Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 25 JUIN 2014
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/14449
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Mai 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 11/00118
APPELANTES
SARL MAVROMMATIS agissant en la personne de son Gérant, ayant son siège social
[Adresse 2]
[Adresse 2]
SCI THESSALIA agissant en la personne de son gérant, ayant son siège social
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentées par Me Chantal BODIN CASALIS, de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0066
assistées de Me Med Salah DJEMAI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0370
INTIMÉ
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, la SA SOGI, ayant son siège social
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représenté par la Société CAYOL CAHEN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque : R109
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 07 Mai 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Président, chargée du rapport
Madame Denise JAFFUEL, Conseiller
Madame Claudine ROYER, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.
***
La SCI Thessalia est propriétaire, dans l'immeuble situé à [Adresse 2], des lots n° 1 à 12, donnés en location à la SARL Mavrommatis qui y exploite un commerce de cuisine grecque, traiteur, restauration.
Faisant état de diverses infractions au règlement de copropriété, atteintes aux parties communes et nuisances imputées à ces deux sociétés, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a obtenu la désignation de M. [C] en qualité d'expert par ordonnance de référé du 7 juin 2000, et, au vu du rapport de cet expert déposé le 12 juin 2008, il a assigné, suivant acte extra-judiciaire du 30 juillet 2009, la SCI Thessalia et la SARL Mavrommatis à l'effet d'obtenir la remise en état des parties communes, le remboursement de certaines dépenses et la cessation de divers troubles sous astreinte.
Par jugement du 24 mai 2012, le tribunal de grande instance de Paris a :
- vu le rapport de M. [C] déposé le 12 juin 2008,
- rejeté l'exception d'irrecevabilité tirée de la prescription soulevée par la SCI Thessalia et la SARL Mavrommatis,
- donné acte à celles-ci de ce qu'elles ont financé un boîtier métallique contenant la clef d'accès au sous-sol destiné à l'ascensoriste,
- donné acte au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de ce qu'il s'engageait à fournir à la SCI Thessalia une clef du local poubelles et une clef du local vélos, une fois réalisés les travaux mis à la charge de cette dernière et de sa locataire,
- dit n'y avoir lieu d'ordonner la suppression sous astreinte de la porte située au rez-de-chaussée à gauche en sortant de l'escalier,
- dit que la privatisation du palier du rez-de-chaussée entre les lots n° 5 & 7 de l'escalier donnant au sous-sol, ensuite de l'implantation d'une porte coupe-feu réglementaire, devait faire l'objet de la publication d'un modificatif au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division de l'immeuble, avec insertion d'une clause spécifique rappelant la possibilité d'accès permanent de l'ascensoriste, titulaire d'un contrat de maintenance, à la machinerie se trouvant au sous-sol,
- ordonné à la SCI Thessalia et la SARL Mavrommatis de procéder à la démolition de la cloison séparant le local poubelles et le local vélos et à son repositionnement, conformément aux plans annexés au règlement de copropriété, et ce, sous astreinte de 150 € par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification du jugement,
- fait interdiction à la SCI Thessalia et la SARL Mavrommatis de procéder à la sortie des poubelles par le hall d'entrée de l'immeuble et ce, sous astreinte de 500 € par infraction constatée,
- ordonné à la SCI Thessalia et la SARL Mavrommatis de procéder au retrait des matériels de ventilation et de climatisation indûment installés dans les courettes de l'immeuble et de remettre les lieux en leur état initial, sous astreinte de 150 € par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification du jugement,
- condamné in solidum la SCI Thessalia et la SARL Mavrommatis à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 3.538,29 € au titre des frais avancés ensuite des infiltrations d'eau dans la salle de machinerie, outre intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2009,
- condamné in solidum les mêmes à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.457,61 € correspondant à la moitié des frais avancés par la copropriété ensuite des travaux réalisés sur le réseau des canalisations, outre intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2009,
- condamné in solidum la SCI Thessalia et la SARL Mavrommatis à remettre en état le hall d'entrée, ainsi que l'escalier menant au sous-sol, avec un traitement des joints de l'ensemble des marches de l'escalier côté pylône et côté mur extérieur, ainsi que ceux préconisés par l'expert judiciaire en pages 30 et 31 de son rapport, et ce, sous astreinte de 150 € par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification du jugement,
- débouté la SCI Thessalia de ses demandes en remboursement et compensation de la somme de 23.632,96 € concernant les frais de création de plancher,
- débouté la SCI Thessalia et la SARL Mavrommatis de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné in solidum la SCI Thessalia et la SARL Mavrommatis à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens incluant les frais d'expertise judiciaire.
