Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 04 DECEMBRE 2013
(n° , 15 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/20298
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Août 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 08/07102
APPELANTE
Madame [P] [U]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par la SCP BOLLING - DURAND - LALLEMENT (Me Frédéric LALLEMENT), avocats au barreau de PARIS, toque : P0480
assistée de Me Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, toque : C716
INTIMES
Madame [W] [N]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS (Me Frédéric INGOLD), avocats au barreau de PARIS, toque : B1055
assisté de Me Patrick TOSONI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1010
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic la S.A SEGINE elle même prise en la personne de son représentant légal, ayant son siège social
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753
assisté de Me Frédérica WOLINSKI, avocat au barreau de PARIS, toque : B38
Monsieur [M] [G]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Monsieur [O] [X]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par la ASS JEANMONOD - PELON AVOCATS (Me Marie JEANMONOD PELON), avocats au barreau de PARIS, toque : E0639
AUTRE PARTIE
SA GAN EUROCOURTAGE, ayant son siège social
[Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par la SELARL PELLERIN - DE MARIA - GUERRE, avocats au barreau de PARIS, toque : L18
assistée de Me Serge CANTAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1175
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mai 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Fabrice JACOMET, Président, et Madame Sylvie MESLIN, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Fabrice JACOMET, Conseiller hors hiérarchie faisant fonction de Président, chargé du rapport
Madame Sylvie MESLIN, Conseiller
Madame Dominique CHAUSSADE, Conseiller désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'appel de PARIS en vertu de l'article R 312-3 du Code de l'organisation judiciaire pour compléter la chambre
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Fabrice JACOMET, en application de l'ordonnance de roulement de Monsieur Le Premier Président de la Cour d'appel de PARIS, en date du 18 juillet 2013, et par Madame Emilie POMPON, Greffier auquel la minute a été remise par le magistrat signataire
Vu le jugement du 20 août 2009 du TGI de Paris qui a :
- déclaré hors de cause les époux [Z] ,
- condamné in solidum le SDC du [Adresse 1], [P] [U], [M] [G] à verser à [O] [X] la somme de :
334, 17 € au titre de la dépose, du rabotage et de la repose du bâti de la porte d'entrée,
9555, 03 € indexée sur la base de l'indice de variation BT01 du bâtiment de novembre 2004, au titre de la remise en état de l'appartement de [X],
9600 € au titre de la privation de la jouissance pour la période de septembre 2003 à octobre 2004,
9600 € au titre de la privation de jouissance de novembre 2004 à octobre 2006,
- dit que dans leurs rapports entre eux, le SDC, [N] , [U] , [G] supporteront respectivement 10 %, 40 %, 40% et 10 % des sommes mises à leur charge,
- condamné in solidum Mmes [N] et [U] à verser au SDC les sommes de :
4172, 14 € au titre des frais avancés au cours des opérations d'expertise
2116, 13 € au titre des travaux sur canalisations,
- dit que dans leurs rapports entre elles, les sommes ci dessus seront partagées par moitié,
- condamné [U] à rembourser la somme de 580, 25 € à [G] au titre des frais de réparation de la refxation du lavabo et de la réfection du joint silicone,
- condamné Eurocourtage Iard à garantir le Syndicat des copropriétaires et [N] de l'ensemble des condamnations, frais, intérêts et dépens mis à leur charge à l'exception de l'expertise de bonne fin de mission ordonnée par le TI du [Localité 5] du 21 juin 2007,
- condamné in solidum le SDC , [N], [U], [G] à verser à [X] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dispensé [X] des frais de procédure prévus à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- ordonné l'exécution provisoire,
- rejeté le surplus des demandes,
- condamné [N] aux dépens de l'ordonnance du TI du [Localité 5] du 21 juin 2007, qui comprendront les frais du rapport d'expertise de Monsieur [D], du 9 juin 2006,
- condamné in solidum le SDC, [N], [U], [G] aux dépens comprenant les frais d'expertise des ordonnances des 1er juillet 2004,7 avril 2005 et 23 février 2006 et les frais d'expertise du rapport de Monsieur [D] du 26 octobre 2007,
Vu l'appel du 30 septembre 2009 de [P] [U],
Vu les dernières conclusions du 6 juillet 2011 de l'appelante qui demande à la cour de :
- infirmer le jugement,
- constater que les canalisations qui desservent les lots du 6 ème étage, propriété des divers copropriétaires sont des parties communes spéciales conformément aux énonciations du règlement de copropriété, de dire que le SDC est entièrement responsable de leur non conformité, de débouter en conséquence [X] de toutes ses demandes à raison de la non conformité des canalisations,
- dire qu'elle sera intégralement garantie de l'ensemble des condamnations pouvant intervenir contre elle pour les désordres dont [X] a été victime dans son salon et sa chambre par son locataire [G] qui n'a pas fait une utilisation normale des installations sanitaires, ne les a pas conservées en bon père de famille et ne justifie pas avoir mis son propriétaire en mesure d'engager les réparations nécessaires en temps utile, et de débouter ce dernier de toutes ses demandes,
- de réduire au seul montant, à l'exclusion de tout autre, retenu par l'expert judiciaire les sommes pouvant être allouées à [X], et débouter ce dernier du surplus de ses demandes,
- de débouter le SDC de l'ensemble de ses demandes contre elle,
- de lui donner acte de ce qu'elle se réserve d'agir en responsabilité contre le syndic à raison de l'inexécution des travaux votés en assemblée générale du 8 février 2001,
- de condamner solidairement [G] et le SDC à lui payer la somme de 7000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à régler les entiers dépens, elle-même étant exclue de la répartition des charges de procédure par application de l'article 10- 1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les dernières conclusions du 19 janvier 2011 du SDC qui demande à la cour de :
