Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 11 DÉCEMBRE 2013
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/21937
Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Novembre 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 10/12621
APPELANT
Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] représenté par son syndic la SA Loiselet Père Fils et Daigremont, ayant son siège social
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
assisté de Me Arnaud GRAIGNIC, avocat au barreau de PARIS, toque : U0004
INTIMÉES
Madame [Q] [P]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Madame [Z] [O]
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentées par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753
asistés de Me Frédérica WOLINSKI, avocat au barreau de PARIS, toque : B0038
Société DEFORGES INTERNATIONAL ACADEMIE, agissant en la personne de son représentant légal, ayant son siège social
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Frédéric INGOLD, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055
assistée de Me Malika HOUIDI pour Me Karine MATHOU de la SELARL INSOLIDUM AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : E1907
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 23 Octobre 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Président, chargée du rapport
Madame Denise JAFFUEL, Conseiller
Madame Claudine ROYER, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.
La société Deforges International Académie exploite un salon de coiffure dans des locaux situés dans l'immeuble [Adresse 3], qui lui sont donnés à bail par les dames [P] et [O] propriétaires indivises des lots n° 758, 759, 760 et 766 de l'état descriptif de division. Ces locaux n'étant plus directement accessibles à partir de la rue par suite de la mise en place d'une grille autour de l'immeuble à l'initiative du syndicat des copropriétaires, la société Deforges International Académie a, suivant acte extra-judiciaire du 18 août 2010, assigné les dames [P] et [O] et ledit syndicat à l'effet de se voir allouer des dommages-intérêts, reprochant à ses bailleresses de ne pas lui assurer la jouissance paisible des lieux donnés à bail et au syndicat des copropriétaires de lui causer un trouble anormal de voisinage par abus de droit. Parallèlement, les dames [P] et [O] ont, selon acte extra-judiciaire du 13 juillet 2010, assigné le syndicat des copropriétaires à l'effet de voir dire que le refus de voter la résolution n° 18 de l'ordre du jour de l'assemblée générale du 13 avril 2010 prévoyant la remise d'une clé de l'un des portillons d'accès à l'immeuble à leur locataire était constitutif d'un abus de droit.
Par jugement du 3 novembre 2011, le tribunal de grande instance de Paris a :
- condamné in solidum les dames [P] et [O] à payer à la société Deforges International Académie la somme de 10.000 € en réparation de son préjudice moral,
- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à garantir les dames [P] et [O] de cette condamnation,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- ordonné l'exécution provisoire,
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné les dames [P] et [O] in solidum avec le syndicat des copropriétaires aux dépens.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a relevé appel de ce jugement dont il poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 28 septembre 2012, de :
- dire qu'il n'a commis aucun abus de droit,
- dire les dames [P] et [O] et la société Deforges International Académie mal fondées en leurs demandes et les en débouter,
- dire irrecevable l'appel incident de la société Deforges International Académie en ce qu'elle demande les sommes de 20.000 € et de 60.000 € à titre de dommages-intérêts au delà du délai de deux mois qui lui était imparti pour conclure et former appel incident,
- confirmer le jugement pour le surplus,
- y ajoutant, condamner in solidum les dames [P] et [O] et la société Deforges International Académie à lui régler la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
Les dames [P] et [O] prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 30 août 2013, de :
- au visa des articles 26, 30 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le syndicat des copropriétaires avait commis un abus de droit,
- le réformer pour le surplus,
- dire que le refus de l'assemblée générale des copropriétaires des 13 avril 2010 et 2 mai 2012 de procéder au vote des résolutions n° 18 et 26 de l'ordre du jour est constitutifs d'un abus de droit et d'un abus de majorité,
- dire que ce refus est assimilable à une décision de rejet de ladite résolution,
- dire que les résolutions n° 18 de l'assemblée générale du 13 avril 2010 et n° 26 de l'assemblée générale du 2 mai 2012, qui avaient pour objet d'accorder à la société Deforges International Académie l'autorisation d'ouvrir le portillon face à sa vitrine aux heures d'ouverture du salon de coiffure, constituaient incontestablement une amélioration par rapport aux aménagements préexistants,
- dire que cette autorisation est conforme à la destination de l'immeuble et compatible avec les droits des autres copropriétaires,
- en conséquence, en application de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, autoriser le cabinet Loiselet & Daigremont, syndic de la copropriété, à remettre à la société Deforges International Académie et à tous leurs locataires une clé du portillon coulissant situé face au salon de coiffure sous réserve que les horaires d'ouverture du portillon soient les suivantes : du lundi au samedi de 9 h à 19 h 30, le jeudi, jusqu'à 22 h (nocturne du salon),
- les dispenser de toute participation aux dépenses communes de l'ensemble des frais de la procéure et dire que la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
- débouter la société Deforges International Académie de ses demandes formées contre elles,
- pour le cas où il y serait fait droit, condamner le syndicat des copropriétaires à les garantir de l'intégralité des condamnations intervenues,
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,
- condamner la société Deforges International Académie à leur payer la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 10.000 € sur le même fondement, en sus des entiers dépens.
