Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRET DU 12 DECEMBRE 2013
(n° 448, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/06682
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Février 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 09/09503
APPELANTS
Monsieur [W] [R]
Madame [L] [S] épouse [R]
demeurant tous deux [Adresse 1]
représentés par la SCP LEHMAN & ASSOCIES, en la personne de Maître Christine SARAZIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0286, substitué par Maître Alexis SOBOL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0286
INTIMÉES
Madame [F] [X] agissant en sa qualité de clerc de notaire en l'Etude de Maître [T] [M]
demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
SARL SIX INVEST
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 3]
représentée et assistée par Maître Gilles KHAIAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1628
SCP ETUDE [N]
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège[Adresse 2]
représentée par Maître Herve-Bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090, substitué par Me François DE MOUSTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 octobre 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal SARDA, Président de chambre, et Monsieur Fabrice VERT, Conseiller, chargés du rapport.
Ces magistrat ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Président de chambre
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
Greffier lors des débats : Monsieur Sébastien MONJOT
Greffier lors du prononcé : Madame Fatima BA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, présidente, et par Madame Fatima BA, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte authentique reçu le 6 novembre 2008 par Maître [M], notaire à [Localité 1], la SARL Six Invest a promis de vendre aux époux [R], lesquels se sont réservés la faculté d'acquérir, un bien immobilier situé [Adresse 5], à savoir les lots n° 1, 5 et 6 qui ont été réunis et ne forment qu'une seule unité d'habitation, soit un appartement en duplex, pour un prix de 250 000 euros.
Cette promesse remise en mains propres aux bénéficiaires le 6 novembre 2008, a été consentie pour une durée expirant le 21 janvier 2009 et sous réserve de plusieurs conditions suspensives dont l'une relative à l'installation intérieure d'électricité et rédigée comme suit : « le promettant s'engage, à ses seuls frais, à fournir au bénéficiaire un état de l'installation intérieure de l'électricité ». Le décret d'application de l'article L 134-7 du code de la construction et de l'habitation est en effet paru le 22 avril 2008 de sorte que les dispositions légales sont entrées en vigueur le 1erjanvier 2009.
L'indemnité forfaitaire d'immobilisation a été fixée à 25.000 euros et l'acquéreur a versé entre les mains de Mademoiselle [F] [X], clerc du notaire instrumentaire, la somme de 12.500 euros à ce titre.
Par courrier du 17 décembre 2008, la Société Générale a fait part de son accord de principe pour le financement de ce projet immobilier.
Par courrier du 19 janvier 2009 adressé à Maître [M], la Banque Postale a indiqué qu'elle accordait aux acquéreurs un prêt immobilier d'un montant de 244.150 euros, précisant que ceux-ci avaient reçu l'offre le 29 décembre 2008 et que le délai de réflexion de 10 jours avait bien été respecté.
L'état des installations électriques de l'immeuble litigieux réalisé par la société Audit le 23 janvier 2009 a révélé que l'installation intérieure d'électricité comporte une ou des anomalies pour laquelle et lesquelles, il est vivement recommandé d'agir afin d'éliminer les dangers qu'elle(s) présente(nt).
Par courrier recommandé avec avis de réception du 26 janvier 2009, Maître [N], notaire des acquéreurs, a procédé à une nouvelle notification de la promesse de vente aux époux [R] en leur précisant : « compte tenu des modifications substantielles intervenues depuis la signature du compromis de vente consistant en l'obligation pour le vendeur de produire un rapport de l'état de l'installation intérieure d'électricité, et dans la mesure où, d'une part, le bien objet de cette est destiné à être affecté à l'habitation, et d'autre part, vous êtes non professionnels de l'immobilier, vous bénéficiez des dispositions de l'article L 271-1('). Dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la présente lettre, vous pourrez renoncer à la signature de cette vente, et ce par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée à l'adresse indiquée en tête des présentes. »
Par lettre recommandée avec accusé de réception non datée, les époux [R] ont fait connaître à Maître [N], leur notaire qu'ils renonçaient à cette acquisition et ont demandé la restitution de la somme séquestrée. Ce courrier a été faxé par les époux [R] à Maître [N] le 9 février 2009 et ce dernier l'a retransmis, le jour même à Maître [M].
