Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2 - Chambre 1
ARRET DU 19 MARS 2014
(n° 101, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/21959
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Septembre 2012 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG n° 11/02517.
APPELANTS
Monsieur [B] [L]
[Adresse 2]
[Localité 2].
Madame [M] [F] épouse [L]
[Adresse 2]
[Localité 2].
Représentés par Me Fabienne MAZZACURATI FABRE-LUCE de la SCP FABRE-LUCE MAZZACURATI, avocat au barreau de PARIS, toque P0162.
INTIMEE
La SCP [K]-[U]-[T] Notaires associés
sis [Adresse 1]
[Localité 1].
Représentée par Me Herve-Bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque P0090.
Assistée de Me Gérard SALLABERRY de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque E379.
COMPOSITION DE LA COUR :
Madame Sylvie MAUNAND, conseillère, ayant été préalablement entendue en son rapport, l'affaire a été débattue le 29 Janvier 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Jacques BICHARD, Président
Madame Sylvie MAUNAND, Conseillère
Madame Françoise LUCAT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Monsieur François LE FEVRE
ARRET :
- contradictoire
- rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jacques BICHARD, président et par Madame Joëlle BOREL, greffière.
Par acte notarié du 5 août 2009, reçu par la SCP [U]
[T] [D] [E] [X] [R], la société Minerve a unilatéralement promis de vendre aux époux [L] 'un terrain à bâtir sur lequel il est possible d'édifier une surface développée hors oeuvre nette (SHON) de 75 m2 à usage d'habitation ' sis à [Adresse 3].
Par acte authentique en date du 27 octobre 2009, les époux [L] ont acquis ce terrain.
L'autorisation de construire leur a été refusée par décision du 4 janvier 2011.
Ils ont alors fait assigner la SCP [U] [T] [D] [E] [X] [R] en responsabilité professionnelle pour manquement à son devoir de conseil aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 303.041,59 euros à titre de réparation de leur préjudice, avec exécution provisoire, outre le versement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, devant le tribunal de grande instance d'Evry qui, par jugement du 17 septembre 2012, a débouté les époux [L] de leur demandes, rejeté la demande de dommages intérêts présentée par la SCP [U] [T] [D] [E] [X] [R] et condamné les époux [L] à payer à cette dernière la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.
Les époux [L], appelants, par conclusions du 7 juin 2013, demandent à la Cour d'infirmer le jugement, de dire que la SCP [U] [T] [D] [E] [X] [R] a manqué à son devoir de conseil et la condamner à leur verser la somme de 245.369,59 euros en réparation de leur préjudice outre celle de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCP [U] [T] [D] [E]
[X] [R] par conclusions du 25 février 2013, sollicite la confirmation du jugement et la condamnation des époux [L] à leur verser la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.
SUR CE, LA COUR
Considérant que les époux [L] déclarent agir à l'encontre de la SCP [U] [T] [D] [E] [X] [R] sur le fondement de l'article 1147 du code civil ;
Considérant que le notaire est tenu d'un devoir de conseil à l'égard de ses clients ; qu'il lui appartient de démontrer qu'il a effectivement rempli son obligation de ce chef ;
Considérant que les époux [L] critiquent la décision en ce qu'elle a estimé qu'ils avaient reçu toutes les informations nécessaires sur le caractère aléatoire de l'obtention de l'autorisation de construire, qu'ils déclarent que les mentions contenues dans les certificats d'urbanisme ainsi que les clauses insérées dans l'acte de vente ne pouvaient valoir justification de ce que le notaire a rempli son devoir de conseil à leur
égard ;
Considérant qu'il ressort des pièces versées aux débats que :
- la promesse unilatérale de vente signée le 5 août 2009 mentionne que le bien vendu est un terrain à [Adresse 3] sur lequel il est possible d'édifier une surface hors oeuvre nette de 75m2 à usage d'habitation, qu'il a une superficie de 584 m2, ledit terrain provenant d'une division parcellaire annexée d'un terrain d'une superficie de 16a95 ca;
- cette promesse fait mention à la page 5 que l'arrêté de non-opposition à déclaration préalable fait état de ce que l'autorisation de division parcellaire ne préjuge en rien de la constructibilité des terrains issus de la division ;
- une condition suspensive relative au certificat d'urbanisme libellée comme suit prévoit : 'qu'il soit obtenu par le bénéficiaire un certificat d'urbanisme dit ' préopérationnel' tel que défini à l'article L 410-1 b du code de l'urbanisme sur la construction d'une maison d'habitation d'une SHON de 75 m2 et d'annexes dans la limite pour ces dernières d'une superficie égale à 15% de l'emprise totale du terrain ;
- M. [L] a déposé à la suite de la promesse, le 11 août 2009, la demande de certificat d'urbanisme auprès de la mairie de [Adresse 3] ;
- le 6 octobre 2009, le certificat d'urbanisme de Type B mentionnait que l'opération était réalisable mais indiquait dans la rubrique 'accords nécessaires' qu'en raison de la situation du terrain, toute autorisation serait soumise à l'accord du Ministre ou de son délégué chargé des Monuments historiques : site classé Vallée de Bièvre' ;
Considérant que les époux [L] avaient déjà reçu à cette époque une information sur le caractère réalisable de leur projet qui était toutefois conditionné à une autorisation préalable à raison du classement de la Vallée de Bièvre ;
