Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 29 JANVIER 2015
(no, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 12622
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Avril 2013- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 10/ 18215
APPELANTE
SARL MAZEL FINANCES agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège no Siret : 319 762 753
ayant son siège au 76 avenue Paul Valéry-95200 SARCELLES
Représentée par Me Jean-loup PEYTAVI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1106
Assistée sur l'audience par Me Bernard BESSIS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0794
INTIMÉS
Maître sylvie X..., notaire, membre de la SCP Monassier et Associés
demeurant ...-75007 paris
Représenté et assisté sur l'audience par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848
SA FONCIERE PARIS-FRANCE Venant suite à une fusion aux droits de la SCI 43 rue Du Landy prise en la personne de ses représentants légaux no Siret : 414 877 118
ayant son siège 43 rue Saint Dominique-75007 PARIS
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER-BEQUET-MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Assistée sur l'audience par Me Daniel FAUQUET, avocat au barreau de PARIS, toque : E1798
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 18 Décembre 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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Suivant acte authentique reçu le 19 octobre 2006 par Mme Sylvie X..., notaire associé, la SARL Mazel finances a promis de vendre à la SA Société Foncière Paris-Ile-de-France, qui s'est engagée à acquérir, un immeuble sis 31 et 33 rue du Landy à Saint-Denis (93), constituant le lot no 15 du lotissement industriel du Landy, comprenant un bâtiment à usage d'activités, des aires de manoeuvres et de stationnement et un terrain attenant, au prix de 1 455 000 ¿. La promesse était conclue sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire un immeuble à usage de bureaux d'une surface utile minimum de 4 300 m2, un complément de prix étant prévu dans le cas de l'obtention de ce permis pour une surface utile supérieure à 4 300 m2. Le 17 octobre 2007 un permis de construire a été délivré pour une surface hors oeuvre nette de 4 435, 55 m2. Par acte authentique reçu le 1er février 2008 par le même notaire, la vente a été réitérée au profit de la SCI 43 rue du Landy, substituée dans les droits de la Société Foncière Paris-Ile-de-France, au prix de 1 455 000 ¿. Par acte du 16 décembre 2010, la société Mazel Finances a assigné la SCI 43 rue du Landy en paiement de la somme de 47 250 ¿ au titre du complément de prix et Mme X...en paiement de celle de 30 000 ¿ à titre de dommages-intérêts.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 25 avril 2013, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- débouté la société Mazel Finances de ses demandes,
- condamné la société Mazel Finances à payer à la SCI 43 rue du Landy et à Mme Sylvie X..., chacune, la somme de 5 000 ¿ de dommages-intérêts et celle de 3 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamné la société Mazel Finances aux dépens.
Par dernières conclusions du 17 décembre 2014, la société Mazel Finances, appelante, demande à la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- vu la promesse du 19 octobre 2006 rédigée par Mme Sylvie X...,
- vu la clause de complément de prix visée à l'article 11-2 de la promesse,
- vu le courrier du 5 décembre 2007,
- constater que ce courrier ne remet pas en cause la promesse et le principe de l'augmentation de prix en fonction des surfaces utiles, mais déclare seulement que les surfaces utiles seraient inférieures à 4 300 m2,
- vu l'acte de vente du 1er février 2008 faisant référence à la promesse et annulant dans son article 16-3 tous documents ou courriers antérieurement échangés entre les parties,
- dire que cette disposition annule le courrier du 5 décembre 2007,
- dire que cette disposition ne concerne pas la promesse de vente que les parties n'ont jamais déclarée caduque,
- dire que la réitération devait suivre la convention des parties ou modifier ses modifications,
- constater que la clause de complément de prix n'a pas été respectée,
- constater que l'avant-contrat ne contient aucune définition de la surface utile,
- dire que la surface utile est la surface hors oeuvre résultant du permis obtenu,
- condamner la Société Foncière Paris-France à lui payer la somme de 47 250 ¿ avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et celle de 30 000 ¿ de dommages-intérêts,
- constater la faute commise par Mme Sylvie X..., dire qu'elle a supprimé la clause de complément de prix sans recueillir son accord et condamner le notaire solidairement avec la Société Foncière Paris-France à lui payer la somme de 47 250 ¿ avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et celle de 30 000 ¿ de dommages-intérêts,
- à titre subsidiaire, constater que le notaire a commis une faute dans la rédaction de la promesse en ne définissant pas la surface utile,
