Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRET DU 04 JUILLET 2013
(n° 296, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/21495
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Novembre 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 10/16147
APPELANTE
SCI JSW PALMERS
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 1]
représentée par la SCP AUTIER en la personne de Maître Jean-Philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053
assistée de Maître Laurent DIXSAUT, avocat au barreau de PARIS, toque : B1139
INTIMEE
Société civile MPB
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 2]
représentée par la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN en la personne de Maître Bruno REGNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
assistée de la SCP FORESTIER & HINFRAY en la personne de Maître Jean-Pierre FORESTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0255
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 06 juin 2013, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Chantal SARDA, présidente
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Monsieur Fabrice VERT, conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Fatima BA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, présidente, et par Madame Fatima BA, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Suivant acte authentique reçu le 25 mai 2010 par M [C] [I], notaire, avec la participation de M. [Z] [Y], notaire conseil du bénéficiaire, la SCI MPB a promis de vendre à la SCI JSW Palmers, qui a accepté la promesse en tant que telle et s'est réservé la faculté d'acquérir, un ensemble immobilier sis [Adresse 2] au prix de 23 000 000 €, la durée de la promesse expirant au 16 septembre 2010, une indemnité d'immobilisation d'un montant de 2 300 000 € étant prévue au contrat sur laquelle le bénéficiaire a versé la somme de 1 150 000 € en la comptabilité du notaire. Par acte sous seing privé du 16 septembre 2010, les parties ont constaté la réalisation des conditions suspensives et convenu de reporter la durée de réalisation de la promesse au 22 octobre 2010, le bénéficiaire versant la somme de 1 150 000 € à titre de complément d'indemnité d'immobilisation. Par acte sous seing privé du 23 septembre 2010, la société JSW Palmers a substitué la SNC Sogeros dans 'le bénéfice de vente' de l'acte du 25 mai 2010. Par acte d'huissier de justice du 22 octobre 2010, la société JSW Palmers a sommé la société MPB de se trouver en l'étude de M. [I] le 10 janvier 2011 pour réaliser l'acte authentique de vente. Par acte d'huissier de justice du 29 octobre 2010, la société MPB a fait protestation auprès de la société JSW Palmers à l'endroit de la sommation, invoquant la caducité de la promesse au 22 octobre 2010. Par acte du 8 novembre 2010 publié à la conservation des hypothèques, la société JSW Palmers a assigné la société MPB en vente forcée. Par acte du 10 janvier 2011, à la demande de la société MPB, M. [I] a constaté l'absence de la société JSW Palmers en suite de sa sommation du 22 octobre 2010.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 10 novembre 2011, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- débouté la société JSW Palmers de l'ensemble de ses demandes,
- condamné la société JSW Palmers à payer à la société MPB la somme de 150 000 € de dommages-intérêts et celle de 201 279 € en indemnisation de sa perte financière,
- ordonné la radiation de l'inscription prise le 19 novembre 2010 sur les biens par la société JSW Palmers à la conservation des hypothèques,
- condamné la société JSW Palmersà payer à la société MPB la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par dernières conclusions du 21 mai 2013, la société JSW Palmers, appelante, demande à la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,
- débouter la société MPB de toutes ses demandes,
- constater que la promesse de vente du 25 mai 2010 n'a pas expiré et lie les parties,
- constater le refus de la société venderesse de réitérer la promesse en la forme authentique,
- lui donner acte de son offre de payer le prix de vente,
- en conséquence,
- condamner la société MPB à régulariser la vente par acte authentique à son profit ou au profit de toute société qu'elle se substituerait dans les trois mois de la signification du 'jugement' à intervenir sous astreinte de 15 000 € par jour de retard,
- se réserver la faculté de liquider l'astreinte,
- dire qu'à défaut de régularisation de la vente dans ce délai, le 'jugement' à intervenir vaudra vente à son profit,
- très subsidiairement, ordonner la restitution à son profit de la somme de 2 300 000 €par la société MPB,
- en tout état de cause,
