Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 11 JUIN 2014
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/03560
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Janvier 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 10/14070
APPELANT
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la Société FONCIA GAUTHIER IMMOBILIER SAS, ayant son siège social
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Me Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945
assisté de Me Sylvie KEDINGER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0266
INTIMÉE
SCI HELOISE 4 prise en la personne de son gérant y domicilié en cette qualité audit siège sis
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP RIBAUT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
assistée de l'AARPI LEVY - MAZURU - CAPORICCIO, avocats au barreau de PARIS, toque : E1983
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Février 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Denise JAFFUEL, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Président
Madame Denise JAFFUEL, Conseiller
Madame Claudine ROYER, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Président, et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé et auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
***
La SCI HELOISE 4 est propriétaire, dans l'immeuble en copropriété sis [Adresse 2], des lots n° 2, 7, 8 9, 10, 19, 20 et 37 de l'état descriptif de division, se trouvant aux 1er et 6ème étage de l'immeuble, le lot n° 7 consistant en un appartement au 6ème étage et les lots n° 8, 9 et 10 consistant en des locaux situés également au 6ème étage.
Par acte du 23 juin 2008, le syndicat des copropriétaires a vendu à la SCI HELOISE 4 le lot n° 37 consistant en un couloir, ancienne partie commune, pour lui permettre de réunir ses lots afin de constituer un seul appartement.
La vente du lot n° 37 à la SCI HELOISE 4 avait été autorisée par l'assemblée générale du 20 mai 2005 sous diverses réserves, notamment du déplacement à ses frais de la trappe d'accès à la toiture, originairement située dans le couloir vendu, dans les parties communes subsistantes.
Courant 2008, la SCI HELOISE 4 a entrepris d'importants travaux d'aménagement de ses différents locaux au 6ème étage.
La SCI HELOISE 4 avait sollicité l'autorisation de faire réaliser une évacuation des eaux usées de son studio( lots n° 19 et 20) en traversant le plancher du couloir commun du 6ème étage pour se raccorder à une canalisation commune, autorisation qui lui a été refusée par l'assemblée générale du 25 juin 2008, ultérieurement annulée par jugement du 16 décembre 2009.
La SCI HELOISE 4 a procédé au raccordement de son studio à la colonne d'évacuation d'eaux usées commune, en traversant le couloir, partie commune.
Dans le même temps, la SCI HELOISE 4, réunissant ses lots 7,8, 9 et 37 pour en faire un appartement, a installé dans les combles situés au-dessus de ses locaux deux chauffe-eau reliés par diverses canalisations d'une part à son appartement et, d'autre part, à son studio.
Le syndicat a engagé une procédure de référé à l'encontre de la SCI HELOISE 4 pour demander la restitution des parties communes qu'elle s'était appropriées dans les combles et la remise en l'état antérieur des lieux pour les travaux réalisés sans autorisation préalable de l'assemblée générale (canalisation et chauffe-eau). Par ordonnance de référé du 31 mars 2009, Me [X] a été désigné en qualité d'huissier constatant. Il a déposé son rapport le 9 septembre 2009.
Lors de l'assemblée générale du 24 juin 2010, les copropriétaires, par la résolution n° 11, ont rejeté la demande d'autorisation sollicitée par la SCI HELOISE 4 pour la réalisation d'une évacuation des eaux usées passant par le plancher du 6ème étage et, par la résolution n° 35, ont autorisé le syndic à agir à l'encontre de la SCI HELOISE 4 suite aux travaux effectués par cette dernière sur les parties communes.
Par exploit du 24 septembre 2010, la SCI HELOISE 4 a fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins de voir déclarer sans objet partie de la résolution n° 35 de l'assemblée générale du 24 juin 2010 tendant à voir autoriser le syndic à engager une action judiciaire en suppression des travaux litigieux, et nulle pour abus de majorité la résolution n° 11 de la même assemblée générale.
A titre reconventionnel, le syndicat a demandé la condamnation de la SCI HELOISE 4 à lui restituer les parties communes et à la remise en l'état antérieur des lieux.
