Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 12 NOVEMBRE 2014
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/23329
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Octobre 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 10/09077
APPELANTE
SARL SAGA prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056, avocat postulant
Assistée de Me Sophie RAKOTOARINOHATRA, avocat au barreau de PARIS, toque : D2114, avocat plaidant
INTIMÉE
SCI [Adresse 2] prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Pascal MARIE SAINT GERMAIN de la SCP MARIE-SAINT GERMAIN DENIS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0199
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Septembre 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Brigitte CHOKRON, conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente
Madame Brigitte CHOKRON, conseillère
Madame Caroline PARANT, conseillère
Greffier: lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.
********
Aux termes d'un jugement avant-dire-droit en date du 19 novembre 2010, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-constaté que par l'effet de la demande de renouvellement délivrée par le preneur le 3 février 2009, le bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2] s'est renouvelé au 1er avril 2009,
-tous droits et moyens des parties réservés, désigné en qualité d'expert [B] [R] avec mission de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé,
-fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance courant à compter du prononcé du dit jugement, au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,
-réservé les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Au vu du rapport d'expertise déposé le 1er février 2012, concluant à une modification notable des caractéristiques du local au cours du bail expiré et à une valeur locative en renouvellement de 149.850 euros par an, hors taxes et hors charges, la société locataire SAGA (SARL), contestant qu'il y ait motif à déplafonnement, a demandé que le loyer du bail renouvelé soit fixé au montant annuel, en principal, de 94.501,45 euros taxes de bureaux en sus, à titre subsidiaire, si le déplafonnement devait être admis, que soit appliquée une décote de 20 % tenant compte de la prise en charge des taxes de bureaux ainsi que de la servitude résultant de la présence sur les lieux d'une fontaine et autres monuments historiques, et que le loyer soit fixé, en conséquence, à 122.323 euros par an, la société civile immobilière (SCI) [Adresse 2], bailleresse, a demandé pour sa part que le loyer à compter du 1er avril 2009 soit fixé à 155.000 euros par an en principal, toutes les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées ;
Selon jugement en date du 30 octobre 2012, le juge des loyers commerciaux, après avoir retenu que les travaux réalisés par le preneur au cours du bail expiré ont modifié notablement les caractéristiques du local commercial, a :
-fixé à 138.000 euros en principal, par an, à compter du 1er avril 2009, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCI [Adresse 2] et la société SAGA pour les locaux situés [Adresse 2], toutes autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées,
-condamné la société SAGA à payer à la SCI [Adresse 2] les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter du prononcé du dit jugement,
-dit que les intérêts dûs pour une année entière seront capitalisés et porteront eux-mêmes intérêts au taux légal,
-débouté du surplus des demandes,
-laissé à chaque partie la charge de ses dépens, la société bailleresse supportant le coût de l'expertise,
-ordonné l'exécution provisoire.
La société SAGA a relevé appel le 21 décembre 2012 et conclu en dernier lieu par des écritures du 1er juillet 2013 aux fins de voir infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Elle demande à la cour, statuant à nouveau, de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2009 au montant annuel de 94.501,45 hors taxes et hors charges, conformément à la règle de plafonnement instituée à l'article L.145-34 du Code de commerce, à titre subsidiaire, de fixer ce loyer à 119.000 euros hors taxes et hors charges et de dire que les intérêts au taux légal sur les compléments de loyers courront à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir, en toute hypothèse, de condamner la bailleresse à lui verser 4.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens dont distraction .
La SCI [Adresse 2], intimée, a conclu le 6 mai 2013 aux fins de voir la cour approuver le jugement entrepris en ce qu'il a retenu le déplafonnement mais le réformer sur le montant du loyer au 1er avril 2009, qu'elle entend voir élever à 155.000 euros par an, ainsi que sur les intérêts moratoires qui doivent courir selon elle à compter du 11 février 2010, date de la notification de son mémoire en fixation du loyer, une indemnité de 5.000 euros étant au surplus sollicitée au titre des frais irrépétibles.
