Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 12 NOVEMBRE 2014
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/22324
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Janvier 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 08/07401
APPELANTE
SCI DU BON PORT prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant
Assistée de Me Jean-Oudard DE PREVILLE de l'AARPI RICHELIEU AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0502, avocat plaidant
INTIMÉE
SARL NOEL COLLET & CIE prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Laurence TAZE BERNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0042, avocat postulant
Assistée de Me Denis THEILLAC, avocat au barreau de PARIS, toque : A0550, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Septembre 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Chantal BARTHOLIN, présidente
Madame Brigitte CHOKRON, conseillère
Madame Caroline PARANT, conseillère
Greffier : lors des débats : Madame Nadia DAHMANI
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date des 9 et 14 juin 1998, Met Mme [B] ont donné à bail à la SARL Noël Collet et cie divers locaux situés [Adresse 1] à usage de magasin, bureaux, dépôt d'orfèvrerie, étain d'art et coutellerie pour la table et par suite d'un avenant du 25 septembre 2003, de joaillerie -bijouterie et bijouterie fantaisie.
Les époux [B] qui détenaient les parts de la SARL Noël Collet et cie ont vendu leurs parts sociales ; le nouveau gérant de la société a fait procéder à d'importants travaux dans les locaux ce qui a été source de conflits entre bailleurs, locataire et le syndicat de la copropriété, les époux [B] ayant le 27 juin 2005 sommé la société de justifier des autorisations obtenues pour percer une trémie, abattre des cloisons et créé un escalier.
Les époux [B] ont néanmoins donné congé le 29 juin 2005 avec offre de renouvellement pour le 31 décembre 2005.
Les parties étant en désaccord sur le prix du loyer, une expertise a été ordonnée et par jugement du 5 février 2014, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a fixé le montant du loyer du bail renouvelé depuis le 1er avril 2006 à la somme de 93 000 € en principal par an, toutes autres clauses du bail expiré étant inchangées.
Une première expertise a été ordonnée à la demande du syndicat des copropriétaires pour déterminer l'origine des fuites en façade de l'immeuble abritant les locaux commerciaux mais le syndicat a voté une résolution pour mettre fin à l'expertise, estimant que l'expert dépassait sa mission.
Le 30 avril 2007, les bailleurs délivraient une mise en demeure à la SARL Noël Collet et cie pour voir remplacer les dalles fêlées, restaurer les cornières métalliques, et les supports d'enseigne, gratter la rouille et les repeindre, idem en ce qui concerne le rideau métallique assurant la protection de la boutique, changer les vitrages cassés, nettoyer et entretenir les vitres, déposer la devanture au droit de la pluviale fuyarde pour laisser le plombier de la copropriété faire son travail de remplacement des parements abîmés, restituer la distribution qui résulte de l'état antérieur, notamment au second étage mentionné au constat dressé par la locataire le 18 juillet 2003 .
Le 16 juillet suivant, les époux [B] faisaient délivrer un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à ne plus empiéter sur les parties communes des caves, déposer et évacuer la porte en fer installée sans autorisation dans les couloirs des parties communes, fermer et sécuriser les caves qui sont actuellement en accès libre et entretenir la chaufferie.
Le 14 septembre 2007, les époux [B] ont vendu l'immeuble à la SCI du Bon Port qui était leur administrateur de biens ;
Le 4 mars 2008, la société Noël Collet et cie déposait auprès des services de l'urbanisme une demande de travaux concernant la devanture qui lui était refusée le 16 avril suivant.
Le 7 mai 2008, le syndicat de la copropriété décidait de remplacer la descente d'eau pluviale fuyarde.
Le 21 octobre 2008, saisi par le syndicat de la copropriété, le juge des référés autorisait la copropriété à faire déposer les panneaux situés à droite de la façade du commerce pour le remplacement de la descente d'eau pluviale de l'immeuble et désignait un expert en la personne de M [J] [F] pour constater les conditions de démontage des panneaux en faux marbre.
Une partie de la devanture s'étant effondrée et laissant apparaître des ferrailles corrodées ainsi qu' un affouillement du sol, la SCI du Bon Port, faisant état du risque de chute des plaques supérieures de la devanture, a fait sommation à la société Noel Collet et cie d'avoir à déposer la devanture en faux marbre .