- condamner la société MPB à lui verser la somme de 1 000 000 € à titre de dommages-intérêts pour non-respect des obligations contractuelles,
- ordonner la compensation entre les sommes respectivement dues,
- condamner la société MPB à lui payer la somme de 25 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 22 octobre 2012, la société MPB prie la Cour de :
- vu l'article 1134 du Code civil,
- déclarer la société JSW Palmers irrecevable en sa demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation et de compensation, ces demandes étant nouvelles en appel,
- confirmer le jugement entrepris,
- débouter la société JSW Palmers de toutes ses demandes,
- y ajoutant,
- l'autoriser aux frais de la société JSW Palmers à solliciter la radiation de l'inscription du 19 novembre 2010,
- dire que la société JSW Palmers a eu un comportement fautif en ne réitérant pas la promesse et en publiant son assignation,
- condamner la société JSW Palmers à payer à la société MPB à titre d'immobilisation du bien la somme de 250 000 €, au titre de l'augmentation des plus-values la somme de 200 000 €, au titre du préjudice mensuel pour non perception du prix la somme de 67 083 € par mois du 22 octobre 2010 jusqu'à la date de l'arrêt à intervenir,
- condamner la société JSW Palmers à lui payer la somme de 20 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE,
LA COUR,
Considérant que les moyens développés par la société JSW Palmers au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Considérant qu'à ces justes motifs, il sera ajouté, sur la substitution, qu'aux termes de la promesse unilatérale de vente du 25 mai 2010, la substitution, pour être valable et opposable au promettant, devait intervenir avant la réalisation de la dernière des conditions suspensives et être notifiée au promettant au moins sept jours avant l'expiration de la promesse par lettre recommandée avec avis de réception ;
Qu'il résulte de l'acte sous seing privé du 16 septembre 2010 conclu entre le promettant et la société JSW Palmers, contenant report du délai de réalisation de la promesse au 22 octobre 2010, que toutes les conditions suspensives étaient réalisées le 6 septembre 2010, de sorte qu'aucune substitution ne pouvait plus intervenir, les deux conditions d'exercice de la faculté de substitution étant cumulatives ;
Qu'en conséquence, la substitution intervenue le 23 septembre 2010 entre la société JSW Palmers et la société Sogeros n'a pu trouver aucun effet à l'égard de la promettante dont il n'est pas établi qu'elle l'ait expressément acceptée ;
Considérant, sur la réalisation de la vente, que la promesse unilatérale du 25 mai 2010 stipulait, au titre des 'modalités de réalisation', que cette dernière aurait lieu, soit par la signature de l'acte authentique de vente avant l'expiration de la durée de validité de la promesse avec versement effectif entre les mains de M. [I] du prix et des frais, soit, dans le même délai par la levée d'option du bénéficiaire, soit par exploit d'huissier, soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit, encore, par remise au notaire d'une lettre contre récépissé confirmant la volonté d'acquérir, la levée d'option devant être accompagnée du paiement du prix ;
Considérant que l'acte sous seing privé du 16 septembre 2010, qui constate que les conditions suspensives sont réalisées, que l'accord conclu dans la promesse est définitif et que l'indemnité d'immobilisation est définitivement acquise à la société MPB 'sauf son imputation sur le prix de la vente en cas de réalisation de celle-ci conformément aux conditions et modalités stipulées dans la promesse telle que prorogée par les présentes', se borne à reporter le délai de réalisation au 22 octobre 2010 et ne renferme aucune manifestation de la volonté d'acquérir de la part de la société JSW Palmers qui n'a pas, en outre, effectivement payé le prix ;
Considérant que la réalisation de la condition suspensive stipulée au profit du promettant ayant rendu définitif l'engagement unilatéral de vendre de ce dernier, lequel a consenti à prolonger cet engagement, le bénéficiaire a accepté, dès lors, de verser le solde de l'indemnité d'immobilisation 'destinée à compenser le préjudice que pourrait éprouver le promettant du fait de l'indisponibilité de l'immeuble pendant la durée de la promesse et de l'obligation de rechercher un nouvel acquéreur en cas de non réalisation de la vente, par le seul fait du bénéficiaire dans le délai (...) fixé, toutes les conditions suspensives (...) stipulées ayant été réalisées' ;