SUR CE :
Il est constant que le bail commercial liant les parties a été signé le 9 mars 2000, avec effet au 1er février 2000, entre les consorts [Q] aux droits desquels se trouve la SCI [Adresse 2] et la société Michel Brasier aux droits de laquelle vient la société SAGA, pour une durée de 9 années, expirant le 31 janvier 2009 ;
Il porte sur un local dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2], à usage d'un 'commerce d'édition de médailles et toutes opérations de fabrication et de vente de médailles, d'orfèvrerie, joaillerie, bijouterie ou objets en matières précieuses ou de fantaisie, ainsi que tous objets en métal et fontes d'art';
Le loyer a été fixé à 64.028,59 euros par an, hors taxes et hors charges, avec indexation à la date anniversaire du bail en fonction de l'évolution de l'indice INSEE du coût de la construction (indice de référence 1071 du 1er trimestre 1999);
La demande de renouvellement du bail a été notifiée par la société SAGA, selon acte d'huissier de justice du 3 février 2009, pour une durée de 3,6,9 années entières et consécutives à courir à compter du 1er avril 2009, et a été suivie le 11 janvier 2010 de l'envoi à la bailleresse, par courrier recommandé avec avis de réception, d'un mémoire par lequel la locataire a fait connaître sa proposition de voir fixer le loyer du bail renouvelé au montant plafonné de 94.501,46 euros par an en principal ;
La société bailleresse a répliqué le 11 février 2010 par l'envoi, dans les mêmes formes, d'un mémoire invoquant, au fondement d'un rapport d'expertise amiable de [J] [K] en date du 24 juillet 2009, une modification notable des caractéristiques des locaux par suite des travaux entrepris par la locataire et formalisant une proposition de loyer à la valeur locative, de 160.000 euros par an en principal ;
C'est dans ce contexte que le juge des loyers commerciaux a été saisi par la société SAGA suivant assignation du 16 juin 2010 .
Sur la demande de déplafonnement,
En vertu des dispositions combinées des articles L.145-33 et L.145-34 du Code de commerce, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction à moins d'une modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, auxquels cas, le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative ;
La société bailleresse se prévaut en l'espèce d'une modification notable des caractéristiques du local, lesquelles s'apprécient, aux termes de l'article R.145-3 du Code de commerce, en considération, entre autres éléments, de la commodité de son accès pour le public, de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux, de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
Il ressort du rapport d'expertise, non contesté sur ce point, que la société SAGA a entrepris dans les lieux loués, au cours du bail expiré, des travaux ayant consisté :
-à créer dans le bureau du rez-de-chaussée, éclairé par une baie vitrée donnant sur la cour, une porte ouvrant sur les parties communes de l'immeuble et facilitant ainsi l'accès aux caves situées en sous-sol, l'escalier commun menant aux caves étant situé sur le même pallier que la porte nouvellement créée, à déplacer l'escalier d'accès à la mezzanine (ou 1er étage),
-à transformer les locaux techniques (la chaufferie, la soute à mazout et la pièce à compresseurs) situés entre l'entrée principale et les sanitaires, sur la partie gauche du dégagement, en un sas d'entrée, un bureau à usage de standard d'accueil, et une petite salle d'exposition,
-à installer en lieu et place des deux vestiaires, des doubles sanitaires et une cuisine,
-à supprimer des ateliers situés sous verrière et à utiliser la surface ainsi libérée pour l'aménagement d'une vaste salle d'exposition dédiée aux ventes aux professionnels, de bureaux et d'une chambre à coffre-fort;
L'expert relève que les travaux entrepris ont eu pour conséquence de diminuer très légèrement la surface utile en rez-de-chaussée, de l'ordre de 1,92 %, mais avec une modification sensible de la distribution de cette surface ainsi que de la configuration et de l'affectation des locaux, soulignant à cet égard que les emplacements à usage d'ateliers occupent désormais 8,3 % du rez-de-chaussée contre 48 % précédemment et que, sur ce même niveau, les salles d'exposition, inexistantes à la prise d'effet du bail, s'étendent sur 37 %, tandis que les bureaux représentent 39,8 % de la superficie contre 26 % auparavant ;
Il s'infère en définitive de ces observations que les travaux ont permis d'affecter plus d'un tiers de la surface du rez-de-chaussée à la réception de la clientèle et d'augmenter les emplacements à usage de bureaux, de créer un ensemble attractif offrant de vastes espaces d'exposition, d'ouvrir un accès supplémentaire, rapide et aisé, aux caves situées en sous-sol, à partir des locaux du rez-de-chaussée sans avoir à sortir à l'extérieur ;
Sans démentir les conclusions qui précèdent, la société SAGA fait valoir essentiellement que les travaux lui ont été imposés par la nécessité de soumettre les locaux aux contraintes de sécurité et aux exigences des assureurs ;
