REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du Peuple français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRET DU 30 Janvier 2014
(n° , 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : S 10/20685 C.T.
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 20 Octobre 2010 par le tribunal de grande instance de BOBIGNY RG n° 10/00051
APPELANTE
S.C.I. FROMONT [Localité 1]-[Localité 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Nayef ROMELLY, avocats au barreau de PARIS, toque : D1761
substitué par Me Catherine AZOULAI, avocats au barreau de PARIS, toque : A122
INTIMEES
LA COMMUNE DES [Localité 2]
[Adresse 3]
Représentée par Me Me Marie- Céline PELE de la SCP SEBAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque : P0498
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE ST DENIS , France domaine, [Adresse 1]
Représenté par M. [F] (Commissaire du gouvernement) en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 21 Novembre 2013, en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Claude TERREAUX, Conseiller, faisant fonction de Président, par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS,
Mme Maryse LESAULT, Conseillère, désignée par Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS
Madame [R] [I], Juge de l'Expropriation au Tribunal de Grande Instance de CRETEIL désignée conformément aux dispositions de l'article L. 13-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
Greffier : Madame Chaadia GUICHARD, lors des débats
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Monsieur Claude TERREAUX, Conseiller, faisant fonction de Président et par Madame Chaadia GUICHARD, Greffier.
Vu le jugement dui Juge de l'expropriation de la Seine-Saint-Denis n° 10/00051 du 20 octobre 2010 ;
Vu la déclaration d'appel du 26 octobre 2010 ;
Vu le mémoire de la SCI FROMONT, appelante, déposé le 23 novembre 2010 ;
Vu le mémoire de la Commune des [Localité 2], intimée, du 27 janvier 2011 ;
Vu le mémoire du Commisaire du Gouvernement, intervenant légal, du 14 janvier 2011 ;
Considérant qu'il y a lieu d e se reporter à cette décision et aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens de fait et de droit ;
SUR CE ;
Considérant que le jugement entrepris a fixé l'indemnité d'expropriation de la façon suivante, sur offre amiable non-acceptée de la commune expropriante de 2.968.756 €, à :
-indemnité principale : 4.538.089 € ;
-Indemnité de remploi : 454.809€ ;
soit au total 4.992 000€ ;
Considérant que l'appelante sollicite que l'indemnité soit fixée au total à 18.831.839€ ;
Considérant que l'intimée forme appel incident et demande que l'indemnité soit ramenée à 3.136.008€ ;
Considérant que le commissaire du Gouvernement sollicite la confirmation de la décision entreprise ;
Considérant que la SCI FROMONT [Localité 1]-[Localité 2] est propriétaire d'un ensemble de huit bâtiments, se trouvant dans des états, des usages et des configurations diverses parfaitement décrits par le procès-verbal et le jugement entrepris auquel il convient de se reporter ;
Considérant qu'il convient par ailleurs de rappeler que cet ensemble se trouve particulièrement bien situé, ainsi d'ailleurs que toutes les parties en conviennent ;
I) Sur les superficies ;
1) Sur la parcelle F[Cadastre 2] ;
Considérant que cette parcelle est occupée par le supermarché Franprix ;
Considérant que tout d'abord l'expropriée reproche au juge de l'expropriation de n'avoir pas tenu compte de la présence de l'auvent qui constitue selon elle une surface commerciale à prendre en compte en totalité ;
Mais compte-tenu qu'il n'est pas sérieux de faire valoir qu'un simple auvent, qui constitue une avancée de toit de 61 m², est l'équivalent d'un local commercial fermé ; que le juge de l'expropriation, loin de l'avoir ignoré, a tenu compte de cet auvent mais l'a affecté d'un coefficient de pondération de 0,3 ; que cette opération apparaît régulière ;
Considérant que par ailleurs le premier juge n'a pas suivi l'argumentation de la Ville des [Localité 2] qui demandait l'application d'un coefficient minorant la surface en profondeur du magasin, et a pris en compte toute sa superficie, au motif que pour un client de libre service, un zonage n'était pas adapté ; qu'il y a lieu pareillement de confirmer le jugement entrepris et d'écarter l'argumentation de l'intimée sur ce point ;
Considérant qu'il y a lieu par ailleurs de confirmer le coefficient retenu pour le calcul de la surface prise en compte pour le sous-sol, étant observé ici que le premier juge a retenu un coefficient supérieur à celui proposé par l'expropriant ;