Considérant que le certificat d'urbanisme cité ci-dessus a été annexé à l'acte de vente du 27 octobre 2009 ; qu'y a aussi été joint le certificat d'urbanisme de type A qui contenait à la page 2 sous la rubrique
' servitudes d'utilité publique applicable au terrain' l'indication que le terrain est situé dans un site classé ;
Considérant que ces deux certificats ont été paraphés par les époux [L] qui en ont donc eu connaissance lors de la signature de l'acte authentique ;
Considérant qu'au surplus, il résulte de l'acte lui-même dans le paragraphe relatif aux dispositions relatives à l'urbanisme et sous chaque rubrique ' certificat d'urbanisme d'information' et 'certificat d'urbanisme' que ' le contenu de ce certificat dont le détail a été intégralement porté à la connaissance des parties ce qu'elles reconnaissent et relatif notamment aux limitations administratives du droit de propriété ; qu'il s'ensuit que les époux [L] ont eu connaissance du fait que le terrain était dans un site classé et qu'à ce titre, une autorisation spécifique devait être obtenue ;
Considérant que l'acte de vente comporte à la page 11, au chapitre des dispositions relatives à la construction ,la clause suivante :
'le notaire soussigné informe l'acquéreur dans la mesure où il projette d'effectuer des constructions, des aménagements et des transformations et ce qu'elle qu'en soit la destination :
- de ce qu'un certificat d'urbanisme constitue une information sur la constructibilité du terrain et non une autorisation de construire et que préalablement avant toute construction un permis de construire régulier doit avoir été délivré au propriétaire ou transféré à son profit et ne pas être périmé ';
Considérant que s'y ajoute un avertissement ' le notaire soussigné a bien et valablement informé les parties et en particulier l'acquéreur de ce que le certificat d'urbanisme n'est jamais en lui-même, une autorisation administrative. L'acquéreur déclare avoir eu toutes les informations nécessaires à ce sujet dès avant ce jour tant au sujet de l'obtention d'un permis de construire que des recours (gracieux ou contentieux) et retrait (administratif) y attachés. Connaissance prise de ce qui est dit ci-dessus relativement à l'opération de construction, l'acquéreur déclare expressément vouloir faire son affaire personnelle de la situation actuelle et poursuivre cette dite opération personnellement, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit. Encore l'acquéreur déclare avoir eu toutes les informations nécessaires et utiles à ce sujet du notaire associé soussigné, le dispensant d'en faire plus ample rapport et le déchargeant en conséquence de toutes responsabilités à ce sujet.' ;
Considérant qu'il résulte des énonciations précitées qui sont dépourvues de toute ambiguïté que les époux [L] ont eu connaissance des certificats d'urbanisme précisant le fait que le terrain était en site classé et que la construction projetée ne serait autorisée qu'avec l'accord du ministre ou du délégué aux Monuments historiques ; que le notaire a attiré leur attention sur le fait que le certificat d'urbanisme n'était de plus en aucun cas, une autorisation de construire ; qu'ils étaient donc avisés du caractère aléatoire de l'obtention du permis de construire eu égard aux prescriptions administratives visées dans les certificats d'urbanisme ;
Considérant que le manquement du notaire à son devoir de conseil n'est pas établi ;
Considérant, en outre, que le refus d'autorisation de construire intervenu le 8 février 2011 suite à la demande de permis de construire déposée par M. [L], le 23 juillet 2010 vise l'avis négatif du Ministre de l'Ecologie, du développement durable, des transports et du logement du 4 janvier 2011 ; que le premier juge a constaté que l'avis du Ministre indiquait ' la construction projetée ferait obstacle à la vue sur les masses boisées bordant la rivière que l'on découvre en passant le long du jardin et que le classement est venu protéger ' ;
Considérant qu'il ne ressort donc pas de cet avis que toute construction serait refusée ; que, notamment une construction sans étage pouvait être envisagée pour ne pas nuire à la vue ; qu'il s'ensuit que le préjudice invoqué par les époux [L] n'est pas démontré ;
Considérant qu'au surplus, il ressort des références immobilières fournies par le notaire que le prix du terrain payé par les époux [L] est de 325 euros au M2 alors que les prix moyens dans le secteur oscillaient entre 470 et 708 euros ce dont il se déduit que l'aléa à été pris en compte par ces derniers pour acquérir le terrain à un moindre coût ;
Considérant dès lors qu'en l'absence de faute et de préjudice, l'action en responsabilité contre le notaire instrumentaire ne peut prospérer et le jugement entrepris doit être confirmé en toutes ses dispositions ;
Considérant que l'équité commande de faire droit à la demande de la SCP [U] [T] [D] [E] [X] [R] présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner les époux [L] à lui payer la somme visée de ce chef au dispositif de la présente décision ;
Considérant que, succombant, les époux [L] ne sauraient prétendre à des frais irrépétibles et doivent supporter les entiers dépens de l'instance ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement du tribunal de grande instance d'Evry du 17 septembre 2012 en toutes ses dispositions ;
Condamne les époux [L] à payer à la SCP [U] [T] [D] [E] [X] [R] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure
civile ;
Rejette la demande des époux [L] formée au titre des frais irrépétibles ;
Condamne les époux [L] aux entiers dépens de l'instance.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
