Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 29 JANVIER 2014
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/23211
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Novembre 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 09/01991
APPELANT
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet DESLANDES, SAS, ayant son siège social
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Me Jean-Jacques FANET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0675
assisté de Me Norbert NAMIECH, avocat au barreau de PARIS, toque : E0020
INTIMÉES
SCI FIONA agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège, sis
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Nathalie HERSCOVICI de la SELARL 2H AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
assistée de Me Jean-Pierre WEISS, avocat au barreau de PARIS, toque : C382
SNC PARNASSE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, sis
[Adresse 2]
[Localité 3]
Société ALLIANZ IARD nouvelle dénomination de la Société AGF IART, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège, sis
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentées par Me Dominique OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069
assistées de Me Laurence THOMAS RIOUALLON, avocat au barreau de PARIS, toque : E1317 pour la SELARL FIZELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, toque L178
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Novembre 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Denise JAFFUEL, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Président
Madame Denise JAFFUEL, Conseiller
Madame Claudine ROYER, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Président, et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé et auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
La SCI FIONA est le preneur d'un crédit-bail immobilier portant sur le lot de copropriété n° 47 situé au rez-de-chaussée de l'immeuble du [Adresse 1], consenti par la société BATIROC CENTRE, établissement financier qui s'est porté acquéreur le 7 novembre 2000 de ce lot à la demande de la SCI FIONA. Ce lot a été acquis de la SNC PARNASSE, promoteur immobilier ayant procédé à la vente en l'état futur d'achèvement de l'immeuble du [Adresse 1], à usage notamment de logements et de musée.
A la suite de négociations ayant donné lieu à un devis du 3 mai 2000, un bloc de chauffage-climatisation a été installé par le promoteur sur la toiture du bâtiment A de l'immeuble pour desservir certaines pièces sans fenêtre du lot n° 47 situé au rez-de-chaussée et qui devait être exploité à usage de bureaux par un cabinet d'avocat.
Le 9 avril 2011, le syndic de l'immeuble a refusé de prendre livraison des parties communes, néanmoins une liste de réserves a été établie.
Les travaux de levée des réserves se sont poursuivis.
La livraison des appartements s'est échelonnée entre le 22 décembre 2000 et le 3 mai 2001.
Lors de la première assemblée générale tenue le 14 mai 2001, les copropriétaires ont voté contre la livraison des parties communes.
Par ordonnance de référé du 27 juin 2001, confirmée par arrêt de la Cour d'appel de Paris du 21 novembre 2001, M. [D] a été désigné en qualité d'expert pour relever d'une part dans les parties communes les malfaçons rendant l'immeuble en tout ou partie impropre à son utilisation et d'autre part les défauts de conformité ayant un caractère substantiel par rapport aux prestations contractuellement prévues.
Dans son pré-rapport déposé le 18 juin 2002, l'expert [D] conclut que bien qu'il y ait eu prise de possession par les copropriétaires à compter du 22 décembre 2000, date de livraison des premiers appartements, la date d'achèvement des parties communes pourrait être celle du 27 novembre 2001 correspondant à la levée des nombreuses réserves formulées par la préfecture de police. Il ne fait pas état du climatiseur litigieux.
Aux termes d'un protocole transactionnel régularisé entre le syndicat des copropriétaires et la SNC PARNASSE le 8 juillet 2003, la date du 27 novembre 2001 a été retenue entre les parties comme étant celle à laquelle les parties communes pouvaient être livrées au syndicat, ledit protocole ne faisant pas état du climatiseur litigieux.
Par exploit du 26 janvier 2009, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI FIONA aux fins d'obtenir sa condamnation, sous astreinte, à déposer à ses frais et risques l'ensemble des installations lui appartenant situées sur la toiture incluant le climatiseur et les réseaux le reliant au lot n° 47, outre des dommages et intérêts et une indemnité au titre de l'article 700 du CPC.
Par exploit du 21 octobre 2009, la SCI FIONA a attrait dans la cause la SNC PARNASSE, promoteur et vendeur de l'immeuble en VEFA, ainsi que son assureur la compagnie ALLIANZ.
Les procédures ont été jointes.
