Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 22 OCTOBRE 2014
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/21402
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Décembre 2011 -Tribunal de Commerce de PARIS - RG n° 2009009497
APPELANTES
SA JMP EXPANSION prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Adresse 1]
SARL SOCIÉTÉ D'INVESTISSEMENT PATRIMONIALE prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentées par Me Georges-Henri CHARPENTIER de la SELARL AMARIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1395, avocat postulant
Assistées de Me Mélinda VOLTZ, avocat plaidant pour la SELARL AMARIS AVOCATS
INTIMÉES
SCI MARCEAU COTE SEINE prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 2]
[Adresse 2]
SA RODAMCO FRANCE prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentées par Me Catherine BELFAYOL BROQUET de la SCP IFL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0042, avocat postulant
Assistées de Me Vanessa BELLAHSEN-MARJOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : T 07, avocat plaidant substituant Me Valérie DESFORGES de l'AARPI DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Juin 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente
Madame Odile BLUM, conseillère
Monsieur Christian BYK, conseiller
Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.
********
Vu le jugement rendu le 13 décembre 2011 par le tribunal de commerce de Paris qui a :
-mis hors de cause la société Unibail Rodamco et la SCI Marceau côté Seine,
- débouté la société JMP expansion de sa demande d'annulation du protocole et de sa demande de dommages-intérêts,
- débouté la société JMP expansion et la Société d'investissement patrimoniale de leurs demandes de dommages-intérêts pour mauvaise foi dans l'exécution du protocole et pour fautes contractuelles,
- condamné la société JMP expansion à payer à la société Rodamco France la somme de 156.704,50 € outre les intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2009,
- débouté la société Rodamco France de sa demande de dommages-intérêts,
- condamné la société JMP expansion, par application de l'article 700 du code de procédure civile, à payer la somme de 6.000 € ainsi que celle de 1.000 € à chacune des sociétés Unibail Rodamco et Marceau côté Seine,
- ordonné l'exécution provisoire,
- débouté les parties de leurs autres demandes,
- condamné la société JMP expansion aux dépens;
Vu l'appel relevé par la société JMP expansion et la Société d'investissement patrimoniale à l'encontre de la SCI Marceau côté Seine et de la société Rodamco France;
Vu les dernières concluions signifiées le 26 novembre 2012 par les appelantes qui demandent à la cour d'infirmer le jugement et, statuant à nouveau :
- à titre principal, au visa des articles 1116,1134 et suivants, 1156 et suivants, 1165 et 1382 du code civil :
-d'annuler pour dol le protocole d'accord du 17 mars 2006 signé entre les sociétés JMP expansion et Rodamco France,
-de condamner solidairement la société Romdaco France et la SCI Marceau côté Seine à payer à la société JMP expansion la somme de 1.169.683 €, à titre de dommages-intérêts,
- à titre subsidiaire, au visa des articles 1134, 1156 et suivants, 1147 et 1382 du code civil ainsi que du protocole d'accord du 17 mars 2006, de condamner solidairement la société Romdaco France et la SCI Marceau côté Seine à payer :
à la société JMP expansion la somme de 1.169.683 €, à titre de dommages-intérêts,
à la Société d'investissement patrimoniale la somme de 296.218 €, à titre de dommages-intérêts,
- en tout état de cause, de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Rodamco France de sa demande de dommages-intérêts,
- condamner solidairement la société Rodamco France et la SCI Marceau côté Seine, par application de l'article 700 du code de procédure civile, à payer :
la somme de 25.000 € à la société JMP expansion,
la somme de 25.000 € à la Société d'investissement patrimoniale,
- les condamner solidairement aux dépens;
Vu les dernières conclusions signifiées le 7 décembre 2012 par la SCI Marceau côté Seine et la société Rodamco France qui demandent à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la mise hors de cause de la SCI Marceau côté Seine,
- s'agissant de la société Rodamco France, au visa des articles 1116, 1134, 1147 du code civil ainsi que du protocole d'accord du 17 mars 2006, de:
confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société JMP expansion et la Société d'investissement patrimoniale de toutes leurs demandes,
le confirmer en ce qu'il a condamné la société JMP expansion à payer à la société Rodamco France la somme de 156.704,50 € outre les intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2009 et ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil,
