Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 27 JUIN 2013
(n° , 15 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/18497
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Septembre 2011 -Tribunal d'Instance de PARIS 08 - RG n° 11-10-000358
APPELANTS
Monsieur [R] [R] [U]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représenté par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS avocat au barreau de PARIS, toque : B1055
Assisté de Me HERBIERE Martine, avocate au barreau de PARIS, toque : U0009
Madame [E] [Q] épouse [U]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représenté par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS avocat au barreau de PARIS, toque : B1055
Assisté de Me HERBIERE Martine, avocate au barreau de PARIS, toque : U0009
INTIME
SA HOTEL FRANKLIN D. ROOSEVELT
au capital de 4.213.600 euros, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 572059673, agissant en la personne du Président de son Conseil d'Administration domicilié audit siège
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par la SCP NABOUDET - HATET (Me Caroline HATET-SAUVAL) avocats au barreau de PARIS, toque : L0046
Assistée de Me Fabrice PIRO, avocat au barreau de PARIS, toque P0331
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 16 Mai 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Jacques CHAUVELOT, Président de chambre
Madame Michèle TIMBERT, Conseillère
Madame Isabelle BROGLY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Amandine CHARRIER
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jacques CHAUVELOT, président et par Mme Amandine CHARRIER, greffier présent lors du prononcé.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous-seing privé en date du 25 mars 1998, la CAISSE AUTONOME NATIONALE DE LA SECURITE SOCIALE DANS LES MINES, ci-après désignée CANSSM, a donné en location à Monsieur et Madame [R] [U], un appartement aux 5èmeet 6ème étages d'un immeuble situé [Adresse 1] à savoir au 5ème étage, un appartement comprenant deux chambres et au 6ème étage, les chambres numérotées 10, 11, 11 bis, 12, 15, 16, 17 18, un couloir de communication ainsi qu'un escalier extérieur de communication et une cave numéro 20.
Ce bail a été consenti pour une durée de 12 ans à compter du 1er juillet 1998 pour se terminer le 30 juin 2010.
Par avenants successifs des 16 juin et 23 juillet 1998, le bail a été étendu à des chambres supplémentaires situées au 6ème étage, ainsi qu'à des débarras et certaines parties du couloir de communication.
La CANSSM a vendu le 3 décembre 2009 à la société HOTEL FRANKLIN ROOSEVELT, ci-après désignée HFR, l'immeuble sis [Adresse 1] dans son intégralité, ce dont la société HFR prévenait les époux [U] par courrier en date du 15 décembre auquel était annexée l'attestation de propriété. Aux termes de l'acte de vente, la société s'est engagée irrévocablement vis à vis de chacun des locataires à proroger les contrats de bail en cours pour une durée de 6 ans.
Par acte d'huissier de justice en date du 23 décembre 2009, la société HFR a fait délivrer à Monsieur et Madame [U] congé du bail consenti le 25 mars 1998 pour son échéance fixée au 30 juin 2010 et ce, pour motif légitime et sérieux sur le fondement des dispositions de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, visant d'une part des défauts répétés et quasi constants du paiement des loyers et d'autre part un projet de restructuration totale et complète de l'immeuble.
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du même jour, Monsieur [U] a contesté le caractère légitime et sérieux du congé et avisé la société HFR qu'il n'y donnerait pas suite. Il a demandé également à la société HFR de lui faire part de sa position, prise lors de l'acquisition de l'immeuble quant à l'application de la loi AURILLAC.
Invoquant la nullité du congé qui leur avait été délivré, Monsieur et Madame [U] ont, par acte d'huissier de justice en date du 9 juin 2010, fait délivrer assignation à la société HFR devant le Tribunal d'Instance du 8ème arrondissement de Paris qui, par jugement en date du 8 septembre 2011, a :
- dit que le congé délivré le 23 décembre 2009 n'est pas nul de plein droit.
- dit toutefois que le premier motif invoqué par la société HFR n'est pas légitime et sérieux et que le second motif invoqué, à savoir la restructuration totale et complète de l'immeuble, est contraire à l'engagement de prorogation des baux souscrits par la société.
- prononcé en conséquence la nullité du congé délivré à Monsieur et Madame [R] [U] par la société HFR le 23 décembre 2009.
- débouté la société HFR de ses demandes de résiliation de bail, paiement de dommages-intérêts.
- dit qu'en application de l'engagement pris par la société HFR, le bail consenti à Monsieur et Madame [U] s'est trouvé prorogé de six ans à compter du 3 décembre 2009.
- condamné la société HFR à verser à Monsieur et Madame [U] la somme de 5 000 € à titre d'indemnisation de leur préjudice moral.