- dire que le notaire n'a pas attiré son attention sur la suppression de la clause de supplément de prix dans l'acte de vente et la condamner à lui payer la somme de 47 250 ¿ au titre de la perte de chance de ne pas signer l'acte authentique et celle de 30 000 ¿ à titre de dommages-intérêts,
- condamner solidairement Mme Sylvie X...et la Société Foncière Paris-France à lui payer la somme de 15 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 14 novembre 2013, la Société Foncière Paris-France, venant aux droits de la SCI 43 rue du Landy, prie la Cour de :
- déclarer la société Mazel Finances irrecevable en sa demande nouvelle en cause d'appel de condamnation au paiement de la somme de 30 000 ¿ de dommages-intérêts,
- la déclarer mal fondée en son appel pour le surplus,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- y ajoutant :
- condamner la société Mazel Finances à lui payer la somme de 5 000 ¿ pour abus de procédure et celle de 10 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 6 février 2014, Mme X...demande à la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- dire que la société Mazel Finances ne justifie pas de l'existence d'une faute, d'un préjudice ou d'un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice susceptible d'engager la responsabilité du notaire,
- débouter la société Mazel Finances de l'intégralité de ses demandes,
y ajoutant :
- condamner la société Mazel Finances à lui payer la somme de 5 000 ¿ pour procédure abusive et celle de 5 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
SUR CE
LA COUR
Considérant que, devant le Tribunal, la société Mazel finances a limité sa demande à l'encontre de la SCI 43 rue du Landy à la condamnation de celle-ci au paiement de la somme de 47 255 ¿ au titre du complément de prix prévu dans le contrat ; que, par suite, ses demandes en paiement par la Société Foncière Paris-France des sommes de 47 250 ¿ et de 30 000 ¿ à titre de dommages-intérêts, fondées sur la mauvaise foi et la tromperie prétendues de l'acquéreur, formulées pour la première fois en cause d'appel, qui ne tendent pas aux mêmes fins que celle soumise aux premiers juges, sont nouvelles et, comme telles, irrecevables ;
Considérant que les moyens développés par la société Mazel finances au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Considérant qu'à ces justes motifs, il sera ajouté que, dans la promesse du 19 octobre 2006, les parties ont stipulé que la vente du bien serait réitérée aux termes d'un acte authentique qui devait être reçu par le notaire dans les trois mois de la réalisation de la dernière des conditions suspensives et au plus tard le 30 septembre 2008, la signature de ce dernier acte devant être obligatoirement accompagnée du paiement du prix ;
Qu'il s'en déduit que l'acte authentique du 1er février 2008, aux termes duquel les parties ont réitéré la vente prévue dans la promesse synallagmatique du 19 octobre 2006, est le dernier état de l'accord des parties, sauf stipulation expresse de l'acte de vente prévoyant la survie ou la reprise de clauses de la promesse ;
Considérant que, contrairement à la promesse dans laquelle les parties avaient stipulé l'éventualité d'un complément de prix dans l'hypothèse où le permis de construire serait accordé à l'acquéreur pour une surface utile supérieure à 4 300 m2, l'acte de vente du 1er février 2008 se borne à fixer le prix à la somme de 1 455 000 ¿ que l'acquéreur a payé le jour de la signature de cet acte qui ne prévoit pas de complément de prix par référence à la promesse ; qu'au contraire, au chapitre " Sort des conventions antérieures ", les parties ont convenu que les conditions de ce dernier acte se substituaient purement et simplement " à celles figurant dans tout autre document ou courrier régularisé ou échangé entre elles, avant ce jour, en vue des présentes. En conséquence, aucune des parties ne pourra se prévaloir des dispositions figurant dans de tel documents ou courriers, les présentes constituant les seules dispositions contractuelles applicables entre les parties " ;
Qu'il ressort de cette clause, qui fixe le sort des conventions antérieures, qu'au 1er février 2008, la promesse a épuisé ses effets et a été rendue caduque par la réitération de la vente, de sorte que la société Mazel finances ne peut réclamer un complément de prix sur le fondement de la convention du 19 octobre 2006 établie en vue de la vente ferme et définitive ;
Considérant que, par la clause de la promesse relative au complément du prix, les parties avaient défini la surface utile comme étant " celle qui résultera d'un état de surfaces utiles de bureaux qui sera établi par l'architecte signataire de la demande de permis de construire " ;
Que ce permis ayant été délivré le 17 octobre 2007, par lettre du 5 décembre 2007, la société Foncière Paris-France, déclarant " faire le point sur certaines clauses de la promesse dont l'application dépendait d'informations complémentaires ", a indiqué à la société Mazel finances que " le prix de vente demeure fixé au prix initial déterminé à l'article 11. 1 de la promesse, au regard de la surface utile de l'immeuble de bureaux que nous envisageons de réaliser qui ressort à moins de 4 000 m2 ", réclamant au destinataire, pour la bonne forme, de lui retourner un double de la lettre revêtu de sa signature précédée de la mention manuscrite " Bon pour accord ", ce que le gérant de la société Mazel finances a fait ;
