Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 11 JUIN 2014
(n° , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/03582
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Janvier 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 10/17174
APPELANT
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société FONCIA GAUTHIER IMMOBILIER SAS, ayant son siège social
[Adresse 4]
[Localité 2]
représenté par Me Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945
assisté de Me Sylvie KEDINGER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0266
INTIMÉE
SCI HELOISE 4 prise en la personne de son gérant y domicilié en cette qualité audit siège sis
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP RIBAUT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
assistée de l'AARPI LEVY - MAZURU - CAPORICCIO, avocats au barreau de PARIS, toque : E1983
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Février 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Denise JAFFUEL, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Président
Madame Denise JAFFUEL, Conseiller
Madame Claudine ROYER, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Président, et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé et auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
***
La SCI HELOISE 4 est propriétaire, dans l'immeuble en copropriété sis [Adresse 2], des lots n° 2, 7, 8 9, 10, 19, 20 et 37 de l'état descriptif de division, se trouvant aux 1er et 6ème étage de l'immeuble.
Lors de l'assemblée générale du 25 mai 2005, les copropriétaires ont mandaté le syndic pour faire réaliser une étude en vue de la surélévation et de la modernisation de l'ascenseur, mais cette résolution n'a pas été exécutée.
Lors de l'assemblée générale du 27 juin 2006, les copropriétaires ont rejeté la résolution n° 17 tendant à l'étude de la surélévation de l'ascenseur et à l'attribution à la société SCE de la première partie de mission d'une maîtrise d''uvre.
Lors de l'assemblée générale du 27 juin 2007, les copropriétaires ont rejeté la résolution n° 24 relative à la surélévation de l'ascenseur.
Par jugement du 18 novembre 2009, la SCI HELOISE 4 a été déclarée irrecevable en sa demande tendant à se voir autoriser à réaliser, à ses frais et sous la maîtrise d''uvre de M. [U], les travaux de surélévation de l'ascenseur, l'intéressée ne justifiant pas d'un refus définitif de l'assemblée générale des copropriétaires.
Par jugement du 16 décembre 2009, le tribunal a prononcé la nullité de l'assemblée générale tenue le 25 juin 2008 ayant, notamment, refusé d'autoriser la SCI HELOISE 4 à faire réaliser les travaux de surélévation de l'ascenseur.
Lors de l'assemblée générale du 24 juin 2010, les copropriétaires ont rejeté la résolution n° 31 par laquelle la SCI HELOISE 4 demandait à être autorisée à faire prolonger, à ses frais, la course de l'ascenseur du Bâtiment Eylau du 5ème au 6ème étage.
Par exploit du 26 novembre 2010, la SCI HELOISE 4 a fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins de se voir autoriser à faire réaliser, à ses frais exclusifs, les travaux de poursuite de la course de l'ascenseur du bâtiment Eylau d'un niveau entre les 5ème et 6ème étages, conformément aux plans et descriptifs établis par l'architecte [U] et le Cabinet LEGRAND, géomètre-expert, et produit pour l'assemblée générale du 24 juin 2010.