Par jugement contradictoire, non assorti de l'exécution provisoire, rendu le 17 novembre 2011, dont le syndicat des copropriétaires a appelé par déclaration du 28 décembre 2011, le Tribunal de grande instance de Paris 8ème chambre 2ème section :
- Déboute la SCI FIONA de sa demande de médiation,
- Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de dépose de la climatisation du lot 47 sur le fondement de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965,
- Déclare la demande du syndicat des copropriétaires fondée sur le trouble anormal de voisinage irrecevable,
- Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de dépose de la climatisation du lot 47 sur le fondement de l'atteinte aux parties communes,
- Déclare la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires recevable mais l'en déboute,
- Dit n'y avoir lieu de statuer sur les demandes de la SCI FIONA à l'encontre de la SNC PARNASSE et d'ALLIANZ,
- Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI FIONA la somme de 4.500 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC,
- Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à la SNC PARNASSE et à ALLIANZ la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC.
Les intimées ont constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d'appel, dont les dernières ont été signifiées dans l'intérêt :
- Du syndicat des copropriétaires, le 16 septembre 2013,
- De la SCI FIONA, le 22 octobre 2013,
- De la SNC PARNASSE et de la compagnie ALLIANZ, le 27 juillet 2012.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 novembre 2013.
La SCI FIONA et le syndicat des copropriétaires ont, par lettre des 25 et 26 novembre 2013, donné leur accord sur le principe d'une mesure de médiation proposée aux parties par la Cour, mais non la SNC PARNASSE et la Compagnie ALLIANZ qui n'ont pas fait connaître leur position sur cette proposition, de telle sorte qu'une médiation ne peut être ordonnée.
CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,
Le syndicat des copropriétaires demande, par infirmation, de condamner sous astreinte la SCI FIONA à déposer l'ensemble des installations lui appartenant sur la toiture de l'immeuble, incluant le bloc climatiseur ainsi que tous les réseaux le reliant au lot 47, et de la condamner à lui payer la somme de 26.670 euros au titre de la réparation du préjudice subi ; à titre subsidiaire, de condamner in solidum la SNC PARNASSE et son assureur à lui payer la somme de 26.670 euros au titre du préjudice subi du fait de l'installation irrégulière, outre la somme de 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC ; en toute hypothèse, de condamner in solidum la SCI FIONA et la SNC PARNASSE à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du CPC ;
La SCI FIONA demande de confirmer le jugement et, y ajoutant, de condamner in solidum le syndicat, la SNC PARNASSE et la compagnie ALLIANZ à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du CPC ; à titre subsidiaire, s'il était fait droit en tout ou partie aux demandes du syndicat, de condamner solidairement la SNC PARNASSE et ALLIANZ à la garantir de toute condamnation et à prendre toute disposition de nature à permettre le fonctionnement du bloc climatiseur sur la toiture terrasse et, le cas échéant, de constater l'impropriété du lot 47 à sa destination et de condamner solidairement la SNC et ALLIANZ à lui payer la somme de 2.404.000 euros à titre de dommages et intérêts ; à défaut de constater l'impropriété du lot à sa destination, de condamner solidairement la SNC PARNASSE et ALLIANZ à lui payer 100.000 euros de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et à installer, sous astreinte, un nouveau système de climatisation et chauffage sous le contrôle d'un expert judiciaire ; le cas échéant, avant dire droit, d'ordonner une expertise pour mesurer l'intensité des nuisances sonores alléguées au regard d'un éventuel trouble anormal de voisinage et proposer les moyens techniques d'y remédier sans dépose de l'installation ; en tout état de cause, de condamner solidairement la SNC PARNASSE et ALLIANZ à lui payer 10.500 euros au titre de l'article 700 du CPC ;
La SNC PARNASSE et la compagnie ALLIANZ demandent de confirmer le jugement, de juger irrecevables les demandes nouvelles du syndicat à leur encontre et de les rejeter ; en tout état de cause, de condamner le syndicat ou tout succombant à leur payer, à chacune, la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du CPC ;
