Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRET DU 18 MARS 2014
(n° 174 , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/11679
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 30 Mai 2013 -Président du TGI de CRETEIL - RG n° 13/00558
APPELANTE
SARL FOGLIA-ABP agissant poursuites et diligences de son gérant
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée et assistée de Me Christelle VIEULOUP DUBOIS de la SCP ROBERT MORIN ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0206
INTIME
Monsieur [G] [J]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représenté et assisté de Me Alain TAMALET, avocat au barreau de PARIS, toque : C2395
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Février 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Nicole GIRERD, Présidente de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Nicole GIRERD, Présidente de chambre
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Conseiller
Madame Odette-Luce BOUVIER, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mlle Véronique COUVET
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Nicole GIRERD, président et par Melle Véronique COUVET, greffier.
M. [G] [J] a donné à bail à la SARL FOGLIA ABP, suivant deux actes sous seing privé du 1er septembre 1995, des locaux à usage commercial situés à [Adresse 2].
Se plaignant de retards récurrents dans le paiement des régularisations de charges, il lui a fait délivrer un commandement de payer visant les clauses résolutoires des deux baux et rappelant les dispositions des articles L145-41 et L145-17 du code de commerce pour avoir paiement de l'arriéré dû à ce titre arrêté au 28 juin 2012 à la somme de 6.532,06 €.
Une ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Créteil en date du 30 mai 2013 a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire
- ordonné l'expulsion de la société FOGLIA avocat au barreau de PARIS
- l'a condamnée à payer à M. [G] [J] la somme provisionnelle de 8.681,04 € à titre d'arriéré de dette locative arrêté au 3 avril 2013, outre une indemnité d'occupation provisionnelle à compter de cette date jusqu'à libération des lieux et la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
Par conclusions transmises le 31 janvier 2014, auxquelles il est renvoyé la société FOGLIA ABP, appelante de cette ordonnance, demande à la cour :
- de déclarer irrecevables les conclusions de M. [G] [J] du 2 décembre 2013, faute d'avoir été transmises simultanément à la partie adverse et à la chambre et de statuer ce que de droit sur les conclusions notifiées le 29 janvier 2014 sans que les nouvelles pièces produites n'y soient jointes ;
- d'infirmer l'ordonnance entreprise
statuant à nouveau
- de dire que les clauses résolutoires ne sont pas acquises du fait de la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer des régularisations de charges non justifiées par les documents du syndic
- d'enjoindre à M. [G] [J], sous astreinte, la production des relevés de charges du syndic à l'appui de ses demandes en paiement de régularisation de charges
- de constater que les clauses résolutoires des baux sont réputées n'avoir jamais joué du fait du règlement intégral de la dette locative le 28 mars 2013 par chèque encaissé en compte CARPA
- de condamner M. [G] [J] à lui payer les sommes de 2.000 € à titre de procédure abusive, celle de 3.000€ à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et celle de 8.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens.
Elle soutient :
- qu'elle n'a obtenu les justificatifs de régularisation de charges, demandés en vain lors des mises en demeure de payer, qu'à l'occasion de la procédure en appel
- que le bailleur, qui, alors qu'elle paie ses loyers régulièrement, cherche un prétexte pour l'expulser afin de revendre son bien comme en témoigne le diagnostic amiante qu'il a fait réaliser dans les lieux loués (Pièce 11) , est de mauvaise foi
- qu'elle a payé les régularisations demandées par chèques, comme indiqué par courriers des 6 septembre 2007 et 5 novembre 2010 (pièces 4-5) dont il reprenait l'historique dans un courrier du 18 juillet 2012 (pièce 9)
- qu'il existe une contestation sérieuse sur l'exigibilité des régularisations de charges au titre des travaux d'entretien et honoraires de gestion
- que l'expulsion de la société FOGLIA ABP, dont le gérant vient de changer, aurait des conséquences manifestement excessives pour elle et les six salariés qu'elle emploie(Pièce 17)
- que la mauvaise foi du bailleur, eu égard aux conditions de délivrance du commandement de payer aujourd'hui régularisé justifie ses demandes indemnitaires.
