COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 22 MAI 2014 (no, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/ 08853 Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Mars 2012- Tribunal de Grande Instance de SENS-RG no 09/ 01514
APPELANTS Monsieur Mathieu Y...... 76100 ROUEN
Madame Nathalie Y... et Monsieur Régis Z...... 89200 AVALLON
Monsieur Christophe A... et Madame Élisabeth C... épouse A...... 75020 PARIS
Monsieur Alain B... et Madame Béatrice E... épouse B...... 75018 PARIS Tous étant représentés par Me Claire MONGARNY BAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : C2500 et assistés sur l'audience par Me Henri LATSCHA, avocat au barreau de PARIS, toque : R076
INTIMÉS Monsieur Alfred D...... 89150 BRANNAY Représenté par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034 et assisté sur l'audience par Me Christophe LEVY-DIERES de la SELARL ASTON, avocat au barreau de PARIS, toque : B0989
SCP H... M... F... G... AN PHILIPPE G... ET STEPHANE F..., Notaires associés prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège 11 rue J. Lemercier-BP 31-76430 SAINT ROMAIN DE COLBOSC Représentée par Me Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 et assisté sur l'audience par Me Gérard SALLABERRY, avocat au barreau de PARIS, toque : E379
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 13 Mars 2014, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Chantal SARDA, Présidente Mme Christine BARBEROT, Conseillère Monsieur Fabrice VERT, Conseiller qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Mélanie RAMON
Greffier lors du prononcé : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE-rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
* * * Sur les conseils de la société en nom personnel AP conseil dont le représentant était M. Albert D..., conseil en gestion de patrimoine, par actes sous seing privé respectivement conclus les 17 février, 16 octobre, 15 décembre 2006 et 2 février 2007, M. A... et Mme Elisabeth C..., épouse A..., Mme Nathalie Y... et M. Régis Z..., Monsieur Mathieu Y..., M. Alain B... et Mme Béatrice E..., épouse B..., qui souhaitaient réaliser un investissement financier dans l'immobilier par une opération de défiscalisation sans apport personnel, ont acquis à l'aide d'un prêt, de la SARL Financière BARBATRE, filiale du groupe Foncière BARBATRE, divers lots dans une résidence hôtelière en cours de construction, dénommée " Les Ducs de Serquigny " à Serquigny (27), et les ont donnés à bail commercial, le même jour, à la société Résidence et châteaux, filiale du même groupe, chargée de les exploiter. Les actes authentiques de vente ont été respectivement reçus les 15 septembre 2006, 20 mars 2007, 23 avril 2007 et 9 juillet 2007 par la SCP de notaires, Pierre K..., Gérard H..., L... M..., Jean-Philippe G... et Stéphane F.... Postérieurement à ces actes, par jugement du 16 octobre 2007, les sociétés Financière BARBATRE et Résidence et châteaux ont été placées en redressement judiciaire, converti en liquidation judiciaire le 1er avril 2008. Par actes des 15 et 12 décembre 2008 et 8 octobre 2009, les acquéreurs ont assigné la société AP conseil, la SCP de notaires et M. D..., à la suite de la radiation le 3 avril 2009 de la société AP conseil du registre du commerce, en réparation du préjudice résultant du manquement allégué de ces sociétés à leurs obligations.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 23 mars 2012, le Tribunal de grande instance de Sens a :- déclaré irrecevables les conclusions signifiées par les demandeurs les 5, 9 et 12 décembre 2011 ainsi que celle signifiées par M. D... les 9 et 14 décembre 2011,- rejeté l'exception d'irrecevabilité soulevée par M. D...,- débouté M. Christophe A... et Mme Elisabeth C..., épouse A..., Mme Nathalie Y... et M. Régis Z..., M. Mathieu Y..., M. Alain B... et Mme Béatrice E..., épouse B..., de leurs demandes,- débouté la SCP de notaires de ses demandes reconventionnelles,- rejeté le surplus des demandes,
- condamné in solidum M. Christophe A... et Mme Elisabeth C..., épouse A..., Mme Nathalie Y... et M. Régis Z..., M. Mathieu Y..., M. Alain B... et Mme Béatrice E..., épouse B..., à verser, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, à M. D... la somme de 3 000 ¿ et à la SCP de notaires celle de 2 000 ¿,- condamné in solidum M. Christophe A... et Mme Elisabeth C..., épouse A..., Mme Nathalie Y... et M. Régis Z..., M. Mathieu Y..., M. Alain B... et Mme Béatrice E..., épouse B..., aux dépens.
