Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 04 JUIN 2014
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/15036
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Mai 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 11/03291
APPELANTE
SA ALLIANZ IARD prise en la personne de ses représentants légaux
(Appelante dans le RG 12/15193 ayant fait l'objet d'une jonction avec le RG 12/15036)
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111, avocat postulant
Assistée de Me Laurent HAY, avocat au barreau de PARIS, toque : C0916, avocat plaidant
INTIMÉE
SAS FLACH FILM prise en la personne de ses représentants légaux
(Intimée dans le RG 12/15193 ayant fait l'objet d'une jonction avec le RG 12/15036)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Raphaël MREJEN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1260
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Mars 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Christian BYK, conseiller, chargé d'instruire l'affaire, lequel a été préalablement entendu en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente
Madame Odile BLUM, conseillère
Monsieur Christian BYK, conseiller
Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.
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Par acte du 9 septembre 1998, la société Allianz Iard a donné à bail à la société Flach Film des locaux sis [Adresse 2] et, par avenant du 12 mai 2009, ce bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2008 pour un loyer annuel de 120 000 euros.
Un commandement de payer en date du 18 février 2010 visant la clause résolutoire et portant sur un principal de 78 252,56 euros au 1er trimestre 2010 a été délivré à la société Flach Film, qui a restitué les clés des locaux le 24 juin 2010.
Par ordonnance du 5 novembre 2010, rectifiée le 15 février 2011, le juge des référés a accordé à la société Flach Film la faculté de s'acquitter de sa dette en 24 versements mensuels et consécutifs.
Puis, par acte du 2 février 2011, la société Allianz Iard a fait assigner devant le Tribunal de grande instance de PARIS son preneur en paiement de la somme de 182 381,07 euros au titre des loyers échus au 4ème trimestre 2010.
Par jugement du 22 mai 2012, cette juridiction a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et condamné la société Flach Film à payer à la société Allianz Iard la somme de 52 751,34 euros arrêtée au 6 octobre 2011.
Par déclaration reçue le 8 août et enregistrée le 9 août 2012, la société Allianz Iard a fait appel de cette décision.
Par dernières conclusions du 22 juillet 2013, la société Allianz Iard demande à la cour de:
- condamner la société Flach Film à lui payer la somme de 590.342,39 € au titre des loyers et charges dus au 3ème trimestre 2013 inclus, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 311.045,61 € à compter de ses conclusions de première instance du 6 octobre 2011, et sur la somme 78.252,56 € à compter du commandement du 18 février 2010 et avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du Code civil,
- ordonner à la société Flach Film de produire, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, les justificatifs de l'assurance garantissant les risques locatifs qu'elle a souscrit, par la production du contrat d'assurance en cours de validité et de la quittance attestant du règlement de la cotisation pour la période en vigueur au jour de ladite ordonnance et de condamner la société Flach Film au paiement d'une somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel.
Par dernières écritures du 29 août 2013, la société Flach Film demande la confirmation, sauf en ce qui concerne le dépôt de garantie, la condamnation d'Allianz Iard à lui verser 20 000 euros de dommages et intérêts, outre 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
CE SUR QUOI,
Sur l'application de la clause résolutoire:
Considérant que la société Allianz Iard, pour justifier le montant de ses demandes, fait valoir qu'en l'absence d'un congé donné en bonne et due forme, la société Flach Film demeure incontestablement tenue au paiement des loyers et des charges ;
Qu'elle ajoute que la société Flach Film ne peut soutenir que le commandement de payer qui lui avait été délivré le 18 février 2010 mettait automatiquement fin au bail à la date du 18 mars 2010 au motif que ce commandement, qui visait la clause résolutoire insérée au bail, était demeuré infructueux, qu'en effet, le bailleur se réservait, tant dans le bail que dans le commandement de payer, qui ne faisait que mettre cette clause à exécution, la faculté de se prévaloir ou non de l'acquisition de la clause résolutoire ;
Qu'elle précise qu'il n'est pas non plus établi que les parties ont entendu mettre fin au bail d'un commun accord ;
Considérant que la société Flach Film réplique qu'il ne saurait être considéré que la clause résolutoire, à partir du moment où elle est visée dans le commandement de payer, ne jouerait que « si bon semble au bailleur », cette alternative n'étant pas prévue dans la clause résolutoire ;
Que le commandement de payer du 18 février 2010 visant la clause résolutoire appliquant un taux majoré de 3,65 % à titre de « clause pénale » (taux d'intérêt légal en 2010 : 0,65 %), il ne fait aucun doute que le bailleur a entendu faire jouer ses effets à la clause résolutoire ;