Par jugement contradictoire, assorti de l'exécution provisoire, rendu le 19 janvier 2012, dont le syndicat a appelé par déclaration du 24 février 2012, le Tribunal de grande instance de Paris 8ème chambre 2ème section :
Déclare la SCI HELOISE 4 recevable et fondée en sa demande principale en annulation des 11ème et 35ème résolutions de l'assemblée générale en date du 24 juin 2010,
Annule la 11ème résolution de l'assemblée générale du 24 juin 2010,
Dit que la 35ème résolution de l'assemblée générale du 24 juin 2010 se trouve sans objet,
Déboute le syndicat de ses demandes en restitution de parties communes et condamnation à la remise en état antérieur des lieux,
Déboute la SCI HELOISE 4 de sa demande accessoire en dommages et intérêts,
Condamne le syndicat à verser à la SCI HELOISE 4 la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes respectives.
L'intimée a constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d'appel, dont les dernières ont été signifiées dans l'intérêt :
Du syndicat des copropriétaires, le 10 septembre 2012,
De la SCI HELOISE 4, le 13 février 2013.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 octobre 2013.
CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,
Sur la procédure
Il sera donné acte au syndicat de ce qu'il est désormais représenté par la société FONCIA GAUTHIER IMMOBILIER en qualité de syndic ;
Sur les prétentions en cause d'appel
Le syndicat demande, par infirmation, à titre principal de débouter la SCI HELOISE 4 de sa demande d'annulation de la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 24 juin 2010 et de sa demande tendant à voir dire sans objet partie de la résolution n° 35, ainsi que de l'ensemble de ses prétentions ; à titre reconventionnel, de condamner sous astreinte la SCI HELOISE 4 à restituer les parties communes qu'elle s'est indûment appropriées dans les combles, de procéder à la remise en l'état antérieur des lieux et de condamner la trappe d'accès se trouvant dans son lot, outre sa condamnation à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC ;
La SCI HELOISE 4 demande, à titre principal, de confirmer le jugement, de débouter le syndicat de ses prétentions et de le condamner à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre celle de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC ;
Sur l'assemblée générale du 24 juin 2010 et ses résolutions n° 11 et 35
Il est constant que la SCI HELOISE 4 a assigné le syndicat en contestation des résolutions de l'assemblée générale du 24 juin 2010 dans le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'elle est opposante aux résolutions n° 11 et 35 querellées ; c'est donc à juste titre que le premier juge a déclaré son action recevable ; le jugement sera donc confirmé de ce chef ;
Sur la résolution n° 11
Par la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 24 juin 2010, les copropriétaires ont refusé l'autorisation sollicitée par la SCI HELOISE 4 de faire réaliser, à ses frais exclusifs et sous la maîtrise d''uvre de l'architecte [I], une évacuation d'eaux usées par inertie encastrée dans le plancher du 6ème étage puis raccordée à la descente située dans la courette attenante afin de permettre le raccordement d'un sanitaire situé dans l'ensemble formé par les chambres 17 et 18, constituant respectivement les lots n° 19 et 20 de l'état descriptif de division du bâtiment Eylau ;
Il appert de l'examen des pièces produites que la SCI HELOISE 4 avait joint à sa demande d'autorisation, un courrier de l'architecte [I] du 27 mai 2008 ainsi que les plans de l'état existant et de l'état projeté ;
Il appert de l'analyse de ces documents que les deux chambres de la SCI HELOISE 4 étaient déjà équipées d'une canalisation d'évacuation longeant la façade cour du bâtiment et traversant le local machinerie ascenseur pour se raccorder sur une descente implantée dans la chambre n° 16, mais que l'architecte, estimant que cette configuration n'était pas satisfaisante, une fuite sur celle-ci pouvant engendrer un important dysfonctionnement de l'ascenseur, a préconisé la création d'une évacuation par inertie encastrée dans le plancher du 6ème étage puis raccordée à la descente située dans la courette attenante, pour permettre la création d'un sanitaire, en précisant que le diamètre de l'évacuation existante et sa hauteur ne permettaient pas d'évacuer un sanitaire ;