- condamné la société HFR au paiement de la somme de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens.
Par un deuxième acte introductif d'instance en date du 5 octobre 2011, Monsieur et Madame [Y] [U] ont également fait délivrer assignation devant le Tribunal d'Instance du 8ème arrondissement de Paris à la société HFR afin d'obtenir remboursement des sommes qu'ils prétendaient lui avoir versées en trop par suite d'une indexation erronée.
Par jugement rendu le 16 février 2012, le Tribunal d'Instance du 8ème arrondissement de Paris, a :
- condamné la société HFR à verser à Monsieur et Madame [U] la somme de 14 715 € à titre de trop perçu sur les loyers appelés pour la période du 1er janvier 2010 au 30 septembre 2011.
- condamné la société HFR à verser à Monsieur et Madame [U] la somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- condamné la société HFR aux dépens.
Monsieur et Madame [R] [U] ont interjeté appel le 14 octobre 2011 du jugement rendu le 8 septembre 2011 et la société HFR a relevé appel le 27 février 2012 du jugement rendu le 16 février 2012.
Les deux procédures ont fait l'objet d'une jonction par ordonnance rendue le 15 décembre 2012.
Dans leurs dernières conclusions le 20 mars 2013, Monsieur et Madame [R] [U] poursuivent l'infirmation du jugement rendu le 8 septembre 2011 par le Tribunal d'Instance du 8ème arrondissement et demandent en conséquence à la Cour principalement de dire et juger que l'annulation du congé délivré par la société HFR le 23 décembre 2009 a pour effet l'application du bail signé le 25 mars 1998 et qu'en vertu de ses dispositions, il a été tacitement reconduit pour une durée de 12 années à compter du 1er juillet 2010.
Monsieur et Madame [R] [U] demandent :
Subsidiairement :
- de prendre acte de l'accord de la société HFR devant la Cour quant à la prorogation du bail pour six ans, à compter du 3 décembre 2009.
- de confirmer le jugement entrepris.
- de dire et juger que le bail doit être prorogé pour 6 ans à compter du 3 décembre 2009, en exécution de l'engagement de prorogation souscrit par la société HFR dans l'acte de vente.
- de dire et juger que la prorogation du bail reconnue par la société HFR implique nécessairement la nullité du congé.
En toute hypothèse:
- de débouter la société HFR de l'ensemble de ses demandes au titre des travaux qu'ils ont entrepris et de la provision pour remise en état, ainsi qu'au titre des dommages-intérêts, de l'article 700 du Code de Procédure Civile et des frais d'acte et d'exécution.
- de condamner la société HFR à leur verser la somme de 10 000 € à titre d'indemnisation de leur préjudice moral.
Sur le jugement rendu le 16 février 2012, Monsieur et Madame [R] [U] demandent à la Cour :
A titre liminaire
- de rectifier l'erreur matérielle contenue audit jugement en ce que le dispositif précisera que : 'le loyer mensuel, en principal dont les époux [U] sont redevables jusqu'au 30 juin 2012 s'élève à la somme de 2 827,62 € et que pour les années suivantes, ce loyer mensuel sera revalorisé chaque année, au 1er juillet en appliquant la formule suivante : loyer précédent x dernier indice IRL 4ème trimestre publié
indice IRL 4ème trimestre précédent.
- d'ordonner qu'il soit fait mention de cette rectification en marge de la minute de la décision en cause et des expéditions qui en seront délivrées.
sur le fond.
- de constater que le contrat de bail signé le 25 mars 1998 et modifié par avenant du 21 juillet 1998 entre les époux [U] et la société HFR prévoit le montant du loyer en principal en fixant trois paliers de loyers intervenant respectivement les 1er juillet 1998, 1er juillet 2005 et 1er juillet 2007.
- de constater que le contrat de bail signé le 25 mars 1998 et modifié par avenant du 21 juillet 1998 entre les époux [U] et la société HFR prévoit que le loyer sera révisé annuellement en fonction de la variation de la moyenne des indices trimestres nationaux du coût de la construction ou de tout autre indice qui viendrait à lui être substitué.
- de dire et juger que le loyer en principal dont Monsieur et Madame [U] sont redevables au 1er juillet 2007 s'élevait à la somme de 2 675,79 €, montant déterminé contractuellement.
- de dire et juger que ce loyer s'est trouvé révisé, chaque année, par application de l'indice de révision des loyers (IRL), indice ayant substitué l'ancien indice du coût de la construction.