- débouter [U] de son appel et [X] de ses demandes excédant les conclusions du rapport de l'expert et confirmer le jugement
- dire qu'aux termes du règlement de copropriété ,des assemblées générales des 20 avril 1967 et 8 février 2001 que l'évacuation des eaux usées des lots 21,22,23,25,n'est pas une partie commune générale,
- débouter [U] de toutes ses demandes,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum [U], [N], les époux [Z], le GA N au paiement de :
la somme de 4172, 14 € au titre des frais avancés conformément au rapport de l'expert,
la somme de 2116, 13 € au titre de la remise en état des parties communes selon devis [K] du 22 novembre 2004 à réévaluer au jour du paiement sur la base de l'indice BT01du bâtiment, l'indice de base étant celui de novembre 2004,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné le Gan Eurocourtage, assureur de la copropriété, à le garantir de l'intégralité des condamnations prononcées éventuellement à son encontre,
- confirmer le jugement en ses autres dispositions,
- condamner in solidum [X], [U], [N], [G] et le GAN au paiement de la somme de 10000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
Vu les dernières conclusions du 27 avril 2012 de [M] [G] qui demande à la cour de :
- débouter [U] de toutes ses demandes,
- infirmer le jugement en ses dispositions ayant retenu sa responsabilité et condamnation à concurrence de 10 % et dire que s responsabilité n'est pas engagée, les travaux retenus par l'expert ne lui incombant pas en qualité de locataire conformément au décret du 26 août 1987,
- confirmer le jugement pour le surplus et notamment en ses dispositions ayant condamné [U] à lui rembourser la somme de 580, 25 €,
- subsidiairement, limite sa responsabilité à la somme de 2632,98 €au titre du préjudice matériel,
- confirmer le jugement sur le trouble de jouissance de [X],
- dans tous les cas, condamner [U] ou tout succombant à lui verser la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à régler tous les dépens,
Vu les dernières conclusions du 5 octobre 2011 de [O] [X] qui demande à la Cour de :
- lui donner acte de ce qu'il s'en rapporte à la sagesse de la cour quant aux demandes de [U] à l'égard de [G] et aux désordres subis par le SDC,
- débouter [U] de ses autres demandes et [N] et toute partie de toutes leurs demandes contre lui,
- réformer le jugement en ce qu'il :
l'a déboutée de sa demande au titre des frais exposés pour réparer sonnette et téléphone et condamner de ces chefs in solidum le SDC, [N], [U], [G] à lui payer la somme de 949, 50 € TTC,
a limité son trouble de jouissance aux sommes de 9900€ pour la période de septembre 2003 à octobre 2004 et 9600€ au titre de la période de novembre 2004 à octobre 2006 et condamner in solidum le SDC, [N], [U] et [G] à lui payer la somme de 58654, 97 € au titre du préjudice de jouissance subi de novembre 2003 à mars 2008,
- confirmer le jugement dans ses autres dispositions,
- condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ,
Vu les dernières conclusions du 14 mai 2013 de [W] [N] qui demande à la cour de :
- infirmer le jugement sauf en ses dispositions ayant condamné le Gan Eurocourtage à la garantir de toute condamnation prononcée contre elle,
- étendre la garantie de cet assureur aux dépens de l'ordonnance du TI du [Localité 5] du 21 juin 2007 comprenant les frais du rapport d'expertise de Monsieur [D] du 9 juin 2006,
- débouter [X] de ses demandes formées au titre de l'indemnisation,
- la mettre hors de cause, et subsidiairement limiter sa responsabilité à un niveau qui ne saurait dépasser 5 % dans ses rapports avec les différents défendeurs,
- condamner le SDC à payer à Mme [N] une somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts du fait de l'impossibilité pour elle de pouvoir louer la chambre dont elle est propriétaire pendant 3 ans, soit de 2004 à 2006,
- débouter le SDC de sa demande en paiement de la somme de 2116, 13 € au titre de la réfection des parties communes endommagées par la seule canalisation EU du 6ème étage, la fuite de cette canalisation devant rester à la seule charge du SDC ;
- réduire la créance du SDC à concurrence de 840 € quant à la réfection de la canalisation EU du 6 ème étage,
- condamner [X] in solidum avec le SDC à lui payer la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à régler les entiers dépens,
Vu les dernières conclusions du 14 novembre 2011 du Gan Eurocourtage qui demande à la cour de :
- confirmer le jugement sauf en ses dispositions l'ayant condamné à garantir la perte de jouissance pour la période des mois d'octobre et novembre 2006,
- dire qu'il n'est tenu qu'à concurrence de la somme de 8800 € au titre de la privation de jouissance sur la période de novembre 2004à octobre 2006,
- condamner [U] aux entiers dépens d'appel,
Vu l'ordonnance de clôture du 22 mai 2013,
SUR CE
Considérant, au vu des pièces produites, que :
[X] est propriétaire dans un immeuble en copropriété d un appartement situé au cinquième étage et Madame [N] et Madame [U] sont propriétaires chacune d'un studio- chambre au 6 ème étage ( lot 21), le premier étant inoccupé depuis février 2004 et le second (lot 22-23) loué à [M] [G],
l'appartement de [X] a fait l'objet de plusieurs sinistres de dégâts des eaux, que ce dernier a déclaré à son assureur le 13 juillet 2000, le 19 juillet 2002, puis en 2003,
[X] a obtenu par ordonnance du 1er juillet 2004 du Président du TI du [Localité 5], statuant en référé, la désignation de M [D] en qualité d'expert judiciaire qui a déposé son rapport le 9 juin 2006,
l'expert a notamment conclu que :
- les différents sinistres ont affecté les peintures de l'appartement de [X] (couloir, entrée du salon, placard du couloir, chambre mitoyenne au couloir, salon chambre mitoyenne au salon, cuisine) et les parties communes (cage d'escalier du 4 ème et 5 ème étage)