Par ordonnance du 2 décembre 2008, le juge des référés a étendu la mission de l'expert aux fondations de l'immeuble.
Les 30 juin et 2 juillet 2009, la SCI du Bon Port faisait sommation à la locataire d'avoir à déposer les parties dégradées de la devanture, remettre en état la structure métallique et le remplacement des parties de cornières rouillées pour re-scellement des dalles béton, poser des modules calpinés et poser des liants.
Le 11 mai 2010, l'expert a déposé son rapport et par jugement du 5 avril 2013, il a été jugé que la SAS Sobeca et la SARL Noël Collet et cie étaient responsables du préjudice subi par le syndicat de la copropriété, la société Noël Collet et cie étant condamnée à payer au syndicat de la copropriété une somme de 2 821, 07€ au titre des travaux de plomberie.
Entre temps et le 15 mai 2008, la SCI du Bon Port avait assigné la société Noël Collet et cie en acquisition de la clause résolutoire et rétractation de l'offre de renouvellement du bail pour motif grave et légitime.
Par jugement du 12 janvier 2012, le tribunal de grande instance de Paris a débouté la SCI du Bon Port de ses demandes, débouté la société Noel Collet et cie de ses demandes reconventionnelles et condamné la SCI du Bon Port aux dépens ;
La SCI du Bon Port a interjeté appel de cette décision qu'elle demande à la cour par conclusions signifiées le 10 juin 2014 d'infirmer en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes et de confirmer en ce qu'il a débouté la société Noel Collet et cie de ses demandes et de :
A titre principal ,
Juger tardive la protestation de la société Noel Collet et cie et inopérante ,
Dire acquise la clause résolutoire à l'issue du délai d'un mois des sommations des 30 avril et 16 juillet 2007,
A titre subsidiaire,
Dire et juger que la société Noel Collet et cie a commis de nombreuses infractions graves touchant son obligation d'entretien, l'interdiction d'entreprendre des travaux sans l'autorisation des bailleurs, l'interdiction de modifier les lieux loués - ouverture d'une trémie, création d'un escalier, porte en sous sol- l'interdiction d'entreprendre des travaux sur les parties communes sans l'autorisation du syndicat de la copropriété ( dévoiement de la descente d''eau pluviale , désolidarisation du moellon du poteau porteur,- en dissimulant son intervention sur la pluviale, en entravant l'accès à celle-ci, en s'appropriant les parties communes en sous sol et en n'entretenant pas la chaudière .
Prononcer en conséquence la résiliation du bail,
A titre infiniment subsidiaire,
Dire qu'elle s'est valablement rétractée de son congé refus de renouvellement,
Juger que la SARL Noël Collet et cie ne peut prétendre ni au renouvellement du bail ni à une indemnité d'éviction,
En tout état de cause,
Ordonner l'expulsion de la société Noël Collet et cie et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, et la séquestration du mobilier et des marchandises à ses frais et risques en application des dispositions des articles 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992,
Condamner la société Noël Collet et cie à lui payer une indemnité d'occupation dont le montant sera fixé à dire d'expert à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la restitution des locaux matérialisée par la remise des clefs et dire que si l'occupation se prolongeait plus d'un an, l'indemnité d'occupation sera indexée sur l'indice trimestriel ILC l'indice de base étant celui paru à la date d'acquisition de la clause résolutoire,
Condamner la société Noël Collet et cie à payer à la SCI du Bon Port la somme de 10 000 € au titre des dépenses exposées au titre des réparations des parties communes en suite du dévoiement illicite de la pluviale et de la désolidarisation du moellon supérieur en tète de poteau porteur,
Condamner la société Noël Collet et cie à lui verser la somme de 9 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
La société Noël Collet et cie demande par conclusions signifiées le 17 juin 2014 de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI du Bon Port de ses demandes et notamment de sa demande de condamnation de la société Noel Collet et cie à lui payer la somme de 10 000 € au titre des dépens exposés sur les parties communes,
A titre subsidiaire,
Constater la bonne foi de la société Noël Collet et cie et suspendre en tant que de besoin les effets de la clause résolutoire sur le fondement de l'article L 15-41 du code de commerce en lui accordant des délais pour réaliser les travaux ou remise en état qui pourraient être considérés comme à sa charge, en ayant constaté qu'elle a effectué les travaux de réfection de la devanture,
En tout état de cause,
Condamner la bailleresse à lui payer la somme de 10 000 € an application de l'article 700 du code de procédure civile et de la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.
