Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 25 JUIN 2014
(n° , 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/12358
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Avril 2012 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG n° 12/00440
APPELANT
Monsieur [S] [L]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représenté par Me Patrick BETTAN de la SELARL DES DEUX PALAIS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0078, avocat postulant
Assisté de Me André Ehrmann, avocat plaidant substituant Me Paul Azevedo de L'AARPI PRAD AVOCATS, avocats au barreau de Strasbourg
INTIMÉE
SA SOCIETE GENERALE prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Nathalie HERSCOVICI de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056, avocat postulant
Assistée de Me Jean-pierre BLATTER de la SCP BLATTER RACLET ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0441, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Avril 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Odile BLUM, conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente
Madame Odile BLUM, conseillère
Monsieur Christian BYK, conseiller
Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.
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Par acte du 31 mai 2002, la banque Société Générale a pris à bail commercial, pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2002, des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel en principal de 7.774,90 €.
Par acte extrajudiciaire du 26 novembre 2010, le bailleur lui a donné congé pour le 31 mai 2011 avec offre de renouvellement au prix de 21.500 €.
Les parties restant en désaccord sur le prix du bail renouvelé au 1er juin 2011, le juge des loyers commerciaux a été saisi sur assignation du 4 janvier 2012, après notification de mémoire.
Par jugement rendu le 13 avril 2012, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance d'Évry a :
- dit n'y avoir lieu à déplafonner le loyer du bail renouvelé entre la Société Générale et M. [S] [L] à compter du 1er juin 2011,
- fixé le loyer annuel en principal du bail renouvelé à compter du 1er juin 2011 à la somme de 10.864,40 € hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées,
- dit que cette décision vaudra bail aux mêmes conditions que le précédent à l'exception du prix,
- condamné M. [L] à rembourser à la Société Générale les trop-perçus de loyers qui porteront intérêts au taux légal à compter de chaque date de versement, conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil,
- ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière dans les conditions de l'article 1154 du code civil à compter du 14 février 2012,
- condamné M. [L] aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire,
- rejeté toute autre demande.
M. [S] [L] a relevé appel de cette décision le 3 juillet 2012. Par ses dernières conclusions du 21 janvier 2013, il demande à la cour d'infirmer le jugement et de :
- fixer le loyer du bail renouvelé à un montant annuel de 21.500 € à compter du 1er juin 2011,
- condamner l'intimée au paiement dudit loyer majoré des intérêts de droit sur chacune des échéances dues à compter du 1er juin 2011 en application de l'article 1155 du code civil, sauf à déduire les échéances réglées sur la base du loyer du bail expiré,
- condamné l'intimée au paiement d'une somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens.
Par ses dernières conclusions du 19 mars 2013, la SA Société Générale demande à la cour de :
- débouter M. [L] de ses demandes,
- réformer le jugement en ce qu'il a fixé le prix du bail renouvelé à la somme de 10.864,40 € par an,
- fixer le prix du bail renouvelé au 1er juin 2011 à la somme de 10.455,19 € hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées,
- condamner M. [L] à rembourser les trop-perçus de loyers qui porteront intérêts au taux légal à compter de la date de chaque versement conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil et ordonner leur capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du même code pour ceux correspondant à des trop-perçus de loyers dus depuis plus d'un an,
- condamner M. [L] à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement des articles 32-1 et 559 du code de procédure civile,
- subsidiairement, si la cour décidait que le loyer doit être fixé à la valeur locative, ordonner une mesure d'instruction en application de l'article R 145-30 du code de commerce et dans ce cas, fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au loyer contractuel en vigueur,
- condamner M. [L] au paiement des dépens de première instance et d'appel, avec distraction ainsi qu'au paiement de la somme de 7.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE,
