Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 5
ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2013
(n° , 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/13214
Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Juin 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 07/05595
APPELANTE ET INTIMEE
REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] S.E.M.L. agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux
[Adresse 5]
[Localité 5]
Représentée par : Me Vincent RIBAUT de la SCP RIBAUT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée de : Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0516
APPELANTE
Société SNI VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE SAGI, agissant poursuites et diligences de son Président du Directoire et/ou tout autre représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
100-104 avenue de France
[Localité 2]
Représentée par : Me François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125
Assistée de : Me Isabelle FORTIN substituant Me SALAT BAROUX, avocat au barreau de PARIS, toque : L0132
INTIMÉES ET APPELANTES
Société AGENCE D'ARCHITECTURE [R]
[Adresse 4]
[Localité 4]
Représentée par : Me Pascale FLAURAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0090
Assistée de : Me Jean-Pierre MARTIN de la SELARL D'AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0158
SAS CLARETON
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée et assistée par : Me Jean-Hugues DELORMEAU de la SCP DELORMEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : A0314
SAS SAINT LAURENT GASTRONOMIE
[Adresse 8]
[Localité 7]
Représentée et assistée par : Me Jean-Hugues DELORMEAU de la SCP DELORMEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : A0314
INTIMEES
SA AQUABOULEVARD DE [Localité 8]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentée par : Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, à la Cour, toque : K0111
SNC [Localité 8] TOURISME D'AFFAIRES
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentée par : Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, à la Cour, toque : K0111
MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS
[Adresse 10]
[Localité 6]
Représentée par : Me Anne-Marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0653
Assistée de : Me Isabelle PRUD'HOMME, avocat au barreau de PARIS, toque : D510 substituant Me Marc FLINIAUX, avocat au barreau de PARIS, toque : D0146
Société AXA ASSURANCES prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par : Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
Assistée de : Me Souheila MEJDOUB plaidant pour la SCP KARILA, avocat au barreau de PARIS, toque : P264
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 22 Mai 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Jean-Pierre GIMONET, Président de chambre
Madame Marie-José THEVENOT, Conseillère
Madame Dominique BEAUSSIER, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique BEAUSSIER, Magistrat signant aux lieu et place du Président empêché et par Guillaume MARESCHAL, Greffier.
*******
Les 24 et 31 décembre 1987, la Ville de [Localité 8] a consenti à la SA AQUABOULEVARD de [Localité 8] un bail à construction à effet du 20 septembre 1987 portant sur un terrain de 40.935 m² situé [Adresse 6] et [Adresse 9]
La SA AQUABOULEVARD de [Localité 8] a fait édifier sur une partie de ce terrain un centre de loisirs sportifs et aquatiques et un pôle de tourisme d'affaires.
Par acte authentique du 23 mars 2001, la SA AQUABOULEVARD de [Localité 8] a cédé à la SA de Gestion Immobilière (SAGI) son droit de preneur du bail à construction sur le lot 124 situé à hauteur du 20 à [Adresse 2] pour y être construit d'une part un bâtiment D de 50 logements pour jeunes, réalisé sous la maîtrise d'oeuvre de Monsieur [T] / BET IRATOM / Cabinet PIGEON selon acte d'engagement du 22 mai 2000, d'autre part un bâtiment E de 164 logements pour étudiants, réalisé sous la maîtrise d'oeuvre de l'Atelier SERAJI / Cabinet GUIHENEUF selon acte d'engagement du 22 mai 2000.
Par ailleurs et dans le cadre de ce 'projet SAGI', la Ville de [Localité 8] a consenti le même jour à la SAGI un bail à construction sur les lots 125 et 126 pour y être construits les bâtiments A, B et C destinés à des logements familiaux, local d'activités et parkings réalisés sous la maîtrise d'oeuvre de Monsieur [R].
Les immeubles A, D et E sont situés en face de deux salles de réception dénommées 'Ile aux Perroquets' et 'Equinoxe', exploitées par la société CLARETON dans le cadre d'une location gérance consentie par la société AQUABOULEVARD de [Localité 8] selon contrat du 7 mars 2000, puis en qualité de propriétaire du fonds de commerce de tourisme d'affaires et bénéficiaire d'un bail commercial à compter du 24 décembre 2004 ; La SAS SAINT LAURENT GASTRONOMIE filiale de la société CLARETON exerçait l'activité de traiteur dans lesdites salles.