Formant appel incident, la société Deforges International Académie prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 1er août 2013, de :
- rejeter l'exception d'irrecevabilité qui lui est opposée par le syndicat des copropriétaires,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il lui a reconnu l'existence d'un préjudice moral,
- infirmer le jugement pour le surplus,
- dire que les dames [P] et [O] ont manqué à leur obligation de lui assurer la jouissance paisible de son local,
- dire que le syndicat des copropriétaires a adopté un comportement fautif et abusif,
- dire que les dames [P] et [O] et le syndicat des copropriétaires sont responsables des préjudices qu'elle subit,
- en conséquence, condamner le syndicat des copropriétaires in solidum avec les dames [P] et [O] à lui payer les sommes de 20.000 € en réparation de son préjudice moral et de 60.000 € en réparation de son préjudice matériel,
- condamner in solidum les dames [P] et [O] et le syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme de 10.000 € correspondant aux dépenses engagées,
- condamner le syndicat des copropriétaires à mettre fin au dommage en lui enjoignant, à titre principal, de lui remettre ou à ses bailleresses la clé du portillon situé en face de son commerce, dans le mois de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 500 € par jour de retard, subsidiairement, en lui enjoignant de convoquer une assemblée générale dans le mois de la signification du présent arrêt, aux fins de voir statuer sur la remise de la clé du portillon situé en face du salon de coiffure, seule mesure permettant la sauvegarde de ses droits, à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamner in solidum les dames [P] et [O] et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens de première instance et d'appel.
CECI ETANT EXPOSE, LA COUR
Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires indique, notamment, que le plan des lieux produit aux débats par la société Deforges International Académie est biaisé en ce qu'il n'est pas dressé dans l'alignement du cheminement piéton, que la porte d'accès à l'immeuble est une porte coulissante à fermeture manuelle commandée par un bouton et ouverte au public pendant les heuers ouvrables, que le salon de coiffure situé de part et d'autre de l'entrée piéton de la résidence est ainsi aisément accessible par tout usager, tandis que le portillon dont les dames [P] et [O] ainsi que leur locataire commercial réclament la clé est un portillon technique donnant accès au raccordement en fuel de la chaufferie, dont rien ne justifie que la société Deforges International Académie possède la clé d'accès ;
Les dames [P] et [O], tout en concluant au débouté des demandes indemnitaires de la société Deforges International Académie en l'absence de tout préjudice avéré en lien avec l'installation de la grille litigieuse, estiment que le syndicat des copropriétaires a commis un abus de droit en adoptant une résolution décidant d'édifier une grille autour de la résidence le [1] en dépit de la présence de commerces en rez-de-chaussée et un abus de majorité en refusant de voter la résolution n° 18 de l'assemblée générale du 13 avril 2010 prévoyant la remise d'une clé d'accès à la société Deforges International Académie sous prétexte que la la majorité requise par l'article 26e de la loi du 10 juillet 1965 n'était pas atteinte ;
La société Deforges International Académie développe longuement son augmentation aux termes de laquelle la présence de la grille limitant l'accès aux parties communes de la résidence fait obstacle à l'exploitation normale de son salon de coiffure et estime que tant ses bailleresses que le syndicat des copropriétaires doivent répondre de cette situation, en ayant manqué de mettre tout en 'uvre pour permettre à sa clientèle d'avoir libre accès à l'immeuble ;
Sur la recevabilité de l'appel incident de la société Deforges International Académie
