Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRET DU 20 JANVIER 2015
(n° 51 , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/03123
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 Janvier 2014 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG n° 13/01044
APPELANTS
Monsieur [K] [W]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Monsieur [U] [T]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Madame [J] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Madame [D] [S]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Madame [V] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentés et assistés de Me Nicolas BOUSQUET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0119
INTIMEE
SARL SYNDIC IMMO DISCOUNT exerçant sous l'enseigne SYNDIC IMMO DIRECT
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée et assistée de Me Frédéric DROUARD de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0378
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 08 Décembre 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Nicole GIRERD, Présidente de chambre
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Conseillère
Madame Odette-Luce BOUVIER, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mlle Véronique COUVET
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Nicole GIRERD, président et par Mlle Véronique COUVET, greffier.
Mme [D] [S], Mme [V] [Y] veuve [X], Mme [J] [Z], M. [K] [W] et M. [U] [T] sont copropriétaires de lots de l'immeuble [Adresse 5], situés [Adresse 4]
La copropriété est administrée depuis le 10 mai 2012 par son syndic, la société SYNDIC IMMO DISCOUNT, exerçant sous l'enseigne SYNDIC IMMO DIRECT.
Affirmant que le syndic n'avait pas donné suite à des mises en demeure des copropriétaires aux fins d'ouvrir un compte bancaire séparé et de produire la convention d'ouverture de ce compte, de faire voter le budget 2013 et que sa carence était établie par des manquements répétés à ses obligations, Mme [D] [S], Mme [V] [Y] veuve [X], Mme [J] [Z], M. [K] [W] et M. [U] [T] ont assigné le SYNDIC IMMO DISCOUNT (le syndic) le 18 octobre 2013 devant le juge des référés du tribunal de grande instance d'Evry aux fins d'annulation du mandat du syndic et de nomination d'un administrateur provisoire de la copropriété.
Par ordonnance du 14 janvier 2014, le juge des référés, retenant qu'est invoqué l'article 49 du décret du 17 mars 1967 dont il résulte que le cas de carence du syndic doit être visé à l'article 18 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 et que cet alinéa n'est relatif qu'à la charge spécifique « d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ' ; que les carences reprochées au syndic concernent le défaut d'ouverture d'un compte bancaire séparé, l'absence du budget prévisionnel 2013 et de son vote dans les 6 mois de la clôture de l'exercice 2012, la non mise à l'ordre du jour de résolutions demandées par les copropriétaires, l'établissement de comptes erronés et le refus de confier à un avocat la représentation de la copropriété en tant que partie civile et qu'elles ne recouvrent aucunement le cas visé à l'alinéa 3 de l'article 18 sus visé, a débouté les demandeurs de leurs prétentions et les a condamnés à payer, dans les conditions de la solidarité, une somme de 1000 € à la SARL SYNDIC IMMO DISCOUNT par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [D] [S], Mme [V] [Y] veuve [X], Mme [J] [Z], M. [K] [W] et M. [U] [T] ont interjeté appel de cette décision.
Par leurs conclusions transmises le 19 novembre 2014, les appelants demandent à la cour, vu les articles 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 49 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, de réformer l'ordonnance de référé rendue le 14 janvier 2014 et, statuant à nouveau, de juger que :
- le SYNDIC IMMO DISCOUNT n'a pas ouvert de compte bancaire séparé ce qui justifie l'annulation du mandat du SYNDIC,
- les carences du SYNDIC IMMO DISCOUNT sont établies et justifient la nomination d'un administrateur provisoire notamment :
1/ le défaut d'ouverture d'un compte bancaire séparé et l'absence de production de la convention d'ouverture initiale de compte ;
2/ l'absence d'établissement et de vote du budget prévisionnel 2013 dans les 6 mois de la clôture de l'exercice 2012 ;
3/ l'absence de mise à l'ordre du jour des résolutions demandées par les demandeurs,
4/ l'établissement des comptes erronés notamment en raison de l'absence de reprise des comptes établis par le précédent syndic ABP ;
5/ le refus de prendre un avocat aux fins de représenter la copropriété en tant que partie civile alors que le SYNDIC n'hésite pas à engager d'autres procédures sans rechercher une solution amiable .