Par jugement contradictoire, rendu le 19 janvier 2012, dont le syndicat a appelé par déclaration du 24 février 2012, le Tribunal de grande instance de Paris 8ème chambre 2ème section :
- Déclare la SCI HELOISE 4 recevable et fondée en sa demande d'autorisation judiciaire de travaux d'extension de la desserte de l'ascenseur au 6ème étage,
- Autorise la SCI HELOISE 4 à faire réaliser, à ses frais exclusifs, les travaux de surélévation d'ascenseur d'un niveau entre les 5ème et 6ème étages, conformément aux plans et descriptifs établis par l'architecte [U] et le Cabinet LEGRAND géomètre-expert, et produits pour l'assemblée générale du 24 juin 2010, et ce sous la maîtrise d''uvre d'un architecte de son choix,
- Dit que la SCI HELOISE 4 devra justifier auprès du syndic de la souscription d'une police dommages ouvrage pour la réalisation des travaux ainsi que d'une assurance garantissant sa responsabilité civile au titre des désordres susceptibles d'être éventuellement causés à l'immeuble par l'exécution de ces travaux,
- Dit que préalablement au démarrage de ces travaux, l'intéressée devra faire établir, à ses frais, un procès-verbal de constat d'huissier, en présence du syndic de copropriété, sur l'état des parties communes,
- Dit que l'usage de l'ascenseur, en sa partie surélevée, sera réservé exclusivement à la SCI HELOISE 4, sauf à ce que d'autres copropriétaires soient autorisés à utiliser cette installation en s'acquittant de leur quote-part de son coût et de ses accessoires et en supportant, à due concurrence, les frais de fonctionnement définis par la nouvelle répartition des charges,
- Avant-dire-droit, désigne en qualité d'expert M. [J] avec pour mission d'établir une nouvelle clé de répartition des charges de l'ascenseur, incluant son entretien, sa réparation et son remplacement et ce, dans l'hypothèse d'une extension de la course de l'ascenseur jusqu'au 6ème étage de l'immeuble en cause,
- Renvoie, en tout état de cause, la présente instance à l'audience de mise en état du 20 septembre 2012,
- Condamne le syndicat des copropriétaires à verser à la SCI HELOISE 4 une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC,
- Déboute le syndicat de sa demande reconventionnelle au titre des frais irrépétibles,
- Dispense la SCI HELOISE 4 de toute participation à la dépense de la copropriété pour les frais de la présente procédure, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
L'intimée a constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d'appel, dont les dernières ont été signifiées dans l'intérêt :
Du syndicat des copropriétaires, le 19 septembre 2012,
De la SCI HELOISE 4, le 13 février 2013.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 octobre 2013.
CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,
Sur la procédure
Il sera donné acte au syndicat de ce qu'il est désormais représenté par la société FONCIA GAUTHIER IMMOBILIER en qualité de syndic ;
Sur les prétentions en cause d'appel
Le syndicat demande, par infirmation, à titre principal de débouter la SCI HELOISE 4 de sa demande d'autorisation judiciaire de travaux et de la condamner à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC ;
La SCI HELOISE 4 demande, à titre principal, de confirmer le jugement, de débouter le syndicat de ses prétentions et de le condamner à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour attitude diffamatoire et abus de droit, outre celle de 25.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC et dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure ;
Sur l'autorisation judiciaire de travaux
Il est constant que par la résolution n° 31 de l'assemblée générale du 24 juin 2010, les copropriétaires ont refusé l'autorisation sollicitée par la SCI HELOISE 4 de surélever, à ses frais exclusifs, l'ascenseur du 5ème au 6ème du bâtiment EYLAU ;
Il est constant que cette résolution est devenue définitive et que la SCI HELOISE 4, faisant état de ce refus définitif de l'assemblée, a saisi la juridiction d'une demande d'autorisation judiciaire de travaux, sur le fondement de l'article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Au soutien de son appel, le syndicat fait valoir que l'escalier principal et l'ascenseur du bâtiment Eylau seraient des parties communes spéciales aux propriétaires des lots n° 2, 3, 4, 5 et 6, que les propriétaires des lots du 6ème étage ne disposeraient d'aucun droit de propriété indivis sur cette partie commune et ne pourraient donc solliciter une autorisation judiciaire d'effectuer des travaux affectant cette partie commune spéciale au visa de l'article 30 de la loi de 1965 ; il fait valoir également que la surélévation de l'ascenseur sollicitée porterait atteinte à la destination de l'immeuble et aux modalités de jouissance des copropriétaires des lots 2 à 6 ; à titre subsidiaire, il fait valoir que la SCI HELOISE 4 n'aurait pas soumis à la juridiction un projet suffisamment précis pour permettre que soit donnée en pleine connaissance de cause une autorisation, le projet supposant notamment une surélévation extérieure de la toiture sans que soient indiquées les répercussions possibles quant à l'éclairement et l'ensoleillement d'un ou plusieurs appartements de l'autre bâtiment et à l'aspect esthétique de la façade ;