- ils ont pour origine un défaut d'étanchéité de l'évacuation des eaux usées des 3 chambres de service du 6 ème étage, des installations sanitaires du studio de Madame [N], et l'absence d'étanchéité entre la canalisation en fonte de l'immeuble passant à l' intérieur de la cuisine de l'appartement de [X] et le conduit de fumée servant de ventilation primaire,
- les causes des désordres sont multiples,
parties communes et entrée appartement [X] : état fuyard de la canalisation d'évacuation des eaux usées des 3 chambres de service du 6 ème étage,
chambre mitoyenne au palier de l'appartement de [X] : défaut d'étanchéité des installations sanitaires du 6 ème étage de Madame [N],
chambre sur rue et salon de l'appartement de [X] : défaut d'étanchéité des installations sanitaires et l'évacuation de la chambre du 6ème étage de Madame [U] louée à [G],
Cuisine de l'appartement de [X] : absence d'étanchéité entre canalisation en fonte et le conduit de fumée servant de ventilation primaire,
- l'évacuation des appareils sanitaires s'effectue par une canalisation encastrée dans le sol du couloir commun du 6 ème étage et se raccorde à la canalisation verticale en fonte de l'immeuble située dans la cage d'escalier,
- cette canalisation de pente et diamètres insuffisants qui évacue 10 appareils sanitaires n'est pas conforme aux règles de l'art ; elle n'est pas d'origine pour avoir été installée en exécution d'une décision d'une assemblée générale du 20 avril1967 et a été mise à la charge des copropriétaires du 6ème étage à la suite de ces dégâts des eaux, l'assemblée générale du 8 février 2001 a enjoint Madame [N] de faire les travaux nécessaires à la suppression des fuites et la réfection de la canalisation aux frais des 3 propriétaires utilisateurs concernés qui ne donnera lieu qu'à une réfection des parties apparentes et donc partielle en 2003,après laquelle [X] sera victime de nouveaux sinistres mettant en cause l'évacuation du studio [U], qui n'est pas conforme aux règles de l'art - cette non - conformité étant aggravée par les conditions d'utilisation ,graisse et urines obstruant la vidange à l'origine de refoulements répétitifs générant des infiltrations ; s'y ajoutent des installations sanitaires dégradées dans le studio [U],
- au vu des dispositions du règlement de copropriété, qui rappelaient que les chambres du 6ème étage étaient des pièces indépendantes dépourvues de postes d'eau privatif et de la décision de l'assemblée générale du 20 avril 1967, de mettre à la seule charge des copropriétaires utilisateurs les frais d'installation d'entretien et de réparation ,l'expert a émis l'avis que ces équipements n'étaient pas des parties communes générales tout en rappelant qu'ils étaient communs à plusieurs copropriétaires ;
- les travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations sont les suivants :
à la charge de la copropriété : remise en état de l'étanchéité de la canalisation en fonte passant dans la cuisine de l'appartement [X] pour un montant de 2655, 44 € TTC , elle a été effectuée au 14 mars 2006 et nettoyage des gouttières,
à la charge des copropriétaires des lots 21, 22, 23, 25 remplacement de la canalisation d'évacuation des eaux usées de ces 4 chambres pour un montant de 1610, 31 € TTC, le remplacement provisoire de la partie apparente a été effectué en août 2003,
à la charge de Madame [U] : réfection du raccordement de l'évacuation du trop plein du ballon sur le réseau de la chambre pour un montant de 106,56 € TTC,
à la charge de [G] : refixation du lavabo et réfection joint silicone pour un montant de 103, 39 € TTC, et mauvais entretien locatif outre cassure de la canalisation d'évacuation au niveau de l'encastrement dans le sol,
à la charge de [W] [N] : remise en conformité des installations sanitaires du lot 21 pour un montant de 6666, 55 € TTC,
- travaux pour remédier aux désordres : réfection des peintures dans les parties communes pour un montant de 2116, 13 € TTC et dans l'appartement de [X] pour un montant de 9555,03 € TTC,
- préjudices subis :
ils consistent pour Monsieur [X] d'une part en la réfection de son appartement pour un montant de 9555,03 €TTC étant observé que ce dernier a refusé les propositions successives de son assureur de 2000 et 2002 pour un montant global de 7045,87 €, d'autre part en un préjudice de jouissance d'un montant de 17 600 € arrêté en juin 2006 calculé sur la moitié de la valeur locative soit 800 € de novembre 2003 à octobre 2004 soit 9600 € et du quart de la valeur locative de novembre 2004 à juin 2006 soit 400 € par mois pendant 20 mois et un montant de 8000 €,
la responsabilité dans les désordres subis par Monsieur [X] incombe à :
10 % pour la copropriété pour l'absence d'étanchéité de la canalisation en fonte et du conduit de fumée de ventilation primaire,
40% pour Madame [N] pour des raccordements sur une canalisation hors normes,
40% pour Madame [U] pour le défaut d'étanchéité de l'évacuation du studio raison d'une canalisation de pente et diamètre insuffisants cassée à l'intérieur de la cuisine du studio,
10 % pour Monsieur [G] pour défaut d'entretien locatif à raison de présences d'urines dans la canalisation d'évacuation, défaut de conformité du raccordement du trop plein du ballon, d'eau chaude, descellement du lavabo, décollement de la faïence de la paillasse de l'évier, ancienne canalisation non en service arrachée et non bouchonnée,
ils consistent pour la copropriété dans des recherches de fuites sur le réseau encastré au sol du couloir du 6 ème étage et dans la salle d'eau de Madame [N] et la remise en état de la cage d'escalier sinistré par le réseau commun aux lots 21, 22, 23 et 25 et par la salle d'eau de Madame [N] pour un montant de 2249,06 € et sont à supporter par moitié par Madame [U] et Madame [N],
Après que, par ordonnance du 20 septembre 2006 constatant pour l'essentiel l'accord des parties pour réaliser les travaux préconisés par l'expert, [X] a assigné par acte du 3 mai 2007 Madame [N] devant le TI du [Localité 5] qui, par ordonnance de référé du 22 juin 2007, a désigné à nouveau Monsieur [D] qui a conclu que les travaux effectués à la diligence de Madame [N] par la société EVR n'étaient ni conformes à ceux préconisés par lui ni aux textes réglementaires ni aux textes réglementaires, qu'ils n'étaient d'ailleurs pas d'un montant comparable puisque facturés 896,75 € TTC alors que ceux préconisés étaient d'un montant estimé selon devis de 6666,55 € TTC et que Monsieur [X] encourait le risque de subir de nouvelles infiltrations lorsque le studio de cette dernière sera à nouveau occupé de manière continue,
