COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 15 MAI 2014
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 10892
Décision déférée à la Cour : Arrêt du 06 Décembre 2012- Cour d'Appel de PARIS-RG no 11/ 14781
APPELANTE
SARL EXCELLENCE IMMO, représentée par son Gérant en exercice et tous représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité.
Ayant son siège au 6 avenue du Préconil-Le Saint-Christophe-83120 SAINTE MAXIME
Représentée par Me Laurence TAZE BERNARD de la SCP IFL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0042
INTIMÉE
Madame Marie-Christine X... épouse Y...
demeurant...
Représentée par Me Philippe GALLAND de la SCP GALLAND-VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Mars 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Fabrice VERT, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Chantal SARDA, Président Madame Christine BARBEROT, Conseillère Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Mélanie RAMON
Greffier lors du prononcé : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Par acte sous seing privé du 29 août 2008, la SCI WYW 823 a vendu à Mme X..., par l'intermédiaire des agences immobilières Imogroup et Transcamer, une propriété constituant le lot no 39 du lotissement « les Terrasses » sis..., ..., à Sainte Maxime, moyennant le prix principal de 1 600 000 ¿ payable comptant sous les conditions suspensives d'usage. L'acte authentique devait être régularisé au plus tard le 15 décembre 2008.
Il était prévu à l'acte que les frais de négociation de la vente, d'un montant de 70 000 ¿, payables le jour de la régularisation de l'acte de vente et devant être partagés par moitié entre les deux agences immobilières, seraient à la charge de l'acquéreur.
Mme X... a finalement renoncé à son achat.
N'ayant pas perçu sa commission, la société EXCELLENCE IMMO a fait assigner Mme X... aux fins de la voir condamner à lui payer la somme en principal de 35 000 ¿ au titre de ses honoraires de négociation.
Par un jugement du 19 juillet 2011, le tribunal de grande instance de Créteil a :
- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Mme X...,
- débouté chacune des parties de ses demandes,
- condamné la société EXCELLENCE IMMO aux dépens.
La SARL EXCELLENCE IMMO a diligenté appel de ce jugement.
Par un arrêt du 6 décembre 2012, la cour d'appel de Paris a :
- confirmé le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Mme X...,
avant dire droit au fond,
- prononcé la réouverture des débats,
- invité les parties à s'expliquer sur les modalités de détermination du principe et du montant de la rémunération de la SARL EXCELLENCE IMMO eu égard aux prescriptions des article 6 de la loi no70-9 du 2 janvier 1970, 73 et 74 du décret no 72-678 du 20 juillet 1972 dans leur rédaction applicable à la cause, qui sont d'ordre public,
- révoqué la clôture,
- ordonné la radiation de la présente affaire du rôle général de la Cour et dit qu'elle pourra y être rétablie sur avis d'un magistrat de la chambre,
- réservé les dépens.
L'affaire a été enrôlée à nouveau le 30 mai 2013.
