Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2014
(no, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 09019
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Février 2013- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 11/ 05345
APPELANTS
Monsieur BERNARD X... né le 19 octobre 1938 à SAILLY-ACHATEL 57420 et Madame MARTINE Y... EPOUSE X... née le 03 septembre 1948 à NICE 06000
demeurant...-75016 PARIS
Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Déborah BENECH, avocat au barreau de PARIS, toque : D0641
INTIMÉS
Monsieur Jacques Z... né le 07 juillet 1929 à NEUILLY SUR SEINE 92000 et Madame Jacqueline Hélène A... épouse Z... née le 12 avril 1927 à TOURANE ANNAM (VIETNAM)
demeurant...-75116 PARIS
Représentés tous deux par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
SCI PETRAMAX Inscrite au RCS de Paris sous le no501 199 509 Agissant poursuites et diligences de son Gérant, Mr Roberto C... domicilié en cette qualité audit siège no Siret : 501 199 509
ayant son siège au16 rue VITAL-75016 PARIS
Représentée par Me Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053 Assistée sur l'audience par Me Nicole DENOITS-BLANC, avocat au barreau de PARIS, toque : C0297
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Septembre 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Chantal SARDA, Présidente Madame Christine BARBEROT, Conseillère Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
Titulaires du bail d'un appartement... à Paris 16ème en vertu d'un contrat en date du 30 décembre 1986, M. et Mme X... ont reçu des propriétaires, M. et Mme Z..., un courrier recommandé en date du 10 juin 2010 les informant que l'appartement avait été vendu à la S. C. I. PETRAMAX.
Le 24 juin 2010, la S. C. I. PETRAMAX a fait signifier par huissier un congé à M. et Mme X... pour le 31 décembre 2010 en vue de la reprise de l'appartement pour y loger son gérant, M. Roberto C.... A défaut d'avoir libéré les lieux, M. et Mme X... ont été assignés par la S. C. I. PETRAMAX devant le tribunal d'instance du 16ème arrondissement par acte du 24 janvier 2011. Cette juridiction a sursis à statuer dans l'attente de la décision à prononcer par le tribunal de grande instance de Paris saisi par M. et Mme X....
Le 29 mars 2011, M. et Mme X... ont en effet assigné devant le tribunal de grande instance de Paris M. et Mme Z... et la S. C. I. PETRAMAX, prétendant faire déclarer nulle la vente intervenue par acte du 10 juin 2010 entre M. et Mme Z... et la S. C. I. PETRAMAX portant sur le lot no7 de l'immeuble ... à Paris 16ème, faire en conséquence ordonner la restitution des loyers et charges " versés en pure perte depuis le 1er juillet 2010 " et faire condamner solidairement M. et Mme Z... et la S. C. I. PETRAMAX à cette restitution ainsi qu'à leur payer la somme de 3. 000 ¿ en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, faisant valoir que ne leur avait pas été délivré un congé avec offre de vente conformément aux dispositions de l'article 15- I et-II de la loi du 6 juillet 1989, et qu'ils n'ont pu bénéficier du droit de préemption instauré par cette loi.
Par jugement du 26 février 2013, le TGI de PARIS a :
- Débouté M. et Mme X... de leur demande tendant à la nullité de la vente conclue par acte du 10 juin 2010 entre M. et Mme Z... et la S. C. I. PETRAMAX d'un appartement lot no7 de l'immeuble ... à Paris 16ème arrondissement, en l'absence de tout droit de préemption des locataires,
- Dit la S. C. I. PETRAMAX propriétaire régulièrement titrée sur l'appartement en cause,
- Débouté M. et Mme Z... et la S. C. I. PETRAMAX de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- Condamné M. et Mme X... aux dépens ainsi qu'à payer sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile la somme de 3. 000 ¿ à M. et Mme Z... d'une part et à la S. C. I. PETRAMAX d'autre part,
- Accordé le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile aux avocats qui en ont fait la demande,
- Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement en toutes ses dispositions.
Vu l'appel interjeté de cette décision par les époux X... et leurs dernières conclusions du 28 août 2014.
Vu les dernières conclusions des époux Z... du 23 aout 2014.
