Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2014
(no, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/ 19610
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Septembre 2012- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no
APPELANT
Monsieur Jean-François X... né le 26 septembre 1961 à RENNES
demeurant...-75005 PARIS
Représenté par Me Pascale FLAURAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0090 Assisté sur l'audience par Me Gérard BANCELIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0252
INTIMÉS
Monsieur Eric Y...
demeurant...-64210 BIDART
non représenté Ayant reçu signification de la déclaration d'appel en date du 21 décembre 2012 par remise à l'étude d'huissier et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 22 février 2013 par remise à l'étude d'huissier.
Monsieur Denis Y...
demeurant...-78100 ST GERMAIN EN LAYE
Représenté par Me Charles-hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE et OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029 Assisté sur l'audience par Me Gilles FRIANT, avocat au barreau de NANTES
Mademoiselle Valérie Y...
demeurant...-44000 NANTES
Représentée par Me Charles-hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE et OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029 Assisté sur l'audience par Me Gilles FRIANT, avocat au barreau de NANTES
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Novembre 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Chantal SARDA, Présidente Madame Christine BARBEROT, Conseillère Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : DÉFAUT
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
La SCP notariale A... B... C... a été désignée pour liquider le régime matrimonial et les successions respectives des époux Y...
Un protocole d'accord a été signé entre les héritiers aux termes duquel ils ont décidé de vendre notamment un ensemble immobilier situé à Paris 6ème,... (lots 124 et 152) dépendant de l'indivision.
En juin et juillet 2008, Messieurs Denis et Éric Y... et Mademoiselle Valérie Y... ont signé avec la société ATELIERS LOFT ET ASSOCIÉS, agence immobilière, un mandat de vente sans exclusivité desdits biens moyennant le prix de 2 200 000 euros, commission d'agence incluse d'un montant de 100 000 euros à la charge de l'acquéreur.
La société ATELIERS LOFT ET ASSOCIÉS a présenté les époux Z... qui ont fait une offre le 11 octobre 2008. Un projet de promesse de vente a été adressé par Maître C... au notaire des époux Z... le 22 octobre 2008, la promesse de vente devant être signée le 30 octobre 2008.
Concomitamment l'agence PARIS SEINE leur a présenté un autre acquéreur, Monsieur Jean François X....
Informé de l'existence de deux propositions d'acquisition au prix net vendeur de 2 100 000 euros, Maître C... a sollicité par courrier du 16 octobre 2008 les consorts Y... de lui confirmer par écrit le nom du bénéficiaire de la promesse de vente. Il leur indiquait également qu'il convenait d'informer l'agence non retenue par eux et de résilier le mandat s'il y avait lieu.
Par courrier du 21 octobre 2008, Monsieur Éric Y... informait Maître C... qu'il ne donnait pas suite à la proposition des époux Z... confirmant sa préférence pour Monsieur X....
Un compromis de vente était signé sur le local commercial et les caves en faveur de Monsieur X... le 30 octobre 2008 prévoyant une réalisation au 30 janvier 2009 et le même jour, les consorts Y... signaient une reconnaissance de conseils donnés par Maître C... précisant que''le ou les signataires déclarent avoir été avertis par le notaire des conséquences éventuelles attachées à la passation de l'acte en raison du fait que toute agence immobilière est susceptible de revendiquer une commission lorsque celle-ci a trouvé un acquéreur au prix du mandat''.
La vente entre monsieur X... et les consorts Y... n'a cependant pas eu lieu.
Par jugement du 27 septembre 2012, le Tribunal de Grande Instance de Paris a :
- Dit Monsieur Jean-François X... recevable mais l'a débouté de toutes ses demandes.
- Au titre de la clause pénale, condamné Monsieur Jean-François X... à payer aux consorts Y... la somme de 210 000 euros, ainsi à tous les depens et sommes dues au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
À ce jour, Éric Y... n'a pas constitué avocat.