Considérant qu'il convient pareillement de valider la pondération opérée par le premier juge pour le hall, ainsi que pour la toiture, l'argumentation de l'expropriée faisant valoir que le bien est utilisé pour partie pour le fonctionnement de l'aération du supermarché et est donc utile ne permettant pas de considérer qu'elle constitue une surface utile ;
2) Sur la parcelle F[Cadastre 1]et la surface de la boulangerie ;
Considérant qu'il n'y a pas lieu de prendre en compte les arrières boutiques utilisées à titre de rangement et d'atelier, qui ne sont pas accessibles aux clients, comme des surface commerciales ; que c'est à juste titre que le coefficient a été appliqué à ces deux locaux ;
Considérant qu'il n'y a pas de discussion sur les autres bâtiments ;
II) Sur la situation locative des biens ;
Considérant que le fait que dans le bail il ait été prévu que le bien faisait l'objet d'une déclaration d'utilité publique pouvant conduire à la résiliation du bail n'est pas de nature à rendre le bien libre ; qu'une telle clause a pour effet d'informer le locataire de l'existence de cette situation et d'éviter tout recours du preneur contre le bailleur pour ce motif ;
Considérant que le bien doit donc être considéré comme occupé ; qu'il sera indemnisé en valeur occupé ;
Considérant que par ailleurs l'expropriant devra faire son affaire de l'indemnisation du locataire pour son éviction ;
Considérant qu'en théorie la valeur du bien occupé augmentée de la valeur de l'indemnisation d'éviction doit correspondre à la valeur du bien libre, sauf situation particulière découlant de la situation soit du preneur soit du bailleur ou de tout autre utilité ou désagrément particulier ou tenant à l'évolution de l'activité exercée ;
Considérant qu'il y a donc lieu de confirmer là encore le jugement entrepris en ce qu'il a considéré que le biens occupés seraient indemnisé en valeur occupée ;
III) Sur les éléments de référence et les prix retenus ;
Considérant qu'il est indiscutable que les immeubles constituent des immeubles de rapport et doivent être indemnisés comme tels, ce qui correspond à leur usage effectif ; qu'il convient de faire, ainsi que l'a retenu le premier juge, une évaluation en bloc ;
Considérant que les éléments de comparaison présentés par l'expropriée sont soit d'une surface très réduite qui ne permet pas de calcul fondé sur la moyenne au m² ; qu'il en va ainsi notamment de la vente du 3 avril 2008 ;
Considérant qu'il en va de même des autres éléments cités dont la superficie réduite est sans comparaison avec celle de l'immeuble exproprié ;
Considérant que par ailleurs les articles de journaux et autres documentations sur l'évolution de la ville et du département en général ne saurient tenir compte d'éléments de comparaison utiles ; qu'ils ne sont que des indications d'allure générales faisant état de prospectives et d'analyse sur l'évolution des marchés inapplicables à l'évaluation de la valeur d'un bien précis ;
Considérant que la loi n'impose pas au juge d'employer un mode de calcul déterminé pour fixer l'indemnité due à l'exproprié ; qu'il doit tenir compte de la description du bien, et d'utiliser les éléments de comparaison les plus aptes à lui permettre d'évaluer la valeur du bien exproprié ;
Considérant que l'expropriée feint de ne pas comprendre la distinction entre l'évaluation d'un immeuble de rapport et le mode d'évaluation par le revenu pour revendiquer une indemnité plus élevée ; que le Cour ne saurait non plus la suivre dans son raisonnement ;
Considérant que les éléments de comparaison de l'expropriée, ainsi qu'il l'a été indiqué ci-dessus, ne conviennent pas ; qu'ils conduisent d'ailleurs à lui accorder une évaluation presque 18 fois supérieure à celle fixée par le juge de l'expropriation ;
Considérant que les éléments retenus par le premier juge pour le calcul de l'indemnité due pour le supermarché est satisfaisant ; que le fait que le terme retenu soit situé dans la Ville de [Localité 3] et non dans la Ville des [Localité 2], a été pris en compte expressément par le premier juge ;
Considérant qu'il en va de même pour les locaux d'architectes ;
Considérant qu'il y a lieu pour le surplus de confirmer le jugement entrepris, l'expropriée ne fournissant pas d'élément pertinent ;
Considérant qu'il y a donc lieu, pour ces motifs et ceux non contraires des premiers juges, de confirmer le jugement entrepris ;
PAR CES MOTIFS
-Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
-Rejette toutes autres ou plus amples demandes ;
-Condamne la SCI FROMONT-[Localité 2] aux dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