Par courrier du 5 février 2009, Maître [M] a confirmé le rendez-vous en vue de la signature de l'acte fixé au 12 février 2009 à 12h30. Les époux [R] ne se sont pas présentés à ce rendez-vous.
Par courrier recommandé avec avis de réception du 12 février 2009, ils ont indiqué à Maître [M], notaire instrumentaire que, par lettre recommandée avec avis de réception adressée à Maître [N] le 3 février 2009, ils avaient usé de leur faculté de rétractation et sollicité le remboursement de la somme séquestrée.
Par acte du 17 février 2009, la société Six Invest a fait sommation aux époux [R] d'avoir à assister au rendez-vous du 25 février 2009 à 12h30, en vue de la réitération de l'acte de vente.
Les acquéreurs étant absents, la signification a été faite par dépôt à l'étude, un avis de passage ayant été déposé au domicile des époux [R]. Ces derniers ne se sont pas présentés au rendez-vous du 25 février 2009 et Maître [M] a établi un procès verbal de défaut à leur encontre.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 4 mars 2009, le conseil de la société Six Invest a mis Maître [M] en demeure de lui adresser le montant de l'indemnité d'immobilisation stipulée à la promesse. Il a, de même, mis en demeure les époux [R] de lui adresser sous 48 heures la somme de 12.500 euros correspondant au solde de l'indemnité d'immobilisation.
Par courrier du 9 mars 2009, Maître [M] précisait à Maître [K] que les époux [R], excipant du nouveau délai de rétractation qui leur avait été ouvert, avaient confirmé leur volonté de ne pas acquérir et demandé la restitution du dépôt de garantie séquestré, rappelant que, sans accord des parties, il ne pouvait se dessaisir des fonds consignés.
Par acte du 3 juin 2009, la SARL six Invest a fait citer devant le tribunal de grande instance de Paris Monsieur [W] [R] et Madame [L] [S], son épouse ainsi que Mademoiselle [F] [X], clerc de notaire en l'étude de Maître [T] [M], notaire, prise en sa qualité de séquestre conventionnel.
Par acte du 5 octobre 2009, Monsieur et Madame [R] ont appelé en garantie la SCP [N], notaires associés devant le même tribunal.
La jonction des procédures a été prononcée le 2 février 2010.
Par jugement du 6 février 2012, le Tribunal de Grande Instance de Paris a :
- condamné solidairement [W] [R] et [L] [S], son épouse à payer à la SARL Six Invest la somme de 25.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation contractuelle, avec les intérêts légaux à compter du 3 juin 2009,
- dit que la somme de 12.500 euros séquestrée entre les mains de Madame [F] [X], clerc de notaire, pourra être libérée au profit de la SARL Six Invest au vu d'une copie de la décision de ce jugement et qu'elle viendra en déduction des condamnations mises à la charge des époux [R],
- condamné solidairement [W] [R] et [L] [S], son épouse à payer à la SARL Six Invest la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes, plus amples ou contraires,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné solidairement [W] [R] et [L] [S], son épouse aux dépens dont distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande, conformément aux dispositions de l'article 699 du code procédure civile.
Les époux [R] ont interjeté appel de cette décision, et vu leurs dernières conclusions signifiées le 18 juillet 2013, et aux termes desquelles, ils demandent à la Cour de :
- infirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris du 6 février 2012
- débouter la société SIX INVEST de toutes ses demandes, fins et conclusions
- condamner la société SIX INVEST à leur rembourser l'indemnité d'immobilisation de 25 000 euros,
- condamner la société SIX INVEST à leur payer une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens
A titre subsidiaire, de :
- condamner la société civile professionnelle ' Etude [N], Notaires associés, prise en la personne de Maitre [A] [N] à leur rembourser l'indemnité d'immobilisation de 25 000 euros payée à la société SIX INVEST.