Elle ne justifie pas pour autant de ses allégations et ne montre aucunement que les travaux réalisés étaient indispensables à rendre les lieux exploitables conformément à leur destination contractuelle ;
Elle se borne à avancer que le caractère polluant de l'ancienne chaudière à mazout a nécessité son remplacement par un modèle plus écologique et plus économe, mais une telle circonstance n'impose pas, en toute hypothèse, le transfert de la chaudière au niveau de la mezzanine de manière à libérer de l'espace en rez-de-chaussée ; elle ajoute que les compresseurs de la nouvelle génération sont moins bruyants et plus petits, ce qui ne justifie pas la suppression de la pièce à compresseur du rez-de-chaussée ;
Elle indique enfin que c'est pour des raisons de sécurité et conformément aux préconisations des assureurs, qu'elle a créé la petite salle d'exposition immédiatement après le sas d'entrée, afin de limiter la traversée des locaux par la clientèle, et qu'elle a aménagé à proximité de la chambre à coffre-fort un bureau à usage d'atelier de montage des produits en matériaux précieux ;
Cette dernière explication, fût-elle avérée, n'est pas davantage opérante, force étant de constater que les travaux effectués au cours du bail expiré ont affecté la distribution des locaux de manière à étendre les surfaces réservées à la réception de la clientèle et par voie de conséquence à favoriser l'activité commerciale prévue au bail, à développer les surfaces de bureaux, à faciliter l'accès aux caves en sous-sol, à créer des doubles sanitaires et une cuisine et à rendre ainsi plus commodes les conditions de travail des personnes exerçant dans les lieux ;
Les transformations opérées ne sauraient dès lors être qualifiées de simples améliorations et constituent, au regard des dispositions précédemment rappelées de l'article R.145-3 du Code de commerce, des modifications notables des caractéristiques du local, justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé et sa fixation à la valeur locative.
Sur la valeur locative,
Selon les dispositions de l'article L.145-33 du Code de commerce, la valeur locative est déterminée, à défaut d'accord, d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
L'expert observe que le local donné à bail se situe dans l'ensemble immobilier dénommé Hôtel [1], datant du XVII ème siècle, et dépend du bâtiment implanté au fond de la cour intérieure de l'immeuble, entre ladite cour et la ruelle Sourdis ; le bâtiment est édifié en pierre de taille, en bon état de ravalement, avec des huisseries et menuiseries en bois et des gardes-corps en ferronnerie ;
Le local bénéficie de plusieurs entrées distinctes, deux entrées depuis la cour, l'une ouvrant sur le sas d'entrée, l'autre desservant les bureaux, une entrée depuis la ruelle de Sourdis donnant accès direct à la grande salle d'exposition sous verrière, une entrée depuis les parties communes de l'immeuble ;
Il se répartit sur trois niveaux intérieurs :
-le rez-de-chaussée qui comprend les salles d'exposition (dont la grande salle d'exposition sous verrière), les bureaux, la chambre à coffre-fort, la cuisine, les sanitaires,
-la mezzanine à usage de réserve, reliée au rez-de-chaussée par un escalier depuis la grande salle sous verrière,
-le sous-sol accessible depuis les parties communes de l'immeuble comprenant trois caves communicantes aux très beaux voûtains en pierres apparentes,
se développe ainsi, essentiellement, de plain pied et bénéficie d'un bon éclairage naturel grâce à la verrière et à l'exposition sur cour ;
L'expert constate le très bon état d'entretien du local, doté de prestations intérieures de très bon standing, et son adaptation parfaite au commerce de bijouterie-joaillerie-orfèvrerie destiné à une clientèle de professionnels, en dépit, compte tenu de la situation en fond de cour, d'une absence de visibilité depuis la rue des Archives, soulignant l'avantage d'un emplacement en plein centre de la capitale, dans un quartier à forte densité de commerces spécialisés dans la bijouterie de fantaisie en gros ;
Les prix relevés dans le voisinage, dans les 2ème et 3ème arrondissements de Paris, sont compris dans une fourchette de 250 à 460 euros le mètre carré pour des locaux à usage de bureaux et de 185 à 350 euros le mètre carré pour des ateliers et locaux d'activité (sans autre précision) ;
L'expert propose un prix unitaire différencié selon l'affectation des surfaces (salle d'exposition, bureaux, atelier, réserve et caves) non retenu par le premier juge qui observe avec raison, et sans être sérieusement contesté, que l'ensemble des locaux situés en rez-de-chaussée jouissent également de bonnes conditions d'accessibilité et d'un éclairage naturel satisfaisant de sorte qu'il n'y a pas lieu de leur affecter un prix unitaire distinct, que, par contre, selon une méthode proche de celle de la pondération des surfaces, la mezzanine et les caves doivent se voir attribuer un prix unitaire plus faible compte tenu de leur moindre intérêt en termes d'accessibilité et d'éclairage;