Par décision du 28 janvier 2008, le juge de l'exécution du TGI de Paris, constatant que les travaux effectués par Madame [N] n'étaient pas conformes à ceux préconisés l' a condamnée à payer à Monsieur [X] une somme de 3000 € au titre de la liquidation de l'astreinte tandis que cette dernière, suivant acte du 18 janvier 2008, avait vendu son lot aux époux [Z] qui ont effectué les travaux préconisés par l'expert judiciaire,
Par acte des 1er , 3 et 14 avril 2008, [O] [X] a délivré l'assignation à l'origine du jugement déféré ;
Considérant qu'une discussion oppose les parties sur les responsabilités :
Considérant que Madame [U] conteste toute responsabilité en excipant du caractère de partie commune de la canalisation litigieuse, et de ce que pour le surplus les désordres proviennent d'un défaut d'entretien locatif imputable à Monsieur [G], que si l'entretien de parties communes spéciales est à la charge des copropriétaires qui en ont l'utilité, ils ne sont pas responsables d'un entretien dont ils n'ont pas la maîtrise d'ouvrage, qui incombe au syndic et à l'assemblée générale, qu'elle est d'autant moins responsable ,que cette dernière, avant l'acquisition de son lot, avait décidé de mettre en conformité cette canalisation, qu'elle est en tout état de cause fondée à être garantie par son locataire ;
Considérant que [G] conteste toute responsabilité en excipant du caractère vétuste de l'installation parfaitement connu du propriétaire, de son ignorance des débordements qu'elle était susceptible de provoquer dans les lots voisins, de sa parfaite bonne volonté pour s'être conformé aux préconisations de l'expert, alors qu'à raison de leur nature même ces travaux incombaient au bailleur, en sorte que la responsabilité des désordres incombe à Madame [U] qui a manqué à son obligation de fournir un logement décent, tandis que le grief qui lui est fait d'une utilisation anormale des lieux ou d'avoir provoqué un sinistre pour accabler sa bailleresse, n'est pas fondé ;
Considérant que le SDC réplique en sollicitant la confirmation du jugement sur les responsabilités et donc sans discuter la part mise sa charge que la responsabilité de Madame [U] résulte du défaut d'entretien de ses parties privatives tandis que le branchement défectueux commun aux trois copropriétaires est incontestablement une partie privative, qu'il leur appartenait d'entretenir, qu'il s'est employé à obtenir qu'ils s'en acquittent en leur transmettant un devis, en inscrivant cette question à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 8 février 2001,en mettant en demeure Madame [N] de justifier de la mise aux normes de ses installations sanitaires, en faisant établir un nouveau devis en avril 2003 et en adressant une mise en demeure à Madame [U], en faisant décider par l'assemblée générale du 3 février 2004 la réalisation de travaux qui devaient commencer le 18 mai 2004 mais que le syndic a fait suspendre en raison de la désignation imminente d'un expert judiciaire, en sorte que c'est exactement que l'expert puis le tribunal ont retenu la responsabilité de Madame [U] et de Madame [N] et fixé la part de Madame [U] dans les conséquences dommageables de l'appartement de Monsieur [X] à concurrence de 40% chacune,
Considérant que Madame [N] conteste toute responsabilité en faisant valoir :
- en ce qui concerne la canalisation fuyarde que :
elle a donné son accord sur les travaux à effectuer dès juin 2000, qu'il incombait au syndic de coordonner ces travaux sur cette canalisation commune à plusieurs copropriétaires, que les travaux votés par l'assemblée générale du 8 février 2001 ne seront entrepris qu'en avril 2004 puis suspendus le 17 mai 2004 non en raison alors d'une hypothétique désignation d'un expert judiciaire et pour ne pas faire disparaître les preuves mais sur l'intervention irresponsable de Monsieur [S] tout à la fois président du conseil syndical et mandataire de Monsieur [X],
cette canalisation commune à plusieurs copropriétaires n'existait pas lors de l'établissement du règlement de copropriété en1967 qui qualifie de partie commune les canalisation à l'exception de celles se trouvant à l'intérieur d'un lot privatif, que ce n'est pas la charge de la réparation qui pose problème puisque les propriétaires concernés étaient d'accord pour en supporter le coût de la remise aux normes, mais l'administration même de cette canalisation qui n'a été évoquée de manière claire qu'à la seule assemblée générale du 8 février 2001 et dont il ressort que c'est l'ensemble des propriétaires et non les seuls propriétaires auxquels incombe le coût de son entretien qui décide du sort de cette canalisation, en sorte que la responsabilité du défaut d'entretien incombe au SDC qui seul pouvait décider de son entretien, que, eu égard à la circonstance que l'expert a retenu sa responsabilité à raison de tant de cette canalisation fuyarde que de la défectuosité de ses installations sanitaires, à hauteur de 40%, et en l'absence de tout élément permettant d'apprécier l'incidence de l'une ou l'autre de ces causes dans ce pourcentage, sa responsabilité ne pourrait provisoirement excéder 20 %,
- en ce qui concerne le défaut d'étanchéité de ses installations privatives, elle a entrepris en 2006 et 2007, dès après la première réunion d'expertise, les travaux nécessaires pour faire cesser tout risque théorique, à compter de septembre 2007 pour Monsieur [X], qu'elle avait laissé inoccupé son lot depuis 2004 hormis une période de trois mois en 2007 dont tous les intervenants s'accordent pour dire qu'elle n'a pas engendré de trouble supplémentaire, que le désordre a pour origine un dégât des eaux de décembre 2003 dans l'appartement non chauffé parce que inoccupé de Monsieur [X], qu'elle n'encoure aucune responsabilité à tout le moins dans les dommages subis parce dernier depuis le début de l'année 2004,
