Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 18 JUIN 2014
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/17204
Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Juillet 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 11/05107
APPELANTE
SARL B.S.F. prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Représentée par Me François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125, avocat postulant
Assistée de Me François BOUCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0588, avocat plaidant
INTIMÉES
SA BANQUE CIC EST prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Défaillante - Régulièrement assignée
SNC BRASSERIE DE LA POSTE prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Laurence TAZE BERNARD de la SCP IFL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0042, avocat postulant
Assistée de Me Sylvaine HERROU-GHAYE de l'AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J082, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Avril 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Christian BYK, conseiller, chargé d'instruire l'affaire, lequel a été préalablement en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente
Madame Odile BLUM, conseillère
Monsieur Christian BYK, conseiller
Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO
ARRÊT :
- réputé contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.
********
Par acte du 1er juillet 1972, M. [N], aux droits duquel vient la SNC Brasserie de la Poste, a donné à bail aux époux [T], aux droits desquels vient aujourd'hui la SARL BSF, des locaux commerciaux situés [Adresse 5] et [Adresse 5]. Le bail a été renouvelé le 30 mars 2004 mais, faute d'accord sur le montant du loyer, le juge des loyers a été saisi et une expertise ordonnée. Pendant la même période, les charges relatives aux lieux loués n'étant pas payées, le bailleur a, par acte du 16 mars 2011, assigné, en présence de la banque CIC (qui n'a pas constitué avocat)pour les créanciers inscrits et le preneur devant le Tribunal de grande instance de Paris afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et d'obtenir la résiliation du bail.
Par jugement du 5 juillet 2012, cette juridiction a:
- déclaré valide le commandement de payer délivré le 8 décembre 2009 par la Brasserie de la Poste,
-condamné la SARL BSF à lui payer la somme de 24 287,28 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2009 et lui a accordé un délai de 18 mois à compter de la signification du jugement pour s'acquitter de cette somme,
-ordonné à défaut la restitution volontaire des lieux, avec en cas de besoin expulsion,
-fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant du loyer contractuel et condamné la société BSF à payer à la bailleresse la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 24 septembre 2012, la société BSF a fait appel de cette décision et, dans des dernières écritures du 22 mars 2013, elle sollicite l'infirmation du jugement, le débouté des demandes ainsi que le prononcé de la nullité du commandement de payer et la condamnation de l'intimée à lui verser la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts. A titre subsidiaire, elle demande que la cour constate la prescription des réclamations antérieures au 16 mars 2006, dise que la SNC Brasserie de la Poste ne pourra réclamer à la société B.S.F. que les charges dont celle ci profite-subsidiairement sollicite une expertise pour fixer leur montant- et réclame de larges délais de paiement. Elle demande enfin la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.
Par dernières conclusions du 17 février 2014, la Brasserie de la Poste sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a :
- déclaré valide le commandement de payer délivré le 8 décembre 2009 par la SNC Brasserie de la Poste à l'encontre de la SARL BSF,
-condamné la SARL BSF au paiement du solde des charges dues en faveur de la SNC Brasserie de la Poste et ce avec intérêt au taux légal à compter du 8 décembre 2009 date du commandement de payer,
- dit qu'au premier manquement du terme de cet échéancier, ou à défaut de paiement du loyer courant, la clause résolutoire insérée dans le commandement du 8 décembre 2009 sera acquise à compter du 8 janvier 2010,
-ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux, dans le mois suivant le manquement constaté, l'expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 5] et [Adresse 2], dans le 18ème arrondissement, avec le concours en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier,
-dit, qu'en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de 4 semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du Juge de l'exécution, ce, conformément à ce que prévoient les articles 55 et 66 de loi du 9 juillet 1991 et 203 à 206 du décret du 31 juillet 1992,
-dit que l'indemnité d'occupation due par la SARL BSF sera fixée à titre provisionnelle à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,
-condamné la SARL BSF à payer à la SNC Brasserie de la Poste la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné le défendeur aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de
payer.