Vu l'appel interjeté de cette décision par Monsieur Jean-François X... et ses dernières conclusions en date du 30 juin 2014, il est demandé à la cour de :
- Constater que la motivation du jugement du 27 septembre 2013 souffre d'imprécision et est insuffisante, et que le jugement est entaché d'un vice de fond consistant en un défaut de base légale,
- Infirmer la décision entreprise, mais uniquement en ce qu'elle a débouté Monsieur Jean-François X... de toutes ses demandes et l'a condamné à payer aux consorts Y... 210 000 euros, outre les dépens et sommes dues aux titres de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Constater que le désistement de Monsieur X... a été accepté sans réserve par les consorts Y..., et que ce désistement, mettant la procédure initiée par Monsieur X... à néant, a remis les parties dans l'état où elles se trouvaient le 10 février 2009, date à laquelle a été établi le procès verbal de carence,
- Constater que les consorts Y... n'ont pas déféré à la sommation qui leur a été délivrée en date des 30 janvier, 3 février et 4 février 2009, aux fins de signer l'acte authentique de vente, et que le compromis de vente devait faire l'objet d'une réitération par acte authentique au plus tard le 6 février 2009, et qu'il avait donc épuisé ses effets à cette date,
- À titre subsidiaire, dire et juger que les consorts Y..., en tant que bailleurs, ne pouvaient ignorer les défauts graves de conformité affectant la partie de l'immeuble louée à l'usage de garage automobile, et qu'en n'informant pas de cette situation Monsieur X... dans le cadre du compromis de vente, ils ont procédé à une omission dolosive puisqu'ils savaient que les locaux dont l'acquisition était prévue par Monsieur X... devaient changer de destination pour devenir des locaux d'habitation, ce qui présupposait un environnement sécurisé ; par conséquent, dire et juger que le consentement de Monsieur X... au compromis de vente du 20 avril 2008, rendant ledit compromis nul,
- Constater que dès qu'il a eu connaissance du rapport de la société QUALICONSULT, Monsieur X... a notifié aux consorts Y... son refus d'acquérir, à raison des défauts de l'immeuble qui lui avaient été cachés, et que l'exclusion de la garantie, telle qu'elle figure dans l'acte, ne peut profiter aux consorts Y... qui sont de mauvaise foi pour avoir dissimulé à l'acquéreur le risque posé aux biens qu'il acquérait, du fait des défauts graves de l'immeuble mitoyen qui leur appartient,
- Condamner, en conséquence, solidairement les consorts Y... à verser à Monsieur X... la somme de 210 000 euros, en application du paragraphe''clause pénale''figurant à l'acte, et autoriser Maître C..., notaire, à procéder à la restitution de l'indemnité d'immobilisation versée par Monsieur X... en la caisse de son étude, pour un montant de 210 000 euros,
- À titre très subsidiaire, dire et juger que le préjudice subi par les consorts Y... ne peut être constitué que de la privation de jouissance de la somme de 2 100 000 euros entre le 30 janvier 2009 et le 17 juin 2011, et que ce préjudice doit être apprécié par l'application du taux de l'intérêt légal sur cette période,
- Fixer à 90 264 euros le montant de la clause pénale due par Monsieur X... correspondant au préjudice subi par les consorts Y..., autoriser Maître C..., notaire, à verser aux consorts Y... la somme de 90 264 euros, et à restituer à Monsieur X... le solde de l'indemnité d'immobilisation qu'il a versée en la caisse de son étude, soit 119 736 euros, et condamner les consorts Y... aux sommes dues au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens de première instance et d'appel.
Vu les dernières conclusions des consorts Y... en date du 23 avril 2013, il est demandé à la cour de :
- Déclarer irrecevable l'action engagée par Monsieur X... par exploit en date du 22 septembre 2010,
- Confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris en date du 27 septembre 2012,
- Débouter purement et simplement Monsieur X... de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- Condamner Monsieur X... à payer aux consorts Y... la somme de 210 000 euros avec intérêts à compter du 27 septembre 2012, ainsi que les sommes dues au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens.