La SCI HELOISE fait valoir que son projet, tendant à obtenir la prolongation de la course de l'ascenseur jusqu'à l'étage supérieur, serait conforme aux principes essentiels posés par la loi du 10 juillet 1965 et non contraire à la destination de l'immeuble ou au règlement de copropriété, ces travaux n'étant pas de nature au surplus à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ;
Il appert de l'analyse du règlement de copropriété, établi le 17 décembre 2004, que l'immeuble, ancienne propriété de la Banque de France, est composé de deux bâtiments dénommés respectivement Eylau « EY » et Poincaré « RP », qu'il désigne des parties communes générales et des parties communes spéciales par bâtiment ; il répartit les charges en charges communes générales, en charges spéciales à chacun des bâtiments et en charges communes particulières parmi lesquelles sont citées les charges d'ascenseur et les dépenses d'entretien de l'escalier principal à l'exclusion du gros 'uvre ; il indique notamment, parmi les éléments pris en considération pour fixer les quotes-parts des parties communes générales et spéciales, au titre de la consistance des lots, la qualité des accès et desserte du local (escalier, ascenseur) ; il précise que la destination de l'immeuble est à usage d'habitation de standing ;
Il appert de l'examen de l'état descriptif de division, dont le règlement de copropriété indique, page 29, qu'il a même valeur que le règlement de copropriété lui 'même, et du tableau de répartition des charges, que les lots du 6ème étage, desservis par un escalier de service, n'ont pas accès à l'escalier principal et ne participent pas aux dépenses d'entretien le concernant ;
Il appert également de l'examen de l'état descriptif de division que le bâtiment Eylau comprend six lots répartis du rez-de-chaussée au 5ème étage, et que le 6ème étage de ce bâtiment comprend, à lui tout seul, 17 lots ;
L'agence immobilière MARC FUJOLS, dans un courrier du 4 mars 2009, décrit les lieux ainsi que suit : « '- Appartements de belles proportions (255 m2, 3,5 m de hauteur sous plafond), décoration intérieure (parquets, moulures, cheminées), bel éclairement (7 grandes portes fenêtres orientées Sud- Ouest sur l'avenue),- Immeuble en pierre de taille, très bien situé (dans la partie large de l'avenue d'Eylau, à proximité du Trocadéro et de la Tour Eiffel), -Parties communes « haut de gamme » : une double porte vitrée commandée par un interphone dessert exclusivement les 5 appartements. L'escalier est majestueux et il n'y a qu'un appartement par palier. Chaque palier comporte une banquette en velours et des tableaux appartenant aux propriétaires » ; l'agence immobilière ajoute : «' la surélévation de l'ascenseur conduirait à accroître très sensiblement la circulation dans le hall (desserte de 15 logements au lieu de 5) avec des occupants ayant des modes de vie différents, faisant perdre le caractère familial et homogène que l'on peut avoir entre 5 familles. La valeur de ce type de bien haut de gamme nécessite qu'il soit parfait et la qualité des parties communes constitue l'un des 3 éléments de la qualité d'un tel bien. La perte du caractère « exclusif » des parties communes pourrait, à notre avis, réduire de l'ordre de 10 % la valeur du bien' » ;
Ainsi, seuls ont accès à l'escalier principal et à l'ascenseur du bâtiment Eylau les lots précités, dont les propriétaires ont la clef ou le code de la porte d'entrée principale donnant sous le porche, l'entrée de l'escalier desservant le 6ème étage se situant dans la cour ;
Le syndicat ne peut pas valablement soutenir que la SCI HELOISE ne pourrait pas solliciter une autorisation judiciaire de travaux sur l'ascenseur qui serait inclus dans une partie commune dont elle ne détiendrait aucun droit de propriété indivis pour ses lots du 6ème étage alors que la SCI HELOISE est propriétaire, outre de lots situés au 6ème étage, du lot n° 2 correspondant à un appartement situé au 1er étage du bâtiment Eylau dont l'accès se fait par l'escalier principal et l'ascenseur concerné ; ce moyen ne peut donc prospérer et sera rejeté ;
Le syndicat soutient que les travaux sollicités ne pourraient pas faire l'objet d'une autorisation judiciaire au motif qu'ils porteraient atteinte à la destination de l'immeuble et aux droits de jouissance des copropriétaires concernés sur leurs lots ;