Compte tenu de la spécificité du complexe de loisirs, il était inséré dans l'acte de cession passé entre AQUABOULEVARD et la SAGI un cahier des charges des prestations techniques précisant notamment des mesures visant à assurer une isolation phonique renforcée des bâtiments à construire et une annexe technique comprenant une notice du 16 mars 2001 prévoyant 'un renforcement de l'isolation de la façade nord des bâtiments exposée aux bruits émis par l'Aquaboulevard, l'Equinoxe (105db) et l'ensemble l'Ile aux Perroquets (95db)', la mention '48dBA minimum au lieu des 40 dBA habituels' étant rajoutée de façon manuscrite.
La SAGI a passé en outre avec la SARL Agence d'Architecture [R] un 'contrat d'assistance à la maîtrise et de coordination des équipes de maîtrise d'oeuvre' daté du 10 mai 2001.
Les travaux de construction ont été achevés début 2003.
Se plaignant du défaut d'isolation phonique des façades nord des bâtiments D et E, AQUABOULEVARD a saisi le juge des référés du tribunal de commerce de [Localité 8] qui a, par ordonnance du 13 juin 2003, désigné Monsieur [C] en qualité d'expert lequel s'est adjoint Monsieur [H] en qualité de sapiteur acousticien ; L'expert a déposé son rapport le 28 juillet 2005 ;
Selon traité d'apport, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 8] est venue aux droits de la SAGI à compter du 31 décembre 2006.
Arguant subir un préjudice financier en lien causal avec le défaut d'isolation des murs de façades des bâtiments A, D et E, les sociétés CLARETON et SAINT LAURENT GASTRONOMIE ont, par ordonnance de référé du 23 avril 2007, obtenu la désignation de Monsieur [J] en qualité d'expert.
Par acte du 1er mai 2008, la SAS CLARETON a cédé son fonds de commerce à la SA AQUABOULEVARD de [Localité 8] qui, par acte du 28 avril 2008 avec prise d'effet au 1er mai 2008, a confié la location gérance du fonds de commerce de tourisme d'affaires à la SNC Société [Localité 8] Tourisme d'Affaires.
Monsieur [J] a déposé un premier rapport le 18 février 2008, et un rapport définitif le 30 décembre 2009.
Saisi par la SA AQUABOULEVARD de [Localité 8] d'une demande d'annulation du contrat de cession partielle, le tribunal de commerce de [Localité 8] s'est déclaré incompétent et a renvoyé l'affaire devant le tribunal de grande instance de [Localité 8] par décision du 27 mars 2007.
Par jugement du 21 juin 2011, le tribunal de grande instance de [Localité 8] a notamment :
- déclaré recevables les demandes présentées par la SA AQUABOULEVARD de [Localité 8],
- rejeté la demande indemnitaire présentée par celle-ci sur le fondement de l'article 123 du code de procédure civile,
- annulé le contrat de cession partielle de bail à construction consenti le 23 mars 2001par la SA AQUABOULEVARD à la SAGI,
- dit que la SA AQUABOULEVARD de [Localité 8] devra restituer à la RIVP venant aux droit de la SAGI 4.573.470,52€ correspondant au prix de cette cession,
- constaté que la SA AQUABOULEVARD est débitrice envers la SAGI aux droits de laquelle vient la RIVP de 194.372,50€ au titre de la participation financière de cette dernière à la réalisation d'un mur acoustique,
- dit n'y avoir lieu à un complément d'expertise,
- condamné la RIVP à verser :
à la SAS CLARETON 1.400.000€ au titre de ses pertes d'exploitation pour la période allant de l'année 2003 au 30 avril 2008,
à la SAS SAINT LAURENT GASTRONOMIE 220.000€ au titre de ses pertes d'exploitation pour la même période,
- fixé le préjudice de la SA AQUABOULEVARD de [Localité 8] à 202.500€ au titre de la perte financière pour la même période,
- ordonné la compensation entre cette somme et celle due par la SA AQUABOULEVARD au titre de sa participation à la réalisation du mur acoustique,
- condamné en conséquence la RIVP à verser à la SA AQUABOULEVARD de [Localité 8] 8.127,50€,
- fait droit à l'appel en garantie de la RIVP à l'encontre de l'Agence d'Architecture [R] à concurrence de la moitié des sommes mises à la charge de la RIVP,
- rejeté le surplus des demandes,
- déclaré irrecevable le recours en garantie exercé par la RIVP à l'encontre d'AXA France Iard prise en qualité d'assureur de la SAGI,
- dit que la MAF ne devra garantir la RIVP qu'à concurrence de 201.041,62€,
- condamné la RIVP, garantie à hauteur de la moitié par la SARL Agence d'Architecture [R], à verser aux titre de leurs frais irrépétibles :15.000€ à la SA AQUABOULEVARD de [Localité 8],
20.000€ à la SAS CLARETON et la SAS SAINT LAURENT GASTRONOMIE,
- condamné la RIVP sans recours de garantie à verser au titre de leurs frais irrépétibles
3.000€ à la MAF
3.000€ à AXA France Iard,
- ordonné la publication du jugement au bureau des hypothèques compétent.