Le syndicat fait valoir que les travaux envisagés n'auraient pas consisté en la mise en conformité d'une installation préexistante, dont la fonction portait sur l'évacuation des seuls lavabos se trouvant dans les chambres de bonne en présence de WC communs à l'étage, mais en la création de WC avec des travaux qui auraient endommagé le couloir partie commune ; que lors de l'assemblée générale du 24 juin 2010, la SCI aurait formé une demande d'autorisation de travaux alors qu'elle aurait déjà réalisé les travaux en cause, et ce de manière imparfaite ; qu'en outre, une autre copropriétaire du 6ème étage, la SCI MARCO POLO, aurait réuni deux chambres pour créer un studio avec WC dont l'évacuation aurait été raccordée sur la même canalisation que la SCI HELOISE 4 et que dans le cadre d'une expertise judiciaire diligentée à cette occasion, l'expert [W], de même que l'architecte de la copropriété UNIAK, aurait constaté que cette descente ne serait pas conçue pour recueillir des eaux vannes, sa section la limitant à l'évacuation d'eaux usées ou ménagères ; que les travaux ayant été déjà réalisés sans autorisation préalable, l'assemblée disposerait d'un pouvoir discrétionnaire et son refus ne pourrait constituer, dans ce cas, un abus de droit, le copropriétaire ne pouvant pas contraindre l'assemblée à ratifier lesdits travaux ; le syndicat estime donc qu'il n'y aurait pas lieu d'annuler la résolution n° 11 querellée, le refus de ratification des travaux par l'assemblée n'étant pas abusif ;
La SCI HELOISE 4 demande la confirmation du jugement en ce qu'il a jugé abusif le refus de l'assemblée et annulé en conséquence la résolution n° 11 ; elle fait valoir que le raccordement litigieux serait autorisé par le règlement de copropriété et conforme à l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
La SCI HELOISE 4 ne peut pas valablement soutenir que le refus d'autorisation serait d'autant plus abusif qu'il n'aurait pas été nécessaire au motif qu'elle aurait disposé du pouvoir de réaliser le branchement litigieux de par l'article 9 de la loi de 1965 et la clause du règlement de copropriété ainsi rédigée : « les copropriétaires pourront procéder à tous branchements, raccordement sur les descentes d'eaux usées'et d'une façon générale sur toutes les canalisations et réseaux constituant des parties communes' » alors que ni l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ni la clause du règlement alléguée ne dispense le copropriétaire d'obtenir l'autorisation préalable de l'assemblée pour réaliser des travaux consistant à traverser le couloir commun avec démontage des tomettes pour creuser une tranchée et y encastrer une canalisation d'évacuation d'un nouveau WC afin de la brancher sur une descente commune d'eaux usées ou ménagères ; ce moyen ne peut donc prospérer et sera rejeté ;
Il appert du procès-verbal de rapport de mission de l'huissier [X], désigné par ordonnance de référé du 31 mars 2009, qu'à la date de sa visite des lieux le 7 septembre 2009, les travaux faisant l'objet de la demande d'autorisation portée à la résolution n° 11 de l'assemblée du 24 juin 2010 avaient déjà été réalisés par la SCI HELOISE 4 de telle sorte qu'il s'agissait en réalité, non d'une demande d'autorisation préalable, mais d'une demande de ratification desdits travaux ; le refus de l'assemblée d'avaliser a posteriori des travaux déjà exécutés de raccordement des WC du studio de la SCI HELOISE 4 à une canalisation non dévolue à cet usage ne saurait être abusif ;
En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a annulé la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 24 juin 2010 ;
Sur la résolution n° 35
La résolution n° 35 querellée habilite le syndic à agir en justice à l'encontre de la SCI HELOISE 4, suite au procès-verbal de rapport de mission déposé par Me [X] le 7 septembre 2009, aux fins d'obtenir sa condamnation sous astreinte d'une part, à restituer les parties communes qu'elle s'est appropriée dans les combles et à procéder à la remise en l'état antérieur des lieux, et d'autre part, à supprimer la canalisation d'évacuation installée dans le plancher du couloir du 6ème étage et à procéder à la remise à l'état antérieur, à démolir la cloison installée dans les combles, à enlever les chauffe-eaux et diverses canalisations er à condamner la trappe d'accès aux combles se trouvant dans son lot privatif ;
La SCI HELOISE 4 ne peut pas valablement soutenir que le jugement devrait être confirmé en ce qu'il a dit que cette résolution se trouve sans objet du fait de l'annulation de la résolution n° 11 alors que la Cour dit n'y avoir lieu à annulation de la résolution n° 11 et qu'en outre, l'habilitation donnée au syndic par la résolution n° 35 ne concerne pas uniquement les travaux refusés par la résolution n° 11 mais d'autres travaux que la SCI HELOISE 4 aurait réalisés sans autorisation de l'assemblée générale ;
En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a dit que la 35ème résolution de l'assemblée générale du 24 juin 2010 se trouve sans objet ;