La SCI Thessalia et la SARL Mavrommatis ont relevé appel de ce jugement dont elles poursuivent l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 5 mai 2014, de :
- constater l'accord des parties censé mettre un terme au litige et qui a reçu un début d'exécution,
- subsidiairement, débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,
- infiniment subsidiairement, désigner un autre expert à l'effet d'éclairer la Cour sur la nature de leur activité et d'évaluer la nécessité des installations en cause pour les besoins de son exploitation,
- vu l'article 1335 du code civil, dire qu'il convient de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires le montant des travaux par elles exécutés, soit la somme de 23.432,96 €, avec intérêts au taux légal à compter du 12 août 2008, et, au besoin, ordonner compensation entre les sommes dues de part et d'autre,
- constater que les mesures amiables par elles entreprises pour résoudre pacifiquement le litige ont été vaines et condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- laisser à chacune des parties la charge de ses dépens.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 18 avril 2014, de :
- constater la privatisation par la SCI Thessalia et la SARL Mavrommatis du palier du rez-de-chaussée entre les lots n° 5 et 7 de l'escalier donnant au sous-sol, par la monopolisation de la porte coupe-feu,
- en conséquence, le recevant en son appel incident, ordonner à la SCI Thessalia et la SARL Mavrommatis de permettre l'accès en permanence au palier et à l'escalier conduisant au sous-sol de l'immeuble, sous astreinte définitive de 500 € par jour de retard passé la signification du présent arrêt,
- ordonner à la SCI Thessalia et la SARL Mavrommatis de supprimer la porte située au rez-de-chaussée à gauche en sortant de l'escalier sous la même astreinte,
- ordonner à la SCI Thessalia et la SARL Mavrommatis d'implanter une porte coupe-feu au rez-de-chaussée à gauche de l'escalier, à l'entrée du lot appartenant à la SCI Thessalia sous astreinte identique,
- condamner in solidum la SCI Thessalia et la SARL Mavrommatis au paiement de la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens incluant les frais d'expertise.
CECI ETANT EXPOSE, LA COUR
Sur l'accord invoqué
La SCI Thessalia et la SARL Mavrommatis font valoir que les parties ont conclu avec le syndicat un protocole d'accord qui a reçu un commencement d'exécution, dans la mesure où elles ont fait parvenir un chèque de règlement qui a été encaissé au conseil du syndic, en exécution dudit accord ;
Toutefois, il apparaît des pièces versées et écritures du syndicat des copropriétaires que ce dernier n'a pas souhaité avaliser le projet d'accord mis au point entre les conseils des parties et que le chèque remis par les appelantes n'a pas été encaissé sur le compte du syndicat mais sur un compte CARPA d'attente, en sorte que la fin de non-recevoir soulevé par la SCI Thessalia et la SARL Mavrommatis sera écartée ;
Sur l'escalier menant au sous-sol
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 2 juin 1999, la copropriété a donné son accord pour que les appelantes installassent une porte coupe-feu au rez-de-chaussée à gauche de l'ascenseur, donnant accès à l'escalier menant au sous-sol où se trouve le local technique de machinerie de l'ascenseur : le syndicat des copropriétaires expose que le personnel chargé de l'entretien de l'ascenseur est contraint de demander la clé de cette porte aux employés de la SARL Mavrommatis et ne dispose donc plus d'un accès direct au sous-sol, non plus que les pompiers, et que l'emplacement de la porte dont s'agit, sur les parties communes et non à l'entrée du lot appartenant à la SCI Thessalia, ne correspond pas à l'autorisation de l'assemblée générale ;
La SCI Thessalia et la SARL Mavrommatis font valoir qu'elles ont placé la clé d'accès dans un boîtier fermé et sécurisé disposé dans le mur à côté de la porte coupe-feu, conformément aux préconisations de l'expert judiciaire ;
L'expert [C] relate en son rapport que « le règlement de copropriété prévoit expressément une partie commune particulière au sous-sol pour le palier entre les portes des différentes caves mais ne mentionne rien pour l'escalier d'accès au sous-sol ni le palier du rez-de-chaussée ; les plans soumis en février 1999 par M. [K] font clairement apparaître la privatisation du palier et du rez-de-chaussée et l'avis favorable de la copropriété est sans ambiguïté puisqu'il est mentionné dans les conditions de l'accord (PV de l'AG) que la porte située à gauche de l'ascenseur et permettant l'accès aux locaux de la SARL Mavrommatis soit isophonique, coupe-feu ou pare-flamme selon la réglementation en vigueur et munie d'un ferme-porte » ;