La RIVP, les sociétés CLARETON et SAINT LAURENT GASTRONOMIE, la SNI venant aux droits de la SAGI, l'Agence d'Architecture [R] ont relevé appel principal de cette décision par déclarations distinctes ; Les procédures ont été jointes par ordonnances des 6 septembre 2011 et 14 février 2012.
Le Conseiller de la mise en état a :
- par ordonnance du 29 novembre 2011 rejeté la demande de prononcé de l'exécution provisoire de la décision,
- par ordonnance du 15 mai 2012 déclaré la Société Nationale Immobilière (SNI) venant aux droits de la SAGI irrecevable en son appel mais recevable en son intervention dans l'instance engagée par la RIVP,
- par ordonnance du 18 décembre 2012 débouté la RIVP de sa demande de complément d'expertise.
Par dernières conclusions du 12 novembre 2012, la RIVP sollicite l'infirmation du jugement déféré ; En conséquence elle demande à la cour de :
- débouter la SA AQUABOULEVARD de [Localité 8] de sa demande d'annulation du contrat de cession pour vice du consentement,
- débouter la SA AQUABOULEVARD de [Localité 8] de sa demande de résolution de l'acte de cession pour inexécution fautive,
- à titre infiniment subsidiaire,
dire irrecevables les demandes en dommages et intérêts présentées par les sociétés CLARETON, SAINT LAURENT GASTRONOMIE et PARIS TOURISME D'AFFAIRES,
ordonner une mesure d'expertise aux fins de définir les dépenses exposées par la SAGI et la RIVP au titre du renforcement acoustique et d'évaluer la plus value apportée au terrain,
constater que les travaux d'isolation ont été exécutés sur les bâtiments D et E,
dire n'y avoir lieu à exécution forcée ni astreinte,
constater que les sociétés AQUABOULEVARD, CLARETON, SAINT LAURENT GASTRONOMIE et [Localité 8] TOURISME D'AFFAIRES ne démontrent pas l'existence du préjudice qu'elles allèguent, ni dans son quantum ni dans le lien de causalité,
les débouter de leurs demandes de dommages et intérêts,
subsidiairement dire que la RIVP n'est responsable que partiellement des préjudices et ordonner un complément d'expertise pour calculer l'émergence, donner tous éléments sur les 4 plaintes et donner un avis sur les causes des baisses de chiffres d'affaires,
en toute hypothèse, condamner in solidum la SARL Agence d'Architecture [R] et la MAF à garantir la RIVP de toute condamnation,
constater que la SAGI a réglé par compensation à AQUABOULEVARD 194.372,50€ au titre de sa contribution au mur écran qui n'a pas été construit,
en conséquence ordonner la restitution de cette somme à la RIVP venant aux droits de la SAGI,
ordonner en tant que de besoin la compensation des sommes.
Par dernières conclusions du 8 octobre 2012, la SNI venant aux droits de la SAGI sollicite l'infirmation du jugement et le débouté des demandes de la SA AQUABOULEVARD tant en sa demande d'annulation du contrat de cession pour vice du consentement que de sa demande de résolution pour inexécution fautive ;
Subsidiairement, elle formule les mêmes demandes que la RIVP.
Par dernières conclusions du 26 mars 2013 les sociétés CLARETON et SAINT LAURENT GASTRONOMIE demandent à la cour de :
- confirmer la décision en ce qu'il a retenu la faute de la RIVP venant aux droits de la SAGI en ce qu'elle a omis de respecter son obligation de renforcer l'isolation phonique des bâtiments construits, telle qu'elle découle de l'acte authentique de vente du 23 mars 2001,
- condamner la RIVP venant aux droits de la SAGI à verser
à la société CLARETON la somme de 3.136.200 Euros à titre de dommages et intérêts tant pour la perte de valeur du fonds de commerce que les pertes d'exploitation,
à la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE la somme de 370.000 Euros à titre de dommages et intérêts pour ses pertes d'exploitation,
- dire que ces sommes seront productives d'intérêts au taux légal à compter du 15 décembre
2008,
- condamner la RIVP venant aux droits de la SAGI au paiement de la somme de 60.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise, outre les dépens.
