COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 05 JUIN 2014 (no, 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 04265 Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Février 2013- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 11/ 10770
APPELANT
Monsieur Serge X...... 75016 PARIS Représenté et assisté sur l'audience par Me Alexandra AUMONT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0195
INTIMÉE Madame Denyse Raymonde Y... NEE Z...... 92200 NEUILLY SUR SEINE Représentée par Me François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125 Assistée sur l'audience par Me Xavier SALVATOR, avocat au barreau de PARIS, toque : P 0445
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Avril 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Chantal SARDA, Présidente Madame Christine BARBEROT, Conseillère Monsieur Fabrice VERT, Conseiller qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX Greffier lors du prononcé : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Suivant acte authentique en date du 28 février 2011, Monsieur X... a consenti à Madame Y... une promesse unilatérale de vente sur un appartement situé... à Neuilly sur Seine (92200) moyennant le prix de 2, 222. 000 euros. Le bien immobilier objet de la promesse de vente était ainsi décrit : « Lot numéro six (6) :
Un appartement au troisième étage comprenant : entrée, salle de séjour, bureau, chambre, eux salles de bains, lingerie, cuisine, office, chambre de service, avec le droit à la jouissance exclusive de la grande terrasse et de la petite terrasse. Et les deux cent vingt deux mille quatorzièmes de la propriété (222/ 1014émes) du sol et des parties communes générales. Observation étant ici faite que par suite de travaux d'extension sur la terrasse réalisés par un ancien propriétaire, la désignation du lot numéro 6 est actuellement la suivante :
Un appartement comprenant : une entrée, un séjour, un salon, une salle à manger, deux chambres, deux salles de bains, buanderie, cuisine, water-closets, toilettes, dégagements et placards. Droit à la jouissance exclusive de la grande terrasse et de la petite terrasse. Il est précisé :
- que ces travaux ont été autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires du 9 juin 1193,- qu'en contrepartie de l'agrandissement réalisé, il a été prévu aux termes de cette assemblée générale que les charges de copropriété seraient désormais exprimées en 1 034 (sans modification des tantièmes de copropriété).- que ces travaux ont fait l'objet d'une déclaration préalable en régularisation déposée le 3 novembre 2010 et pour laquelle il n'a pas été fait apposition suivant arrêté délivré par le maire de Neuilly sur Seine en date du 6 janvier 2011. » La promesse était consentie pour une durée expirant le 13 mai 2011 à 16 heures.
Les parties ont convenu de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de 222. 000 euros représentant 10 % du prix de vente et Madame Y... a consigné entre les mains de Maître A..., notaire de Monsieur X..., la somme de 111 000 euros représentant la moitié de l'indemnité d'immobilisation. La promesse a été conclue sous différentes conditions suspensives, et notamment, sous la condition « que la déclaration préalable de travaux délivrée le 6 janvier 2011 soit définitive et purgée de tous recours ». Cette déclaration préalable faisait état de la création d'un véranda à usage de salle à manger ayant une surface SHON de 22 m ². A la demande de Monsieur X..., la date de signature de l'acte de vente a été avancée au 28 avril 2011. La veille, Maître A..., notaire de Monsieur X... informait le notaire de Madame Y... de l'annulation du rendez vous de signature en raison du défaut de délivrance par la maire de Neuilly sur Seine de l'attestation de non recours et de non retrait à la déclaration préalable de travaux déposée le 3 novembre 2010. Monsieur A... annexait à son courriel, pour infirmation, une lettre du 8 février 2011 adressée par le Préfet des Hauts de Seine à Monsieur le maire de Neuilly sur Seine contenant diverses observations faites dans le cadre du contrôle de légalité de la déclaration préalable déposée par Monsieur X.... Le Préfet attirait l'attention du maire sur « la fragilité juridique de la présente déclaration préalable à laquelle il n'a pas été fait opposition ainsi qu'aux actes qui lui seront liés ». Par courrier en date du 11 mai 2011, Madame Y... déclarait renoncer à l'acquisition. Le 18 mai, le conseil de Monsieur X... indiquait que toutes les conditions suspensives étaient réalisées à la date d'expiration de la promesse de vente et sollicitait en conséquence le règlement de la somme de 222. 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation. Le 24 mai 2011, le conseil de Madame Y... confirmait qu'après analyse juridique de la situation, sa cliente était désormais disposée à signer l'acte authentique de vente aux conditions de la promesse signée le 28 février 2011. Par lettre du 27 mai 2011, le conseil de Monsieur X... répondait que ce dernier n'entendait pas donner suite à cette demande. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 juin 2011, le conseil de Madame Y... dénonçait le caractère injustifié du refus opposé par Monsieur X... de procéder à la vente et sollicitait la restitution au profit de Madame Y... de la somme de 111. 000 euros versée au titre de l'indemnité d'immobilisation. Ce courrier est demeuré infructueux.