Par conséquent, de :
- désigner un administrateur provisoire de la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 4],
- dire que l'administrateur aura pour mission de se faire remettre par le SYNDIC IMMO DISCOUNT, ancien syndic de la copropriété, les fonds et l'ensemble des documents, pièces comptables et archives du syndicat dans le délai d'un mois à compter de la notification de l'ordonnance à intervenir et sous astreinte de 150 € par jour de retard,
- dire que l'administrateur désigné convoquera l'assemblée générale en vue de la désignation d'un nouveau syndic dans le délai de 3 mois suivant la remise des fonds, documents et archives et qu'il administrera la copropriété dans cet intervalle avec les pouvoirs définis à l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
- fixer à six mois la durée de la mission de l'administrateur, laquelle cessera de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic qui sera désigné,
- condamner l'intimé aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils font valoir que :
- que le Syndicat des copropriétaires et le Syndic n'apportent pas la preuve de l'ouverture de compte bancaire séparé à défaut de production de la convention d'ouverture de compte,
- que de plus, dans l'hypothèse où le SYNDIC et le SYNDICAT produiraient finalement la convention d'ouverture de compte, la cour constatera que le compte n'a pas été ouvert dans un délai de trois mois suivant sa désignation,
- que par conséquent, le SYNDIC IMMO DISCOUNT n'était plus, de plein droit, syndic de la copropriété à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation (le 10 août 2012) et qu'en conséquence il était dénué de qualité pour convoquer l'assemblée générale du 27 février 2013 qui doit être annulée ainsi que toutes les assemblées postérieures.
Le SYNDIC IMMO DISCOUNT, intimé, par ses conclusions transmises le 6 juin 2014, demande à la cour, vu les articles 808 et 809 du code de procédure civile, 15 et 18 alinéa 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 49 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, de confirmer en toutes ses dispositions, l'ordonnance de référé rendue le 14 avril 2014,
- de dire et juger que les demandeurs n'établissent nullement que la Société SYNDIC IMMO DISCOUNT, exerçant sous l'enseigne SYNDIC IMMO DIRECT, se trouverait dans un cas d'empêchement ou de carence, au sens de l'article 49 du décret du 17 mars 1967.
En conséquence,
- de débouter M [K] [W], M. [U] [T], Mme [D] [S] et Mme [V] [Y] veuve [X], de leur demande visant à voir désigner un administrateur provisoire, concernant la copropriété dénommée « [Adresse 5] », sise [Adresse 4],
- de dire et juger qu'en tout état de cause, M [U] [T], Mme [D] [S] et Mme [V] [Y] veuve [X], sont irrecevables et mal fondés en leur demande visant à voir prononcer l'annulation du mandat de syndic de la société SYNDIC IMMO DISCOUNT, exerçant sous l'enseigne SYNDIC IMMO DIRECT, au regard de l'article 49 du décret du 17 mars 1967.
En conséquence, de débouter M [U] [T], Mme [D] [S] et Mme [V] [Y] veuve [X], de l'intégralité de leurs demandes formulées à l'encontre de la société SYNDIC IMMO DISCOUNT, exerçant sous l'enseigne SYNDIC IMMO DIRECT.
- condamner solidairement M. [U] [T], Mme [J] [Z], Mme [D] [S] et Mme [V] [Y] veuve [X], à lui payer une somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à payer les entiers dépens.