Que cet accord n'a pas été annulé par l'acte de vente du 1er février 2008 qui ne lui est pas contraire ;
Qu'ainsi, postérieurement à la délivrance du permis de construire pour une surface hors oeuvre nette de 4 435, 55 m2, la société Mazel finances, commerçant en exercice depuis le 1er septembre 1983, rompue à la technique contractuelle pour exploiter un commerce de création, acquisition, exploitation, prise en location-gérance de toute entreprise de fabrication et commercialisation de gaines rectangulaires, informée par l'acquéreur que la surface utile de bureaux était inférieure à 4 000 m2, a donné son accord pour que le prix soit celui initialement prévu, sans complément, et sans exiger que la société Foncière Paris-France justifiât des chiffres avancés par un état établi par l'architecte signataire de la demande de permis de construire ; que, d'ailleurs, la société Foncière Paris-France prouve, par la lettre de l'architecte FH Y...du 28 février 2012, qui indique que la surface utile de l'immeuble est de 4 042, 02 m2, que l'évaluation de la surface utile mentionnée dans la lettre du 5 décembre 2007 est exacte, de sorte qu'aucun complément de prix n'aurait été dû si l'acte de vente du 1er février 2008 avait comporté une clause identique à celle de la promesse, ce qui explique, d'ailleurs, qu'aucun complément de prix n'ait été prévu dans l'acte définitif de vente ;
Qu'il ne peut être retenu, comme le soutient l'appelante, qu'il était " cohérent " pour elle, en tant que non-professionnel du bâtiment, que les termes de " surface utile " eussent le sens de " surface hors oeuvre " mentionnée dans le permis de construire, dès lors que, d'une part, même pour un néophyte, les bureaux étant une oeuvre, la surface utiles de bureaux ne peut s'entendre comme une surface hors oeuvre et où, d'autre part, la surface utile permet de calculer le prix d'un bail ou d'une vente, ce que la surface hors oeuvre ne permet pas ; que, de surcroît, pour la signature de l'acte du 1er février 2008, un dossier d'information a été porté à la connaissance du vendeur incluant la demande de permis de construire et la déclaration d'intention d'aliéner qui, chacune, mentionnent que la SHON est de 4 435 m2 ; qu'informée par l'acquéreur de ce que la surface utile était inférieure à 4 000 m2, la société Mazel finances, commerçant expérimenté, ne peut prétendre avoir confondu la surface utile de bureaux avec la surface hors oeuvre nette ;
Considérant, qu'en conséquence, la société Mazel finances doit être déboutée de toutes ses demandes formées contre la société Foncière Paris-France, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef ;
Considérant qu'il vient d'être dit que la société Mazel finance ne s'est pas mépris sur le sens de la notion de surface utile à l'oeuvre dans la clause relative à l'éventualité d'un complément de prix incluse dans la promesse et qu'aucun complément de prix n'étant dû, l'acte définitif de vente n'en prévoyait pas ;
Qu'ainsi, aucune faute ne peut être imputée au notaire dans la rédaction des deux actes, de promesse puis de réitération de la vente ;
Considérant qu'il ne peut être fait grief au notaire de ne pas avoir attiré l'attention du vendeur sur l'absence de complément de prix alors que ce dernier l'avait acceptée en apposant sa signature précédée de la mention manuscrite " bon pour accord " sur la lettre du 5 décembre 2007 qu'il a renvoyée à l'acquéreur ;
Qu'en conséquence, l'appelante doit être déboutée de toutes ses demandes formées contre le notaire, le jugement entrepris étant encore confirmé de ce chef ;
Considérant que la procédure n'étant pas abusive, les demandes de dommages-intérêts des intimées doivent être rejetées ; que le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il est entré en voie de condamnation de ce chef ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile de la société Mazel finances ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes des intimées, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Déclare irrecevables les demandes de la société Mazel finances en paiement par la Société Foncière Paris-France des sommes de 47 250 ¿ et de 30 000 ¿ à titre de dommages-intérêts ;
Infirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Mazel finances à payer à la SCI 43 rue du Landy et à Mme Sylvie X..., chacune, la somme de 5 000 ¿ de dommages-intérêts ;
Statuant à nouveau :
Déboute la Société Foncière Paris-France et Mme X...de toutes leurs demandes de dommages-intérêts ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne la société Mazel finances aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Condamne la société Mazel finances à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel, à :
- la Société Foncière Paris-France la somme de 10 000 ¿,
- Mme Sylvie X..., celle de 5 000 ¿.
Le Greffier, La Présidente,