Sur la demande reconventionnelle du syndicat
Sur la suppression de la canalisation encastrée dans le plancher du couloir du 6ème étage
Il appert de ce qui précède que, par la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 24 juin 2010, les copropriétaires ont refusé de ratifier les travaux réalisés par la SCI HELOISE 4, sans autorisation préalable, ayant consisté, après avoir déposé les tommettes du couloir, à faire une tranchée dans ledit couloir pour y encastrer une canalisation d'évacuation d'un WC privatif et la raccorder à la descente située dans la courette ;
Ces travaux n'ayant pas été autorisés par l'assemblée générale, le syndicat est fondé à demander leur suppression et la remise des lieux en leur état initial ;
Il sera fait droit, par infirmation, à cette demande ;
Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande subsidiaire de la SCI HELOISE 4 tendant à voir dire que la remise en état d'origine supposerait le raccordement du WC en passant par la machinerie de l'ascenseur, puisqu'il est établi par les pièces versées aux débats et notamment la lettre de l'architecte [I] du 27 mai 2008 que l'état d'origine ne comportait pas l'évacuation d'un WC privatif alors inexistant, l'architecte [I] précisant : « ' le diamètre de cette évacuation et sa hauteur ne vous permettent pas d'évacuer un sanitaire par inertie mais impose l'installation d'un broyeur » ; cette demande sera donc rejetée ;
Sur les combles
Dans son procès-verbal de rapport de mission du 7 septembre 2009, l'huissier [X] a constaté dans les combles, au dessus des lots de la SCI HELOISE 4, la présence de deux cumulus électriques, l'un de 100 litres et l'autre de plus grandes dimensions, dont les tuyaux rejoignent lesdits lots, ainsi que des carreaux de plâtre qui obstruent cette portion de combles et effectuent une division entre les combles principaux et ceux situés au-dessus de l'appartement de la SCI HELOISE 4 ;
Dans un procès-verbal de constat de l'huissier [U], dressé le 12 décembre 2008 à la requête du syndicat, l'huissier avait fait les mêmes constatations que l'huissier [X] tout en précisant que deux tuyaux en cuivre, manifestement neufs, sont fixés sur les chevrons de la charpente au moyen de cavaliers métalliques vissés dans le bois et que lesdits tuyaux pénètrent dans le plancher haut des lots de la SCI HELOISE 4 au moyen de percements réalisés dans le baccula du plancher ;
Le syndicat fait valoir que les deux cumulus installés dans les combles, parties communes, et ayant nécessité le percement du plancher haut de l'appartement et du studio de la SCI HELOISE 4 pour permettre le branchement des canalisations de ces deux cumulus aux installations sanitaires des deux logements, affecteraient les parties communes et que les travaux ayant été réalisés sans autorisation de l'assemblée générale, il serait fondé à en demander la démolition avec remise en état sans avoir même à établir l'existence d'un préjudice ; il fait valoir que la privatisation d'une partie des combles par l'édification d'un mur constituerait une appropriation de parties communes et demande donc la démolition du mur dont s'agit ; le syndicat demande également que la SCI HELOISE 4 condamne la trappe d'accès aux combles se trouvant dans son lot après la vente du couloir par le syndicat, comme prévu par l'assemblée générale du 20 mai 2005 ;
La SCI HELOISE 4 fait valoir que la présence de cumulus constituerait une simple occupation non préjudiciable à la copropriété et que le syndicat n'aurait aucun intérêt à agir pour solliciter le retrait desdits cumulus ; elle indique qu'elle aurait fait procéder à la démolition de la cloison en plâtre érigée dans les combles et condamné la trappe menant aux combles située dans le lot n° 37 ;
Les deux cumulus installés par la SCI HELOISE 4 dans les combles, parties communes, ainsi que les tuyaux fixés sur les chevrons de la charpente et pénétrant dans ses lots par le percement du plancher haut desdits lots, affectent les parties communes et nécessitaient une autorisation préalable de l'assemblée que la SCI HELOISE 4 n'a jamais sollicitée ;
Dans ces conditions, le syndicat est fondé à demander la suppression desdits cumulus et la remise en état des lieux ;
Il appert du rapport de Me [X] que si la SCI HELOISE 4 a créé une nouvelle trappe dans les parties commune donnant sur les combles, elle n'a pas supprimé la trappe située dans son lot ;