Il soutient que :
- MM. [K] [W] et [U] [T], ainsi que Mmes [J] [Z], [D] [S] et [V] [Y] avaient initialement saisi le tribunal de grande instance d'Evry, statuant 'en matière de référé', aux fins de voir prononcer l'annulation du mandat de syndic de la société SYNDIC IMMO DIRECT alors qu'une telle annulation ne relève que des pouvoirs du juge du fond,
- que c'est uniquement au regard de l'article 49 du décret du 17 mars 1967 et de l'article 18 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965. que le juge des référés saisi pouvait se prononcer aux fins de dire s'il y avait carence ou empêchement de la société SYNDIC IMMO DIRECT dans l'exécution de ses fonctions justifiant qu'il soit procédé à la désignation d'un administrateur provisoire,
- que le premier juge a exactement estimé que les cinq griefs invoqués par les demandeurs n'entrent aucunement dans le champ d'application de l'article 18 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu'il n' y a carence d'un syndic à exercer ses fonctions que lorsque celui-ci ne les exerce pas comme il le devrait pour garantir « les droits et actions du syndicat »,
- que les consorts [W]-[T]-[Z]-[S]-[Y] ne démontrent nullement la carence manifeste de la société SYNDIC IMMO DIRECT dans l'exercice de ses fonctions de syndic de la copropriété.
SUR CE LA COUR
Considérant qu'en application de l'article 18, alinéa 7, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est notamment chargé d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ;
Considérant que ce même article prévoit que la méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation ; que toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables ;
Considérant qu'en l'espèce, les appelants soutiennent que le premier juge n'a pas motivé le rejet de sa demande tendant à l'annulation du mandat de la société SYNDIC IMMO DISCOUNT pour défaut d'ouverture d'un compte bancaire séparé conformément aux dispositions susvisées alors que ce syndic n'a jamais produit la convention d'ouverture d'un compte séparé, seule pièce de nature à établir la preuve de l'ouverture de ce compte ;
Considérant qu'il résulte des éléments de fait et de preuve versés aux débats, en l'occurrence les conditions particulières de fonctionnement du compte 'opérations professionnelles ' à en-tête de la BNP PARIBAS en date du 6 août 2012 faisant état de l'ouverture d'un compte n° [XXXXXXXXXX01] à l'intitulé du 'SDC [Adresse 5]' et de l'attestation en date du 2 novembre 2013 émanant de l'agence BNP PARIBAS du groupe d'[Localité 3] Succursale 01621, qu'est justifiée l'existence du compte séparé 'dont le SDC [Adresse 5] est titulaire sur les livres de l'agence de [Localité 4]' ;
Qu'il s'en déduit que la société SYNDIC IMMO DISCOUNT, syndic de la copropriété de l'immeuble [Adresse 5], a satisfait dès le 6 août 2012 à l'obligation qui est la sienne d'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires dans le délai de trois mois courant à compter de sa désignation le 10 mai 2012 ;
Qu'au demeurant, le juge des référés n'a pas les pouvoirs de prononcer l'annulation du mandat d'un syndic dans l'hypothèse du défaut d'ouverture d'un compte séparé tel que prévu par l'article 18, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965 ;
Qu'en conséquence de ces constatations, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande d'annulation du mandat de la société SYNDIC IMMO DISCOUNT en qualité de syndic fondée sur l'article 18, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965 ;
Considérant que les appelants sollicitent en outre sur le fondement de l'article 49 du décret du 17 mars 1967 la désignation d'un administrateur provisoire en raison de la carence du SYNDIC IMMO DISCOUNT, caractérisée, selon lui, par l'absence d'établissement et de vote du budget prévisionnel 2013 dans les six mois de la clôture de l'exercice 2012 , l'absence de mise à l'ordre du jour des résolutions demandées par les demandeurs, l'établissement des comptes erronés notamment en raison de l'absence de reprise des comptes établis par le précédent syndic ABP et le refus de prendre un avocat aux fins de représenter la copropriété en tant que partie civile ;
Considérant qu'en application de l'article 49 n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié par le décret n° 95-162 du 15 février 1995, applicable à l'espèce, dans les cas d'empêchement ou de carence du syndic visés à l'article 18, alinéa 3, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal de grande instance statuant en matière de référé en vue de la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété ;