Il appert de la destination de l'immeuble à usage d'habitation de standing, de sa situation favorisée à proximité du Trocadéro et de la Tour Eiffel, de la description de l'escalier principal majestueux desservant un seul grand appartement par palier, ainsi que de la configuration des lieux prévoyant une entrée principale sous le porche réservée aux propriétaires des seuls lots concernés, les lots du 6ème étage ayant leur entrée dans la cour, que les propriétaires des appartements desservis par l'escalier principal et l'ascenseur ont acheté leur bien en considération notamment du caractère luxueux de cet escalier principal ne desservant que quelques lots, qui participe de la destination de l'immeuble ;
Les travaux de surélévation de l'ascenseur envisagés par la SCI HELOISE 4 pour desservir ses lots du 6ème étage auraient pour conséquence nécessaire d'augmenter les passages dans cet espace réservé par la configuration des lieux et l'état descriptif de division, stipulé de même valeur que le règlement de copropriété par le règlement de copropriété de l'immeuble, aux propriétaires des lots n° 1 à 6, et de modifier substantiellement les modalités de jouissance de leurs lots ;
En effet, par la réalisation du projet de la SCI HELOISE, les propriétaires des lots du 6ème étage auraient désormais accès à l'entrée principale du bâtiment Eylau ainsi qu'à son escalier principal, de telle sorte que la circulation dans le hall s'en trouverait accrue, avec des occupants ayant des modes de vie différents, faisant perdre le caractère familial et homogène pouvant exister entre cinq familles ainsi que la tranquillité résultant d'un passage limité dans l'escalier principal et l'ascenseur ;
Il est inopérant pour la SCI HELOISE 4 de soutenir qu'il n'existerait pas 17 logements au 6ème étage, certains lots ayant été réunis, et que l'autorisation qu'elle sollicite ne bénéficierait qu'à l'appartement et aux deux studios dont elle est propriétaire au 6ème étage, soit trois logements, alors que la réalisation des travaux envisagés entrainerait nécessairement l'accès au hall et à l'escalier principal, réservés actuellement à six lots seulement, aux occupants du 6ème étage, créant, par une circulation accrue, une modification des conditions de jouissance des 6 copropriétaires ayant leurs lots du rez-de-chaussée du 5ème étage, d'autant que d'autres copropriétaires du 6ème étage pourront alors demander à utiliser l'ascenseur en s'acquittant de leur quote-part de son coût et de ses frais de fonctionnement ; cet argument sera donc rejeté ;
La SCI HELOISE 4 soutient que le règlement de copropriété prévoirait une occupation bourgeoise de tous les appartements et locaux visant indistinctement les appartements accessibles par l'escalier principal et l'appartement et les locaux du 6ème étage accessibles par l'escalier de service, sans ségrégation entre ce qui pourrait être une partie noble de l'immeuble et ce qui ne le serait pas ;
S'il est exact que le règlement de copropriété ne fait ni ségrégation ni discrimination entre les occupants de l'immeuble, il appert de l'analyse du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, auquel ledit règlement donne même valeur contractuelle, que seuls les 6 lots répartis du rez-de-chaussée au 5ème étage ont accès au hall principal et à l'escalier principal, ce qui correspond à la configuration mêmes des lieux, et qu'il est manifeste qu'élargir ces accès auxdits hall et escalier principal à d'autres occupants entraînerait une modification des conditions de jouissance des lots 1 à 6 ;
La SCI HELOISE 4 soutient que le règlement de copropriété tolérerait les professions libérales et que le rez-de-chaussée serait actuellement occupé, dans le lot n° 1, par un cabinet médical dont l'accès s'effectuerait par une porte située à l'intérieur du hall de telle sorte que le hall connaitrait une fréquentation d'une importance impossible à évaluer ;
Le syndicat oppose que le lot n° 1 serait situé à droite du porche alors que le hall de la cage d'escalier du bâtiment EYLAU serait situé à gauche de ce porche et que la clientèle du cabinet médical n'aurait donc aucune possibilité de circuler dans le hall et la cage d'escalier en cause, dont l'accès serait au surplus protégé ;
Il appert de l'examen de l'état descriptif de division et du plan de rez-de-chaussée annexé au règlement de copropriété que le lot n° 1, décrit ainsi que suit : « un appartement, porte à droite sous le porche, situé au rez-de-chaussée du bâtiment EY, escalier principal « P » et de service « S », tel qu'il figure au plan sous le numéro 1 » a un accès direct par une porte à droite du porche, le hall et l'escalier principal concernés par les travaux d'ascenseur sollicités étant situés à gauche de ce porche, de telle sorte que la clientèle du cabinet médical entrant et sortant par la porte située à droite du porche, n'a pas d'accès sur le hall et la cage d'escalier principal situés à gauche du porche, peu important que le propriétaire du lot n° 1ait le cas échéant un accès à l'escalier principal ; cet argument ne peut donc prospérer et sera rejeté ;