Vu les dernières conclusions de la SCI PETRAMAX du 8 septembre 2014.
SUR CE LA COUR
-Sur l'inopposabilité du congé pour reprise de la société PETRAMAX
Considérant que les appelants ne formulent aucune demande à ce titre, en faisant valoir que le congé du 24 juin 2010 a été annulé, par un jugement du tribunal d'instance de Paris du 3 juin 2014 ;
Qu'il sera seulement précisé que contrairement à ce qu'ils soutiennent, la SCI a bien la qualité de bailleur à leur égard, situation dont ils ont été avisés par lettre RAR du 10 juin 2010, par M. Z..., le jour même de la vente ;
Qu'en effet, d'une part, l'acte de vente contesté du 10 juin 2010 précise que l'immeuble est entré dans le patrimoine du vendeur depuis le 5 juillet 1979, date de la précédente vente ;
Que d'autre part, le bail du 30 novembre 1986 a été visé dans cet acte ;
Que les loyers ont toujours été payés entre les mains de M. Z... ;
Qu'elles qu'aient donc pu être les relations entre Mme D... mentionnée comme bailleresse dans le bail de 1986 et M. Z..., la notification du 10 juin 2010 rend incontestable la qualité de bailleur de la SCI PETRAMAX à l'égard des appelants ;
- Sur la collusion prétendue entre les époux Z... et la SCI PETRAMAX
Considérant que c'est par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte que le tribunal après avoir relevé qu'aucune disposition de la loi du 6 juillet 1989 n'interdisait la vente d'un appartement occupé par un locataire sauf fraude entre vendeur et acquéreur et qu'en l'espèce, celle-ci n'était pas établie ;
Qu'à ces justes motifs, il sera ajouté qu'aucun élément ne démontre le caractère fictif de la vente pour récupérer le bien libre de tout occupant sous le faux prétexte d'y habiter même s'il est permis de supposer que le vendeur et l'acquéreur se connaissaient ainsi qu'il ressort du siège social de la SCI fixé dans l'immeuble litigieux quelques mois avant la vente et des loyers encaissés par M. Z..., comme mandataire de la SCI après la vente ;
Que la discussion sur le but poursuivi par le congé pour actualiser le montant du loyer ou changer de locataire, voire sur son objet même est inopérante, la cour n'étant pas saisie de la validité du congé mais seulement de la nullité de la vente pour violation du droit de préemption ;
Considérant qu'en ce qui concerne le prix de vente, sa modicité n'est pas significative, la vente d'un bien occupé par un locataire de plus de 70 ans (cf jugement du tribunal d'instance du 3 juin 2014) entraînant une décote nécessairement importante même si le bail arrivait, en fin de période triennale ;
Que les procédures en cours sont la démonstration que le risque pris par l'acquéreur n'était pas vain ;
Qu'en ce qui concerne la date de la vente, celle-ci est librement fixée par les parties au mieux de leurs intérêts ; que le congé pouvait donc être délivré 14 jours après la vente ;
Qu'il en est de même sur " la non perception des loyers ", pendant 3 mois, aucune obligation ne pesant à ce titre sur un bailleur ;
Que le jugement qui a débouté les appelants de leurs demandes en nullité de la vente sera confirmé en toutes ses dispositions ;
Que la solution conférée au litige implique le rejet des demandes de dommages-intérêts et d'article 700 du Code de Procédure Civile des époux X... ;
Qu'il ne saurait être reproché aux appelants quelque mal fondée que soit leur action d'avoir interjeté appel de la décision entreprise à partir du moment où l'intention de nuire n'est pas établie ; que les demandes de dommages intérêts des époux Z... et de la SCI PETRAMAX seront donc rejetées ;
Que l'équité commande d'allouer aux intimés les sommes que précise le dispositif, au titre de l'article 700 du code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Dit que la SCI PETRAMAX propriétaire du bien litigieux a la qualité de bailleur à l'égard des époux X... ;
Condamne les époux X... à payer, en cause d'appel, au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile la somme de 3000 ¿ aux époux Z... d'une part, et à la SCI PETRAMAX, d'autre part ;
Rejette toutes autres demandes ;
Condamne les époux X... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de Procédure Civile.