Par dernières conclusions du 21 janvier 2014, M. Christophe A... et Mme Elisabeth C..., épouse A..., Mme Nathalie Y... et M. Régis Z..., M. Mathieu Y..., M. Alain B... et Mme Béatrice E..., épouse B..., appelants, demandent à la Cour de :- vu les articles 1147, 1382, 1383 du Code civil, L. 111-1 du Code de la consommation,- rejeter l'exception d'irrecevabilité soulevée par M. D...,- rejeter la demande reconventionnelle de la SCP de notaires,- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,
- dire que M. D... et la SCP de notaires ont manqué à leurs devoirs d'information et de conseil et ont engagé leur responsabilité,- condamner in solidum M. D... et la SCP de notaires à payer :
. aux époux B... la somme de 56 073, 51 ¿,. aux consorts YZ... la somme de 78 885, 25 ¿,. à M. Y... la somme de 107 844, 75 ¿,. aux époux A... la somme de 141 264, 25 ¿,- prendre acte que les appelants, après avoir été indemnisés à hauteur de leurs demandes, sont prêts à céder leurs biens pour la somme de un euro aux intimés ou à leur compagnie d'assurance,- condamner in solidum M. D... et la SCP de notaires à leur payer la somme de 22 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 22 février 2014, M. D... prie la Cour de :- vu le décret du 4 janvier 1955, les articles 1147 et 1151 du Code Civil,- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- déclarer irrecevable l'appel de M. Christophe A... et Mme Elisabeth C..., épouse A..., Mme Nathalie Y... et M. Régis Z..., M. Mathieu Y..., M. Alain B... et Mme Béatrice E..., épouse B...,- les débouter de leurs demandes,- les condamner solidairement à lui payer la somme de 15 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 25 septembre 2012, la SCP Pierre K..., Gérard H..., L... M..., Jean-Philippe G... et Stéphane F..., prie la Cour de :- vu l'article 1382 du Code Civil,- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les appelants de leurs demandes contre elle,
- les juger irrecevables et mal fondés en leurs demandes, les en débouter,- condamner les demandeurs à lui payer la somme de 30 000 ¿ à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire,- les condamner à lui payer la somme de 6 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
SUR CE LA COUR
Considérant que l'offre de vente des biens acquis par les époux A..., les consorts YZ..., M. X... et les époux B..., qui suppose que ces derniers soient propriétaires de ces biens, n'équivaut pas à une demande de résiliation des actes d'acquisition ; Qu'ainsi, les conclusions des appelants n'avaient pas à être publiées à la conservation des hypothèques de sorte que l'appel est recevable ; Considérant que les moyens développés par les époux A..., les consorts YZ..., M. X... et les époux B... au soutien de leur appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; Considérant qu'à ces justes motifs, il sera ajouté qu'il est acquis aux débats que l'achat des lots à la société Financière BARBATRE était totalement financé par un prêt lequel devait être remboursé à l'aide des loyers versés par la société Résidence et châteaux, le vendeur ayant attesté lors de la signature des actes authentiques que les conditions d'habitabilité étaient réunies depuis janvier 2006 ; que la procédure collective de la société Financière BARBATRE a été ouverte alors que les biens vendus n'avaient pas été totalement achevés et que la cessation des paiements de la société Résidence et châteaux a entraîné celle du paiement des loyers ; Qu'ainsi que l'a constaté le Tribunal, le préjudice dont se plaignent les appelants trouve sa cause dans l'inexécution de leurs obligations par le vendeur et par l'exploitant des biens vendus, elle-même due à la déconfiture des dites sociétés ;
Considérant, sur les demandes à l'encontre de M. D..., que les appelants se sont adressés à la société AP conseil, conseil en gestion de patrimoine, dont ils n'ignoraient pas qu'elle était chargée de commercialiser l'opération immobilière de la société Financière BARBATRE, n'ayant eux-mêmes versé aucune commission à l'agent immobilier, de sorte qu'ils ne peuvent soutenir que M. D... leur aurait caché l'existence du mandat le liant au vendeur ; Considérant qu'il se déduit de " L'Etude fiscale et patrimoniale " réalisée par l'agent immobilier pour les acquéreurs préalablement à l'achat que ceux-ci cherchaient à réaliser un investissement immobilier sans apport personnel, leur permettant de bénéficier d'un avantage fiscal ; qu'à cet égard, le placement litigieux correspondait à celui recherché, puisqu'en l'absence de toute mise de fond, les remboursements du prêt étaient assurés par le paiement des loyers, les baux incluant une obligation de paiement par le preneur, même en cas de retard dans la livraison des locaux et quel que fût le taux d'occupation réel des lots acquis par le bailleur ; Que la société Financière BARBATRE avait écrit au notaire le 13 janvier 2006 que les conditions d'habitabilité étaient réunies depuis la première semaine de janvier 2006 et que l'expert judiciaire a effectivement relevé que, dans les locaux communs, des travaux avaient été réalisés pour un montant de 1 140 030 ¿ tandis que ceux à achever ne s'élevaient plus qu'à la somme de 207 675 ¿, de sorte que le risque de l'opération se résumait au maintien de la capacité financière de la société Résidence et châteaux à supporter un retard de livraison ;