Il ressort de ces éléments que si la porte mise en place par les sociétés appelantes répond aux prescriptions de la copropriété et que la mise à disposition permanente de la clé d'accès dans un boîtier fermé et sécurisé correspond aux préconisations expertales, en revanche, la porte dont s'agit est implantée sur un palier qui constitue nécessairement, dans le silence du règlement de copropriété, une partie commune dès lors qu'il commande l'accès à un escalier desservant un local technique commun, un palier commun au sous-sol et des canalisations communes, alors que ladite porte devait, selon les conditions assortissant l'autorisation de la copropriété, être posée à l'entrée du lot de la SCI Thessalia ;
Le jugement sera donc réformé en ce qu'il a dit « n'y avoir lieu d'ordonner la suppression sous astreinte de la porte située au RDC à gauche en sortant de l'escalier », et la Cour, statuant à nouveau, ordonnera à la SCI Thessalia et la SARL Mavrommatis de supprimer la porte située au rez-de-chaussée à gauche en sortant de l'escalier, de l'implanter au rez-de-chaussée à gauche de l'escalier à l'entrée du lot appartenant à la SCI Thessalia et de permettre l'accès en permanence au palier et à l'escalier conduisant au sous-sol de l'immeuble en laissant la clé de cette porte dans un boîtier fermé sécurisé, le tout sous astreinte comminatoire de 100 € par jour de retard passé deux mois de la signification du présent arrêt ;
Sur la cloison séparant le local poubelles du local vélos
La SCI Thessalia et la SARL Mavrommatis ne contestent pas avoir annexé une partie du local vélos commun par suite d'une erreur d'implantation du mur séparatif qu'elles ont fait édifier à l'effet d'agrandir leur local poubelles ; à ce jour, l'assemblée générale n'a été saisie d'aucune demande de régularisation et l'offre d'indemnisation des appelantes n'est pas recevable, la sanction juridique de cet empiétement ne pouvant être que la démolition du mur empiétant et sa reconstruction à l'emplacement initial ;
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a ordonné à la SCI Thessalia et la SARL Mavrommatis de procéder à la démolition de la cloison séparant le local poubelles et le local vélos et à son repositionnement conformément aux plans annexés au règlement de copropriété, et ce, sous astreinte de 150 € par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant sa signification ;
Sur les modalités de sortie des poubelles par le hall d'entrée
L'article 9 du règlement de copropriété prévoit que dès la réunion des lots n° 7, 8 et 9 au lot n° 5 sera effective, la sortie des poubelles devra être effectuée sans passer par le hall de l'immeuble ;
Même si cette difficulté n'apparaît plus d'actualité, la SARL Mavrommatis indiquant qu'elle ne sort pas ou plus ses poubelles par le hall d'entrée de l'immeuble mais directement dans la rue à partir de son local commercial, le jugement sera confirmé en ce qu'il a interdit cette pratique sous astreinte ;
Sur les extracteurs, ventilateurs et appareils de climatisation
Le syndicat des copropriétaires demande la dépose des matériels de ventilation installés par la SCI Thessalia et la SARL Mavrommatis dans les courettes et sur le toit de l'immeuble en indiquant qu'à la suite des nuisances sonores et olfactives constatées par M. [C], ces deux sociétés ont entrepris de réaliser les travaux d'adaptation nécessaires à la mise en conformité des lieux selon les prescriptions administratives et dans le respect du règlement de copropriété ; que, cependant, elles ont remplacé les matériels incriminés par de nouveaux matériels sans autorisation, n'ont pas respecté leur engagement de présenter un dossier complet à l'assemblée générale en vue de régulariser l'ensemble de leurs emprises et modifications et de mettre à l'arrêt lesdits matériels entre 22 h et 7 h afin d'éviter bruits et vibrations ; il ajoute que ces matériels sont devenus inutiles depuis que le laboratoire de la SARL Mavrommatis a déménagé il y a cinq ans mais que la SARL Mavrommatis refuse de les déposer alors qu'elles font obstacle au ravalement de la courette ;
A cela, les sociétés Thessalia et Mavrommatis répondent que les installations litigieuses remplacent celles qui étaient en place depuis plusieurs années (à tout le moins depuis 1988), qu'elles ont fait l'objet de travaux d'adaptation et de mise en conformité constatés par l'expert judiciaire, qu'elles sont essentielles à son activité et mises à l'arrêt tous les soirs à 20 h jusqu'au lendemain 8 h, que le syndicat a nécessairement été rendu destinataire de tous les documents techniques y afférents via ses architectes et autres conseils, qu'aucune nuisance n'est avérée alors que des gaines insonores ont été adossées à l'extracteur et qu'il n'y a aucune exploitation la nuit ;
Ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; en effet, la SCI Thessalia ne justifie pas avoir sollicité l'autorisation de l'assemblée générale avant d'installer les conduits et matériels qui affectent les parties communes et l'aspect esthétique des façades, peu important à cet égard que l'expert les ait estimées conformes aux règles de l'art et sans danger ;
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a ordonné la dépose des installations litigieuses sous astreinte ;
Sur la réfection du plancher du local commercial
La SCI Thessalia et la SARL Mavrommatis indiquent que, souhaitant réaliser des travaux dans la boutique et, notamment, refaire l'intégralité du carrelage, elles ont fait pratiquer des sondages par un architecte, lequel a constaté que les IPN de support étaient complètement corrodés et que les voûtains les soutenant s'effondraient, en sorte qu'elles se sont trouvées dans l'obligation impérieuse de faire pratiquer en urgence les travaux de création d'un « plancher collaborant composé de porteurs en IPE de 240 sur sommier en béton armé créé après refouillement des maçonneries existantes » pour un coût de 23.632,96 € qui doit leur être remboursé par la copropriété, ledit plancher constituant une partie commune et le syndic ayant accepté en son temps le principe du remboursement desdits travaux ;
Toutefois, ces travaux effectués sans autorisation de la copropriété sur une partie commune, sans que les copropriétaires ou le conseil syndical eussent été mis en mesure de vérifier leur urgence et de faire pratiquer des appels d'offre, sans que les intéressées aient même pris la précaution de faire réaliser un constat d'huissier ou de faire diligenter en urgence un expert judiciaire pour faire constater l'état dudit plancher avant de le démolir, ne peuvent donner lieu à remboursement sur le fondement de la répétition de l'indu comme le requièrent les appelantes, alors que rien n'établit, au demeurant, que ces travaux n'ont pas été entrepris et réalisés dans le seul intérêt de celles-ci ;
Le jugement sera donc confirmé, par substitution de motifs, en ce qu'il a débouté la SCI Thessalia et la SARL Mavrommatis de leur demande de remboursement ;
Sur le remboursement au syndicat des frais exposé par la copropriétaires pour réparer les fuites affectant la machinerie de l'ascenseur et curer la canalisation d'évacuation des eaux usées en sous-sol
C'est par de justes motifs que la Cour adopte que le tribunal a condamné in solidum la SCI Thessalia et la SARL Mavrommatis à régler au syndicat des copropriétaires les sommes de 3.538,29 € au titre des frais avancés ensuite des infiltrations d'eau dans la salle de machinerie, outre intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2009, et de 3.457,61 € correspondant à la moitié des frais avancés par la copropriété ensuite des travaux réalisés sur le réseau des canalisations, outre intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2009 ;
Sur la remise en état du hall d'entrée et de l'escalier menant au sous-sol
C'est également par de justes motifs que la Cour adopte que le tribunal a condamné in solidum la SCI Thessalia et la SARL Mavrommatis à remettre en état le hall d'entrée, ainsi que l'escalier menant au sous-sol, avec un traitement des joints de l'ensemble des marches de l'escalier côté pylône et côté mur extérieur, ainsi qu'à faire réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire en pages 30 et 31 de son rapport, et ce, sous astreinte de 150 € par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification du jugement ;
L'équité commande de condamner in solidum la SCI Thessalia et la SARL Mavrommatis à payer la somme de 10.000 € au syndicat des copropriétaires, en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Rejette la fin de non-recevoir tirée de la transaction,
Réforme le jugement dont appel en ce qu'il a dit n'y avoir lieu d'ordonner la suppression sous astreinte de la porte située au RDC à gauche en sortant de l'escalier,
Statuant à nouveau de ce chef,
Ordonne à la SCI Thessalia et la SARL Mavrommatis de supprimer la porte située au rez-de-chaussée à gauche en sortant de l'escalier, d'implanter une porte coupe-feu au rez-de-chaussée à gauche de l'escalier à l'entrée du lot appartenant à la SCI Thessalia et de permettre l'accès en permanence au palier et à l'escalier conduisant au sous-sol de l'immeuble en laissant la clé de la porte dans un boîtier fermé sécurisé, le tout sous astreinte comminatoire de 100 € par jour de retard passé deux mois de la signification du présent arrêt,
Confirme le jugement pour le surplus,
Condamne in solidum la SCI Thessalia et la SARL Mavrommatis à payer la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2], en cause d'appel,
Rejette toute autre demande,
Condamne in solidum la SCI Thessalia et la SARL Mavrommatis aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