Par dernières conclusions du 11 février 2013, la SARL Agence d'Architecture [R] sollicite l'infirmation du jugement ; En conséquence, elle demande à la cour de dire irrecevables et mal fondées les demandes en garantie de la SAGI et de la RIVP, constater que la SAGI a engagé sa responsabilité sans qu'elle puisse exercer un quelconque recours à son encontre, en conséquence la débouter de l'ensemble de ses demandes et la condamner à lui verser 100.000 € à titre de dommages et intérêts et 25.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 8 novembre 2012, la société AQUABOULEVARD de [Localité 8] demande à ce qu'il soit fait sommation à la RIVP de communiquer les documents contractuels relatifs aux travaux d'amélioration acoustique des logements situés sur la façade nord du site Aquaboulevard de [Localité 8].
Elle demande à la cour :
A titre principal, de
- confirmer le jugement en ce qu'il a annulé le contrat de cession pour cause de dol,
A titre subsidiaire de
- prononcer la résolution du contrat pour inexécution de ses obligations contractuelles par la SAGI d'insonoriser les bâtiments à construire selon les normes conventionnelles précises soit 48 dBA,
- lui donner acte qu'elle s'engage à restituer l'intégralité du montant du prix perçu en exécution de l'acte de cession,
- dire que la présente décision devra être publiée à la Conservation des hypothèques,
En tout état de cause,
- déclarer irrecevable comme nouvelle la demande d'expertise tendant à chiffrer la plus value opérée par la construction des immeubles,
- subsidiairement, dire que AQUABOULEVARD ne saurait être contrainte à verser le prix correspondant à la plus-value et en conséquence, rejeter la demande de la SAGI et de la RIVP tendant à solliciter une mesure d'expertise de ce chef
- plus subsidiairement, condamner la RIVP à procéder à la destruction à ses frais sous astreinte de 10.000€ par jour des bâtiments litigieux,
A titre infiniment subsidiaire,
- condamner la SAGI aux droits de laquelle vient la RIVP à assurer une protection contractuelle de 48 dBA sur les façades A, D et E sous astreinte de 10.000€ par jour à compter de la signification du jugement et jusqu'à la constatation par un expert de l'achèvement des travaux,
En tout état de cause
- constater que du fait de la carence de la SAGI, AQUABOULEVARD a subi un préjudice commercial certain lié à la diminution des loyers perçus de son locataire la société CLARETON pour les années 2003 et suivantes,
- condamner en conséquence la SAGI aux droits de laquelle vient la RIVP au paiement de 1.000.000€ sauf à parfaire à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice commercial lié à la diminution des loyers perçus de ses locataires, outre 14.000€ au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens en ce inclus les frais d'expertise.
Par dernières conclusions du 8 novembre 2012, la société [Localité 8] TOURISME D'AFFAIRES sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté ses demandes indemnitaires ;
En conséquence elle demande à la cour de :
- dire que la SAGI s'était engagée contractuellement à insonoriser les bâtiments à construire selon des normes conventionnelles précises à -48dBA,
- dire que la responsabilité de la SAGI est engagée en raison de sa défaillance,
- condamner la RIVP à lui payer 4.230.000€ au titre de son préjudice,
- débouter celle-ci de ses demandes,
- condamner la RIVP à lui verser 5.000€ au titre de ses frais irrépétibles.
Par dernières conclusions du 12 décembre 2011, la MAF sollicite l'infirmation du jugement et le rejet de toute demande à l'encontre de l'Agence d'architecture [R] et par voie de conséquence à son encontre ; Subsidiairement, elle oppose les limites de sa garantie et demande à voir appliquer la franchise et le plafond de garantie de 201.041,62€ ; Enfin, elle réclame 4.000€ au titre de ses frais irrépétibles.
Par conclusions du 23 janvier 2012, AXA France Iard sollicite la confirmation du jugement qui l'a mise hors de cause.
La cour se réfère aux conclusions précitées pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
SUR CE
- Sur la demande d'annulation de la convention de cession partielle pour dol
La SA AQUABOULEVARD poursuit l'annulation de la convention de cession partielle du 23 mars 2001 sur le dol aux motifs qu'elle a érigé en condition déterminante de son consentement le respect de normes contractuelles précises en matière d'isolation acoustique des constructions à réaliser par la SAGI et en l'espèce un renforcement de l'isolation des murs de façade des bâtiments D et E de 48dBA minimum, et qu'elle a été trompée dans son consentement par la SAGI qui a contracté cette obligation avec la volonté délibérée, qu'elle a maintenue, de ne pas la respecter, ce comportement étant constitutif de manoeuvres dolosives.
