Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 5 JUIN 2014 (no, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 01169
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Octobre 2012- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 10/ 07032
APPELANTS Monsieur Serge X... et Madame Vilma Marta X... née A..., cadre hospitalière... 78350 JOUY EN JOSAS Représenté par Me Stéphanie MASKER de la SELAFA JEAN CLAUDE COULON ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0002 Représenté par Me Marie-laure BONALDI, avocat au barreau de PARIS, toque : B0936
INTIMÉS Monsieur Olivier Pascal Y...- O. DESSAISISSEMENT DU 13 06 13-... 93190 LIVRY-GARGAN/ FRANCE
SNC VIAINVEST agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège demeurant 42 rue de Créqui-69006 LYON
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 Société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE-O. DESSAISISSEMENT DU 13 06 13- prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège ayant son siège au 10 avenue Foch-59000 LILLE
Société EURO IMMO-O. DESSAISISSEMENT DU 13 06 13-
C/ o maître Thierry Z...... 69160 TASSIN LA DEMI LUNE
SARL SARL INGENIERIE FINANCIERE IMMOBILIERE ET PATRIMON IALE-O. DESSAISISSEMENT DU 13 06 13- prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège au 55 rue des poissonniers-75018 PARIS/ FRANCE
COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 20 Mars 2014, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Chantal SARDA, Président de chambre Mme Christine BARBEROT, Conseillère Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Mélanie RAMON Greffier lors du prononcé : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
* * *
Par acte de vente du 12 décembre 2007, la société VIAINVEST a acquis un hôtel restaurant situé... à Bussy Saint-Georges (77) exploité sous l'enseigne « Best Western », afin de le transformer en résidence hôtelière puis de revendre chaque lot à des investisseurs particuliers.
La société VIAINVEST a, par la suite, choisi la société ATRIUM TOURISME pour exploiter la résidence hôtelière sous le nom ¿ ATRIUM APPART HOTEL ». Aux termes d'un protocole conclu le 27 mars 2007 entre la société VIAINVEST et la société ATRIUM TOURISME, cette dernière s'est engagée à signer un bail commercial notarié ferme de 11 ans minimum avec chacun des acquéreurs des lots revendus successivement par la société VIAINVEST. Il était convenu par ailleurs que la société ATRIUM TOURISME verserait un loyer commercial global annuel s'élevant à la somme de 721 891 euros hors taxes, ce montant étant à répartir entre les différents propriétaires des lots. Le loyer, stipulé payable trimestriellement à terme échu, représentait pour chaque client investisseur un taux de rentabilité de 4, 92 %. La commercialisation des lots a été lancée auprès des investisseurs en avril 2007 par l'intermédiaire de différents opérateurs dont la société EURO IMMO suivant mandat d'agent d'affaires en date du 03 octobre 2007, la résidence devant être livrée vers la fin octobre 2007, après travaux destinés à son classement en hôtel 3 étoiles.
Sur les conseils de M. Y..., employé de la société INGENIERIE FINANCIERE IMMOBILIERE ET PATRIMONIALE (IFIP), les époux X... ont décidé de se lancer dans un investissement immobilier locatif sous le régime de la « location meublée non professionnelle » (dit « LMNP ») et ont signé le 19 mars 2008 un compromis de vente portant sur le lot no236 pour un prix total de 130 202 euros suivi le jour même de la conclusion d'un projet de bail commercial avec la société ATRIUM TOURISME. Suivant acte authentique en date du 23 mai et du 20 juin 2008, le CREDIT AGRICOLE a consenti à Mme et M. X... un prêt de 138 012 euros, destiné à financer leur acquisition. La vente a été réitérée entre les parties par acte authentique du 25 juin 2008 reçu en l'étude de Maître B...assisté de Maître C...en présence de Maître D..., Notaire des époux X.... Les parties avaient prévu que les loyers seraient dus à compter de la prise à bail commençant le lendemain de la signature de l'acte authentique et payables trimestriellement à terme échu soit, pour les demandeurs, un premier versement à l'issue du trimestre suivant la signature de l'acte authentique. Les loyers n'ont jamais été payés par la société ATRIUM TOURISME, mise en redressement judiciaire le 1er avril 2009 puis déclarée en liquidation judiciaire par jugement prononcé le 1er juillet 2009 par le Tribunal de Commerce de PERPIGNAN.