condamner la société JMP expansion à payer à la société Rodamco France la somme de 15.000 €, à titre de dommages-intérêts et ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil,
- en tout état de cause, confirmer le jugement quant aux condamnations prononcées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et, y ajoutant, condamner la société JMP expansion à payer à la société Rodamco France et la SCI Marceau côté France, chacune, la somme de 25.000 € à ce titre,
- la condamner aux dépens ;
SUR CE
Considérant qu'un protocole d'accord a été signé le 17 mars 2006 entre la société JMP expansion, désignée comme étant le promoteur, et la société Rodamco France, désignée comme étant l'investisseur; qu'il y est exposé que le12 février 2004 la société Pathe [Localité 1] avait consenti à la société Eiffage immobilier une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives portant sur un terrain sis à [Localité 1], que par la suite le 10 février 2006 ces deux sociétés ont renoncé aux effets de cette promesse, que la société Rodamco France intéressée par la reprise du projet a pris contact avec la société Pathe [Localité 1] et les services de la mairie d'[Localité 1] qui ont confirmé leur accord pour la réalisation du 'Village commercial', mais que ne souhaitant pas assumer la maîtrise d'ouvrage de la construction du 'Village commercial', la société Rodamco France s'est rapprochée de la société JMP expansion afin qu'elle se substitue à elle;
Que ce protocole stipule que la société Rodamco France est en négociation avec la société Pathe [Localité 1] en vue de la régularisation avant le 31 mars 2006 d'une promesse unilatérale de vente portant sur le terrain assortie de différentes conditions suspensives dont un état de pollution négatif, que la société JMP expansion sera substituée dans le bénéfice de cette promesse et que les parties s'engagent à conclure concomitamment à l'acte de substitution une promesse de vente en l'état futur d'achèvement portant sur le 'Village commercial' consistant en un ensemble de commerces et de places de stationnement en sous-sol, le prix de cette vente devant être égal à 96 % du loyer minimum garanti hors taxes capitalisé à 7 % ;
Considérant que le 5 mai 2006, la société Pathe [Localité 1] et la SCI Marceau côté Seine, filiale de la société Rodamco France, ont conclu une promesse unilatérale de vente portant sur le terrain qui prévoit, parmi les conditions suspensives, que les investigations, sondages et analyses que le bénéficiaire de la promesse pourra faire réaliser dans un délai de trois mois ne révèlent l'existence d'aucune pollution dans le sol, sous-sol ou eaux souterraines ;
Considérant que plusieurs avenants à la promesse de vente ont été régularisés ; que l'avenant n° 7 signé le 28 février 2008 a constaté que certaines conditions suspensives étaient réalisées, mais que d'autres ne l'étaient pas, en particulier celle relative à la pollution des sols ; qu'il a alors été rappelé que les différentes investigations révélaient une pollution du sol et décidé que si le coût des travaux complémentaires de dépollution était inférieur à la somme de 100.000 € HT le promettant les réaliserait, que s'ils étaient supérieurs à ce montant les parties se concerteraient pour déterminer les modalités de prise en charge du surcoût, mais qu'à défaut d'accord entre elles, le bénéficiaire de la promesse pourrait invoquer la non réalisation de la condition suspensive ;
Considérant que dans une lettre du 28 juillet 2008, 'Unibail Rodamco', sous la signature de M. [B] directeur du développement, a rappelé à la société Pathe [Localité 1] que la durée de la promesse de vente prorogée à plusieurs reprises venait à échéance le 10 septembre 2008, que le maire d'[Localité 1] ne souhaitait pas la réalisation d'un centre commercial malgré l'obtention d'un permis de construire devenu définitif, que la condition suspensive relative à la pollution des sols n'était pas satisfaite à ce jour et que lors d'une réunion du 7 juillet 2008, la ville d'[Localité 1] avait proposé de racheter le terrain 'selon des conditions financières à déterminer ainsi qu'un dédommagement de notre société'; qu'elle demandait alors à la société Pathe [Localité 1] son accord pour proroger la promesse de vente jusqu'au 31 octobre 2008 afin de trouver un accord qui lui convienne avec la ville;