Elle fait valoir qu'en même temps que les parties à la cession finalisaient leurs discussions précontractuelles sur une isolation des façades à 48 dBA, la SAGI consultait pour la construction des immeubles avec une isolation acoustique à 38 dBA voir 30 dBA, que postérieurement à l'acte, dans le cadre du marché de travaux la SAGI, n'a pas corrigé les paramètres de l'isolation pour les rendre conformes à ses engagements, que la réalisation près de 10 ans après et dans le cadre d'une procédure, de travaux dont au surplus il n'est pas démontré qu'ils seraient conformes, ne permet pas de démontrer l'absence de mensonge de la part de la SAGI.
La SAGI et la RIVP opposent qu'il n'est démontré ni l'intention de la SAGI de ne pas respecter ses engagements, ni l'existence de manoeuvres dolosives destinées à tromper AQUABOULEVARD, ni qu'une isolation phonique de 48 dBA était une condition déterminante du consentement de celle-ci.
La SAGI soutient principalement à cet effet que la notice technique a fait l'objet de plusieurs versions basées sur l'étude acoustique CIAL du 12 janvier 2001 qui ne concernait que le bâtiment A et qu'elle en avait compris que seules la façade nord du bâtiment A exigeait un renforcement acoustique.
L'acte de cession de bail à construction passé le 23 mars 2001 entre AQUABOULEVARD et la SAGI stipule en page 32 :
' Il est expressément convenu entre les parties que la SAGI fera son affaire personnelle de la réalisation du PROJET DE CONSTRUCTION SAGI en tenant compte de la spécificité du complexe de loisirs exploité par AQUABOULEVARD DE [Localité 8] dont découlent les paramètres substantiels suivants :
- le projet devra prendre en compte la réalité des bâtiments AQUABOULEVARD existants et de leur exploitation actuelle, notamment des activités de tourisme d'affaire et activités sportives situées à proximité du volume SAGI, le projet ne devant ni dans sa phase chantier ni dans sa phase exploitation, perturber et/ou rendre plus difficile ou plus onéreuse tout ou partie des activités actuellement exploitées sur le site AQUABOULEVARD DE [Localité 8].
- la société SAGI s'engage à réaliser les prestations techniques décrites dans l'annexe technique du 16 mars 2001 établie par l'agence d'architecture [R] ([Adresse 7]) dont un exemplaire demeurera annexé aux présentes après mention' .
La notice technique du 16 mars 2001 stipule notamment à la charge des logements récepteurs SAGI :
' En vue de réduire les nuisances sonores vis à vis de l'extérieur, la SAGI réalisera un renforcement d'isolation de la façade Nord des bâtiments exposée aux bruits émis par l'Aquaboulevard, la salle Equinoxe (105 db), l'ensemble l'ile au Perroquet (95 db).
Les mesures techniques concernent principalement les châssis (doubles châssis), les coffres de volets roulants, et la nature des doublages thermiques.
Cette réduction acoustique n'est valable bien entendu que fenêtres fermées.'
Il est rajouté à la main et en marge la mention manuscrite au niveau du renforcement d'isolation 'de 48 DBA minimum au lieu de 40 DBA habituels'.
Il résulte des opérations d'expertise de Monsieur [C] assisté de Monsieur [H] que la SAGI n'a pas rempli son obligation contractuelle résultant de l'annexe technique, seule la façade nord du bâtiment A présentant un taux d'insonorisation moyen de 48 dBA, celui de la façade nord du bâtiment D étant de 36 dBA et du bâtiment E de 28 dBA, étant relevé que les experts ont constaté que les émergences stipulées dans l'annexe étaient conformes.
Il est constant que c'est au moment où les parties s'engagent l'un envers l'autre que doit s'apprécier l'existence d'un dol, lequel nécessite un élément matériel et un élément intentionnel de l'auteur ayant eu pour effet de déterminer l'autre partie à contracter.
En l'espèce, pour arguer de manoeuvres de la part de la SAGI, AQUABOULEVARD invoque les documents de marché établis par les maîtres d'oeuvre des bâtiments D et E antérieurement à l'acte de cession et qui prévoient pour le bâtiment une isolation de façade nord de 38 dB et pour le bâtiment E une isolation de façade de 30 dB.