Le 17 juillet 2009, les époux X... reçurent de la société VIAINVEST un chèque d'un montant de 1 532, 76 euros en paiement partiel des loyers impayés par la société ATRIUM TOURISME. Suite à la résiliation du bail commercial les liant à la société ATRIUM TOURISME, les époux X... ont signé en juillet un nouveau bail avec la société AMOUTOUR, repreneur des activités de la société ATRIUM TOURISME par ordonnance du Tribunal de commerce de Perpignan en date du 10 décembre 2009. Par exploit d'huissier en date du 02 avril 2010, les époux X... ont assigné la société VIAINVEST, la Caisse régionale de Crédit Agricole Nord de France, Monsieur Olivier Pascal Y... et la société EURO IMMO devant le Tribunal de Grande Instance de Paris.
Par jugement du 04 octobre 2012, le Tribunal de Grande Instance de Paris, a :- débouté Mme et M. X... de l'ensemble de leurs demandes,- débouté les parties du surplus de leurs demandes,- condamné Mme et M. X... aux entiers dépens,- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Madame et Monsieur X... ont interjeté appel de cette décision, et vu leurs dernières conclusions, signifiées le 05 mars 2014, aux termes desquelles ils demandent à la Cour de :- constater l'existence d'un ensemble contractuel unique. En conséquence :
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Paris en date du 4 octobre 2012. Statuant à nouveau :- prononcer la caducité de l'acte de vente conclu entre eux et la Société VIAINVEST du fait de la résiliation du bail commercial conclu avec la Société AMOTOUR,
- condamner la Société VIAINVEST en contrepartie de la reprise des lots à leur rembourser la somme de 129. 068, 77 euros,- condamner la Société VIAINVEST à réparer le préjudice subi par eux en leur versant une somme de 117. 217, 10 euros à titre de dommages-intérêts tous préjudices confondus, En tout état de cause,- condamner la Société VIAINVEST à leur verser la somme de 8. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,- condamner la Société VIAINVEST aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Vu les dernières conclusions de la société VIAINVEST, signifiées le 13 mars 2014, aux termes desquelles elle demande à la Cour de :
- Révoquer l'ordonnance de clôture prononcée le 06 mars 2014 au jour des plaidoiries,- déclarer recevables les présentes conclusions. A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la révocation de la clôture n'était pas prononcée :
- rejeter des débats les conclusions signifiées et les pièces communiquées le 05 mars 2014 par les époux X.... En tout état de cause,- confirmer le jugement en son entier.
En conséquence :- dire que la cause de l'engagement des époux X... était la constitution d'un patrimoine immobilier assorti d'une défiscalisation,- dire que la défiscalisation n'est pas perdue du fait de la résiliation des baux commerciaux conclus avec la société ATRIUM TOURISME,- dire que si l'avantage fiscal est aujourd'hui perdu, cela résulte uniquement de circonstances imputables aux époux X..., et qu'en aucun cas elle, tiers au contrat de bail, ne saurait en être tenue responsable.- dire qu'elle n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle,- dire la demande de dommages et intérêts des époux X... comme infondée. En conséquence,- débouter purement et simplement les époux X... de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. En tout état de cause :- condamner solidairement les époux X... au paiement de 7. 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Vu l'ordonnance du 13 juin 2013 constatant le désistement partiel des époux X... à l ¿ encontre de tous les intimés à l'exception de la société VIAINVEST.