- de retenir les calculs qu'ils ont effectués et de dire et juger que les loyers mensuels dont ils sont redevables en principal se sont élevés aux sommes suivantes :
' du 1er juillet 2007 au 1er juillet 2008 : 2 675,79 €.
' du 1er juillet 2008 au 1er juillet 2009 : 2 712,09 €.
' du 1er juillet 2009 au 1er juillet 2010 : 2 788,96 €.
' du 1er juillet 2010 au 1er juillet 2011 : 2 787,29 €.
' du 1er juillet 2011 au 1er juillet 2012 : 2 827,62 €.
' du 1er juillet 2012 au 1er juillet 2013 : 2 887,18 €.
- de confirmer en conséquence la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la société HFR à leur verser la somme de 14 715 € à titre de trop-perçu sur les loyers pour la période du 1er janvier 2010 au 30 septembre 2011.
Y ajoutant :
- de condamner la société HFR à leur verser la somme de 12 571,53 € au titre du trop perçu sur loyers pour la période du 1er octobre 2011 au 30 mars 2013.
- de dire et juger que les condamnations mises à la charge de la société HFR seront à parfaire au jour du prononcé de la décision à intervenir compte tenu des loyers qui auront été réglés à cette date par les époux [U].
- de dire et juger que les condamnations prononcées à l'encontre de la société HFR seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de l'introduction de la procédure.
- de fixer le loyer mensuel, en principal, dont ils sont redevables jusqu'au 30 juin 2013, à la somme de 2 887,18 €.
- de dire et juger que pour les années suivantes, ce loyer mensuel sera revalorisé, chaque année, au 1er juillet, en appliquant la formule suivante :
loyer précédent x dernier indice IRL 4ème trimestre publié
indice IRL 4ème trimestre précédent.
- de condamner la société HFR à leur verser la somme de 13 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour les procédures devant le Tribunal d'Instance et 8 000 € au titre des procédures devant la Cour.
- de condamner la société HFR aux dépens de première instance et d'appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Par dernières conclusions signifiées le 20 mars 2013, la société HFR demande à la Cour :
Sur l'appel du jugement rendu le 8 septembre 2011
principalement :
- d'infirmer la décision entreprise sauf en ce qu'elle a dit et jugé que le bail a été prorogé pour 6 ans à compter du 3 décembre 2009.
subsidiairement, si cette prorogation n'était pas retenue :
- de constater la validité du congé du bail relatif aux locaux, objet du bail du 25 mars 1998 et des avenants des 16 juin et 21 juillet 1998 donné aux époux [U] à effet du 30 juin 2010.
- de dire et juger les époux [U] occupants sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2010.
plus subsidiairement :
- de constater les violations graves et réitérées de Monsieur et Madame [U] aux clauses du bail.
- de prononcer la résiliation du bail portant sur les lieux loués sis [Adresse 1], intervenu entre la CANSSM et Monsieur et Madame [U].
en conséquence :
- de prononcer leur expulsion sans délai ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec si besoin est, le concours de la Force Publique.
- de dire que cette libération des lieux devra intervenir sous astreinte journalière de 200 € par jour à compter du délai prescrit.
- de se réserver la liquidation de l'astreinte.
- d'ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers aux frais risques et périls des locataires et la restitution des clés.
- de fixer à la somme de 8 000 € l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er juillet 2010.
- de condamner Monsieur et Madame [U] au paiement de cette indemnité d'occupation à compter de la décision à intervenir jusqu'à la libération complète des lieux.
en tout état de cause :
- de constater que les travaux entrepris par Monsieur et Madame [U], touchant notamment à la structure et au gros-oeuvre de l'immeuble l'ont été sans l'autorisation du bailleur, sans autorisation administrative et sans le contrôle de l'architecte du bailleur, et donc en totale infraction.
- de condamner Monsieur et Madame [U] à lui verser à titre de provision la somme de 50 000 € sur le montant des travaux correspondants à la remise en état de la toiture, la suppression de la climatisation et paraboles.
- de condamner Monsieur et Madame [U] à lui verser la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts.
Sur l'appel du jugement rendu le 16 février 2012
- de constater que la commune intention des parties était que le loyer convenu à compter de la dixième année soit indexé dès le début du bail, donc avec comme indice de référence, l'indice moyen du 4ème trimestre 1997.
- de constater que les loyers appelés et payés par les époux [U] sont conformes à l'intention des parties.
- de constater que la demande des époux [U] est empreinte de mauvaise foi et qu'elle est en tant que telle abusive.
en conséquence
- d'infirmer le jugement entrepris.
- de débouter les époux [U] de toutes leurs demandes.