Considérant que le même jour, par lettre du 28 juillet 2008, la SCI Marceau côté Seine, sous la signature de M. [B], directeur du développement, a rappelé à la société JMP expansion la condition suspensive d'absence de pollution insérée dans la promesse de vente du terrain, indiqué que le coût de dépollution estimé à plus de 300.000 € HT rendait l'opération financièrement impossible et que la condition suspensive n'était pas réalisée; qu'elle a encore précisé qu'il n'y avait pas eu d'accord sur les descriptifs et sur le prix de la vente en l'état futur d'achèvement; qu'elle a ajouté que le maire d'[Localité 1] s'était déclaré farouchement hostile au projet d'installation d'un centre commercial sur le terrain; qu'elle a conclu qu'il n'était pas possible de poursuivre le projet prévu ;
Que par lettre du 4 septembre 2008, la société JMP expansion a répondu à la SCI Marceau côté Seine que sa résiliation du protocole était fautive, lui a reproché l'absence de bonne foi dans son exécution, a considéré qu'elle était déliée et a précisé qu'elle demanderait réparation de son préjudice;
Considérant que c'est dans ces circonstances que la société JMP expansion et la Société d'investissement patrimoniale ont saisi le tribunal de commerce de Paris qui, par le jugement déféré, les a déboutées de leurs demandes et a condamné la société JMP expansion à payer à la société Rodamco France la somme de 156.704,50 € avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2009;
Considérant que les appelantes reprochent pour l'essentiel à la société Rodamco France :
- de ne pas avoir signé la promesse de vente du terrain avec la société Pathe [Localité 1], cette promesse ayant été signée par une de ses filiales, la SCI Marceau côté Seine, alors que le protocole d'accord ne prévoyait pas de faculté de substitution à son profit pour ce faire,
- d'avoir refusé de conclure l'acte de substitution prévu au protocole d'accord, ce qui rendait impossible la promesse de vente en l'état futur d'achèvement,
- d'avoir fait preuve de mauvaise foi dans la négociation de la promesse de vente en l'état futur d'achèvement,
- pour en définitive, concernant le terrain, ' revendre la promesse de vente à Pathe-Europalaces lorsque ce dernier cédera le terrain à la ville'.
Qu'elles invoquent en premier lieu la nullité du protocole d'accord pour dol, faisant valoir en ce sens :
- que la première condition déterminante de la signature du protocole par la société JMP expansion était l'engagement souscrit par la société Rodamco France de la substituer dans le bénéfice de la promesse de vente du terrain, que c'est la SCI Marceau côté Seine, ayant pour objet exclusif l'acquisition des bâtiments à usage commercial, qui a signé la promesse rendant impossible la substitution promise et qu'elle-même n'aurait pas contracté si elle avait su la substitution impossible,
- que la deuxième condition déterminante était que ce soit effectivement la société Rodamco France qui signe la promesse de vente du terrain, sa capacité de négociation avec le vendeur étant supérieure à celle de la SCI Marceau côté Seine ;
Que les intimés contestent l'existence de manoeuvres dolosives en soutenant que le protocole d'accord autorisait la société Rodamco France à se substituer une autre société au titre de la promesse de vente en l'état futur d'achèvement comme au titre de la promesse de vente du terrain et que l'objet social de la SCI Marceau côté Seine incluait aussi toutes opérations civiles pouvant se rattacher à cet objet, ce qui lui permettait d'être partie au protocole d'accord ;
Considérant que l'article 11 du protocole d'accord intitulé 'substitution' prévoit :
- que l'investisseur pourra se substituer dans le bénéfice du protocole, en qualité d'acquéreur au titre de la promesse de vente en l'état futur d'achèvement une société de son groupe filiale à 50 % et qu'il demeurera garant de son substitué 'pour l'exécution des présentes et des obligations de l'acquéreur au titre de la promesse de VEFA et de l'acte de VEFA',
- que le promoteur pourra se substituer dans le bénéfice du protocole, en qualité de bénéficiaire de la promesse de vente du terrain et de promettant au titre de la promesse de vente en l'état futur d'achèvement, une société de son groupe et qu'il demeurera garant solidaire de son substitué 'pour l'exécution des présentes et des obligations du promettant au titre de la promesse de vente du terrain, de la promesse de VEFA et de l'acte de VEFA';
Qu'il résulte de ces stipulations contractuelles que la faculté de substitution n'était pas accordée à la société Rodamco France pour la signature de la promesse de vente du terrain ; que cependant la ssociété JMP expansion ne démontre pas que la signature de cette promesse par la société Rodamco France plutôt que par la SCI Marceau côté Seine, autre société de son groupe, aurait constitué un élément déterminant de sa signature du protocole d'accord ; qu'en conséquence, il n'y a pas lieu à annulation du protocole ; que toutes les demandes de ce chef seront rejetées ;