au vu de l'ensemble de ces éléments pour les deux causes de sinistres, sa responsabilité ne saurait dépasser 5 %,
Considérant que le GAN, pris en sa qualité d'assureur tant du SDC que de Madame [N], prétend que la responsabilité de Madame [U] est incontestablement engagée à raison du mauvais état de ses installations sanitaires, tandis que l'expert judiciaire a établi que la canalisation était privative en sorte que cette dernière doit supporter les désordres qu'elle cause,
Considérant que Monsieur [X] prétend que la responsabilité de Madame [U] est engagée à raison du défaut d'étanchéité de ses installations sanitaires et de l'utilisation de la canalisation fuyarde, qu'il s'en rapporte quant à l'action en garantie formée par cette dernière contre [G], son locataire ;
Considérant que, au vu du rapport d'expertise, c'est exactement que le tribunal a retenu comme causes des désordres ayant affecté à travers plusieurs sinistres survenus en 2000, 2002 et 2003, d'une part le caractère fuyard de la canalisation encastrée dans le couloir qui dessert le lot 23 de Madame [U] mais à laquelle se raccorde la canalisation qui dessert le lot 21 de Madame [N], d'autre part le défaut d'étanchéité des installations sanitaires privatives de Madame [U], aggravé par un défaut d'entretien locatif imputable à Monsieur [G] et de Madame [N] ;
Considérant que, eu égard à l'ancienneté de son titre locatif, antérieur à l'acquisition par Madame [U] le 28 avril 2001 puisqu'elle avait acquis son lot occupé par Monsieur [G], ce dernier conteste vainement le mauvais entretien locatif, décrit par l'expert et dont participent la présence d'urines et de graisse dans les canalisations d'évacuation puisque ce studio ne comporte pas de WC, le défaut de raccordement du trop plein du ballon d'eau chaude, le descellement du lavabo, le décollement de la faïence de la paillasse de l'évier, la présence d'une canalisation non en service arrachée et non bouchonnée, étant précisé que ce dernier ne justifie pas avoir alerté son bailleur du mauvais état de l'installation sanitaire lequel résulte des constatations de l'expert ;
Considérant que Madame [U] conteste vainement toute responsabilité liée à ses installations sanitaires fuyardes dès lors quel'expert à constaté leur mauvais état et qu'en tout état de cause elle est responsable à l'égard du tiers victime du fait de son locataire ;
Considérant que Madame [U] recherche vainement la garantie de son locataire dès lors que cette garantie ne pourrait être due qu'au titre des installation sanitaires défectueuses qui ne sont que l'une des conséquences des sinistres et que ces installations étaient vétustes ;
Considérant que, quant à la qualification de la canalisation litigieuse, il convient d'observer que :
- selon le règlement de copropriété du 12 février 2001, sont parties communes 'les diverses canalisations depuis les branchements à l'entée du bâtiment , mais sauf cependant les parties de ces canalisations se trouvant à l'intérieur de chaque appartement, logement ou local ( - - - ) et d'une façon générale toutes les parties et choses communes du dit bâtiment qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif de l'une des parties privées. Ces différentes parties communes appartiennent aux co-propriétaires intéressés dans la proportion de millièmes affectés à chacun des lots ci- dessus constitués,
- il stipulait encore que les water closets et le poste d'eau se trouvant sur le palier du 6 ème étage, leurs frais d'entretien et de répartition, le cas échéant, seront supportés par les copropriétaires des lots 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 31,32, 33, et 34, chacun pour un treizième et sans qu'il soit tenu compte du nombre d'occupants de chacun de ces lots, ces divers lots étant tous situés au 6èmeétage ,
- la canalisation litigieuse qui n'existait pas lors de l'établissement de copropriété a été créée sur la proposition faite par le syndic-architecte à la suite d'une décision de l'assemblée générale ( 3ème résolution ) du 20 avril 1967 adoptée à l'unanimité des copropriétaires intéressés pour desservir les chambres à gauche, à droite, face et sur cour soit les lots 21(Madame [N]), 22 et 23 ( Madame [U] ), 25 en alimentation en eau et vidange, les frais d'installation étant répartis entre tous les copropriétaires intéressés,
- cette canalisation était enterrée dans le couloir commun pour se raccorder sur la canalisation en fonte de l'immeuble située dans la cage d'escalier et n'évacue par sa partie encastrée dans le couloir commun que le lot 23 tandis que le lot 21 est évacué par une canalisation distincte qui passe dans l'épaisseur du palier et se raccorde sur la canalisation qui évacue la chambre 23,
- cette canalisation n'est pas conforme aux règles de l'art pour être de diamètre et pente insuffisants,
- à la suite du sinistre du 13 juillet 2000, le syndic a adressé une note aux copropriétaires des lots 13, 22, 23, 25 portant devis pour modifier le tuyau d'écoulement et l'assemblée générale a décidé de procéder à cette réfection dont le coût serait réparti par parts égales entre les trois copropriétaires intéressés,
- les travaux ne seront pas effectués avant que Monsieur [X] ne subisse deux nouveaux sinistres en 2002 et 2003, étant observé que les propriétaires des lots 22 et 23 ont cédé leurs lots le 26 avril2001,à Madame [U] ,que les travaux dont la réalisation avait été décidé par l'assemblée générale de février 2004 et qui devaient commencer le 18 mai 2004 sur un ordre de service délivré à l'entreprise EBL le 2 mai 2004 ont été suspendus par le syndic le 17 mai 2004, le président du conseil syndical ayant fait des réserves sur cette exécution par lettre du 14 mai 2004 et Monsieur [X] ayant sollicité une expertise judiciaire par assignation du 1er juin 2004 ;
Considérant que, au regard de la décision précitée de l'assemblée générale du 20 avril 1967 et de l'absence de modification du règlement de copropriété pour tenir compte de la création d'une canalisation dont la charge avait été imposée et répartie entre trois copropriétaires, et de l'absence de toute qualification de cet équipement, il appartient au juge de donner cette qualification, au regard tant du règlement de copropriété que de la décision de l'assemblée générale du 20 avril 1967, en application des dispositions de l'article 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965,