- de condamner Monsieur et Madame [R] [U] à lui verser la somme de 8 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens comprenant le coût de l'assignation ainsi que celui des sommations, commandements, des états et frais d'exécution.
MOTIFS DE LA DÉCISION
' Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture présentée à l'audience par conclusions la société HFR.
Au soutien de cette demande, la société HFR fait valoir que :
- elle vient d'être informée de ce que Monsieur et Madame [U] ont sous-loué deux chambres de service en totale contravention avec les termes du bail.
- l'illicéité de tels agissements est constitutive d'une faute grave et justifie de plus fort la résiliation du bail, objet de la procédure en cours.
- ces éléments nouveaux découverts postérieurement à l'ordonnance de clôture sont à l'évidence caractéristiques de la cause grave exigée par l'article 784 du Code de Procédure Civile.
Cependant, le bail dont il est invoqué la violation des clauses, étant distinct de celui objet de la présente procédure, il y a lieu de rejeter la demande tendant à la révocation de l'ordonnance de clôture.
' Sur l'appel du jugement rendu le 8 septembre 2011 relatif au congé et à ses conséquences.
' Sur le congé
Monsieur et Madame [R] [U] reprochent au Premier juge d'avoir fait une application erronée du droit. Selon eux, l'absence de motif légitime et sérieux au congé délivré en application de l'article 15-1 de la loi de 1989 et son annulation ont eu pour effet de replacer les parties sous l'empire du bail de 1998 qui prévoyait précisément qu'à défaut de congé, le bail serait tacitement reconduit pour une durée de 12 ans. Ils estiment que le premier juge ne pouvait dire que le bail initial se trouvait prorogé pour une durée de 6 ans à compter du 3 décembre 2009, tout en constatant dans le même temps qu'HFR n'avait nullement respecté son engagement de prorogation avant de délivrer le congé. Ils font valoir que la société HFR ne peut sérieusement soutenir que le bail a été prorogé avant son échéance, qu'en effet, elle ne les a jamais informés de l'engagement de prorogation souscrit à leur bénéfice, ils n'ont eu connaissance de cet engagement que lors de l'introduction du contentieux.
Pour le cas où la Cour n'estimerait pas que le bail a été reconduit pour 12 ans, Monsieur et Madame [U] prennent subsidiairement acte du revirement de la société HFR devant la Cour aux termes duquel elle déclare, à titre de conciliation, ne plus contester la prorogation de six ans. Ils se déclarent prêts à accepter les termes du jugement ayant retenu cette prorogation à compter du 3 décembre 2009 pour six ans. A raison de leur accord sur point, ils concluent que l'examen des demandes subsidiaires et infiniment subsidiaires d'HFR s'avère inutile.
La société HFR se déclare principalement prête à accepter la prorogation du bail pour 6 ans ainsi que retenue par la Premier Juge, mais si la Cour ne l'admet pas, elle sollicite subsidiairement la validation du congé et la résiliation du bail.
Elle estime que c'est justement que le premier juge a considéré que le bail avait été prorogé de 6 ans en application de son engagement souscrit dans l'acte de vente.
Elle souligne qu'à partir de là, c'est très naturellement qu'il n'a pas été fait droit à la demande de constatation d'un renouvellement du bail pour douze ans : en effet, le bail ayant été prorogé avant son échéance, il n'a pas pu être tacitement renouvelé : un renouvellement supposerait qu'il ait atteint son échéance, échéance qui n'a pas été atteinte puisque le bail a été préalablement prorogé pour six ans.
Elle fait observer que l'assignation délivrée par les [U] devant le Tribunal d'Instance se fondait sur l'engagement de prorogation de baux figurant à l'acte de vente, (engagement pris dans l'hypothèse où la loi AURILLAC était applicable) et souligne qu'à partir du moment où la Cour décidera que le bail est prorogé de six ans, elle ne conteste plus l'applicabilité de la loi Aurillac, ajoutant que les époux [U] qui ont revendiqué dès l'origine cette prorogation, ne sont plus fondés à solliciter qu'elle ne soit plus mise en oeuvre.
Pour le cas où la Cour admettrait la thèse contraire (prorogation pour douze ans), la société HFR sollicite subsidiairement la validation du congé et plus subsidiairement la résiliation du bail.
En l'espèce, le bail consenti le 25 mars 1998 par la CANSSM aux époux [U] à compter du 1er juillet 1998 pour 12 ans, qui arrivait donc à expiration le 30 juin 2010, stipule que :
'Le bailleur pourra, à la date d'échéance du présent contrat sous réserve de respecter un délai de préavis de six mois et les conditions fixées à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, donner congé au preneur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou acte d'huissier pour vendre le logement ou pour motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par les locataires de leurs obligations.