La SCI HELOISE 4 ne peut pas non plus valablement soutenir, au soutien de sa demande d'autorisation de travaux, que le règlement de copropriété tolérerait les professions libérales et les sièges de sociétés ou les domiciliations pour le registre du commerce alors que le fait que le règlement de copropriété tolère l'exercice de profession libérale n'a aucune incidence sur la situation, cet exercice libéral induisant nécessairement des horaires d'ouverture et n'exonérant pas de l'usage de l'interphone pour ouvrir à la clientèle, et que la domiciliation de société n'implique aucun accès du public, le règlement de copropriété prévoyant expressément que « les sièges des sociétés ou les domiciliations pour le registre du commerce et des sociétés pourront être établis dans les appartements à condition que ces sociétés n'y emploient pas un personnel dont le nombre serait incompatible avec la destination de l'immeuble '» ; ce moyen sera donc rejeté ;
Dans ces conditions, le jugement sera infirmé en ce qu'il a déclaré fondée la SCI HELOISE 4 dans sa demande d'autorisation judiciaire de travaux et l'a autorisée à faire réaliser, à ses frais exclusifs, les travaux de surélévation de l'ascenseur entre les 5ème et 6ème étages ;
Statuant à nouveau de ce chef, la Cour, constatant que le projet de travaux de la SCI HELOISE 4 modifie les conditions de jouissance de certains lots, dira que l'autorisation judiciaire de travaux aux fins de surélévation de l'ascenseur ne peut être donnée sur le fondement de l'article 30 aliné4 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Le jugement sera également infirmé en ce qu'il a ordonné une mesure d'instruction aux fins d'établir une nouvelle clé de répartition des charges d'ascenseur en raison de l'extension de la course dudit ascenseur jusqu'au 6ème étage, cette mesure s'avérant dès lors sans objet ;
Sur les autres demandes
La SCI HELOISE 4 sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour attitude discriminatoire du syndicat et abus de droit, qui n'est pas justifiée ; cette demande ne peut donc prospérer et sera rejetée ;
Il n'y a pas lieu de dispenser la SCI HELOISE 4 de participation à la dépense commune des frais de procédure, les conditions posées par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n'étant pas réunies en l'espèce ; le jugement sera donc infirmé de ce chef et la Cour ne fera pas droit à cette demande en cause d'appel ;
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné le syndicat à payer à la SCI HELOISE 4 la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance ;
Il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 7.000 euros au titre de ses entiers frais irrépétibles de première instance et d'appel ;
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
Donne acte au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de ce qu'il est désormais représenté, en qualité de syndic, par la société FONCIA GAUTHIER IMMOBILER ayant son siège social [Adresse 4] ;
Dans la limite de la saisine, infirme le jugement en ce qu'il a déclaré la SCI HELOISE 4 fondée en sa demande d'autorisation judiciaire de travaux, l'a autorisée à faire réaliser à ses frais exclusifs les travaux de surélévation de l'ascenseur entre le 5ème et le 6ème étage, ordonné une mesure d'expertise pour établir une nouvelle grille de répartition des charges de l'ascenseur, condamné le syndicat à des frais irrépétibles de première instance et dispensé la SCI HELOISE 4 de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure ;
Statuant à nouveau de ces chefs et y joutant :
Constate que le projet de la SCI HELOISE 4 modifie les conditions de jouissance des lots de certains copropriétaires du bâtiment Eylau et que, dans ces conditions, une autorisation judiciaire de travaux ne peut lui être donnée aux fins de surélévation de l'ascenseur, sur le fondement de l'article 30 alinéa 4 de loi du 10 juillet 1965;
Rejette sa demande d'autorisation judiciaire de travaux ;
Dit n'y avoir lieu d'ordonner une mesure d'instruction pour établir une nouvelle clé de répartition des charges de l'ascenseur ;
Dit n'y avoir lieu de condamner le syndicat à des frais irrépétibles de première instance, ni à dispenser la SCI HELOISE 4 de participation à la dépense commune des frais de la procédure de première instance ;
Dit n'y avoir lieu de dispenser la SCI HELOISE 4 de participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel ;
Condamne la SCI HELOISE 4 à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 7.000 euro au titre de ses entiers frais irrépétibles de première instance et d'appel ;
Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires ;
Condamne la SCI HELOISE 4 aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