Elle sollicite en outre de la cour qu'elle:
- constate l'acquisition de la clause résolutoire à effet du 8 janvier 2010,
- juge que le point de départ de la prescription éventuellement applicable soit fixé au 16 juillet 2004,
- condamne la société BSF. à payer à la Société Brasserie de la Poste à titre d'arriérés de charges, la somme de 39.471,14 euros (Trente neuf mille quatre cent soixante et onze euros et quatorze cents), arrêtée au 31 décembre 2010, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2009, jusqu'à parfait paiement,
- ordonne en conséquence l'expulsion immédiate de la Société BSF et de toute personne dans les lieux de son fait, et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu,
- ordonne le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde-meubles et ce en garantie des indemnités d'occupation et de réparations locatives qui pourront être dues,
-condamne la Société BSF à payer à la Société Brasserie de la Poste à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés, les indemnités d'occupation dont elle est redevable à compter du 8 janvier 2010, telles que fixées par le Tribunal à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,
- infirme le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné l'envoi d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, en cas de manquement d'un terme de l'échéancier,
En tout état de cause, il est demandé à la cour de,
-constater que la mise en demeure en date du 6 novembre 2012 a été notifiée et qu'aucun règlement n'est intervenu dans le délai de huit jours fixé par le Tribunal,
-juger acquise la clause résolutoire à compter du 8 janvier 2010,
La banque CIC EST pour les créanciers inscrits n'a pas constitué avocat.
CE SUR QUOI ,
Sur le montant des charges dues:
- prescription
Considérant que l'appelante soutient que, compte tenu de la prescription applicable au visa de l'article 2241 du Code Civil, et de l'acte du 16 mars 2011interruptif de prescription, aucune réclamation au titre de charges antérieures au 16 mars 2006 ne saurait être exigée de la société BSF ;
Considérant que le bailleur répond que l'appelante ne précise pas le fondement juridique de la prescription de sorte que sa demande doit être rejetée, qu'à défaut, le point de départ de la prescription est la date de notification de la mise en demeure, soit le 16 juillet 2009;
Considérant qu'il résulte des dispositions de l'article 2224 du code civil, applicables aux loyers et charges et issues de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, que 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer';
Considérant que les dispositions de cette loi, qui réduisent la durée de la prescription, s'appliquent, comme il est dit à l'article 2222 alinéa 2 du code civil, aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ;
Qu'il en résulte que les sommes réclamées par assignation du 16 mars 2011 pour les années 2003 au 16 mars 2006 ne se trouvent pas prescrites et qu'il convient de confirmer le jugement déféré de ce chef ;
-montant des charges:
* imputabilité :
Considérant que l'appelante avance que ne sont imputables au locataire commercial que les charges dont la définition se trouve strictement définies au bail ; Qu'en l'espèce les dispositions du bail (article 17) n'imputent pas au locataire l'obligation de rembourser au bailleur l'intégralité des charges de copropriété mais de « rembourser en outre au bailleur la partie légalement à leur charge de la taxe additionnelle au droit au bail afférente éventuellement aux locaux loués ainsi que les fournitures individuelles pouvant leur être faites et leur participation dans les taxes d'enlèvement des ordures ménagères, de balayage et les prestations de maison dont elle profite dans la proportion forfaitaire :
- des CENT TRENTE DEUX MILLIÈMES de l'immeuble du [Adresse 5],
- et des DEUX MILLIÈMES de l'immeuble du [Adresse 4],
et ce, par quart, avec chaque terme de loyer » ;
Considérant que le bailleur réplique que ces dispositions litigieuses sont, au contraire, claires quant à l'obligation qu'elles imposent au preneur d'avoir à régler les charges;