Considérant que les appelantes, en second lieu, invoquent les fautes contractuelles de la société Rodamco France et la mauvaise foi des intimées dans l'exécution du protocole;
Que la SCI Marceau côté Seine réplique que, n'étant pas signataire du protocole d'accord, sa responsabilité contractuelle ne peut être engagée et demande sa mise hors de cause ; que la société Rodamco France prétend quant à elle n'avoir eu d'autre choix que de constater l'absence de faisabilité du projet en raison de l'impossibilité d'acquérir le terrain compte tenu des frais de dépollution, de l'existence d'un différend substantiel avec la société JMP expansion sur les modalités de la vente en l'état futur d'achèvement, à savoir le descriptif du programme, le prix et les garanties à fournir par la société JMP expansion, ainsi que du refus catégorique de la municipalité quant à l'implantation du projet sur sa commune ;
Mais considérant qu'il ressort des pièces versées au dossier :
- que les appelantes ont fait signer la promesse de vente du terrain, non par la société Rodamco France, mais par une de ses filiales le 5 mai 2006, alors que la date limite était le 31 mars 2006 et sans recueillir l'accord de la société JMP expansion, alors que protocole d'accord ne donnait aucune autorisation de substitution pour ce faire ;
- que l'ensemble de la relation contractuelle a été remis en cause par Rodamco Europe dans une lettre du 21 novembre 2007 en raison d'un recours contre le permis de construire et de la pollution du terrain, mais que d'une part le permis de construire ainsi que l'autorisation de la commission départementale d'équipement commercial ont été ensuite obtenus, d'autre part il était loisible à la société Rodamco France et/ou à la SCI Marceau côté Seine de renoncer à la condition suspensive tenant à la pollution du terrain - laquelle ne constituait pas un obstacle à l'exercice de la substitution au profit de la société JMP expansion; que le coût de la dépollution - à savoir 300.000 € - ne pouvait être un obstacle sérieux au projet alors que le prix des travaux de construction du centre commercial dépassait 14.000.000 € ,
- que le protocole d'accord prévoyait une commercialisation conjointe, que la société JMP expansion justifie avoir contacté de nombreuses enseignes commerciales et réclamé le bail-type de Unibail Rodamco pour le leur soumettre, mais que les intimées ne justifient pas de leurs démarches dans le secteur restauration dont elles avaient la charge,
- que pendant plus de deux ans la société Rodamco France et/ou la SCI Marceau côté Seine n'ont pas substitué la société JMP expansion dans le bénéfice de la promesse de vente du terrain, rendant ainsi impossible toute mise en oeuvre du projet, la régularisation de la promesse de vente en l'état futur d'achèvement - dont l'objet et le prix étaient fixés dans le protocole d'accord même si des aménagements restaient possibles - devant intervenir concomitamment,
- qu'elles ont cherché un accord financier pour renoncer au bénéfice de la promesse de vente du terrain sans égard pour les droits de la société JMP expansion résultant de son droit de substitution dans le bénéfice de cette promesse ;
Qu'il est ainsi établi que les intimées ont toutes deux manqué de bonne foi dans la mise en oeuvre du protocole d'accord, engageant leur responsabilité in solidum, sur un fondement contractuel pour la société Rodamco France et quasi-délictuel pour la SCI Marceau côté Seine;
Considérant que la société JMP expansion demande la somme de 1.169.683 € , à titre de dommages-intérêts, soit :
- 264.128 € au titre de la moitié des honoraires de commercialisation qu'elle aurait perçus des enseignes qui avaient donné leur accord,
- 239.141 € au titre de la moitié des honoraires de vente qu'elle aurait perçus,
- 21.000 € au titre des honoraires d'obtention de l'accord auprès de la CDEC,
- 45.414 € pour frais engagés et temps passé par ses collaborateurs,
- 100.000 € pour perte d'un permis de construire et d'une autorisation de la CDEC,
- 200.000 € pour perte de chance de réaliser une opération,
- 150.000 € pour atteinte à son image auprès de ses cocontractants et 150.000 € pour atteinte à son image auprès des locataires et enseignes pressentis;
Que les intimés contestent chacun de ces postes de préjudice, la société Rodamco France soutenant que c'est elle la principale victime de l'opération pour avoir dépensé plus de 500.000 € et mobilisé des équipes bien plus nombreuses ;
