COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 12 JUIN 2014
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 05712 Décision déférée à la Cour : Jugement Jugement du 15 Février 2013- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 11/ 17895
APPELANTES SCI B. L. prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège au 7 rue Albert Camus-75010 PARIS Représentée par Me Arnaud NICOLAS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0680
INTIMÉS Monsieur Bertrand X... et Madame Marta Y... épouse X... demeurant... Tous deux représentés par Me Aude BARATTE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1029
Madame Marta X... et Monsieur Bertrand X... demeurant... Tous deux représentés par Me Aude BARATTE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1029
COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Mai 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Chantal SARDA, Président Madame Christine BARBEROT, Conseillère Monsieur Fabrice VERT, Conseiller qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Suivant acte sous seing privé en date du 28 juin 2011, les époux X... ont vendu à la SCI BL un bien immobilier sous condition suspensive d'obtention d'un prêt de 700 000 ¿ remboursable en 25 ans au taux annuel maximum de 4, 5 % avant le 11 août 2011, une clause pénale d'un montant de 128 000 ¿ étant stipulée. La SCI BL a versé en séquestre une somme de 48 000 ¿ au notaire chargé de la vente. La SCI BL n'a pas obtenu de concours bancaire et la vente n'a pu être réalisée. Par acte d'huissier du 6 décembre 2011, les époux X... ont assigné la SCI BL devant le tribunal de grande instance de Paris. Par un jugement du 15 février 2013, le tribunal de grande instance de Paris a :- constaté que la condition suspensive d'obtention d'un prêt stipulée au compromis de vente du 28 juin 2011 est réputée acquise ;
- constaté la résolution de ce compromis de vente ;- réduit la pénalité stipulée au compromis à 100 000 ¿ ;- condamné la SCI BL à verser aux époux X... une indemnité forfaitaire de 100 000 ¿ ; autorisé en conséquence Maître Z... à remettre aux époux X... la somme de 48 000 ¿ séquestrée entre ses mains par la SCI BL ;- débouté les époux X... de leur demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;- condamné la SCI BL aux dépens ;- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
La SCI BL a interjeté appel de ce jugement. Vu ses dernières conclusions, signifiées le 21 juin 2013, et aux termes desquelles elle demande à la Cour de :
- la recevoir en son appel ;- l'en déclarer recevable et bien fondée ;- infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
- débouter les époux X... de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;- condamner les époux X... à lui restituer la somme de 48 000 ¿ correspondant au montant du séquestre ; Subsidiairement, si par impossible la Cour déclarait la condition suspensive de prêt réalisée en application de l'article 1178 du Code civil ;- limiter à un 1 ¿ le montant des dommages et intérêts ;
- condamner les époux X... au paiement de la somme de 3 000 ¿ en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;- condamner les époux X... aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement sera directement poursuivi par Maître NICOLAS conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions des intimés, les époux X..., signifiées le 13 mars 2014, et aux termes desquelles ils demandent à la Cour de :- dire recevables et fondées les demandes qu'ils ont formulées ;- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a prononcé la résolution du compromis de vente ;
- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a réduit l'indemnité fixée au compromis ;- condamner la SCI BL à leur verser la somme de 80 000 ¿ (outre la somme de 48 000 euros séquestrée chez Maître Z... qui leur a été remise) ;- débouter la SCI BL de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner la SCI BL à s'acquitter entre leurs mains d'une somme de 5 000 ¿ en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;- condamner la SCI BL aux entiers dépens.
SUR CE LA COUR
Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 1134 du Code Civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et de celles de l'article 1178 du même code que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement ;
Considérant qu'en l'espèce, dans l'acte de vente en date du 28 juin 2011, il était indiqué les conditions de financement de l'acquisition ; qu'il était notamment stipulé une clause D intitulée « caractéristiques des prêts » aux termes de laquelle le montant global des prêts à solliciter était de 700 000 euros, le taux d'intérêt maximum devant être de 4, 5 %, la durée du prêt de 25 ans, avec des charges mensuelles maximales de 4 000 euros, une clause E stipulant par ailleurs que la SCI BL devait solliciter au minimum deux organismes financiers ; que page 8 sous un chapitre intitulé " condition suspensive relative au financement ", était stipulé que la durée de la réalisation de la condition suspensive était de 45 jours, la date d'échéance étant fixée au 11 août 2011 ; Considérant que les époux X... font valoir que la SCI BL aurait commis une faute en n'accomplissant pas les diligences nécessaires pour l'obtention du prêt litigieux, et que la condition suspensive d'obtention du prêt est par conséquent réputée accomplie ; Considérant qu'il appartient à la SCI BL de démontrer qu'elle a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l'acte de vente ; Considérant que la SCI BL ne rapporte pas la preuve d'avoir sollicité auprès de deux organismes financiers une demande de prêt conforme aux caractéristiques contractuelles ; qu'en effet les courriers versés aux débats censés établir ces diligences ne permettent pas à la cour de s'assurer que la SCI BL a demandé un taux d'intérêt, dans le cadre de sa demande de prêt auprès de la banque ING LEASE, conforme à la clause contractuelle, alors que le montant du taux d'intérêt du prêt constitue un élément essentiel des caractéristiques du prêt définies dans cette clause ; qu'il n'est pas davantage établi que la SCI BL ait sollicité auprès de la BRED BANQUE POPULAIRE un montant de prêt conforme à celui visé par la clause contractuelle ; que les pièces versées aux débats établissent que la SCI BL n'a demandé seulement qu'auprès de la BANK OF CHINA un prêt qui soit conforme aux caractéristiques contractuelles (attestation du 15 avril 2013 de la BANK OF CHINA) alors que l'acte de vente lui imposait de solliciter deux organismes financiers au minimum ; qu'il se déduit de ces éléments que l'appelante n'a pas accompli les diligences qui lui incombaient dans le cadre de la réalisation de la condition suspensive litigieuse et en a ainsi empêché l'accomplissement ; qu'il y a donc lieu en application des dispositions de l'article 1178 du Code Civil et des stipulations contractuelles, de dire que la condition suspensive d'obtention du prêt est réputée accomplie ;
Considérant que la vente litigieuse n'ayant pas été réitérée du fait de l'acquéreur, alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt ont été réalisées, c'est à bon droit que les premiers juges ont constaté la résolution de l'acte litigieux et dit qu'il convenait de faire application de la clause pénale ; que cependant le montant de cette dernière apparaissant manifestement excessive eu égard aux circonstances de la cause, et notamment au fait que le bien litigieux a pu être rapidement remis en vente et vendu pour une somme de 900 000 euros, il convient de la réduire à la somme de 30 000 euros ; qu'il convient par conséquent de dire que les époux X... sont autorisés à conserver la somme de 30 000 euros qu'ils ont reçue du séquestre et de les condamner à restituer le surplus perçu (soit 18 000 euros) au titre de la somme séquestrée à la SCI BL ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris sauf à réduire à la somme de 30 000 euros le montant de la condamnation au titre de la clause pénale et sauf à dire que les époux X... sont autorisés à conserver la somme de 30 000 euros qu'ils ont reçue du séquestre et à les condamner à restituer le surplus perçu (soit 18 000 euros) au titre de la somme séquestrée à la SCI BL Rejette toutes demandes plus amples ou contraires. Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civil en cause d'appel d'appel.
Condamne la SCI BL au paiement des dépens de l'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
