Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRET DU 03 OCTOBRE 2013
(n° 357, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/06090
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Mars 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 09/11128
APPELANTS
Monsieur [N] [Y]
Madame [B] [K] épouse [Y]
demeurant tous deux [Adresse 4]
représentés par Maître Vincent CANU, avocat au barreau de PARIS, toque : E0869
INTIMES
Monsieur [V] [J]
Madame [D] [T] épouse [J]
demeurant tous deux [Adresse 3]
représentés par Maître Victor CHETRIT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0734
assistés de Maître Julien COULET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0178
Société CAISSE GENERALE DE PREVOYANCE DES CAISSES D'EPARGNE (CGPCE) venant aux droits de la société CAISSE GENERALE DE RETRAITE DES CAISSES D'EPARGNE (CGRCE)
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 1]
représentée par la SELARL 2H Avocats à la cour en la personne de Maître Nathalie HERSCOVICI, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
assistée de la SAS CABINET LE MAZOU en la personne de Maître Jean-Yves LE MAZOU, avocat au barreau de PARIS, toque : K0052
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 04 juillet 2013, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Chantal SARDA, présidente
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Monsieur Fabrice VERT, conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Fatima BA
Greffier lors du prononcé : Madame Sabine BOFILL
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, présidente, et par Madame Sabine BOFILL, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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La Caisse Générale de Prévoyance des Caisses d'Epargne (ci-après dénommée CGPCE) venant aux droits de la société Caisse Générale de Retraite des Caisses d'Epargne (ci-après dénommée CGRCE) était propriétaire d'un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à usage d'habitation entièrement réhabilité entre 1995 et 1997.
Le 22 avril 1997, elle a donné à bail à Monsieur [N] [Y] et Madame [B] [K] épouse [Y] (ci-après dénommés les époux [Y]) un appartement à usage d'habitation de 119,80 m2 situé au 3ème étage du bâtiment C sis [Adresse 5], outre deux emplacements de parking (n° 8 et 9) et une cave (n° 38) moyennant un loyer annuel de 39 600 euros, soit 3 300 euros mensuels, outres les charges.
Ce bail d'une durée de 6 années commençant à courir le 15 mai 1997 pour se terminer le 14 mai 2003, a été tacitement reconduit pour une durée de 6 ans, soit jusqu'au 14 mai 2009.
Par courrier en date du 11 octobre 2004, la CGRCE a informé ses locataires qu'elle envisageait la mise en vente individuelle des appartements et des lots annexes.
La mairie du [Localité 1] a été informée de ce projet de mise en copropriété et de vente par lots le 27 janvier 2005.
La CGRCE s'est entourée de la société GFFI en qualité de mandataire et de commercialisateur et de la société Foncier Consultants en qualité de conseil.
Par l'intermédiaire de son mandataire, elle a informé et invité le 13 juin 2005 les époux [Y] à une réunion d'information générale fixée au 21 juin suivant. La mairie en a été informée le 17 juin.Monsieur [Y] a assisté à la réunion comme en atteste la fiche de présence revêtue de sa signature.
Par courriers recommandés en date du 5 juillet 2005, il a été adressé aux époux [Y] par la GFFI conformément à l'accord collectif de location du 9 juin 1998 repris par décret le 22 juillet 1999, le livret d'information générale reprenant les informations concernant leur immeuble et leur fiche individuelle reprenant les conditions particulières dont ils bénéficiaient.
Le 19 décembre 2005, la CGRCE a, par l'intermédiaire de son mandataire GFFI, notifié, par lettres recommandées, l'offre de vente de leur logement aux époux [Y] conformément aux termes de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, ceux-ci ayant tous deux réceptionnés leur courrier le 22 décembre 2005.
Par lettre recommandée en date du 28 mai 2007, Maître [M], notaire à [Localité 1], a notifié aux époux [Y] la vente à Monsieur [V] [J] et Madame [D] [T], son épouse (ci-après dénommés les époux [J]) le 23 mai 2007 de leur appartement 'occupé'.
Le 14 juin 2007, les époux [Y] ont adressé aux époux [J] une lettre recommandée aux termes de laquelle ils évoquaient diverses irrégularités de la procédure.
Le 3 octobre 2008, les époux [J] ont délivré aux époux [Y] un congé de reprise pour habiter au profit de leur fille Melle [U] [J] auquel les époux [Y] n'ont pas déféré.
Par jugement du 9 mars 2012, le tribunal de grande instance Paris a :
- débouté les époux [Y] de l'intégralité de leurs demandes,
- dit que la vente intervenue le 23 mai 2007 entre la CGRCE et les époux [J] est parfaite et régulière,
- condamné les époux [Y] à payer aux époux [J] la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- condamné les époux [Y] à payer une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile de 5 000 euros à la CGRCE et de 5 000 euros aux époux [J],
Par assignation du 2 avril 2009, les époux [Y] ont assigné les époux [J] et la CGPCE pour voir annuler la vente.
Par jugement du 9 mars 2012, le tribunal de grande instance de Paris les a déboutés de l'intégralité de leurs demandes et les a condamnés à payer à la CGPCE une somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.
Les époux [Y] ont interjeté appel de cette décision.