Le conseiller de la mise en état ayant, selon l'article 914 du code civil, seul compétence jusqu'à son dessaisissement pour déclarer l'appel irrecevable et trancher toute question ayant trait à la recevabilité de l'appel, la Cour ne peut statuer sur l'incident soulevé par le syndicat des copropriétaires, qui a manqué de saisir le conseiller de la mise en état de conclusions d'incident en temps utile, soit avant son dessaisissement ;
Sur la jouissance paisible des lieux donnés à bail
La société Deforges International Académie soutient que, depuis l'installation d'une grille autour de la résidence Le Paname, son commerce n'a plus d'accès direct à la voie publique, ce qui entraîne une dégradation de l'environnement commercial favorable qui existait lors de la conclusion du bail, les chalands ayant alors toute facilité d'accéder au salon à partir de la rue et affirme que cet accès direct constituait un élément essentiel du bail ;
Toutefois, il ressort des plans et photographies des lieux, ainsi que des procès-verbaux de constats d'huissier des 7 octobre 2010 31 janvier 2012 produits aux débats que la grille litigieuse, loin d'interdire l'accès de l'immeuble au public, est munie d'un portillon coulissant ouvrant par une simple pression de la main pendant la journée, que ce portillon est situé face à l'entrée de l'immeuble et à la façade du salon de coiffure située dans la galerie commerciale, dont la devanture est parfaitement visible à partir du [Adresse 3] et que sur cette porte se trouve un panneau « Poussez » sans même qu'il soit nécessaire d'appuyer sur le bouton pour déclencher la gâche électrique, la porte s'ouvrant librement ;
Il n'y a donc ni remise en cause ni restriction des conditions d'accès à l'immeuble ni entrave apportée à l'exploitation normale du salon de coiffure, dont la clientèle est, au demeurant, avertie par un panonceau apposé sur la grille qu'il est accessible en permanence, alors qu'il ne peut être sérieusement soutenu par la société Deforges International Académie que sa clientèle serait dissuadée d'accéder à la galerie commerciale par la présence d'une grille essentiellement destinée à contrôler les accès à l'immeuble et éviter toute occupation indue des parties communes par des indésirables ou que la nécessité de parcourir 18 mètres à partir de l'entrée commune pour entrer dans son local affecterait la jouissance paisible des lieux donnés à bail, observation étant faite que l'inclusion du salon de coiffure dans une galerie commerciale en rez-de-chaussée de la résidence permet aisément aux passants de se convaincre de la libre accessibilité des commerces situés en bas de ladite résidence, au nombre desquels le salon de coiffure de la société Deforges International Académie ;
En ce qui concerne les heures d'ouverture du portillon au public aux heures ouvrables, elles sont normales et compatibles avec les horaires d'un commerce de proximité travaillant pendant la journée sans que la société Deforges puisse utilement arguer de ses heures d'ouverture nocturne pour démontrer un défaut de jouissance paisible alors que rien n'établit que cette ouverture en nocturne un soir par semaine constituerait un élément essentiel de son bail ;
Il sera ajouté, en tout état de cause, que la clientèle d'un salon de coiffure étant majoritairement constituée d'habitués fidélisés connaissant bien les aîtres, la société Deforges International Académie ne démontre aucun lien de causalité entre la présence de la grille litigieuse et la baisse de son chiffre d'affaires ; que, par ailleurs, la nature du commerce exploité dans les locaux exclut tout préjudice « moral » par hypothèse ;
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné in solidum les dames [P] et [O] à payer à la société Deforges International Académie la somme de 10.000 € en réparation de son préjudice moral et la société Deforges International Académie déboutée de ses prétentions dirigées contre ses bailleresses ;
Sur le trouble anormal de voisinage et l'abus de droit reprochés au syndicat des copropriétaires