Considérant que cette canalisation qui doit être prise dans son ensemble et qui dessert plusieurs lots ne peut être qualifiée de partie privative, qu'en raison de l'utilité qu'elle présente seulement 4 lots et de la mise à la charge de ces seuls propriétaires des frais de création de cette installation, qui induit que ceux- ci seuls doivent en supporter l'entretien ce qui n'est pas utilement contredit, cette canalisation s'analyse en une partie commune spéciale,
Considérant que, en tout état de cause, comme le soutient exactement Madame [N], toute intervention, réparation ou modification de cette canalisation ne pouvait être décidé qu'en assemblée générale parles trois copropriétaires intéressés, s'agissant de travaux devant être suivis par le syndic dès lors que cette canalisation était raccordée sur les descentes d'eaux usées, parties communes,
Considérant que, eu égard à cette qualification tant Madame [U] que Madame [N] doivent supporter les conséquences dommageables d'une canalisation, de diamètre et pente insuffisants et non conforme aux règles de l'art et du raccordement de leurs installations sanitaires sur une telle canalisation hors normes, comme celles qui sont résulté de l'absence de modification de l'installation, à la suite d' un premier sinistre, ce qui a généré trois nouveaux sinistres en 2002, 2003 et 2005, et ce en dépit d'une décision de l'assemblée générale du 8 février 2001 décidant cette modification,
Considérant que le SDC ne discute pas la part de responsabilité mise à sa charge à raison du défaut d'étanchéité de la canalisation en fonte de l'immeuble au niveau de son raccordement avec le conduit qui fait office de ventilation primaire ;
Considérant qu'il résulte des pièces produites que les travaux ont été différés ce dont s'est plaint le mandataire de Monsieur [X] lors de l'assemblée générale du 3 férier2003,que lors de l'assemblée générale du 3février 2004 ce même mandataire a évoqué une procédure judiciaire qu'il a accepté de différer jusqu'au 1er mai 2004, que le syndic après avoir commandé les travaux le 2 mai 2004 et que ce mandataire a fait des réserves, le 14 mai 2004 sur les travaux qui allaient être entrepris a suspendu le 17 mai 2004 ces travaux qui devaient commencer le 18 mai 2004 ;
Considérant que seul le Syndicat des copropriétaires par son syndic pouvait assurer la maîtrise d' ouvrage de la réalisation des travaux sur la canalisation litigieuse même si la charge en incombe aux seuls propriétaires concernés que, en différant l'exécution des travaux pendant de longs mois ce SDC par une telle attitude est de manière fautive à l'origine du retard dans l'exécution des travaux sur cette canalisation dont la défectuosité a eu un rôle partiel causal dans le sinistre de 2002 ;
Considérant que les différentes causes des sinistres successifs ont contribué à réaliser un seul et même dommage ce qui justifie la condamnation in solidum des divers responsables, dont le tribunal a exactement fixé a part de responsabilité dans leur rapports entre eux, étant précisé que le retard dans l'exécution des travaux compte tenu de l'incidence du défaut d'étanchéité des parties privatives ne justifie pas en l'espèce une augmentation de la part finale de responsabilité du Syndicat des copropriétaires ;
Considérant qu'une discussion oppose les parties sur les demandes d'indemnisation de Monsieur [X] au titre de son préjudice matériel ;
Considérant que tout d'abord ce dernier critique le jugement en ce qu'il n'a pas retenu une somme de 949,50 € au titre de la réparation de la sonnette et du téléphone à raison des contradictions de l'expert qui a conclu à l'absence de dysfonctionnement alors qu'il avait constaté le 11 octobre 2004 que ceux-ci avaient été également touchés et que l'expert d'assurance SERI ACCEL avait relevé le 12 octobre un dysfonctionnement,
Considérant que Madame [U], Madame [N] et Monsieur [G] n'ont pas conclu spécifiquement à cet égard, que le SDC demande la confirmation de ce chef tandis que le GAN s'en rapporte à justice ;
Considérant que, eu égard aux premières constatations de l'expert judiciaire, confirmées par l'expert d'assurance le lendemain qui indiquait que la sonnette et le téléphone étaient hors de service et par la facture émise le 10 mars 2007, ce chef de préjudice sera retenu ;
Considérant que sur les autres chefs de préjudices matériels, Monsieur [X] demande la confirmation du jugement, Madame [U] et Madame [N] estimant que seul doit être pris en compte le montant de 7045,87 € proposé par l'assureur la MACSF, que Monsieur [G] estime que seul le montant de 2698 ,98 € correspondant à la réfection du salon et de la chambre peut être mis à sa charge, que le SDC sollicite la confirmation du jugement, le GAN ne développant aucune argumentation spécifique ;
Considérant que le jugement est, au vu de l'avis pertinent, argumenté de l'expert que le tribunal a retenu et au vu de ce qui a déjà été indiqué sur le remplacement de la sonnette et du téléphone, confirmé sur la somme de 9555,33 € au titre de la réfection de l'appartement,
Considérant que le jugement qui n'est pas critiqué sur le remboursement à Monsieur [X] des frais de rabotage, de dépose et de repose de la porte d'entrée pour un montant de 334,17 € et en ce qu'il a rejeté la demande au titre des frais d'huissier est confirmé de ces chefs,
Considérant que sur le préjudice de jouissance Monsieur [X] sollicite que le montant de l'indemnité qui lui soit versés soit porté pour la période de septembre 2003 à octobre 2004 la somme de 20854,07€ en se fondant sur la base d' une valeur locative meublée mensuelle outre charges de 1600 €, en se prévalant de ce que son mandataire avait trouvé un candidat acquéreur mais qui au vu de la dégradation des lieux avait sollicité en août 2003 une décote de 50 % avant de renoncer à louer ; qu'au titre de la période postérieure et en retenant une décote de 50% sur une valeur locative meublée mensuelle de 900 € arrêtée au mois de mars 2008 date à laquelle l'acquéreur de Madame [N] a exécuté les travaux de mise en conformité des installations privatives sanitaires incombant à cette dernière, cette indemnité est de 37800 €,