Considérant que la société JMP expansion ne démontre aucune atteinte à son image, ni ne justifie qu'elle aurait pu percevoir des honoraires de vente; que si elle a prospecté de nombreuses enseignes en vue de la conclusion de baux commerciaux, elle ne rapporte la preuve que de l'accord de trois d'entre elles - Kiabi, Orchestra et Casa - pour un montant total d'honoraires de commercialisation de 56.000 €; que pour tenir compte de l'ensemble des démarches administratives et commerciales accomplies en vue de la réalisation du projet, du temps passé et de la perte de chance de réalisation de ce projet, il lui sera alloué la somme de 400.000 € en réparation du préjudice résultant du comportement fautif des intimées;
Considérant que la Société d'investissement patrimoniale demande la somme de 296.218 € , à titre de dommages-intérêts, qu'elle détaille comme suit :
- 196.218,64 € pour ses dépenses dans le cadre de l'opération d'[Localité 1], à savoir : 30.392,86 € au titre des honoraires de consultant, avocats et conseils, 149.939 € au titre des honoraires d'architecte et BET, 1.195,96 € pour frais d'acte d'huissier, 1.587,54 € pour annonces légales et insertions publicitaires, 8.715,74 € pour les déplacements et 4.387,54 € pour frais bancaires,
- 100.000 € pour 'atteinte à l'image de marque de la société JMP expansion dans le secteur de la promotion immobilière et sur le marché';
Que les intimées concluent à l'irrecevabilité et au mal fondé de ces prétentions fondées à la fois sur les articles 1147 et 1382 du code civil; qu'elles allèguent qu'il n'existe aucun lien de causalité entre les frais de fonctionnement et de gestion courante de la société et les fautes qui leur sont imputées; qu'elles soulignent que la Société d'investissement patrimoniale ne peut réclamer indemnisation d'un préjudice d'image subi par une autre société;
Considérant que c'est par une erreur de plume que la Société d'investissement patrimoniale demande dans le corps de ses écritures réparation non de son préjudice d'image, mais de celui de la société JMP expansion; que cependant elle ne démontre aucun préjudice de ce chef; que'elle est mal fondée à demander une indemnisation au titre de ses frais de fonctionnement ou frais bancaires; qu'il convient seulement de retenir qu'elle a effectué des démarches et engagé des dépenses qui se sont révélées inutiles en raison de la mauvaise foi des intimées dans l'exécution du protocole d'accord; qu'en réparation de son préjudice, il lui sera alloué la somme de 100.000 €;
Considérant, sur la demande en paiement de la société Rodamco France, que le protocole d'accord stipule en son article 9 que l'investisseur a réglé à la société Eiffage la somme de 313.409 € TTC en paiement des études réalisées et que, afin de partager les risques de l'opération il est expressément convenu qu'à défaut de réalisation des accords ou de réitération de la promesse de VEFA, 'pour quelque raison que ce soit', le promoteur réglera à l'investisseur, dès constatation de l'échec de l'opération, la somme de 156.704,50 € TTC; qu'il résulte de cette clause que la société JMP expansion doit payer cette somme à la société Rodamco France avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2009, date de la demande en justice ; que la capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions prévues par l'article 1154 du code civil;
Considérant que la société Rodamco France dont la mauvaise foi est retenue dans l'exécution du protocole d'accord est mal fondée en sa demande en paiement de la somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts;
Considérant, vu les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, qu'il ya lieu d'allouer à chacune des appelantes la somme de 15.000 € et de rejeter la demande des intimées de ce chef;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement en ce qu'il a :
- mis hors de cause la société Unibail Rodamco,
- débouté la société JMP expansion de sa demande d'annulation du protocole,
- condamné la société JMP expansion à payer à la société Rodamco France la somme de 156.704,50 € avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2009 et, y ajoutant, ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l'article 1154 du code civil,
- débouté la société Rodamco France de sa demande en paiement de la somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts,
Infirme le jugement pour le surplus et, statuant à nouveau, condamne in solidum la société Rodamco France et la SCI Marceau côté Seine à payer :
- à la société JMP expansion la somme de 400.000 €, à titre de dommages-intérêts et celle de 15.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- à la Société d'investissement patrimoniale, la somme de 100.000 € à titre de dommages-intérêts et celle de 15.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,
Condamne in solidum la société Rodamco France et la SCI Marceau côté Seine aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