- condamner la société civile professionnelle ' Etude [N], Notaires associés, prise en la personne de Maitre [A] [N] à leur payer une somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance.
Vu les dernières conclusions de l'intimée, la SCP [N] signifiée le 9 juillet 2012 et aux termes desquelles elle demande à la Cour de :
- confirmer le jugement du tribunal de grande instance de paris en ce qu'il a rejeté les demandes dirigées contre la SCP [N]
- dire que Maître [N] n'a commis aucune faute,
- dire que les époux [R] ne caractérisent pas le lien de causalité qui doit nécessairement exister entre la faute invoquée et le préjudice allégué,
- dire que les époux [R] ne caractérisent leur dommage ni dans son principe ni dans son quantum,
- débouter les époux [R] de toutes les demandes dirigées contre elle,
- les condamner in solidum à leur payer à la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum Monsieur [Q] [U] [L] [R] et Madame [L] [H] [S] épouse [R] aux entiers dépens.
Vu les conclusions de l'intimé, la SARL SIX INVEST, signifiées le 28 juin 2013, et aux termes desquelles, elle demande à la Cour de :
- la dire bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,
- débouter les appelants de leurs demandes, fins et conclusions,
- constater que le résultat de l'état de l'installation intérieure d'électricité ne constituait pas en l'espèce, pour les parties à la promesse de vente, une modification substantielle qui donnerait droit à un nouveau délai de rétractation,
En conséquence,
dire que le courrier de rétractation de Monsieur [R] et Madame [L] [S] épouse [R] à leur notaire est nul, et de nul effet,
Subsidiairement,
si par extraordinaire la Cour considérait que Monsieur et Madame [R] bénéficiaient d'un nouveau délai de rétractation, constater que cette rétractation n'a pas été exercée dans les conditions prévues par la loi et la promesse de vente, et qu'elle est parvenue à son destinataire hors le délai légal de 7 jours de sorte qu'elle est nulle et de nul effet.
Dans tous les cas, la dire bien fondée à recevoir paiement de l'indemnité d'immobilisation convenue,
En conséquence
- Confirmer le jugement en ce qu'il a
- Condamné solidairement les époux [R] à la somme de 25 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation contractuelle avec intérêts légaux à compter du 3 juin 2009
- Dit que la somme de 12 500 euros séquestrée entre les mains de Mme [F] [X], clerc de notaire, pourra être libérée au profit de la société SIX INVEST au vu d'une copie de la décision et viendra en déduction des condamnations mises à la charge des époux [R].
- Condamné solidairement les époux [R] à la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du CPC,
- Débouté les époux [R] du surplus de leurs demandes, plus amples et contraires
- Condamné solidairement les époux [R] aux dépens
Y ajoutant
- S'entendre condamner solidairement Monsieur [W] [R], et Madame [L] [S] épouse [R] à lui payer la somme complémentaire de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- S'entendre condamner solidairement Monsieur [W] [R], et Madame [S] épouse [R] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC,
- S'entendre condamner Monsieur [W] [R], et Madame [L] [S] épouse [R], solidairement aux entiers dépens.
Vu les dernières conclusions du 23 juillet 2012 de l'intimée [F] [X] qui demande à la Cour de :
- constater qu'ès-qualités de séquestre conventionnel, clerc de notaire en l'étude de Maître [M], notaire, elle s'en remet à la décision de la Cour sur les demandes respectives des parties quant à la libération des sommes séquestrées,
- lui donner acte qu'elle remettra les fonds à la personne qui sera désignée comme bien fondée à les recevoir aux termes de l'arrêt à intervenir, dès lors qu'il sera exécutoire,
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande visant à voir condamner toute partie succombant à lui verser une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- statuant à nouveau sur ce point, condamner toute partie succombant en appel à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en première instance et en appel, outre les dépens d'appel.
