;
- Débouter Monsieur Z... de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la SCP A... ;
- Dire et juger que la SCP A... n'a commis aucune faute dans le cadre de ses fonctions de nature à engager sa responsabilité professionnelle ;
- Dire et juger que Monsieur Z... ne rapporte pas la preuve d'un préjudice certain, réel et actuel ayant un lien de causalité avec un quelconque manquement de l'étude notariale ;
- Condamner Monsieur Z... et tout succombant solidairement à payer à la SCP A... la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
SUR CE LA COUR
Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1116 du Code Civil que " le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man ¿ uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté " ; qu'en particulier le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ;
Considérant qu'en l'espèce M Geoffroy Z... soutient qu'à l'occasion de la vente litigieuse les époux X... auraient commis un dol en gardant le silence ou en ayant commis des mensonges sur plusieurs éléments essentiels de la vente, concernant notamment la transformation du lot No7 en un local à usage d'habitation et sur la jouissance d'un WC ;
Mais considérant, d'une part, qu'il a été expressément mentionné dans l'acte authentique de vente, page 9, dans le paragraphe intitulé « usage des biens vendus » que ces derniers étaient « désormais à usage d'habitation bien que non expressément autorisé par assemblée générale des copropriétaires », étant observé que dans ce même acte de vente il est expressément mentionné que M Z... a déclaré « avoir connaissance de cette situation, faire son affaire personnelle de tout éventuel changement d'affectation, de toute demande de l'assemblée des copropriétaires, de l'obtention de différentes autorisations administratives, et ce postérieurement à la signature du présent acte, sans recours contre le vendeur, ni contre le notaire soussigné à ce titre » ;
Considérant qu'il se déduit de ces clauses, qui sont claires et précises, que M Geoffroy Z... avait bien été informé lors de la signature de l'acte authentique de ce que les biens vendus n'avaient pas fait l'objet d'une autorisation expresse de l'assemblée générale des copropriétaires concernant leur changement de destination en usage à habitation ; qu'il ne ressort nullement de la lecture de cet acte ni des autres pièces versées aux débats que les époux X... aient commis des manoeuvres pour convaincre M Geoffroy Z... du succès assuré d'une demande de changement de destination de ce lot auprès de l ¿ assemblée générale des copropriétaires, étant observé que les termes même de l'acte de vente tels que rappelés ci-dessus ne permettaient aucunement de présupposer avec certitude qu'une issue favorable serait donnée à une telle demande de changement d'affectation, étant observé que cet acte authentique ne reprend pas les termes de l'avant contrat du 12 avril 2010 relativement à l'existence de modifications qui seraient en cours relativement au règlement de copropriété ; qu'il se déduit de ces éléments que M Geoffroy Z... était parfaitement informé de ce que le règlement de copropriété ne donnait pas une destination à usage à habitation du lot vendu, les parties ayant convenu, lors de la signature de l'acte authentique, que c'était à l'acquéreur d'entreprendre les démarches à effectuer pour obtenir une telle autorisation ;
Que d'autre part, concernant la jouissance exclusive du WC extérieur attribué au lot No 7, il sera observé que lors de la signature de l'acte authentique de vente, M Geoffroy Z... a été informé que cette jouissance exclusive n'avait pas fait l'objet d'un modificatif au règlement de copropriété, les époux X... versant cependant aux débats les procès verbaux d'assemblée générale des copropriétaires des 3 octobre 2008 et du 27 février 2006 qui autorisent et confirment une telle jouissance au lot No 7 et étant observé que M Geoffroy Z... a déclaré dans l'acte authentique de vente en faire son affaire personnelle ; qu'il se déduit de ces éléments que M Geoffroy Z... était parfaitement informé de la situation juridique de ces WC sans qu'il soit caractérisé une quelconque intention ou manoeuvre des époux X... dans le but de l'induire en erreur ;
Considérant au regard de ces éléments, et des motifs pertinents des premiers juges, que la cour adopte, qu'il y a lieu de dire que M Geoffroy Z... ne caractérise aucune manoeuvre dolosive des époux X... ayant vicié son consentement lors de la signature de l'acte authentique de vente ; que le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point ;
Sur la responsabilité de la société civile professionnelle A..., titulaire d'une office notariale à Vincennes
Considérant que le notaire, dans le cadre de son devoir de conseil, est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il rédige ;
Considérant qu'en l'espèce, il s'en suit des éléments développés ci-dessus, que M Geoffroy Z... était parfaitement informé, lors de la signature de l'acte authentique, par le contenu même des clauses de cet acte, de ce que la destination à usage d'habitation du lot vendu n'était pas autorisé par le règlement de copropriété et qu'il lui appartenait d'effectuer les démarches nécessaires pour obtenir une telle autorisation ; que les clauses de l'acte de vente sont suffisamment explicites quant aux démarches qu'il appartenait à l'acquéreur d'entreprendre pour obtenir cette autorisation, étant observé qu'il était toujours loisible à M Geoffroy Z... de demander davantage de précisions quant aux conditions d'obtention d'une telle autorisation, lors de la signature de l'acte, s'il l'estimait utile ; que par ailleurs, il sera relevé qu'il n'est nullement démontré que le notaire ait donné des informations erronées dans l'acte de vente sur la situation juridique des WC extérieurs ; qu'enfin, à la lecture même des clauses de l'acte authentique de vente, il en résulte clairement qu'il n'existait aucune certitude quant à la délivrance de l'autorisation de modifier la destination du lot vendu en usage à habitation, M Geoffroy Z... ayant ainsi acquis le lot litigieux en parfaite connaissance de cause d'un risque de refus d'une telle demande d'autorisation et des conséquences inhérentes à un tel refus ;
Considérant qu'au regard de ces éléments et des motifs pertinents des premiers juges, que la cour adopte, il y a lieu de dire que M Geoffroy Z... ne rapporte la preuve d'aucune faute de la société civile professionnelle A... ayant un lien de causalité direct avec les préjudices allégués ; que le jugement sera donc confirmé sur ce point.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris.
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel.
Condamne M Geoffroy Z... au paiement des dépens de l'appel avec recouvrement conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,