Sur le jugement
Les moyens invoqués à titre principal par le syndicat des copropriétaires au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Il convient toutefois d'ajouter que le statut de la copropriété devient applicable dès l'achèvement de l'immeuble, cette notion d'achèvement devant être appréciée dans les faits sans recouvrir les notions d'achèvement ou de réception des travaux utilisées par le droit de la construction afin de déterminer le régime de la garantie à la charge du constructeur ;
En l'espèce, au vu des éléments de fait produits, c'est à juste titre que les premiers juges ont retenu le 22 décembre 2000 comme date de naissance de la copropriété, les appartements ayant commencé à être livrés à cette date, les propriétaires ayant pris possession des lieux et l'immeuble étant donc habitable dès ce moment ;
Le syndicat des copropriétaires, qui ne conteste pas la date retenue d'achèvement au 22 décembre 2000, ne peut pas valablement soutenir, sur le fondement de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, que le climatiseur litigieux devrait être déposé au motif qu'il aurait été installé postérieurement à la naissance de la copropriété sans autorisation de l'assemblée générale alors qu'il appert de l'examen des pièces produites que les travaux d'installation du climatiseur litigieux ont été commandés aux entreprises AGB et BONNEVIE par le promoteur suivant ordre de service en date du 9 octobre 2000 faisant suite à un devis du 3 mai 2000 et matérialisé sur les plans du 16 octobre 2000, soit antérieurement à la naissance de la copropriété à la date du 22 décembre 2000, le fait que la SNC PARNASSE ait adressé une facturation le 2 avril 2001 au crédit-bailleur BATICENTRE portant notamment sur la climatisation litigieuse selon devis du 3 mai 2000 mais également sur d'autres travaux postérieurs ne permettant pas d'en déduire, contrairement aux allégations du syndicat, que la climatisation aurait été installée postérieurement au 22 décembre 2000 ; ce moyen ne peut prospérer ;
Le syndicat ne peut pas non plus valablement soutenir qu'incontestablement la climatisation litigieuse aurait été installée postérieurement à la date de naissance de la copropriété au motif que le devis produit prévoirait un délai de réalisation de trois mois plus un mois et demi de délai complémentaire sur planning général alors que les délais contractuels de réalisation des travaux complémentaires (parmi lesquels la climatisation litigieuse) mentionnés au devis précité ne démontrent pas que précisément ladite climatisation n'a pas été installée antérieurement au 22 décembre 2000, l'ordre de service la concernant étant du 9 octobre 2000 et le DIUO (dossier d'intervention ultérieure sur l'ouvrage) mentionnant des modifications intervenues le 27 octobre 2000 ; cette argumentation sera donc rejetée ;
C'est donc à bon droit que les premiers juges ont débouté le syndicat de sa demande de dépose de la climatisation du lot n° 47 sur le fondement de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ;
C'est également à bon droit, par adoption de motifs, que les premiers juges ont débouté le syndicat de sa demande de dépose de la climatisation du lot n° 47 sur le fondement de l'atteinte aux parties communes et déclaré irrecevable sa demande fondée sur le trouble anormal de voisinage ;
Sur la demande subsidiaire de dépose à raison de l'absence d'autorisation individuelle des acquéreurs pour l'installation de la climatisation
En cause d'appel, le syndicat fait valoir à titre subsidiaire que la climatisation litigieuse devrait être déposée, sur le fondement du régime applicable avant la mise en place de la copropriété qui aurait nécessité l'autorisation individuelle des acquéreurs, s'agissant d'un changement portant sur les parties communes, et qu'en l'espèce, le mandat confié à la SNC PARNASSE serait irrégulier et ne saurait constituer une quelconque autorisation des époux [E], seuls acquéreurs au moment de l'ordre de service ; que dès lors, les actes subséquents seraient inopposables au syndicat et que la climatisation serait irrégulièrement posée faute d'avoir été autorisée ;
La SNC PARNASSE et son assureur ALLIANZ font valoir que ce moyen serait triplement irrecevable aux motifs qu'il ne pourrait être dirigé que contre le constructeur, ce qui ne serait pas le cas en l'espèce, qu'il ne pourrait l'être pour la première fois devant les juges du second degré et qu'enfin l'action ne pourrait être exercée par la copropriété, nul ne plaidant par procureur ;