Considérant que l'article 18, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à l'espèce, prévoit que le syndic est chargé 'd'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci' ;
Considérant que la procédure décrite par les articles 49 et 18, alinéa 3, sus visés, consiste à saisir le président du tribunal statuant en référé et non pas le président du tribunal statuant au fond 'comme en matière de référé' ;
Considérant qu'en l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats qu'une assemblée générale du 6 novembre 2012 a approuvé dans le délai légalement requis le budget prévisionnel de l'exercice 2013, nonobstant son annulation judiciaire postérieure pour vice de forme prononcée le 14 mars 2013 ; qu'en suite de cette annulation, le budget 2013 a par ailleurs été approuvé à la majorité des copropriétaires présents ou représentés par l'assemblée générale du 3 décembre 2013 ;
Que les projets de résolutions émanant de certains des appelants, notamment de M. [W], ont été régulièrement inscrits à l'ordre de jour des assemblées générales tenues en 2013 , exception faite de celles manifestement dénuées d'intérêt car tendant à l'approbation du budget 2013 avant même l'annulation de l'assemblée générale du 6 novembre 2012 ou à l'élection des membres du conseil syndical, déjà élu et en cours de mandat ;
Qu'il résulte des procès-verbaux d'assemblée générale versés aux débats que les comptes pour l'exercice 2010, 2011 et 2012 ont été approuvés par la majorité des copropriétaires et notamment par les appelants, Mmes [D] [S] et [V] [Y] veuve [X], MM. [K] [W] et [U] [T] ;
Que les appelants ne démontrent pas avec l'évidence requise en référé que les comptes produits aux fins d'approbation sont erronés, étant observé qu'il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés de statuer sur la responsabilité civile éventuelle du syndic du fait de la présentation au syndicat de comptes incomplets ou erronés ;
Qu'enfin, le syndic n'a pas l'obligation mais uniquement la possibilité, aux termes de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, de s'associer à l'action en justice diligentée par un des copropriétaires, en l'espèce celle introduite par Mme [S] contre les établissements GARNIER , étant relevé que l'assemblée générale du 21 janvier 2010 a voté majoritairement contre l'engagement de cette action ;
Qu'en revanche, le syndic avait l'obligation de constituer un avocat dès lors que le syndicat des copropriétaires avait été assigné en justice devant un tribunal de grande instance, comme l'a fait la société SYNDIC IMMO DIRECT dans le litige opposant Mme [P], copropriétaire, à l'encontre de la copropriété ;
Qu'il se déduit de l'ensemble de ces constatations que les appelants ne rapportent pas la preuve d'une carence manifeste du syndic au sens de l'article 49 n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié par le décret n° 95-162 du 15 février 1995 et partant, de la nécessité de désigner un administrateur provisoire de la copropriété ; qu'il convient de débouter les appelants de cette demande et des prétentions en découlant ;
Qu'il y a lieu en conséquence de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Considérant que l'équité commande de faire droit à la demande de l'intimée présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; que les appelants sont condamnés in solidum à lui verser à ce titre la somme visée au dispositif de la présente décision ;
Considérant que, partie perdante, les appelants ne sauraient prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et doivent supporter les dépens ;
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
Et y ajoutant,
Déboute Mme [D] [S], Mme [V] [Y] veuve [X], Mme [J] [Z], M. [K] [W] et M. [U] [T] de l'ensemble de leurs demandes en ce comprise celle fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [D] [S], Mme [V] [Y] veuve [X], Mme [J] [Z], M. [K] [W] et M. [U] [T] à payer in solidum à la SARL SYNDIC IMMO DISCOUNT, exerçant sous l'enseigne SYNDIC IMMO DIRECT la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [D] [S], Mme [V] [Y] veuve [X], Mme [J] [Z], M. [K] [W] et M. [U] [T] à payer in solidum les entiers dépens.
LE GREFFIERle president