La SCI HELOISE indique avoir fait démolir la cloison en plâtre située dans les combles et condamner la trappe menant aux combles située dans son lot, mais le seul document qu'elle produit à ce titre est une feuille libre dactylographiée ainsi rédigée : « je, soussigné M. [E] [G], gérant de la société HSN Renov, atteste avoir effectué courant 2010, les travaux suivants, à la demande de la SCI HELOISE 4, au 6ème étage du [Adresse 2] : - démolition d'une cloison en plâtre érigée dans les combles au droit de l'entrée du lot 37, - condamnation d'une trappe menant aux combles située dans le lot 37 », portant le date du 14 juin 2012 mais non signée, de telle sorte que ce seul document n'établit la réalité de suppression de la cloison et de la trappe, ces points restant contestés par le syndicat ;
Dans ces conditions, le syndicat est fondé à demander la démolition de la cloison de plâtre édifiée par la SCI HELOISE 4 pour s'approprier la jouissance exclusive d'une partie des combles, ainsi que la suppression de la trappe d'accès menant aux combles située dans le lot n° 37 ;
Par infirmation, il sera fait droit aux demandes du syndicat à ce titre ;
La SCI HELOISE 4 ne peut valablement invoquer l'absence d'intérêt à agir du syndicat et son absence de préjudice alors que le syndicat a qualité et intérêt à agir pour assurer la sauvegarde et la conservation matérielle de l'immeuble et des parties communes ainsi que la défense des intérêts de la collectivité des copropriétaires sans qu'il ait à justifier de l'existence d'un préjudice pour demander la suppression des travaux, affectant les parties communes, réalisés par un copropriétaire sans autorisation de l'assemblée générale et la remise des lieux en l'état antérieur ;
Sur l'astreinte
Faisant droit à la demande du syndicat, il sera ordonné une astreinte dans les termes précisés au dispositif du présent arrêt :
Sur les autres demandes
La SCI HELOISE 4 sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts, qui n'est pas justifiée ;
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné le syndicat à payer à la SCI HELOISE 4 la somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance ;
La SCI HELOISE 4 sera condamnée à payer au syndicat la somme de 5.000 euros au titre de ses entiers frais irrépétibles de première instance et d'appel ;
L'ordonnance de référé du 31 mars 2009 désignant Me [X] en qualité de constatant a réservé les dépens ; dans ces conditions, les dépens du référé ainsi que les frais de constat de Me [X] seront compris dans les dépens, à l'exclusion de tous autres frais de constat d'huissier ;
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
Donne acte au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de ce qu'il est désormais représenté, en qualité de syndic, par la société FONCIA GAUTHIER IMMOBILIER ayant son siège social [Adresse 3] ;
Confirme le jugement en ce qu'il a déclaré la SCI HELOISE 4 recevable en sa demande en annulation des 11ème et 35ème résolutions de l'assemblée générale en date du 24 juin 2010 ;
L'infirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Dit n'y avoir lieu d'annuler la résolution n° 11 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2], tenue le 24 juin 2010 ;
Dit n'y avoir lieu de dire sans objet la résolution n° 35 de l'assemblée générale du 24 juin 2010 précitée ;
Condamne la SCI HELOISE 4 à faire supprimer la canalisation d'évacuation encastrée dans le plancher du 6ème étage et à remettre les lieux dans leur état initial sous astreinte de 100 euros par jour de retard, qui courra à l'expiration d'un délai de quatre mois après la signification du présent arrêt ;
Condamne la SCI HELOISE 4 à faire procéder à la démolition de la cloison installée dans les combles, à l'enlèvement des deux chauffe-eaux situés dans les combles et des diverses canalisations s'y trouvant pour relier ces cumulus à ses lots et à remettre les lieux dans leur état initial, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, qui courra à l'expiration d'un délai de quatre mois après la signification du présent arrêt ;
Condamne la SCI HELOISE 4 à faire supprimer la trappe d'accès aux combles se trouvant dans son lot n°37, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, qui courra à l'expiration d'un délai de deux mois après la signification du présent arrêt ;
Dit n'y avoir lieu de condamner le syndicat à des frais irrépétibles de première instance ;
Condamne la SCI HELOISE 4 à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 5.000 euro au titre de ses entiers frais irrépétibles de première instance et d'appel ;
Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires ;
Condamne la SCI HELOISE 4 aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui comprendront les dépens du référé du 31 mars 2009 et les frais du rapport de Me [X] et qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