Vu leurs dernières conclusions du 25 mars 2013 tendant à l'infirmation du jugement et à l'annulation de la vente au motif que leur droit de préemption n'a pas été régulièrement purgé.
Vu les dernières conclusions de la CGPCE du 25 juin 2013 tendant à la confirmation du jugement.
Vu les dernières conclusions des époux [J] du 17 juin 2013 tendant aux mêmes fins.
SUR CE,
LA COUR,
Considérant que les appelants ne soulèvent plus devant la cour qu'un défaut d'information préalable notamment technique les ayant empêchés de prendre une décision éclairée ;
Considérant que si l'accord collectif ne mentionne que l'établissement d'un état de l'immeuble en l'absence d'associations de locataires représentatives, ce qui est le cas, en l'espèce, il n'en demeure pas moins que l'obligation d'information des locataires, destinée à leur permettre de prendre une décision éclairée, ne saurait en ce cas être réduite par rapport à celle prévue en présence d'associations de locataires précisément plus averties ;
Qu'il en résulte que si l'établissement de " l'état de l'immeuble " se fait à la seule initiative du bailleur et suivant des modalités fixées unilatéralement, son contenu doit en revanche etre identique à celui prévu par l'accord pour les diagnostics et bilans techniques, c'est-à-dire porter sur les éléments essentiels du bâti et les équipements communs et de sécurité susceptibles d'entraîner des dépenses importantes pour les copropriétaires dans les années qui suivront la vente ;
Qu'en l'espèce, les époux [Y] soutiennent que le diagnostic technique établi par la CGPCE et qui leur a été notifié avec l'offre de vente ne comprenait aucune description, aucune analyse, aucun prévisionnel de travaux et aucune évaluation du coût d'entretien de ces éléments ;
Mais considérant que le diagnostic technique établi par le bureau Veritas est conforme à l'article 2-2 des accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 même s'il ne le mentionne pas expressément ;
Qu'en effet, il porte sur tous les éléments visés dans ces textes, à savoir: le clos, le couvert, l'isolation thermique, les conduits et canalisations collectives, les équipements de chauffage collectif ( en l'espèce inexistants ), les ascenseurs et la sécurité incendie; qu'il indique de façon claire, précise, complète et approfondie ceux qui nécessitaient des observations et ceux qui n'en nécessitaient aucune avec une conclusion sur l'état général de l'immeuble qui était bon ;
Que la liste des travaux à prévoir mentionnait la VMC et le ravalement des deux cours de l'immeuble; que l'ensemble de ces documents permettait aux locataires d'être parfaitement informés de l'état de l'immeuble et de prendre leur décision en connaissance de cause ;
Considérant qu'en ce qui concerne l'état parasitaire, il ressort de l'article R 271-5 du CCH invoqué par les appelants que celui-ci est annexé soit à la promesse de vente, soit à l'acte authentique; qu'aucune irrégularité ne saurait donc être tirée du fait que celui joint à l'offre de vente datait de plus de six mois, étant observé que le livret locataire mentionnait qu'un nouveau constat serait réalisé avant chaque acte de vente ;
Qu'enfin, le règlement de copropriété comprenant l'état descriptif de division était consultable au bureau de vente comme cela était indiqué dans le livret d'information générale remise aux locataires ;
Que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a décidé que le droit de préemption dont bénéficiait les époux [Y] avait été valablement purgé ;
Que la solution donnée au litige implique le rejet de toutes les demandes des époux [Y] ;
Sur les dommages-intérêts pour procédure abusive sollicités par les intimés en première instance et en appel,
Considérant que les époux [J] ont sollicité dans les motifs de leurs écritures la condamnation des époux [Y] à payer une amende civile au titre de l'article 32-1 du code de procédure civile;
Qu'ils n'ont pas repris cette demande dans le dispositif de leurs conclusions qui seul lie la cour puisqu'ils ont sollicité une somme de 20 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive;
Considérant que l'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol;
Que tel n'étant pas le cas, quelque mal fondée que soit la demande, les époux [Y] pouvant avoir un intérêt personnel dans l'exercice de cette procédure autre que l'intention de nuire;
Que le jugement sera donc infirmé sur ce point et que les demandes formées en appel à ce titre seront rejetées;
Sur l'amende civile sollicitée par la CGPCE,
Considérant que l'article 32-1 du code de procédure civile ne saurait être mis en oeuvre que de la propre initiative du tribunal saisi, les parties ne pouvant avoir aucun intérêt moral au prononcé d'une amende civile à l'encontre de l'adversaire ;
Que cette demande sera donc rejetée ;
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens,
Considérant que le jugement sera confirmé de ces chefs ;
Qu'en cause d'appel, l'équité commande d'allouer aux intimés les sommes que précise le dispositif ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement en toutes ses dispositions excepté sur la condamnation à dommages-intérêts prononcée au profit des époux [J] pour procédure abusive ;
Statuant à nouveau de ce chef ;
Rejette les demandes des intimés tendant à allocation de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
Y ajoutant,
Condamne les époux [Y] à payer une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile de 4000 € à la CGPCE et de 4000 € aux époux [J] ;
Rejette toutes autres demandes ;
Condamne les époux [Y] aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La GreffièreLa Présidente