Par un jugement du 14 février 2013, le Tribunal de grande instance de Paris a :- condamné Monsieur X... au paiement de la somme de 111. 000 euros correspondant à la moitié du montant de l'indemnité d'immobilisation que Madame Y... a versée entre les mains de Maître A..., notaire, lors de la signature de la promesse de vente consentir par Monsieur X..., avec intérêts aux taux légal à compter du 22 juin 2011,- ordonné la restitution par Maître A... de la somme séquestrée au profit de Madame Y...,- condamné Monsieur X... à payer à Madame Y... la somme de 3. 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens,- ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Monsieur Serge X... a interjeté appel de cette décision et vu ses dernières conclusions signifiées le 11 février 2014, il demande à la Cour de :- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande financière formulée par Madame Denyse Y..., tendant à sa condamnation au paiement de la somme de 6. 009, 90 euros au titre des frais exposés dans le cadre de cette acquisition,- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a confirmé qu'il n'a pas manqué à ses obligations contractuelles en refusant de céder son appartement à Madame Denyse Y... après la date de réitération,- infirmer le jugement en ce qu'il :- l'a condamné au paiement de la somme de 111. 000euros correspondant à la moitié de l'indemnité d'immobilisation,
- ordonne la restitution par le notaire de cette somme séquestrée,- rejette sa demande reconventionnelle tendant à la condamnation de Madame Denyse Y... au paiement de la somme de 222. 000 euros au titre de l'indemnité immobilisation, Et statuant à nouveau :- juger que la condition suspensive relative au caractère définitif de la décision de non opposition à la déclaration de travaux était réalisée à la date à du 8 avril 2001 et en tout cas, à la date d'échéance de la promesse de vente le 13 mai 2011, par application des dispositions des articles R. 424-15 et R 600-2 du Code de l'urbanisme et L 2131-6 du Code général des collectivités territoriales,
- juger qu'en l'absence de toute notification de recours tant des tiers que du Préfet, à la date du 22 avril 2011, la preuve de la réalisation de la condition suspensive était constituée par application des dispositions de l'articles R 600-1 du Code de l'urbanisme,- juger que le maire de la commune de Neuilly sur Seine ne pouvait pas retirer son arrêté du 6 janvier 2011 par application des dispositions de l'article L 424-5 du Code de l'urbanisme, En conséquence,
- condamner Madame Denyse Y... à lui payer la somme de 222. 000 euros, avec intérêt aux taux légal à compter du 21 mai 2011, au titre de l'indemnité d'immobilisation,- condamner Madame Denyse Y... à lui payer la somme de 10. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,- condamner Madame Denyse Y... aux entiers dépens.
Vu les conclusions de l'intimé, Madame Denyse Z... épouse Y..., signifiées le 15 juillet 2013, aux termes desquelles elle demande à la Cour de :- confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris en ce qu'il a ordonné la restitution par Monsieur X... de la somme de 111. 000 euros versée lors de la signature de la promesse de vente au titre de la moitié de l'indemnité d'immobilisation,- infirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris en ce qu'il l'a débouté de sa demande en paiement d'une somme de 6. 009, 90 euros au titre des frais exposés dans le cadre de cette acquisition,- condamner en conséquence Monsieur Serge X... au paiement d'une indemnité de 6. 009, 90euros au titre des frais exposés par elle dans la perspective de l'acquisition de l'appartement objet de la promesse de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juillet 2011,- condamner Monsieur X... à lui verser la somme de 10. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.
SUR CE LA COUR
Considérant ainsi que l'on jugé les premiers juges par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte que la condition suspensive selon laquelle la déclaration préalable de travaux délivrée le 6 janvier 2011... devait être définitive et purgée de tous recours, ne s'est pas réalisée ; Qu'il sera ajouté que cette condition ne s'est pas réalisée non seulement à la date du 8 avril 2011 mais surtout à celle du 13 mai 2011, date d'expiration du délai de réalisation de la promesse ;
Qu'en effet, Mme Y... a pu légitimement se méprendre sur la réalisation de ladite condition au vu de la lettre de la préfecture du 8 février 2011 transmise à son notaire par celui de M. X... et du courriel qui l'accompagnait de demande de report de signature au motif que l'attestation de non recours et de non retrait à la déclaration préalable du 6 janvier 2011 n'avait pas été délivrée ; Qu'il appartenait à M. X... et à lui seul, au vu des éléments ci-dessus de justifier à Mme Y... avant le 13 mai 2011 de la réalisation de la condition suspensive et ce par tous moyens : attestation sur l'honneur, études juridiques de la situation ; Qu'il est dès lors, sans importance que cette condition ait été de fait réalisée à partir du moment où cette situation n'a pas été portée à la connaissance du bénéficiaire par le promettant, le bénéficiaire n'ayant quant à lui à faire aucune diligence à cet égard ; Que la discussion initiée sur ce point par M. X... est inopérante ; Or considérant que force est de constater que cette justification n'est intervenue que le 18 mai 2011 (soit cinq jours après l'expiration de la promesse) dans une lettre RAR adressée à Mme Y... par le conseil de M. X... ; Que dans ces conditions, il ne saurait être reproché à Mme Y... d'avoir renoncé à lever l'option et à signer la vente, le 11 mai 2011 ; Qu'il sera noté pour souligner la bonne foi de Mme Y... que celle-ci lorsqu'elle a reçu l'information nécessaire est revenue sur sa décision en indiquant être disposée à signer l'acte de vente ce à quoi elle s'est heurtée à un refus de M. X... qui était en train de contracter avec un autre acquéreur ; Que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a ordonné la restitution à Mme Y... de la moitié de l'indemnité d'immobilisation et en ce qu'il a débouté Mme Y... de sa demande en paiement d'une somme de 6009 ¿, 90 correspondant aux dépenses engagées inutilement, aucun lien de causalité n'étant établi entre la faute reprochée à M. X... et le préjudice allégué ; Considérant que la solution conférée au litige implique le rejet de toutes les demandes de M. X... ; Que l'équité commande d'allouer, à Mme Y... au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, la somme que précise le dispositif ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant, Condamne M. X... à payer à Mme Y... une somme de 4000 ¿, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ; Rejette toutes autres demandes ; Condamne M. X... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