Par conclusions récapitulatives transmises le 3/02/14, auxquelles il est renvoyé, M. [G] [J], intimé, demande à la cour :
- de confirmer l'ordonnance entreprise
- de dire que le dépôt de garantie lui sera acquis à titre d'indemnité de résiliation
- de condamner la société FOGLIA ABP à lui payer la somme de 3.000€ à titre de préjudice moral du fait de ses assertions mensongères outre celle de 7.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens.
Il soutient :
- que si ses premières conclusions ont été adressées au pole 1.5 et non 1.3, elles sont néanmoins recevables pour avoir été portées à sa connaissance dans un délai lui permettant d'y répondre
- que les clauses résolutoires sont d'autant mieux acquises que les retards de paiement sont récurrents et les charges demandées finalement incontestables
- que la mauvaise foi du preneur, dont la teneur des conclusions témoigne, s'oppose aux délais sollicités et justifie ses demandes indemnitaires.
La clôture des débats initialement prononcée le 24 janvier 2014 a été reportée au 4 février 2014.
SUR CE LA COUR
sur la régularité de la procédure
Considérant que la société FOGLIA ABP soutient que les conclusions de M. [G] [J] du 2 décembre 2013 sont irrecevables, faute de transmission simultanément à la partie adverse et à la chambre et que les nouvelles pièces 22 à 24 n'auraient pas été jointes et notifiées avec les nouvelles conclusions du 29 janvier 2014 ;
Considérant que l'intimée a régulièrement transmis à la chambre et à l'appelant ses conclusions récapitulatives n° 2 du 3 février 2014, identiques à celles qui ont été précédemment et régulièrement transmises dans les mêmes conditions le 24 janvier 2014 accompagnées d'un bordereau de communication de 24 pièces ;
Considérant que la société FOGLIA ABP a été mise en mesure d'y répondre avant la date, reportée du 24janvier 2014 au 4 février 2014, de la clôture ; que l'incident de procédure de la société FOGLIA ABP est donc rejeté ;
au principal
Considérant que le locataire qui n'a pas payé ou contesté les causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance, ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire, prévue au contrat de bail d'habitation, conformément à l'article L145-41 du code de commerce , sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer ; que l'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci ;
Considérant que M. [G] [J] a fait délivrer un commandement de payer visant les clauses résolutoires des deux baux litigieux et rappelant les dispositions des articles L145-41 et L145-17 du code de commerce, pour avoir paiement de la somme de 6.532,06 € à titre de régularisation de charges 2007, 2009 et 2010 outre une pénalité contractuelle de 10% par mois de retard (pièce 7 intimé) ;
Considérant que ce commandement de payer était accompagné d'un décompte manuscrit des sommes dues sans justificatifs, les relevés de charges de copropriété du syndic qui n'ont été produits qu'en appel (pièces 11 à 13 de l'appelant) ni aucune autre pièce n'étant de nature à établir que ces justificatifs étaient connus du preneur lors de sa délivrance ;
Considérant que M. [G] [J] produit un décompte de créance actualisé au 28 mars 2013 à la somme de 8.383,07 € (pièce 21) et divers justificatifs de frais ; qu'au vu des éléments du dossier sa créance de régularisation de charges n'apparaît établie avec l'évidence requise en référé qu'à hauteur de la somme totale de 2498,07 € selon décompte ci-dessous :
2009 : 1498,18 €
2010 : 661,68 €
2007 : 297 €
2011 : 41,21 €
Considérant que la pénalité contractuelle de 10% par mois de retard réclamée par le bailleur s'analyse en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire ; que, contestée, elle n'apparaît donc pas exigible avec l'évidence requise en référé ;
Considérant qu'aucun justificatif probant n'est produit pour la taxe d'enlèvement des ordures ménagères dont le paiement provisionnel est demandé ;
Considérant qu'il s'ensuit que le commandement de payer qui a été délivré pour obtenir paiement d'une somme de 6.532,06 € alors que seule celle de 2747,87€ est manifestement exigible et que les justificatifs n'en ont été produits qu'au cours de l'instance d'appel, n'a pas été délivré de bonne foi ;