Considérant que Madame [U] indique que cette demande doit être rejetée au delà de celle retenue par l'expert judiciaire, que Madame [N] s'oppose à cette demande dont elle souligne le caractère fantaisiste, en contestant le point de départ et le terme de son préjudice, en excipant du caractère meublé et donc de courte durée de la location, de l'occupation des lieux par son propriétaire de 2004 à 2006, que Monsieur [G], le SDC et le GAN demandent la confirmation du jugement ce chef,
Considérant que, au titre de la période de septembre 2003, date à laquelle Monsieur [X] s'absentait de France pour plusieurs mois jusqu'au mois d'octobre 2004, le projet de location en meublé au cadre d'un laboratoire sur la base d'un loyer de 800 € correspondant à la moitié de la valeur locative mensuelle compte tenu des dégradations consécutives aux deux premiers dégâts des eaux apparaît aléatoire, qu'il n'a d'ailleurs pas abouti sans que soit établi l'incidence du nouveau dégât des eaux sur cet échec, en sorte que la perte de chance d'obtenir une location qui ne peut jamais correspondre au loyer manqué doit être apprécié non par rapport à la valeur locative mensuelle mais par rapport à la moitié de cette dernière et sera fixée à la somme de 8000 €.
Considérant qu'à compter du mois d'octobre 2004, il est revenu habiter dans l'appartement dont la valeur locative mensuelle meublée était estimée à 1800 € ce qui paraît une évaluation pertinente par rapport à la précédente, qu'eu égard aux dégradations survenues et aux risques de nouvelles infiltrations qui se produiront effectivement en 2005, c'est exactement que le tribunal a retenu une décote de 25 %, que toutefois nonobstant la circonstance que Madame [N] n'occupait plus son lot depuis 2004, ce qui minorait le risque de nouvelles infiltrations le trouble de jouissance a duré jusqu'au mois de mars 2008, date à laquelle les préconisations de l'expert pour faire disparaître toutes traces d'infiltrations à partir d'installations sanitaires de ce lot ont été exécutées en sorte que le préjudice de jouissance sera évalué à la somme de 18450 € ( 450 €X'41 mois ) ;
Considérant que le SDC sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné Madame [N] et Madame [U] à lui payer la somme de 4172, 14 € au titre des frais avancés lors des opérations d'expertise judiciaire et celle de 2116, 33 € au titre des travaux exécutés sur les canalisations, que devant la cour Madame [N] conteste devoir ces sommes en faisant valoir que la première de ces sommes qui n'est justifiée qu'à hauteur de 840 €, le surcoût résultant de l'inaction du SDC et se rattache à des frais de canalisation se rattache non à des frais avancés mais à des dépenses exposées pour la réfection des canalisations, que le SDC doit supporter, s'agissant d'une partie commune dont il avait la charge de l'administrer ;
Considérant que la somme de 2116, 13 € concerne la reprise des peintures dégradées dans les parties communes, que la somme de 4172,44 € concerne la réfection de la canalisation commune,
Considérant que la somme de 2116, 13 € sera supportée par Mesdames [N] et [U] à raison de 90 % ,la dégradation des peintures étant la conséquence des causes des sinistres pour lesquelles une responsabilité de 10 % a été laissée à la charge du SDC, que dans leur rapports entre eux cette dernière somme sera partagée par moitié entre [W] [N] et [P] [U],
Considérant que la somme de 4172 14 € sera mise à la charge in solidum de Madame [N] et Madame [U] dès lors que la réfection de cette canalisation commune incombe aux seuls propriétaires concernés et qu'il n'est pas démontré que l'augmentation alléguée du coût de cette réparation est la seule conséquence du retard du Syndicat des copropriétaires par son syndic à mettre en oeuvre cette réparation ;
Considérant que Monsieur [G] sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné Madame [U] à lui rembourser la somme de 580,25 € au titre de la refixation du lavabo et la réfection d'un joint d e silicone, que Madame [U] s'y oppose en faisant valoir que cette remise en l'état est imputable à la négligence de ce locataire, qui s'est abstenu d'entretenir le joint de silicone au point d'entraîner le pourrissement du bois de fixation et la chute du lavabo et n'entretenait pas les lieux loués en bon père de famille, que ce dernier a effectué cette prestation sans autorisation ni mise en demeure préalable ;
Considérant qu'il est produit une facture de l'entreprise LAD du 11 juillet 2006 acquittée le jour même par [M] [G] se rapportant à la dépose, repose et refixation du lavabo avec reprise d'étanchéité silicone et joints et prestations annexes liées pour le montant de 580, 25 € TTC, que l'expert avait déjà relevé que le lavabo était descellé et souligné le mauvais entretien locatif, que le remplacement d'un joint silicone participe de l'entretien locatif, que si le remplacement du lavabo incombe au bailleur, il n'est pas démontré en l'espèce que le lavabo a été changé, ni que ce locataire a avisé ou mise en demeure le bailleur de le changer, qu'en cet état, le jugement étant réformé de ce chef, [M] [G] est débouté de sa demande de remboursement ;
Considérant que Mme [N] sollicite vainement la condamnation du Syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour n'avoir pu relouer la chambre dont elle était propriétaire pendant 3 ans, de 2004 à 2006, dès lors que, d'une part, il résulte du rapport d'expertise de Monsieur [D] déposé le 9 juin 2006 que les installations sanitaires de cette chambre étaient largement défectueuses et justifiaient la responsabilité de Mme [N] dans les désordres subis par Monsieur [X] à concurrence de 40 %, d'autre part, de l'expertise de bonne fin effectué par ce dernier en 2007 que Mme [N] n'a pas effectué les travaux conformes à ses préconisations en sorte que nonobstant la responsabilité du syndicat dans le retard à exécuter les travaux, la chambre de Mme [N], pendant la période considérée, était impropre à l'habitation.