SUR CE LA COUR
Considérant que les parties ont renoncé à l'audience à leurs conclusions de procédure des 3 et 4 novembre 2014 ; qu'il leur en sera donné acte ;
- Sur l'irrecevabilité de l'action engagée par M. X...
Considérant que c'est par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte que le tribunal a déclaré recevable M. X... en son action étant observé qu'ayant engagé une procédure pour obtenir la réitération de la vente à laquelle il a par la suite renoncé, en se désistant de sa demande, M. X... ne peut plus reprocher aux consorts Y... de ne pas avoir déféré aux sommations de février 2009 de signer l'acte authentique pour prétendre obtenir le paiement de la clause pénale et la restitution de l'indemnité d'immobilisation ;
- Sur le fond
Considérant que M. X... invoque l'article 1641 du Code Civil relatif à la garantie des vices cachés ;
Qu'ainsi que l'a jugé le tribunal, M. X... a aux termes du compromis du 30 octobre 2008 renoncé à toute garantie des consorts Y..., quant à l'état de l'immeuble ;
Qu'il était évident qu'en acquérant un local à usage commercial précédemment à usage d'imprimerie pour le transformer en " loft ", M. X... devait entreprendre des travaux importants ;
Que le rapport Qualiconsult décrit sommairement les travaux à entreprendre mais ne fait pas état de vices cachés rendant la chose impropre à l'usage auquel on la destine, dont aurait eu connaissance les consorts Y..., non professionnels du bâtiment et qu'ils n'auraient pas communiqué à leur acquéreur ;
Qu'en tout état de cause, M. X... qui ne procède que par allégations, n'établit pas la mauvaise foi des consorts Y... ;
Que la clause exonératoire des vices cachés insérée à l'acte doit donc recevoir application ;
Qu'en ce qui concerne le dol, outre qu'il ressort de ce qui précède qu'il ne peut être établi, c'est par des motifs pertinents et exacts que la cour fait siens que le tribunal a jugé que les consorts Y... n'avaient pas failli à leur obligation d'information en dissimulant des éléments dont ils auraient eu connaissance ;
Qu'encore une fois, M. X... affirme que les consorts Y... : " ont procédé à une omission dolosive puisqu'ils savaient que les locaux dont l'acquisition était prévue par M. X... devaient changer de destination pour devenir des locaux d'habitation, ce qui présupposait un environnement sécurisé ", mais qu'il ne le démontre pas ;
Que dans ces conditions, quelles que soient les raisons pour lesquelles M. X... ait renoncé à son acquisition : soit les conclusions du rapport Qualiconsult, inopposables aux consorts Y... ou " du fait de circonstances nouvelles ", comme mentionné dans ses conclusions de désistement, il convient d'en tirer les conséquences quant à l'application de la clause pénale d'un montant de 210 000 ¿ ;
Que c'est à juste titre, que le tribunal a jugé qu'il n'y avait pas lieu à réduire cette clause, les consorts Y... outre l'immobilisation de leur bien du 30 janvier 2009 jusqu'au 17 juin 2011, ayant dû subir les revirements de M. X..., en dépit du renoncement des époux Z... à acquérir pour lui permettre de le faire ;
Que les intérêts au taux légal sur cette somme partiront du jugement, conformément aux dispositions de l'article 1153-1 du Code Civil ;
Considérant que la solution conférée au litige implique le rejet de toutes les demandes de M. X... ;
Qu'en revanche, l'équité commande d'allouer aux consorts Y..., au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d'appel, la somme que précise le dispositif.
PAR CES MOTIFS
Donne acte aux parties de ce qu'elles ont renoncé à leurs conclusions de procédure des 3 et 4 novembre 2014 ;
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne M. X... à payer aux consorts Y... des intérêts au taux légal sur la somme de 210 000 ¿ à compter du 27 septembre 2012 ainsi qu'une somme de 3000 ¿, au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d'appel ;
Rejette toutes autres demandes ;
Condamne M. X... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