Considérant que, si l'obligation de paiement du preneur était de nature à protéger les acquéreurs du risque d'un retard d'exploitation ou d'un défaut d'occupation des lots, elle n'a, cependant, pas été présentée dans les documents contractuels comme une garantie de paiement, ainsi que le démontre, d'ailleurs, l'existence de la clause résolutoire stipulée au bail ; qu'ainsi, les acquéreurs, qui, bien qu'investisseurs non avertis, ne pouvaient ignorer l'existence du risque connu de tous de non-paiement des loyers en cas de déconfiture du preneur, n'ont pas été entretenus dans l'illusion d'une certitude de la sécurité du placement ; Considérant, sur la connaissance par M. D..., à la date des ventes litigieuses, de la mauvaise santé financière des sociétés Financière BARBATRE et Résidence et châteaux, que, s'il résulte de la lettre électronique du 16 janvier 2007 adressée à M. A...par M. D... aux termes de laquelle ce dernier, rapportant sa visite du site en travaux, ajoute : " J'ai eu la confirmation que les loyers vous seront intégralement payer (sic) depuis la signature du bail ", un défaut de paiement de loyers par la société Résidence et châteaux aux époux A..., cependant, il ne peut en être déduit la connaissance par M. D... de " la fragilité financière du groupe Foncière BARBATRE " antérieurement aux ventes et baux par actes sous seing privé des 17 février (A...), 16 octobre (YZ...), 15 décembre 2006 (X...) et 2 février 2007 (B...), et ce, d'autant que ni les consorts YZ... ni M. Y... ne s'étaient plaints de défauts de paiement des loyers et que les comptes de la société Financière BARBATRE pour les années 2004 et 2005 ne révélaient pas une situation financière obérée, de sorte qu'il ne peut être fait grief à M. D... de ne pas avoir prévu un redressement judiciaire qui n'a été prononcé que le 16 octobre 2007 ; Considérant qu'en conséquence aucun défaut d'information et de conseil ne peut être retenu contre M. D... ; Considérant, concernant les demandes à l'encontre du notaire, que ce dernier, qui doit veiller à la validité et à l'efficacité de l'acte auquel il prête son concours, n'est pas tenu d'un devoir de mise en garde sur l'opportunité économique de l'opération ni sur ses risques dont il vient de surcroît d'être dit qu'ils n'étaient pas avérés à la date des ventes ; Considérant que le vendeur ayant attesté que les conditions d'habitabilité étaient réunies depuis la première semaine de janvier 2006, le notaire n'avait pas à douter de cette information alors que les acquéreurs ne l'avaient informé d'aucun élément contraire ; qu'il vient d'être dit que le rapport de l'expert judiciaire atteste que les travaux étaient très avancés lorsque la procédure collective a été ouverte et qu'en outre, les baux signés par les appelants leur assuraient le paiement des loyers en cas de retard dans l'achèvement des travaux ;
Considérant que les baux n'ayant pas été reçus par le notaire, ce dernier n'avait pas d'obligation de conseil relativement à ces actes et aux risques financiers pris par la société Résidence et Châteaux ; Considérant qu'aucune faute n'étant retenue ni à l'encontre de M. D... ni à l'encontre du notaire, le jugement entrepris doit être confirmé ; Considérant que la procédure introduite par les appelants contre le notaire n'étant pas abusive, la demande de dommages-intérêts de ce dernier doit être rejetée ; Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile des appelants ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes de M. D... et du notaire sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;
PAR CES MOTIFS
Déclare recevable l'appel interjeté par M. Christophe A... et Mme Elisabeth C..., épouse A..., Mme Nathalie Y... et M. Régis Z..., M. Mathieu Y..., M. Alain B... et Mme Béatrice E..., épouse B... ; Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Rejette les autres demandes ;
Condamne in solidum M. Christophe A... et Mme Elisabeth C..., épouse A..., Mme Nathalie Y... et M. Régis Z..., M. Mathieu Y..., M. Alain B... et Mme Béatrice E..., épouse B..., aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ; Condamne in solidum M. Christophe A... et Mme Elisabeth C..., épouse A..., Mme Nathalie Y... et M. Régis Z..., M. Mathieu Y..., M. Alain B... et Mme Béatrice E..., épouse B..., sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel, à payer :- à M. Albert D... la somme de 10 000 ¿,- à la SCP Pierre K..., Gérard H..., L... M..., Jean-Philippe G... et Stéphane F... celle de 6 000 ¿.