Considérant que le SDC et Madame [N] recherchent la garantie du GAN, des condamnations prononcées contre eux, que le tribunal a retenu cette dernière à l'exception de l'expertise de bonne fin de mission ordonnée par le TI du [Localité 5] le 21juin 2007, que le GAN sollicite la confirmation du jugement sauf en ce qui concerne la garantie de la privation de jouissance des mois d'octobre et novembre 2006 et limite sa garantie au titre de la privation de jouissance pour la période de novembre 2004 à novembre 2006 à la somme de 8000 €, que le SDC sollicite la garantie de l'ensemble des condamnations prononcées contre lui, que Madame [N] réclame la garantie de l'intégralité des condamnations prononcées contre elle et donc l'extension de cette garantie à l'expertise de bonne fin de mission ordonnée le 21 juin 2007 ;
Considérant que, avec raison, le GAN prétend qu'est exclu de sa garantie le préjudice de jouissance postérieur à septembre 2006 dès lors que la prolongation du préjudice de jouissance au delà de cette date résulte non d'un événement accidentel mais de l'inertie et donc d'un acte volontaire tant du SDC que de Madame [N] à mettre en oeuvre les travaux préconisés par l'expert judiciaire, cette dernière réalisant des travaux sans parenté tant dans leur nature que dans leur montant, avec ceux préconisés par l'expert judiciaire, ce qui contraindra Monsieur [X] à solliciter une expertise de bonne fin qu'ordonnera le TI du [Localité 5] le 20 juin 2007 et le juge de l'exécution à liquider l'astreinte le 28 janvier 2008, les travaux préconisés par l'expert n'étant réalisés qu'après que Madame [N] a vendu son lot le 16 janvier 2008 aux époux [Z] ;
Considérant que pour des motifs du même ordre, l'expertise ordonnée le 20 juin 2007 ne relève pas de la garantie du GAN puisqu'elle a pour origine non un événement accidentel m ais un acte volontaire en l'espèce, l'exécution de travaux par Madame [N] qu'elle savait non conformes dans leur nature et dans leur montant à ceux préconisés par l'expert ;
Considérant qu'il s'ensuit que la garantie du GAN au titre de la période postérieure au mois de novembre 2004 a pour terme le mois de septembre 2006 et est limitée à la somme de 9000 €.
Considérant que l'équité commande de condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], [P] [U], [W] [N], [M] [G], le GAN EUROCOURTAGE à payer à [O] [X] la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à régler les dépens d'appel, le jugement étant confirmé en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, [O] [X] étant dispensé de toute participation aux frais de procédure par application de l'article 10 - 1 de la loi du 10 juillet 1965.
PAR CES MOTIFS
Réforme le jugement en ce qu'il a débouté [O] [X] de sa demande d' indemnisation au titre de la sonnette et du téléphone, sur l'indemnisation du trouble de jouissance à compter du mois d'octobre 2004, sur l'objet de la condamnation d'un montant de 4172, 14€, en ce qu'il a fait droit à la demande de remboursement de [M] [G], sur la garantie du GAN pour le trouble de jouissance des mois d'octobre et novembre 2004,
Le confirme pour le surplus,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne in solidum le SDC DU [Adresse 1], [W] [N], [P] [U], [M] [G] à verser à [O] [X] la somme de 949, 50 € au titre de la réparation de la sonnette et du téléphone,
Elève la condamnation prononcée contre ces mêmes parties au profit de [O] [X] d'un montant de 9600 € à la somme de 18450 €au titre de la privation de jouissance de novembre 2006 à mars 2008,
Dit que dans leurs rapports entre eux, ces condamnations seront supportées respectivement à raison de 10% pour le SDC DU [Adresse 1], 40 % pour [W] [N], 40% pour [P] [U], 10 % pour [M] [G],
Dit que la condamnation d'un montant de 4172, 14 € se rapporte à la réfection de la canalisation litigieuse,
Dit que la somme de 2116, 13 € est supportée in solidum par [W] [N] et [P] [U] à raison de 90 % et que dans leurs rapports entre eux cette dernière somme sera partagée par moitié entre ces parties,
Déboute [M] [G] de sa demande de remboursement de la somme de 580,25 € dirigée contre [P] [U],
Condamne le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], [P] [U], [W] [N], [M] [G], le GAN EUROCOURTAGE à payer à [O] [X] la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à régler les dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, le jugement étant confirmé en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens, [O] [X] étant dispensé de toute participation aux frais de procédure par application de l'artcle10 - 1 de la loi du 10 juillet 1965.
Rejette le surplus des demandes.
Le Greffier, Le Président,