SUR CE ,
Sur l'acquisition de la clause résolutoire :
La bailleresse a fait délivrer successivement plusieurs sommations : l'une le 27 juin 2005 indiquant à la société Noël Collet et cie qu'elle a modifié les lieux en abattant des cloisons, en perçant une trémie et en créant un escalier et lui demandant communication dans la huitaine de la copie des autorisations données, deux autres les 30 avril et 16 juillet 2007, seules ces deux dernières visant la clause résolutoire contenue dans le bail.
Le 30 avril 2007, la bailleresse a fait sommation à la locataire d'avoir dans le délai d'un mois à :
-1- restituer la distribution qui résulte de l'état antérieur au second étage mentionné au constat d'huissier du 18 juillet 2003 - ce constat avait été dressé par la locataire avant les travaux qu'elle comptait entreprendre dans les lieux lors de l'acquisition du fonds ;
Or il résulte d'un procès verbal d'assemblée générale de la copropriété du 9 septembre 2003 que les époux [B] ont sollicité l'accord de la copropriété pour la réalisation de travaux qui impliquaient une atteinte à la structure s'agissant notamment la création de la trémie d'escalier et de l'escalier, que cette présentation à l'assemblée générale suppose l' information et l'accord préalables des bailleurs pour leur réalisation qui a été votée à l'unanimité ; la SCI du Bont Port qui échoue à démontrer l'absence d'accord des bailleurs pour la réalisation des travaux entrepris dans les lieux se borne du reste à solliciter le retour à l'état antérieur sans autre précision quant au changement de distribution reproché; ce grief n'est pas fondé;
-2-remettre en état l'ensemble des parties de la devanture (cornières de fixation et plaques) après l'avoir déposée pour permettre l'accès à la canalisation fuyarde .
Or ainsi que l'ont retenu les premiers juges, la réfection de l'ensemble de la devanture dans un contexte de réfection de la façade dans son ensemble et alors que les travaux de devanture étaient conditionnés à un accord de la direction des bâtiments de France qui avait opposé un refus au premier projet soumis par la locataire, ne pouvait être réalisée dans le délai d'un mois de sorte que la clause résolutoire ne pouvait produire aucun effet.
S'agissant en revanche de la dépose demandée de la devanture pour permettre l'accès à la canalisation de descente d'eau pluviale masquée par cette devanture, elle n'a pas été réalisée dans le délai d'un mois dans un contexte conflictuel entre les parties et alors que la locataire se plaignait elle-même de dégâts des eaux ; cette derniére n'invoque cependant aucune raison sérieuse de ne pas y avoir procédé, contraignant le syndicat de la copropriété à agir en justice.
L'expert désigné en référé a conclu que la canalisation d'eau pluviale étant fuyarde, les écoulements, cachés par la devanture formant coffre, se faisaient le long du mur, que cette humidité a eu pour effet d'effriter le pierre et de corroder les fixations métalliques les rendant inopérantes ; l'expert note encore que c'est vraisemblablement l'entreprise mandatée par la société Noël Collet et cie lors des travaux qui a opéré un dévoiement de la conduite d'eau pluviale derrière le coffre du volet roulant passant à l'intérieur via la pierre supérieure du poteau de façade.
La clause résolutoire était donc acquise à la bailleresse le 30 mai 2007.
Le 16 juillet 2007, la bailleresse a fait une nouvelle sommation visant la clause résolutoire d'avoir dans le délai d'un mois à cesser l'empiétement sur les parties communes des caves, déposer et évacuer la porte en fer installée sans autorisation dans le couloir des parties communes, fermer et sécuriser les caves, entretenir la chaudière.
Or la société Noël Collet et cie expose sans être sérieusement contredite que lors de son entrée dans les lieux, il n'existait aucune porte sur les caves ainsi qu'il résulte du constat d'huissier qu'elle a fait dresser le 18 juillet 2003 ;
Dans ces conditions, le fait d'avoir installé une porte fermant l'accès à ses propres caves, peu important que la locataire ne s'en sert pas pour y entreposer de la marchandise, ne saurait être regardé comme une contravention manifeste aux dispositions du bail dès lors que les caves dont elle a la jouissance ne comportaient pas de porte et que l'entrave alléguée apportée aux autres occupants comme l'empiétement invoqué aux parties communes en l'absence de toute réaction du syndicat de la copropriété sur ce point ne sont pas suffisamment établis.