Cependant, force est de relever qu'il n'est pas démontré qu'à la date de l'établissement de ces documents soit en décembre 2000, le renforcement de l'isolation des façades faisait partie des données précontractuelles ; Ce n'est qu'après étude acoustique réalisée par la CIAL le 12 janvier 2001 à l'initiative de l'agence [R] pour les seuls bâtiments A, B et C destinés aux seuls logements familiaux que le renforcement acoustique a été envisagé pour les façades nord du bâtiment A et ouest du bâtiment B.
Par ailleurs, outre que la SAGI n'avait pas une obligation précontractuelle d'information, il est établi par le courrier de transmission du 16 octobre 2000 qu'AQUABOULEVARD était en possession de l'arrêté et de l'entier dossier de permis de construire, lequel comportait nécessairement le projet architectural de la construction avec l'indication de la consistance des fenêtres ; AQUABOULEVARD était donc à même de constater que seule la façade A comportait des doubles fenêtres.
Enfin, le fait pour la SAGI de ne pas avoir rempli son obligation qui s'inscrivait dans une exécution future, ne saurait en dehors de tout autre élément, constituer en soi la preuve d'une tromperie dans le but d'induire AQUABOULEVARD en erreur et la déterminer à contracter.
Il n'est en effet pas exclu, au regard de l'étude acoustique CIAL sur la base de laquelle ont été établies les différentes versions de l'annexe technique et compte tenu de la globalité du 'Projet SAGI' portant sur l'ensemble des bâtiments, que la SAGI ait, ainsi qu'elle l'a indiqué à l'expert et qu'elle le soutient, compris par erreur que le renforcement acoustique de 48 dB ne concernait que le bâtiment A, ce bien que l'acte de cession AQUABOULEVARD ne concernât que les bâtiments D et E ; Cette hypothèse est confortée par son courrier du 18 avril 2001 dans lequel sans dissimulation et spontanément, en réponse à AQUABOULEVARD qui s'enquérait du respect du renforcement de l'isolation prévu à l'annexe du 16 mars 2001, la SAGI a confirmé l'avoir respecté pour le bâtiment A et ajouté que 'les études techniques des bâtiments D et E moins exposés, ont montré que les isolations mises en place étaient également suffisantes et adaptées à l'environnement acoustique'.
Par ailleurs si l'acte du 23 mars 2001 pose comme paramètre substantiel l'exécution de l'annexe technique qui prévoie un renforcement de l'isolation acoustique, force est de relever toutefois que la mention des '48 dBA minimum' ne figurait pas sur les deux premières versions de février 2001 présentées par l'agence [R] à AQUABOULEVARD .
Si celle-ci figure sur la version du 9 mars envoyée le 16 mars à AQUABOULEVARD, il n'est cependant pas établi que celle-ci ait reçu l'approbation des parties, dès lors que la dernière version dactylographiée annexée à l'acte ne la mentionne pas et qu'il n'est pas certain que la mention manuscrite ait été rajoutée par l'architecte ; En conséquence, il ne peut qu'en être déduit qu'elle a été ajoutée lors de la signature de l'acte.
AQUABOULEVARD ne démontre pas qu'a été déterminante à son consentement à la cession une isolation des façades à 48 dBA dont la suggestion n'est apparue que deux mois avant la signature et dont la mention n'a été ajoutée à l'annexe qu'au moment de la signature alors que la cession consentie pour un prix de 30 millions de francs, s'inscrit dans le cadre d'un projet de construction très important ayant donné lieu à un arrêté de permis de construire en septembre 2000, établi en concertation avec la Ville de [Localité 8] et formant un tout avec le bail à construction consenti par la Ville de [Localité 8] le jour même à la SAGI pour les lots 125, 126 et 123, ce dernier concernant la construction d'un parking pour le compte d'AQUABOULEVARD.
Il sera ajouté à cet égard que AQUABOULEVARD n'a pas elle-même procédé à la réalisation du mur écran qui était prévue à ladite annexe pour participer à l'insonorisation acoustique et qu'elle ne s'est préoccupée de l'isolation à 48 dBA qu'en avril 2003 en en faisant un préalable non prévu contractuellement à la construction du mur écran qu'elle n'a pas réalisée.
Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, AQUABOULEVARD ne rapporte pas la preuve d'un dol ; Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a prononcé l'annulation du contrat de cession.