Considérant qu'il résulte de ladite clause que le preneur est tenu de rembourser au bailleur la partie légalement afférente à la charge de celui-ci des taxes mentionnées, que cette clause ne saurait prêter à interprétation dès lors que le mot profit, que l'appelante met en exergue, signifie d'évidence que c'est en raison du fait que le preneur, qui a la jouissance des locaux, profite de ces charges, qu'il en doit remboursement;
* montant des charges :
Considérant que le bailleur justifie par la production des relevés individuels de charges de copropriété adressés par le syndic des immeubles de la totalité des charges réclamées,
Considérant qu'il importe peu que le preneur ait eu ou non, en son temps, connaissance de ces relevés dès lors que ceux-ci ont été contradictoirement produits aux débats et qu'en dehors de la critique relative à l'interprétation de l'article 17 du bail, l'appelante n'émet aucune critique quant au mode de calcul et au quantum de ces charges;
Considérant, en conséquence, qu'il convient de le condamner à payer, compte tenu de la prise en compte du délai de prescription, la somme de 24 287,28 euros à l'intimée;
Sur le commandement de payer:
Considérant qu'au soutien de son appel, la société BSF fait valoir que ce commandement doit être invalidé dès lors qu'il relève d'un comportement de mauvaise foi de la part du bailleur et dans la mesure où il avait pour seul objectif de lui faire payer des sommes indues, qu'elle entend ainsi obtenir, en réparation de cette faute, la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts;
Considérant que la cour ayant accueilli les demandes du bailleur quant aux arriérés de charges, il ne saurait être soutenu que le commandement doit être invalidé parce qu'il réclamerait des charges indues ;
Qu'il ne saurait pas plus être avancé que son invalidité résiderait dans un effet de surprise réalisé de mauvaise foi, le preneur ayant, ainsi que le premier juge l'a relevé, fait l'objet antérieurement au commandement de payer, de rappels de charges;
Que, le commandement est donc valable ; qu'en conséquence, la date du 8 décembre 2009 servira de point de départ aux intérêts légaux et la demande de dommages et intérêts de l'appelante sera rejetée ; que les premiers juges ont cependant à juste titre compte tenu de l'importance de la somme réclamée accordé un délai de paiement de sorte que les effets de la clause résolutoire contenue dans ce commandement ont été suspendus;
Considérant, que l'appelante, qui a ainsi déjà bénéficié d'un délai de 18 mois à compter du mois suivant la signification du jugement pour verser par mensualités les arriérés dus en plus des loyers, a attendu 2013 pour régler les charges, peu important qu'en raison de l'absence d'exécution provisoire du jugement, ces versements soient intervenus 'spontanément';
Qu'ainsi la clause résolutoire se trouve acquise à la bailleresse, qui a adressé, conformément aux dispositions du jugement, une mise en demeure à sa locataire le 6 novembre 2012 qui n'a pas été suivie d'effet, que son expulsion sera prononcée dans les conditions du présent dispositif et qu'il ne lui sera accordé aucun nouveau délai de paiement ;
Sur l'indemnité provisoire d'occupation:
Considérant que faute d'élément contraire conduisant à une autre évaluation, il y a lieu de confirmer la décision du premier juge à cet égard de fixer cette indemnité au montant du loyer contractuel, outre taxes, charges et accessoires;
Sur l'article 700 du code de procédure civile:
Considérant qu'il y a lieu de condamner la société BSF à payer la somme de 1 500 euros à la société Brasserie de la Poste, qu'en revanche, il n' y a pas lieu de faire droit à la demande de cette dernière de ce chef ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré ,
Ajoutant,
Constate l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 9 janvier 2010,
Ordonne l'expulsion de la Société BSF et de toute personne dans les lieux de son fait, et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu, dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt,
Ordonne le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde-meubles à la diligence de l'intimée et ce en garantie des indemnités d'occupation et de réparations locatives qui pourront être dues,
Déboute les parties de leurs autres demandes
Condamne la société BSF à payer la somme de 1 500 euros à la société Brasserie de la Poste, et la condamne aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