Qu'il n'y a pas lieu donc pas lieu, eu égard à cette circonstance, de constater l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire des baux litigieux ;
Considérant, sur la provision sollicitée, que pour s'opposer au paiement de ces régularisations de charges, la société FOGLIA ABP soutient qu'elle s'en est acquittée avant la procédure et qu'elle a, en tout état de cause, établi un chèque encaissé en compte CARPA le 28 mars 2013, du montant des sommes réclamées ;
Considérant que, cependant, M. [G] [J] a pu à bon droit imputer le chèque du 6 septembre 2007 d'un montant 3.912,13 € sur la dette locative la plus ancienne, à savoir, l'arriéré de 2006 dont l'exigibilité apparaît manifestement établie (pièce 3 de l'appelante);
Que les courriers que la société FOGLIA ABP produits (pièces 5 et 9) pour justifier du paiement des régularisations postérieures ne sont pas de nature à établir, avec l'évidence requise en référé, la remise effective des deux chèques en cause, formellement contestée ;
Qu'il y a donc lieu de condamner la société FOGLIA ABP à payer à M. [G] [J] la somme provisionnelle de 2747,87 € arrêtée au 28 mars 2013 à titre de régularisation de charges, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2012, date du commandement de payer valant mise en demeure ;
Considérant que l'absence de résiliation des baux rend sans objet la demande de M. [G] [J] au titre du dépôt de garantie ;
Considérant qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de la société FOGLIA ABP tendant à enjoindre à M. [G] [J] de produire, à l'avenir et sous astreinte, les relevés de charges de copropriété du syndic à l'appui de ses demandes de régularisation de charges, étant observé qu'il n'est justifié ni même allégué d'aucune somme indûment exigée au vu de ces relevés, l'excédant litigieux du commandement de payer n'étant réclamé qu'au titre de l'indemnité conventionnelle de retard dont l'appréciation du bien fondé relève du juge du fond ;
Considérant, eu égard à l'état des relations du bailleur et du preneur que ce litige révèle et à la volonté exprimée par le preneur de pouvoir se maintenir dans les lieux pour poursuivre l'activité commerciale qu'il y exerce avec six salariés, qu'il convient de rappeler, à toutes fins, que, s'il appartient au bailleur de justifier des régularisations de charges dont il demande paiement par la production de justificatifs à l'appui du décompte produit, le paiement au bailleur de ces régularisations de charges est une obligation essentielle du preneur, sauf à pouvoir justifier du bien fondé de ses contestations ;
Considérant, au bénéfice de ces observations, que les demandes indemnitaires respectives des parties au titre du préjudice moral qu'elles allèguent ne peuvent être accueillies ;
Considérant, au bénéfice des mêmes observations, que M. [G] [J] ne justifie d'aucune circonstance ayant fait dégénérer en abus le droit pour la société FOGLIA ABP, qui a consigné les sommes contestées le 28 mars 2013 par chèque encaissé en compte CARPA, d'interjeter appel ; que sa demande en paiement de dommages-intérêts à ce titre doit être rejetée ;
Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur la totalité de ses frais irrépétibles de procès; que le preneur qui succombe sera condamné à lui payer à ce titre la somme de 3.000€ ;
PAR CES MOTIFS
Déclare recevables les conclusions et pièces de l'intimée
Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions
Statuant à nouveau
Dit que la clause résolutoire des deux baux à usage commercial signés entre M. [G] [J] et la société FOGLIA ABP le 1er septembre 1995 et situés à [Adresse 2] n'est pas acquise
Condamne la société FOGLIA ABP à payer à M. [G] [J] la somme provisionnelle de 2747,87 € arrêtée au 28 mars 2012 à titre de régularisation de charges, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2012
Rejette tout autre demande
Condamne la société FOGLIA ABP à payer à M. [G] [J] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
La condamne aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 juin 2012.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