- Sur la demande subsidiaire de résolution de la cession pour inexécution des obligations contractuelles
AQUABOULEVARD sollicite le prononcé de la résolution judiciaire de la cession pour inexécution par la SAGI de son obligation contractuelle de renforcement d'isolation acoustique à 48 dB ; Elle fait valoir à cet effet que la SAGI n'a exécuté son obligation ni dans le cadre de la construction des bâtiments, ni pendant les opérations d'expertise démontrant ainsi sa volonté de s'y soustraire et soutient que la preuve n'est pas rapportée que les travaux réalisés en 2006 et 2009 rendraient les façades conformes.
La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques ; La demande de résolution judiciaire doit s'apprécier au jour de la décision et au regard de la gravité de l'inexécution.
En l'espèce, il a été constaté par les experts judiciaires que la SAGI avait exécuté son obligation contractuelle de renforcement de l'isolation acoustique à 48 dBA sur le bâtiment A.
Par ailleurs, il est versé aux débats :
- un procès-verbal en date du 10 octobre 2006 de réception de travaux d'insonorisation exécutés sur le bâtiment E par le Groupe GOYER ainsi que des mesures acoustiques réalisées par la société IMPEDANCE concluant à un isolement acoustique à 47 et 48 dBA sur le bâtiment E ;
- un procès-verbal en date du 4 janvier 2010 de réception de travaux réalisés par la société UTB sur la base d'un CCTP de juillet 2009 relatif à des travaux devant permettre d'obtenir un isolement de façade à 48 dB 'rose' et portant sur les menuiseries extérieures.
S'il n'est pas démontré à ce jour de façon contradictoire que l'isolement des façades D et E exposées aux bruits des salles du site AQUABOULEVARD répond bien aux exigences contractuelles, il n'en demeure pas moins que les éléments précités établissent que la SAGI a à tout le moins partiellement exécuté ses obligations ;
En conséquence, compte tenu de cette exécution partielle et de l'importance des enjeux qu'entraînerait une résolution de la cession, il y a lieu de rejeter la demande de résolution judiciaire.
- Sur la demande plus subsidiaire de condamnation à exécuter des travaux sous astreinte
AQUABOULEVARD demande que la RIVP venant aux droits de la SAGI soit condamnée à assurer une protection contractuelle sur les façades A, D et E sous l'astreinte de 10.000€ par jour à compter de la signification du jugement et jusqu'à la constatation par un expert judiciaire de l'achèvement des travaux.
Toutefois, ainsi qu'il a été vu, l'isolation de la façade du bâtiment A est conforme aux exigences contractuelles et des travaux ont été réalisés en 2006 sur le bâtiment E par la SAGI et en 2009 sur le bâtiment D par la RIVP.
Compte tenu de ces éléments, il convient d'ordonner avant dire droit, une mesure de constatation à l'effet de vérifier l'état d'isolation des façades D et E et leur conformité aux prescriptions contractuelles de 48 dB, la mesure devant s'apprécier au regard des bruits aériens ainsi que l'ont retenu les experts [C] et [H].
- Sur les demandes d'indemnisation financière
Il est demandé l'indemnisation de leur préjudice financier :
- par AQUABOULEVARD sur la somme de 100.000€ sauf à parfaire au titre de sa perte de loyers sur la période de 2003 à 2008 et les années suivantes,
- par CLARETON au titre de ses pertes d'exploitation entre 2003 et mai 2008 et de la perte de valeur de son fonds de commerce moins value vendu en avril 2008,
- par SAINT LAURENT GASTRONOMIE au titre de ses pertes d'exploitation entre 2003 et mai 2008,
- par [Localité 8] TOURISME D'AFFAIRES au titre de ses pertes d'exploitation de mai 2008 à 2012.
Ces sociétés font valoir que leurs préjudices financiers sont en relation causale directe avec le défaut de conformité de l'isolation acoustique des façades qui a nécessité une réduction de l'activité des salles Equinoxe et Ile aux Perroquet pour éviter les plaintes des occupants des bâtiments D et E.
Toutefois, compte tenu des travaux réalisés pendant les périodes concernées il convient de surseoir à statuer sur ces demandes dans l'attente des résultats des mesures acoustiques destinées à vérifier si ces désordres ont cessé au jour de la réception des travaux.
- Sur l'appel en garantie à l'encontre de l'agence [R]
La SAGI et la RIVP forment de appels en garantie à l'encontre de l'agence [R] ; Elles font valoir à cet effet que l'agence s'était vu confier une mission de coordination des équipes de maîtrise d'oeuvre de l'ensemble immobilier par contrat du 10 mai 2001, qu'elle connaissait l'exigence acoustique contractuelle comme ayant rédigé l'annexe technique et ajouté la mention manuscrite et qu'elle aurait dû imposer aux architectes des bâtiments D et E la réalisation desdites caractéristiques acoustiques et à tout le moins les en informer.