Considérant que la disposition du bail relative à la clause exécutoire dispose que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement à échéance d'un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires, ou en cas d'inexécution des clauses et conditions du bail un mois après un simple commandement de payer ou sommation sans effet pendant ce délai et contenant la déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause ;
Considérant qu'une telle volonté n'est pas manifeste lorsqu'au contraire, le bailleur, déclare dans le commandement, comme en l'espèce, qu'il 'entend se prévaloir, si bon lui semble, du bénéfice de la clause résolutoire' ;
Considérant qu'il résulte de cette analyse que la clause résolutoire est stipulée dans l'intérêt du bailleur, qui peut choisir de ne pas s'en prévaloir, notamment, comme c'est le cas en l'espèce, lorsque le bail spécifie expressément que la possibilité de résilier le contrat implique pour le bailleur de manifester dans le commandement son intention d'user de la clause résolutoire ;
Que ce raisonnement ne saurait être contredit par le fait que le commandement de payer viserait à appliquer aux sommes dues un taux majoré de 3,65 % à titre de « clause pénale », cette clause s'appliquant indépendamment du visa de la clause résolutoire, la clause loyer du bail stipulant clairement que l'intérêt majoré s'applique de plein droit à défaut de règlement à son échéance d'un seul terme de loyer ;
Qu'il s'ensuit que le commandement de payer ne constituait qu'une simple
mise en demeure adressée à la locataire de régulariser sa situation et que la clause résolutoire n'ayant pas été mise en oeuvre, le bail s'est perpétué ;
Sur les comptes entre parties, y inclus le dépôt de garantie :
Considérant que la société Flach Film soutient que la créance de la société Allianz Iard, a été fixée d'un commun accord par la décision rectificative du juge des référés et qu'elle a entièrement réglé les sommes dues dans les délais , qu'ainsi, il n'y a pas lieu de revenir sur le montant des sommes dues ainsi que sur les modalités de règlement des sommes dues ;
Que, s'agissant du dépôt de garantie, elle avance que le bailleur ne peut sans contradiction soutenir que la clause résolutoire n'a pas joué et parallèlement s'opposer à la déduction du dépôt de garantie, qu'en conséquence, ce dépôt de garantie doit être déduit, d'autant qu'il s'agit d'une clause pénale qui est susceptible de modération, sollicitée en l'espèce au cas où il serait considéré que la clause résolutoire a joué ;
Considérant, sur les sommes dues au titre des loyers et charges, qu'au vu de la continuation du bail, le preneur ne saurait soutenir qu'il n' y a pas lieu de revenir sur ce qui a été réglé à la suite de la procédure de référé, qu'il sera donc accordé à l'appelante une somme actualisée, et non contestée dans son calcul par le preneur, de 428 624,84 euros correspondant aux loyers et charges dus au 3ème trimestre 2012 inclus, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 311.045,61 € à compter des conclusions de première instance de l'appelante du 6 octobre 2011, et sur la somme 78.252,56 € à compter du commandement du 18 février 2010 et avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ;
Considérant, sur le dépôt de garantie, que sa conservation par le bailleur est prévue par le bail à titre de dommages et intérêts, en cas de résiliation du bail par suite de l'inexécution par le preneur d'une de ses obligations, qu'ainsi qu'il a été relevé, le bailleur n'a pas souhaité invoquer la clause résolutoire de sorte que ce dépôt ne saurait lui être acquis et doit donc être déduit des sommes dues au titre des loyers ;
Sur la demande relative à l'assurance locative:
Considérant que pour la société Allianz Iard , le bail étant toujours en vigueur pour les raisons précitées, la société Flach Film reste tenue de cette obligation contractuelle;
Considérant qu'il n'est pas contesté que le preneur a aujourd'hui quitté les lieux sans qu'un sinistre n'ait été déclaré, que la demande, désormais sans objet, sera rejetée;
Sur la demande de dommages et intérêts:
Considérant que la société Flach Film réclame 10 000 euros sur le fondement de l'article 1382 du code civil et une somme identique sur celui de l'estoppel ;
Considérant que cette société, qui ne démontre ni faute ni abus de l'appelante dans son droit d'ester en justice ni contrariété procédurale dans ses arguments et moyens, sera déboutée de cette double demande ;
Sur l'article 700 du code de procédure civile:
Considérant que l'équité commande de condamner l'intimée à payer la somme de 2 000 euros à l'appelante, qu'en revanche, il n' y a pas lieu de faire droit à sa demande de ce chef ;
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement déféré, statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne la société Flach Film à payer à la société Allianz Iard la somme de 428 624,84 euros correspondant aux loyers et charges dus au 3ème trimestre 2012 inclus, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 311.045,61 € à compter des conclusions de première instance de l'appelante du 6 octobre 2011, et sur la somme 78.252,56 € à compter du commandement du 18 février 2010 et avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du Code civil, déduction à faire du dépôt de garantie, outre la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,
Déboute la société Allianz Iard de sa demande au titre de la production des justificatifs d'assurance,
Déboute la société Flach Film de ses demandes à l'exception de la déduction du dépôt de garantie et la condamne aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