SUR CE LA COUR
-Sur la caducité de la vente Considérant que c'est par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte que le tribunal a rejeté la demande de caducité de la vente formée par les appelants ;
Qu'à ces justes motifs, il sera ajouté que dans un ensemble contractuel indivisible, la caducité d'un acte n'est acquise que si la résiliation du premier acte a pour conséquence l'impossibilité de réaliser l'opération économique, cette impossibilité se traduisant alors en une absence de cause de nature à justifier la caducité ; Qu'en l'espèce, la résiliation des baux avec les sociétés ATRIUM et AMOTOUR ne saurait entraîner la caducité des contrats de vente dans la mesure où l'avantage fiscal n'était pas perdu du fait de la possibilité offerte aux propriétaires bailleurs de conclure un nouveau bail avec la société DG. URBANS ; Qu'en effet, l'avantage fiscal n'est pas conditionné au maintien du même gestionnaire dans les lieux ;
Que par ailleurs, les époux X... ne peuvent soutenir sans se contredire qu'ils ont perdu l'avantage fiscal depuis le 15 janvier 2014, en raison d'une absence de bail alors qu'ils ont été assignés, le 14 janvier 2013 par DG. URBANS pour précisément signer un nouveau bail commercial aux fins d'exploitation de la résidence ; Qu'ils n'étaient donc pas dans l'impossibilité de louer le bien et que la société VIANVEST ne saurait être tenue pour responsable de leur refus de contracter avec la société DG. URBANS ; Que le jugement sera donc confirmé de ce chef ;
- Sur la responsabilité contractuelle de la société VIANVEST Considérant que les appelants reprochent à l'intimée le choix des sociétés ATRIUM et AMOTOUR, comme gestionnaires ; Mais considérant ainsi que l'a relevé le tribunal, il n'est pas établi que la société VIANVEST avait connaissance de la défaillance de la société ATRIUM, avant la vente du 25 juin 2008 ;
Que de même, l'allégation que la société ATRIUM aurait connu à la date de l'acquisition, des difficultés financières dans la gestion d'une autre résidence hotelière située à Lourdes et qui n'est justifiée que par la production d'un article de presse n'est pas suffisante pour permettre de retenir que l'intimée a manqué de diligence dans le choix de la société ATRIUM, comme gestionnaire de la résidence ; Considérant que la discussion initiée par les époux X... sur une indemnité de 500 000 ¿ qui n'aurait pas été réglée par l'intimée ou à tout le moins en partie seulement à la société ATRIUM, cette dernière prétendant que c'est le défaut de paiement de cette indemnité qui justifierait l'absence de paiement des loyers, est dépourvue d'effet ; Qu'en effet, en supposant même que les allégations des appelants soient justifiées, c'est à tort que la société ATRIUM a justifié ses difficultés dans le non paiement des loyers par le défaut de paiement en temps voulu de cette indemnité, celle-ci aux termes de l'article 6 du protocole du 27 mars 2007 ne constituant pas un fonds permettant le démarrage de la gestion de la résidence mais la contrepartie de sa renonciation aux droits attachés aux baux commerciaux, à savoir la faculté de dénonciation en fin de chaque période triennale ; Qu'enfin, il ne saurait être reproché à l'intimée, le choix d'un assureur étranger, les époux X... ne procédant que par allégations ainsi qu'ils le font également à propos du choix de la société AMOTOUR ; Qu'au surplus, ce type d'investissement comportait un aléa qui était d'autant plus marqué qu'il s'agissait d'un placement spécifique, très encadré et donc dépendant de l'évolution de la conjoncture économique ; Qu'en conséquence, en l'absence de faute démontrée de la société VIANVEST, les demandes de dommages-intérêts formés par les époux X..., en paiement de divers préjudices, seront rejetées ; Que l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, au profit d'aucune des parties, tant en première instance qu'en appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; Y ajoutant Rejette toutes les demandes des époux X... ; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; Condamne les époux X... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Le Greffier, La Présidente,