L'agence [R] conteste sa responsabilité ; Elle fait valoir que la rédaction finale de l'annexe technique a été arrêtée entre les deux parties à la cession hors sa présence, qu'elle n'est pas à l'origine de la mention manuscrite ajoutée à l'annexe et qu'elle n'a pas été tenue au courant des exigences d'isolation à 48 dBA de l'ensemble des façades nord, que le contrat de coordination daté du 10 mai 2001 n'a en réalité été signé qu'en décembre 2002, qu'il ne concerne qu'une coordination architecturale et qu'il répond à une régularisation de ses honoraires par rapport aux frais avancés jusqu'à la synthèse du permis de construire de l'ensemble du projet.
Il sera relevé en premier lieu que la preuve n'est pas rapportée que l'agence [R] serait l'auteur de la mention manuscrite fixant à 48 dBA le renforcement d'isolation des façades.
Par ailleurs, la SAGI ne saurait sans se contredire prétendre qu'elle a informé l'agence [R] de l'exigence d'une isolation à 48 dBA sur l'ensemble des bâtiments et que celle-ci aurait dû, dans le cadre du contrat de coordination, en imposer la réalisation aux autres maîtres d'oeuvre, puisqu'elle indique qu'elle avait elle-même cru par erreur que le renforcement à 48 dBA ne concernait que le bâtiment A.
En conséquence, même à supposer ce qui est contesté par l'agence [R], que le contrat du 10 mai 2001 n'était pas limité à la seule mission de coordination architecturale, la SAGI et la RIVP ne sauraient reprocher à l'agence de ne pas avoir fait respecter une obligation qu'elle pensait ne pas avoir contractée.
L'agence [R] ainsi que son assureur la MAF seront donc mises hors de cause dès à présent.
L'agence [R], dont la responsabilité avait été proposée par l'expert, ne démontre pas que l'action dirigée à son encontre aurait procédé d'un abus de droit.
Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
La mise hors de cause d'AXA France Iard à laquelle aucune partie ne forme de demande en appel sera confirmée.
L'équité commande d'allouer dès à présent à l'agence [R] et la MAF et AXA la somme de 3.000€ à chacune qui sera mise à la charge de la RIVP.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement déféré en ce qu'il a annulé la cession partielle du bail à construction du 23 mars 2001 avec les conséquences liées à cette annulation, et en ce qu'il a condamné l'agence architecturale [R] à garantir partiellement la RIVP,
Statuant à nouveau,
Déboute la société AQUABOULEVARD de sa demande d'annulation de la cession pour dol,
Déboute la société AQUABOULEVARD de sa demande de résolution de la cession pour inexécution des obligations contractuelles,
Ordonne une mesure de constatation et désigne à cet effet :
Monsieur [S] [H]
[Adresse 11]
[Localité 3]
téléphone : [XXXXXXXX02] - fax : [XXXXXXXX01], avec la mission de :
- procéder à des mesures acoustiques à l'intérieur des logements, fenêtres fermées, situés en façade nord des bâtiments D et E par rapport aux bruits émis par l'Aquaboulevard, la salle Equinoxe et l'ensemble l'Ile au Perroquet, en prenant pour référence les bruits aériens,
- dire si les résultats obtenus correspondent à l'exigence d'isolation à 48 dBA telle que prévue à l'annexe technique du 16 mars 2001,
Dit que le constatant exécutera sa mission et établira un rapport de ses constatations dans les 4 mois de sa saisine, qu'il déposera au greffe de la chambre 5 pôle 4 de la cour,
Dit que la RIVP devra verser directement au constatant une provision de 3.000€ à valoir sur ses frais lors de la première réunion,
Ordonne la mise hors de cause de l'Agence Architecturale [R] et de la MAF,
Ordonne le sursis à statuer sur les demandes d'exécution forcée de travaux, d'indemnisation des préjudices financiers,
Déboute l'Agence Architecturale [R] de sa demande en dommages et intérêts,
Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état du 14 janvier 2014 à 13 heures pour vérification du paiement de la provision sur frais,
Condamne la RIVP à payer à l'Agence Architecturale [R] et à la MAF la somme de 3.000€ à chacune au titre de leurs frais irrépétibles,
Réserve les dépens et frais irrépétibles.
Le Greffier, Le Magistrat signant aux lieu et place du Président empêché,