Il convient d'abord de rappeler que la société Deforges International Académie, dépourvue de tout lien de droit avec le syndicat des copropriétaires, n'est pas fondée à critiquer les résolutions adoptées lors des assemblées générales de copropriétaires décidant des modalités de fermeture de la grille entourant la résidence ni à invoquer une différence de traitement entre les locataires commerciaux, observation étant faite que le portillon mis à disposition de la société Wanders, également située dans la galerie commerciale, n'est pas un portillon technique mais piéton ;
Qu'en ce qui concerne le trouble anormal de voisinage invoqué, il n'est pas, pour les raisons ci-dessus explicitées, démontré, alors que, comme il a été constaté, l'accès à la résidence et à sa galerie commerciale n'est aucunement compromis par l'existence de la grille en place, munie de portillons qu'il suffit de pousser pour entrer, même seraient-ils commandés par un bouton électrique ; l'accès au commerce est donc totalement libre dès lors que cette porte est ouverte aux heures ouvrables et que la société Deforges International Académie dispose d'un accès direct sur la façade de l'immeuble avant même l'entrée de la galerie commerciale et d'un second accès prés de l'entrée de la même galerie ; il sera, enfin, observé qu'aucun des autre commerces situés dans la galerie commerciale ne remet en cause les modalités d'accès à ses locaux par la pose de la grille litigieuse ;
En ce qui concerne la prétention de la société Deforges International Académie d'obtenir du syndicat des copropriétaires une clé permettant d'ouvrir un autre portillon qu'elle estime mieux situé par rapport à la configuration de son salon, il suffit de relever que ledit portail technique coulissant, de plusieurs mètres de longueur, est dévolu au raccordement de fuel des cuves de la chaufferie de l'immeuble et à la protection des colonnes pompier et que donner sa clé d'accès à un commerce recevant du public et entendant, par conséquent, le laisser ouvert en permanence pendant la journée priverait d'utilité la grille installée autour de la résidence qui, si elle permet aux visiteurs et chalands de déambuler librement dans les parties communes, fait néanmoins obstacle à l'occupation et la circulation dans lesdites parties communes d'intrus de tous ordres ou au stationnement de scooters ;
Le dispositif mis en place, libre et simple, est donc parfaitement compatible avec l'activité de la société Deforges International Académie qui ne peut imposer au syndicat des copropriétaires de modifier les modalités d'accès à l'immeuble dans son unique intérêt, en fonction de l'aménagement particulier de son salon de coiffure, au motif qu'elle a condamné certaines des portes dudit salon ;
Au vu de ces éléments, la société Deforges International Académie sera déboutée de ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires ;
La solution apportée au litige prive d'objet l'appel en garantie des dames [P] et [O] à l'encontre du syndicat des copropriétaires ;
Il convient de rappeler que la présente décision infirmative emporte restitution des sommes versées en exécution du jugement, assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de l'arrêt ;
L'équité justifie de condamner les dames [P] et [O] et la société Deforges International Académie in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la société Deforges International Académie à payer la somme de 2.000 € aux dames [P] et [O] sur le même fondement ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Dit n'y avoir lieu de statuer sur la recevabilité de l'appel incident de la société Deforges International Académie,
Infirme le jugement,
Statuant à nouveau,
Déboute la société Deforges International Académie de ses prétentions,
Dit sans objet l'appel en garantie des dames [P] et [O],
Condamne les dames [P] et [O] et la société Deforges International Académie in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la société Deforges International Académie à payer la somme de 2.000 € aux dames [P] et [O] sur le même fondement,
Rappelle que la présente décision infirmative emporte restitution des sommes versées en exécution du jugement, assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de l'arrêt,
Condamne la société Deforges International Académie aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