L'installation de portes sur les caves ressort d'ailleurs de l'obligation de délivrance qui pèse sur la bailleresse laquelle se borne à relever que des portes existaient sur les caves précédemment sans le démontrer, le plan des caves qu'elle produit faisant apparaître des emplacements de portes sans fermeture apparente.
Enfin, s'agissant de l'entretien de la chaudière, la demande contenue dans la sommation constitue un rappel général à l'obligation d'entretien mais ne contient l'invocation d'aucun manquement reproché à la locataire auquel elle devrait mettre fin.
Il s'ensuit que la clause résolutoire rappelée dans cette sommation n'a pu produire aucun effet.
Sur la demande de délai suspendant le jeu de la clause résolutoire :
La société Noël Collet expose qu'elle a fait procéder à la réfection intégrale de la devanture, en remplaçant les carreaux de verre armé abîmés (facture miroiterie Brugnon de 2 392 €) qu'elle a fait procéder à la réfection des parties métalliques tant au 1er étage qu'au rez- de- chaussée pour un montant de 4 066, 44 €, que ces travaux ont été réalisés en coordination avec ceux de la façade, que la société Real Maintenance a procédé à la réfection des scellements et structures métalliques, reposé les plinthes et dalles pour un montant total de 14 746, 88 €.
Elle sollicite en conséquence le plus large délai suspendant la clause résolutoire en application de l'article L 145-41 du code de commerce.
En considération des travaux qui ont été réalisés en coordination avec ceux de la façade, il convient d'accorder à la société Noël Collet dont la mauvaise foi alléguée n'est pas suffisamment démontrée, un délai rétroactif expirant à la date de l'arrêt, délai suspendant la clause résolutoire qui en conséquence n'a pas trouvé à s'appliquer.
La mise en demeure du 16 juillet 2007 qui a été jugée sans effet ne vaut pas elle-même acte de rétractation du congé précédemment délivré et refus de renouvellement sans indemnité d'éviction comme il est demandé.
Il n'y a pas lieu, alors que la clause résolutoire dont l'application était demandée à titre principal et qu'elle a été acquise sans cependant produire effet du fait du respect du délai rétroactivement accordé, de statuer sur la demande subsidiaire en prononcé de la résiliation du bail qui repose au demeurant sur les mêmes motifs que ceux contenus dans les sommations.
Sur la demande en paiement :
La SCI du Bon Port demande paiement à la société Noël Collet et cie des dépenses exposées au titre des réparations des parties communes en raison du dévoiement de la canalisation opérée par la société Noël Collet et cie ; or cette dernière a été condamnée à payer au syndicat de la copropriété la somme de 2821, 07 € au titre des travaux de plomberie ayant consisté à reprendre la conduite fuyarde depuis sa base dans la cave de la société Noël Collet et cie jusqu'à l'emboîtement extérieur du premier étage; la SCI du Bon Port qui ne justifie pas de la somme dépensée ne donne aucun fondement juridique à sa demande dont elle sera déboutée.
Sur les autres demandes :
La SCI du Bon Port supportera les entiers dépens et paiera à la société Noël Collet et cie une somme de 5000 € par application de l'article 700 du ode de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Réformant le jugement déféré,
Statuant à nouveau,
Dit que la clause résolutoire contenue dans la sommation du 30 avril 2007 était acquise à la date du 30 mai 2007 mais accorde au preneur la société Noël Collet et cie un délai rétroactivement jusqu'au présent arrêt pour se conformer à la sommation, ce qu'elle a fait en ayant réalisé l'intégralité des travaux de dépose et réfection de la devanture,
Dit qu'en conséquence la clause résolutoire contenue dans la sommation du 30 avril 2007 n'a pas joué,
Déboute la SCI du Bon Port de ses autres demandes,
La condamne aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et la condamne à verser à la société Noël Collet et cie la somme de 5000 € par application de l'article 700 du ode de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