Considérant que M. [L] demande à voir écartée la règle du plafonnement du loyer posée par l'article L 145-34 du code de commerce en invoquant d'une part, l'article R 145-11 du code de commerce et la destination du bail à usage exclusif de bureaux, d'autre part le caractère monovalent des locaux loués ; qu'il ajoute que le premier juge n'a pas statué sur l'inopposabilité de la clause de "cession tous commerces" figurant au bail et fait valoir que le bail commercial a été rédigé par la Société Générale dans son seul intérêt, de façon à se prémunir, de façon déloyale, de tout déplafonnement de loyer alors que lui-même n'avait ni la connaissance juridique ni la connaissance technique pour apprécier la portée de ce à quoi il s'engageait ;
Mais considérant que si le bail est à destination de commerce de banque, assurances, produits financiers et toutes autres activités conformes à l'objet social du preneur, il autorise expressément le preneur à céder son droit au bail ou à sous-louer tout ou partie des lieux loués pour tous commerces ; qu'il ne peut en conséquence être valablement soutenu, en présence d'une telle clause, que les locaux sont à usage exclusifs de bureaux ;
Que M. [L] est mal fondé à soutenir que la clause de "cession tous commerces" est purement potestative ni qu'elle lui est inopposable ; que le contrat de bail a été librement négocié ; qu'il fait la loi des parties ; que M. [L], qui n'en demande pas la nullité, ne fait pas la preuve d'un vice de son consentement ; qu'il n'existe aucune déloyauté de la part du preneur dans le fait de négocier un contrat de bail au mieux de ses intérêts puis de se prévaloir des dispositions contractuelles ;
Que l'article R 145-11 du code de commerce est sans application en l'espèce ;
Considérant que par ailleurs, M. [L] n'établit pas que les locaux ont été construits en vue d'une seule utilisation ni qu'ils ne puissent pas recevoir d'autre destination que celle d'agence bancaire sans transformations importantes et coûteuses ;
Que pour tenter d'établir le caractère prétendument monovalent des locaux, M. [L] se borne en effet à produire les plans ainsi que des photographies des locaux et à faire valoir que l'agence bancaire s'étendant également sur des locaux attenants appartenant à un autre bailleur, le changement de destination nécessiterait l'agrandissement des fenêtres pour installer des vitrines, la création d'une porte en façade donnant sur la place du Marché, la reconstruction du mur porteur de séparation entre les "deux fonds", le démontage des coffres-forts, l'installation d'un seuil de nivelage permettant l'accès au commerce ainsi installé en raison de la déclivité de la rue, sans compter le réaménagement à réaliser à l'intérieur des locaux consistant dans l'abattage des cloisons intérieures et une redistribution des surfaces ;
Que M. [L] ne conteste toutefois pas le fait que la salle forte de la banque couvre une superficie d'à peine 7,79 m² sur une surface utile totale de plus de 83m² pour les seuls locaux en cause ; que contrairement à ce qu'il soutient, un changement de destination n'impliquerait pas "la reconstruction" d'un mur porteur mais la simple fermeture d'une baie ouverte sur les locaux voisins ; que ne produisant aucune évaluation chiffrée, il ne fait pas la preuve qui lui incombe de l'importance du coût des travaux dont il fait état pour ceux des travaux qui s'avéreraient nécessaires ;
Que l'article R 145-10 du code de commerce est également sans application en l'espèce ;
Considérant que pour ces motifs et ceux pertinents du premier juge, M. [L] est mal fondé en sa demande tendant à voir fixer le prix du bail renouvelé à la valeur locative ; que rectifiant l'erreur commise par le premier juge sur l'indice du 4ème trimestre 2010, 1533 et non 1593, le loyer plafonné s'établit en fait à la somme de 10.455,19 € (7774,90 x 1533/1140) ; que le jugement sera confirmé pour le surplus, le point de départ des intérêts sur le trop-perçu n'étant pas critiqué ;
Considérant que la Société Générale ne démontre pas que le droit de M. [L] de faire appel d'un jugement le déboutant a dégénéré en abus ; que sa demande de dommages et intérêts à ce titre sera rejetée ;
Considérant que M. [L], succombant, sera condamné aux dépens d'appel ; que vu l'article 700 du code de procédure civile, il sera alloué à la Société Générale la somme de 4.000 € pour ses frais irrépétibles ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement sauf sur le calcul du loyer plafonné et dès lors son montant ;
Statuant à nouveau sur ce seul chef,
Fixe à la somme de 10.455,19 € en principal par an, à compter du 1er juin 2011, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre M. [L] et la Société Générale, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;
Déboute la Société Générale de sa demande de dommages et intérêts ;
Déboute M. [L] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et le condamne à payer à ce titre à la Société Générale la somme de 4.000 € ;
Condamne M. [L] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