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il fixe le prix au mètre carré à 280 euros pour le rez-de-chaussée, à 150 euros pour la mezzanine, à 50 euros pour les caves ;
Etant observé que les surfaces utiles ne sont pas contestées et ressortent des plans côtés avec relevé de surfaces établis par [F] [X] le 18 mars 2009, lesquels ont été repris par l'expert, le calcul s'établit ainsi qu'il suit :
-rez-de-chaussée : 496,40 m² x 280 euros : 138.992 euros,
-mezzanine : 52,40 m² x 150 euros : 7.860 euros,
-caves : 65,85 m² x 50 euros : 3.292,50 euros,
-total : 150.144,50 euros ;
S'agissant des obligations respectives des parties, les grosses réparations prévues à l'article 606 du Code civil restent à la charge du bailleur; en revanche, au titre des conditions particulières du bail, l'entretien des verrières, les réparations les concernant et, le cas échéant, la réfection à neuf, sont à la charge du preneur ;
L'expert propose de ce chef un abattement de 2% qui a été retenu par le premier juge et qui est accepté par le bailleur ;
La société SAGA demande que l'abattement soit porté à 4% au vu de la facture de travaux du 22 mai 2007 ;
Or, cette facture, prise en compte par l'expert, ne justifie pas un taux plus élevé, compte tenu du fait constant, mentionné au bail, que la verrière a fait l'objet d'une rénovation totale en 1999 et a été livrée au preneur en parfait état lors de son entrée dans les lieux ;
Encore au titre des conditions particulières, le bail fait état d'une fontaine classée Monument Historique située contre le mur côté ruelle Sourdis et fait obligation au preneur de souffrir sans indemnité l'enlèvement de ladite fontaine en cas de demande de l'administration des Beaux-Arts ou des Monuments Historiques et, par suite, les travaux de réfection du mur à l'endroit de la fontaine ;
Par ailleurs, le preneur s'engage à prendre toutes les précautions utiles pour que la fontaine ne subisse aucune détérioration d'aucune sorte ainsi qu'à laisser photographier la fontaine à la demande du bailleur, de l'administration des Beaux-Arts ou des Monuments Historiques, à condition toutefois que ces visites soient assez rares pour ne pas constituer une gêne aux activités commerciales du preneur ;
La société bailleresse ne saurait sérieusement soutenir, pour contester l'abattement de 2% retenu de ce chef par le premier juge, que les stipulations relatives à la fontaine ne sont d'aucune charge ni contrainte pour le preneur tandis que la société SAGA n'excipe ni ne justifie d'aucun motif pour demander que le taux d'abattement soit porté à 4% ;
Enfin, au chapitre des charges, le preneur doit s'acquitter de la taxe sur les bureaux qui s'est élevée en 2009 à 1.525,50 euros et non pas au montant de 6.498 euros retenu par le premier juge, lequel correspond à la taxe réglée pour tout l'immeuble du [Adresse 2] ainsi qu'il ressort de la déclaration déposée à l'administration fiscale le 24 février 2009 ; le jugement doit être en conséquence réformé en ce qu'il a fixé à 4 % le taux d'abattement au titre de la taxe sur les bureaux ;
L'ensemble des charges précitées justifient un taux d'abattement total de 5,5 % de sorte que la valeur locative s'établit à :150.144,50 euros - 5,5 % soit la somme de 141.886, 56 euros qu'il convient d'arrondir à 141.880 euros.
Sur les intérêts,
Conformément aux dispositions de l'article 1155 du Code civil, le loyer du bail renouvelé portera intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle le bailleur en a fait la demande c'est-à-dire, en la cause, le 11 février 2010, date de la notification au preneur de son mémoire en fixation du loyer du bail renouvelé ;
Les intérêts de retard dûs au moins pour une année entière produiront intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code civil.
Sur les autres demandes,
Il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes respectivement formées au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Les dépens de première instance, comprenant le coût de l'expertise judiciaire, seront supportés par chacune des parties à concurrence de moitié. Ceux d'appel seront supportés par la société SAGA et pourront être recouvrés, s'agissant des dépens d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile .
PAR CES MOTIFS
Réforme le jugement dont appel,
Statuant à nouveau,
Fixe à 141.880 euros en principal, par an, à compter du 1er avril 2009, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCI [Adresse 2] et la société SAGA pour les locaux situés [Adresse 2], toutes autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées,
Condamne la société SAGA à payer à la SCI [Adresse 2] les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter du 11 février 2010,
Dit que les intérêts dûs pour une année entière seront capitalisés et porteront eux-mêmes intérêts au taux légal,
Déboute du surplus des demandes,
Dit que les dépens de première instance comprenant le coût de l'expertise seront supportés par chaque partie à concurrence de moitié et ceux d'appel par la société SAGA, et pourront être recouvrés, s'agissant des dépens d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