Considérant qu'au 22 octobre 2010, date ultime fixée pour la réalisation de la vente, M. [I], notaire chargé de dresser l'acte authentique, a constaté, à la demande de la société MPB qui s'était présentée, qu'aucun notaire de l'office notarial n'avait reçu l'acte authentique de vente en réalisation de la promesse du 25 mai 2010 ni n'avait reçu de lettre du bénéficiaire confirmant sa volonté d'acquérir accompagné du versement effectif du prix ;
Qu'au contraire, par acte huissier de justice du même jour, la société JSW Palmers, exposant que son gérant se trouvait en Israël et qu'il lui était 'impossible de se déplacer ce jour', a sommé la société MPB de régulariser l'acte de vente le 10 janvier 2011 ; qu'à cette dernière date, d'ailleurs, elle n'a pas davantage comparu ni n'a payé le prix ainsi que l'a constaté M.[I], par un acte du même jour relatant que la société MPB, sommée par la société JSW Palmers, y avait pourtant déféré et était présente ;
Considérant qu'il s'en déduit que, du fait de la carence de la société JSW Palmers qui n'a pas davantage levé l'option, la signature de l'acte authentique de vente avant l'expiration de la durée de validité de la promesse, avec versement effectif entre les mains de M. [I] du prix et des frais, n'a pas eu lieu ; que, d'ailleurs, par acte huissier de justice du 29 octobre 2010, la société MPB, faisant protestation à la sommation précitée du 22 octobre 2010, s'est prévalue auprès de la société JSW Palmers de la caducité de la promesse ;
Qu'ainsi, à l'expiration de la durée conventionnelle de l'engagement unilatéral, la promesse est devenue caduque, de sorte que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a dit la promesse unilatérale de vente caduque du fait de la carence de la société JSW Palmers, la mauvaise foi alléguée de la promettante n'étant pas établie ;
Considérant que, sans qu'il soit besoin de s'interroger sur la recevabilité de la demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation formée par l'appelante, il convient de dire que celle-ci est acquise à la société MPB, les parties ayant stipulé dans l'acte du 25 mai 2010 que la somme de 2 300 000 € serait acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente du fait du bénéficiaire ;
Considérant, sur la demande additionnelle de l'intimée, que la promesse du 25 mai 2010 précise que l'indemnité d'immobilisation 'est destinée à compenser le préjudice que pourrait éprouver le promettant du fait de l'indisponibilité de l'immeuble pendant la durée de la promesse et de l'obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur en cas de non réalisation de la vente, par le seul fait du bénéficiaire dans le délai ci-dessus fixé, toutes les conditions suspensives ci-après stipulées ayant été réalisées' ;
Considérant qu'ainsi, ladite indemnité ne compense pas seulement le préjudice né de l'immobilisation du bien mais aussi celui né de la nécessité de rechercher un nouvel acquéreur ; qu'en outre, le jugement entrepris a ordonné la radiation de l'inscription prise le 19 novembre 2010 à la conservation des hypothèques par l'appelante, ce, aux frais de cette dernière et à l'initiative de la partie la plus diligente, assortissant cette disposition de l'exécution provisoire ;
Qu'en conséquence, le Tribunal a justement évalué à la somme de 150 000 € le préjudice né de l'immobilisation du bien jusqu'au 17 novembre 2011 en se fondant sur la perte de chance de trouver rapidement un nouvel acquéreur du fait de la publication de l'assignation et à la somme de 201 249 € l'indemnisation de la perte financière effectivement subie par la société MPB dès lors qu'en raison de la promesse, elle a déménagé les locaux qu'elle occupait et qu'à la suite de la publication de l'assignation et jusqu'au jugement, elle n'a pu remettre en vente le bien ni le donner à bail ; que le jugement ayant été assorti de l'exécution provisoire, l'intimée étant en mesure de mettre un terme à l'immobilisation postérieure au jugement, de sorte qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande additionnelle de la société MPB ;
Considérant que les effets de la modification des règles fiscales ne sont pas la conséquence directe de la carence du bénéficiaire, de sorte que la demande de dommages-intérêts de ce chef doit être rejetée ;
Considérant que le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de la société JSW Palmers ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la société MPB sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant :
Dit que l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 2 300 000 € est acquise à la société MPB ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne la société JSW Palmers aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne la société JSW Palmers à payer à la société MPB la somme de 12 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.
La GreffièreLa Présidente