SUR CE,
LA COUR,
Sur la caducité de la promesse,
Considérant qu'il a été stipulé au paragraphe " conditions suspensives ":
" Le promettant s'engage, à ses seuls frais, à fournir au bénéficiaire cet état le cas échéant, pour le jour de la vente.
" Dans le cas où l'une ou plusieurs des conditions suspensives ci-dessus (dont celle relative à l'état de l'installation intérieure d'électricité ) ne seraient pas réalisées, et où le bénéficiaire qui pourra seul s'en prévaloir, entend s'en prévaloir, les présentes seront alors considérées comme nulles et non avenues, sans indemnité de par ni d'autre et le promettant devra restituer l'indemnité d'immobilisation ci-dessous fixée.
" Toutefois, si à la date prévue pour la réalisation, le notaire rédacteur de l'acte n'était pas en possession de toutes les pièces nécessaires à la rédaction de celui-ci, la réalisation serait reportée jusqu'à un délai maximum de 15 jours après la délivrance de la dernière de ces pièces",et dans le paragraphe: " Réalisation :" la présente promesse est consentie et acceptée pour une durée qui expirera, le 21 janvier 2009 à 18:00 au plus tard. Passé ce délai sans que le notaire soussigné ait reçu, de la part du bénéficiaire, la déclaration d'intention d'acquérir l'immeuble ci-dessus désigné, la présente promesse sera considérée comme caduque, sans que le promettant ait besoin de faire aucune mise en demeure, ni de remplir aucune formalité judiciaire ";
Considérant qu'en l'espèce, la condition suspensive litigieuse n'a pas été réalisée à la date du 21 janvier 2009 puisque la société Six Invest n'a fait établir l'état de l'installation électrique que le 23 janvier 2009, soit postérieurement à l'expiration du délai contractuel;
Que contrairement à ce que soutient la société Six Invest, la clause de prorogation du délai de réalisation ne concernait pas ni le délai de levée d'option ni celui de réalisation des conditions suspensives y compris de celle de l'état de l'installation intérieure d'électricité qui ne bénéficiait pas d'un délai supérieur aux autres mêmes si le promettant pouvait fournir l'état " le jour de la vente ", (ce jour devant s'entendre, en tout état de cause, du 21 janvier ) mais uniquement l'hypothèse où les pièces nécessaires à la rédaction de l'acte n'auraient pas été produites entre les mains du notaire, les conditions suspensives réalisées;
Que dès lors, la condition suspensive dont s'agit ne s'étant pas réalisée à la date du 21 janvier 2009 et le bénéficiaire n'ayant pas renoncé, la promesse est devenue caduque du fait du promettant qui n'a pas mis en mesure le bénéficiaire de lever l'option à la date ci-dessus;
Qu'en application, des stipulations contractuelles, l'indemnité d'immobilisation dont seulement la somme de 12 500 € a été séquestrée entre les mains de Mme [X], clerc de notaire doit être restituée aux époux [R], ainsi qu'il sera ci-après précisé, au dispositif;
Qu'en revanche, ceux-ci sont mal fondés à demander la condamnation de la société Six Invest à leur payer une somme supplémentaire de 12 500 €;
Que la solution donnée au litige ne nécessite pas l'examen des autres moyens des parties mais implique le rejet de toutes les demandes de la société Six Invest;
Considérant qu'il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais engagés et non compris dans les dépens;
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau ;
Constate la caducité de la promesse de vente ;
Condamne la société Six Invest à restituer aux époux [R] la somme de 12 500 €, au titre de l'indemnité d'immobilisation ;
Dit que la somme de 12 500 € séquestrée entre les mains de Mme [X], clerc de notaire pourra être libérée au profit des époux [R] au vu d'une copie du présent arrêt et qu'elle viendra en déduction de la condamnation mise à la charge de la société Six Invest ;
Rejette toutes les autres demandes des parties ;
Condamne la société Six Invest aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La GreffièreLa Présidente