La SCI FIONA fait valoir qu'il n'appartiendrait pas au syndicat de critiquer les termes des contrats passés entre le constructeur et chacun des acquéreurs, surtout à un moment où le statut de la copropriété n'était pas encore applicable, et que le syndicat serait donc irrecevable de ce chef ; que la mise en place de la climatisation litigieuse constituerait d'ailleurs un aménagement de portée particulièrement limitée qui entrerait dans le champ du mandat consenti au constructeur ; qu'il ne saurait davantage appartenir au syndicat d'opposer le grief d'absence d'autorisation individuelle de l'acquéreur [E], Mme [E] ayant précisément transigé avec le promoteur ;
Le syndicat ne peut pas utilement soutenir que sa demande ne serait pas nouvelle en appel au motif qu'elle tendrait aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, à savoir la dépose du climatiseur, alors que les demandes formées devant le premier juge étaient dirigées contre la SCI FIONA en qualité de copropriétaire tandis que la prétention subsidiaire est formée en appel contre le constructeur pour tenter de faire juger que l'installation est irrégulière et que la SCI FIONA devrait donc la déposer ; il s'agit ainsi d'une demande nouvelle prohibée en cause d'appel et en conséquence irrecevable à l'encontre de la SNC PARNASSE et de la compagnie ALLIANZ, qui ont soulevé ce moyen ;
Pour ce qui concerne le moyen d'irrecevabilité soulevé par la SCI FIONA tendant à voir juger un défaut d'intérêt du syndicat au titre du grief d'absence d'autorisation préalable, il appert des écritures du syndicat que celui-ci allègue, par le biais de la contestation des actes passés entre le constructeur et l'acquéreur [E], une éventuelle violation des droits dudit copropriétaire [E], au demeurant non partie à l'instance, et non une atteinte aux intérêts de la collectivité des copropriétaires de telle sorte qu'il n'a pas d'intérêt légitime à agir de ce chef ; sa demande est donc irrecevable ;
En conséquence, le syndicat sera déclaré irrecevable dans sa demande de dépose de la climatisation du lot n° 47 sur le fondement d'absence d'autorisation individuelle des acquéreurs [E] ;
Sur les demandes de dommages et intérêts
Le jugement sera confirmé, par adoption de motifs, en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat à l'encontre de la SCI FIONA au titre de la réparation du préjudice subi du fait de l'installation irrégulière ;
En cause d'appel, le syndicat forme à titre subsidiaire une demande de dommages et intérêts à l'encontre de la SNC PARNASSE, in solidum avec son assureur ALLIANZ, au titre de la réparation du préjudice subi du fait de l'installation irrégulière ;
La SNC PARNASSE et la compagnie ALIANZ font valoir à juste titre que cette demande de condamnation à leur encontre, formée pour la première fois en cause d'appel, constitue une demande nouvelle prohibée en application de l'article 564 du CPC ;
En conséquence, le syndicat sera déclaré irrecevable en sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la SNC PARNASSE et d'ALLIANZ ;
Sur les autres demandes
Le jugement sera confirmé, par adoption de motifs, en ce qu'il a dit n'y avoir lieu de statuer sur les demandes de la SCI FIONA à l'encontre de la SNC PARNASSE et d ALLIANZ ;
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné le syndicat à payer à la SCI FIONA la somme de 4.500 euros et à la SNC PARNASSE et à ALLIANZ la somme de 3.500 euros au titre de leurs frais irrépétibles de première instance ;
Le syndicat sera condamné à payer à la SCI FIONA la somme de 2.500 euros et aux sociétés SNC PARNASSE et ALLIANZ la somme de 2.500 euros au titre de leurs frais irrépétibles d'appel ;
Le surplus des demandes à ce titre sera rejeté ;
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant :
Déclare irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de dépose de la climatisation du lot n° 47 sur le fondement d'absence d'autorisation individuelle des acquéreurs [E] ;
Déclare irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires en dommages et intérêts à l'encontre de la SNC PARNASSE et d'ALLIANZ ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer 2.500 euros à la SCI FIONA et 2.500 euros aux sociétés SNC PARNASSE et ALLIANZ au titre de leurs frais irrépétibles d'appel ;
Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires ;
Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