Vu les dernières conclusions de l'appelante, la SARL EXCELLENCE IMMO, signifiées le 17 février 2014, et aux termes desquelles elle demande à la Cour de :
- confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Créteil en date du 19 juillet 2011 en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Mme X...,
- infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Créteil en date du 19 juillet 2011 en ce qu'il l'a déboutée de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- condamner Mme X... à lui payer la somme de 35 000 ¿ TTC outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 13 mars 2009,
- ordonner la capitalisation des intérêts, par application de l'article 1154 du Code Civil,
- condamner Mme X... au paiement d'une somme 5 000 ¿ à titre de résistance abusive et injustifiée,
- condamner Mme X... au paiement d'une somme de 3 000 ¿ en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- débouter Mme X... de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- condamner Mme X... aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont le recouvrement sera directement poursuivi, pour ceux la concernant, par la SCP TAZE-BERNARD et BELFAYOL BROQUET, en liquidation, représentée par ses liquidateurs, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions de l'intimée, Mme X..., signifiées le 26 juillet 2013, et aux termes desquelles elle demande à la Cour de :
- débouter la société EXCELLENCE IMMO de toutes ses demandes et confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Créteil en date du 19 juillet 2011,
- constater que la société EXCELLENCE IMMO n'apporte pas la preuve que la commission de 35 000 ¿ lui serait due en ne produisant pas son registre des mandats ni les originaux du mandat de recherche,
- prononcer la nullité absolue du mandat de recherche pour absence de production du registre des mandats et son invalidation pour non production des originaux du mandat signé avec elle,
- dire par conséquent qu'elle n'était pas engagée par l'offre formulée en son nom en application du mandat,
- dire que la société EXCELLENCE IMMO n'a pas contracté avec elle et constater que le contrat a été conclu entre elle et la SARL BERETA-KELDER,
- dire par conséquent qu'elle n'est pas engagée envers la société EXCELLENCE IMMO et qu'aucune commission ne lui est donc due,
- faire application littérale de l'article 74 du décret du 20 juillet 1972 et dire que la clause de dédit subsistait et qu'elle a été répercutée sur un pacte de préférence dont elle bénéficiait en fonction de l'échange de correspondances entre le notaire du vendeur et elle-même, courriers versés aux débats,
- s'agissant des honoraires, faire application de la clause négociation, page 3 du compromis, et lui donner acte de ce qu'elle conteste devoir cette commission d'agence immobilière, mais si le tribunal estimait qu'elle pouvait la devoir en tout ou partie, dire que cette somme aurait dû être prélevée par affectation spéciale et en priorité sur les premiers fonds versés par l'acquéreur ainsi que cela est mentionné dans le contrat,
- voir renvoyer les demandeurs à se retourner contre l'acquéreur qui a perçu le somme intégrale de 160 000 ¿ ou contre son notaire dans une action en responsabilité, le séquestre n'ayant pas rempli sa mission,
- condamner la société EXCELLENCE IMMO à la somme de 3 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamner la société EXCELLENCE IMMO aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront la contribution à hauteur de 150 ¿ et 35 ¿ et dire que la SCP GALLAND VIGNES pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l'avance sans avoir reçu provision conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
SUR CE LA COUR
Considérant que Mme Marie-Christine X..., épouse Y..., soutient, notamment au visa des dispositions de l'article 73 du décret no 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970, qu'elle ne saurait être redevable d'aucune commission à l'égard de la société EXCELLENCE IMMO au motif que le mandat de recherche du 6 aout 2008 n'aurait pas été conclu avec cette dernière ;
Mais considérant qu'il ressort des éléments de la cause que la société EXCELLENCE IMMO est la nouvelle dénomination sociale de la société BERETA KELDER qui avait conclu le mandat litigieux ; que par ce conséquent ce moyen est inopérant ;
Considérant qu'en application des dispositions des articles 65 et 72 du décret no 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970, l'agent immobilier ne peut valablement négocier aucune vente et ne peut prétendre à aucune commission ni indemnité compensatrice en l'absence de mandat écrit, numéroté et enregistré lors de sa signature sur un registre spécial, un exemplaire numéroté devant rester en possession du mandant ; qu'en l'espèce la société EXCELLENCE IMMO verse aux débats en pièce numérotée 12 un extrait du registre des mandats faisant apparaître que le mandat de recherche consentie le 6 aout 2008 par Mme Marie-Christine X..., épouse Y..., dont un original est versé aux débats, a bien été enregistré le 6 août 2008 sous le numéro 3389 ; que par ailleurs, il sera relevé que ce mandat mentionne expressément le montant de la commission due au mandataire, à la charge de l'acquéreur, et indique qu'il a été fait en deux exemplaires dont un remis au mandant qui le reconnaît ; que les moyens tirés de la nullité du mandat sont par conséquent inopérants ;
Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 6 de la loi No 70-9 du 2 janvier 1970 et du décret No 72-678 du 20 juillet 1972 que lorsque le mandant a donné à un mandataire un mandat de recherche, il n'est tenu de payer une rémunération qu'à l'agent immobilier par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 ;
Considérant qu'en l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Mme Marie-Christine X..., épouse Y..., a consenti le 6 août 2008 à la société BRETA KELDER, devenue la société EXCELLENCE IMMO, un mandat de recherche ayant pour objet une maison individuelle sise à Sainte-Maxime pour le prix de 1 600 000 euros, une rémunération de 70 000 euros étant prévue pour le mandataire ; que par la suite suivant acte sous seing privé du 29 août 2008 versé aux débats, et signé par les parties, la SCI WYW 823 a vendu à Mme Marie-Christine X..., épouse Y..., avec l'entremise de l'agence TRANSACMER et de l'agence IMMOGROUP (qui est l'enseigne de la société BRETA KELDER, devenue la société EXCELLENCE IMMO), une propriété constituant le lot No 39 du lotissement « les Terrasses » sis..., quartier du Sémaphore, à Sainte Maxime, moyennant le prix principal de 1 600 000 euros ; que cet acte stipule que les frais de négociation d'un montant de 70 000 euros TTC seront partagés par les deux agences et à la charge de l'acquéreur ; qu'il est également stipulé une clause pénale aux termes de laquelle il est indiqué que la rémunération du mandataire restera due intégralement par la partie défaillante ;
Considérant qu'il ressort des dispositions de l'article 74 du décret du 20 juillet 1972 que lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue par l'application du dernier alinéa du I de l'article 6 de la loi susvisée du 2 janvier 1970 s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n'est pas réalisée ;
Considérant qu'en l'espèce, il ne ressort pas de la lecture de l'acte susvisé, ni des autres pièces versées aux débats qu'il y ait eu dédit ou faculté de dédit dans le cadre de l'opération litigieuse, étant observé qu'il n'est pas allégué que la vente litigieuse n'a pu être réitérée devant notaire faute de réalisation des conditions suspensives ; que par ailleurs le droit de préférence que Mme Marie-Christine X..., épouse Y... prétend avoir obtenu auprès des propriétaires de l'immeuble litigieux, aux termes d'échanges de courriers, sur l'acquisition de cette propriété après le versement de la clause pénale, est sans aucune incidence sur le droit à rémunération de la société EXCELLENCE IMMO ;
Considérant qu'il est versé aux débats un courrier de Mme Marie-Christine X..., épouse Y..., daté du 10 février 2009 adressé à son notaire aux termes duquel Mme Marie-Christine X..., épouse Y..., fait part à ce dernier de sa confirmation de ne pouvoir acquérir actuellement la propriété litigieuse ; qu'il s'en déduit que c'est bien Mme Marie-Christine X..., épouse Y... qui a été défaillante au sens de la clause pénale susvisée, alors même que l'opération doit être regardée comme avoir été effectivement conclue au sens des dispositions susvisées (il résulte en effet des énonciations de l'acte sous seing privé du 29 aout 2008, qui contient l'engagement des parties, que celles-ci n'avaient pas entendu faire de la signature de l'acte authentique une condition de la vente mais l'avaient considérée comme une simple formalité destinée à en retarder les effets ) ; que par conséquent la société EXCELLENCE IMMO est bien fondée à réclamer à cette dernière la somme de 35 000 euros correspondant au montant de sa rémunération prévue par l'acte de vente ; qu'il y a donc lieu de condamner Mme Marie-Christine X..., épouse Y... à payer cette somme à LA SOCIÉTÉ EXCELLENCE IMMO avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 13 mars 2009 et d'ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ;
Considérant qu'il n'y a pas lieu pour la cour ni de faire droit à la demande de « donner acte » de Mme Marie-Christine X..., épouse Y... ni « de renvoyer la société EXCELLENCE IMMO à se retourner contre l'acquéreur ou contre le notaire au motif que la somme au titre de la commission aurait dû être prélevée par affectation spéciale et en priorité sur les premiers fonds versés par l'acquéreur » ;
Considérant que la mauvaise foi de Mme X... n'étant pas établie, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive formée à son encontre.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir.
Statuant de nouveau sur les autres chefs,
Condamne Mme Marie-Christine X..., épouse Y... à payer à la société EXCELLENCE IMMO la somme de 35 000 euros au titre de sa rémunération avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 13 mars 2009 et ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil,
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamne Mme Marie-Christine X..., épouse Y... des dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