A défaut de congé, le bailleur pourra proposer au locataire au moins 6 mois avant la date d'échéance du contrat, le renouvellement du contrat moyennant un nouveau loyer déterminé par référence......
A défaut de congé, ou de proposition de renouvellement, le présent contrat sera reconduit tacitement pour la même durée contractuelle.
L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à un locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de vendre ou de reprendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux.
Il en résulte que dans le cas d'un congé pour reprise, la décision du propriétaire de reprendre le logement loué pour y habiter constitue le motif suffisant du congé et que le contrôle du juge ne porte pas sur le bien-fondé de l'intention du bailleur et les motifs ou mobiles de la reprise, sauf en cas de mauvaise foi ou de fraude démontrée de la part du bailleur, alors que dans le cas d'un congé fondé sur un motif légitime et sérieux, il appartient au Juge de contrôler le caractère légitime et sérieux invoqué par le bailleur.
Le congé que la société HFR a fait délivrer par acte d'huissier de justice du 23 décembre 2009, est libellé en ces termes :
'Nous vous déclarons que le requérant entend refuser le renouvellement du contrat en application de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour les motifs suivants :
1) de manière répétée et quasi constante, vous ne payez pas votre loyer dans les délais, à ce jour, vous devez la somme de 57 472,51 € dont pour la période du 3 au 31 décembre 2009, la somme de 2 915,55 €. Cet arriéré de loyers représente près de 20 mois de loyer alors qu'un commandement de payer pour un montant de 31 939,88 € vous a été adressé le 23 janvier 2009.
Ceci est une violation grave et répétée des clauses du bail qui constitue un motif légitime et sérieux de ne pas renouveler le bail.
2) la société requérante souhaite procéder à une restructuration totale et complète de l'immeuble du [Adresse 1]'.
' Sur le congé visant les retard dans le paiement des loyers ou les impayés.
L'article 18-4 de l'acte de vente conclu entre la CANSSM, vendeur et la société HFR, acquéreur, stipule expressément :
'Est demeuré ci-annexé un état des impayés des loyers et charges établi par le vendeur 'annexe n°9)
Les parties sont convenues que le vendeur fera son affaire personnelle de la récupération auprès du ou des locataires, des impayés pour la période antérieure à ce jour et qu'il pourra engager toute procédure à l'encontre desdits locataires, aucune subrogation n'ayant lieu entre les parties à ce titre.
Quoiqu'il en soit, le vendeur conserve toutes créances d'impayés existantes à ce jour. Par suite, le vendeur s'oblige à signifier au locataire débiteur à ce jour, qu'il restera son créancier au titre de ces impayés.
L'acquéreur s'engage, cependant, à donner accès au vendeur à toute information et document qui lui serait nécessaire et plus généralement faire tout ce qui serait raisonnablement demandé par le vendeur dans le cadre de la procédure pour le recouvrement de tout impayé à l'encontre des locataires'.
En application des clauses du contrat de vente, la société HFR ne pouvait sérieusement se prévaloir des impayés pour la période antérieure à la cession qui n'a d'effets qu'entre la CANSSM et Monsieur et Madame [U] : en effet, en application de l'article 1743 du Code Civil, l'acquéreur n'est substitué dans les droits et obligations du vendeur qu'à compter de la date d'acquisition du bail et ne peut poursuivre le locataire pour des infractions antérieures à la vente, sauf en cas de cession de créance ou de subrogation expresse dans les droits et actions du précédent vendeur. Or, en l'espèce, l'article 18-2-1 de l'acte de vente ne prévoit la substitution de la société d'HFR dans les droits et obligations de la CANSSM au titre des baux en cours qu'à compter du transfert de jouissance et non pour la période antérieure.
A cet égard, la société HFR ne saurait sérieusement s'estimer fondée à invoquer les manquements des époux [U] antérieurs à l'acquisition de l'immeuble au motif que par 'à compter du transfert de la jouissance', il faut entendre la date à laquelle la personne subrogée peut exercer les droits qu'elle a reçus au titre de cette subrogation dès lors qu'en l'espèce, l'acte de vente ne prévoit pas de subrogation.
S'agissant des impayés dont la société HFR se prétend créancière à hauteur de la somme de 2 915,55 € depuis qu'elle est devenue propriétaire le 3 décembre 2009, Monsieur et Madame [U] justifient s'être acquittés du paiement de cette somme par chèque émis le 29 décembre 2009 : au surplus, le premier juge a exactement relevé que ni le commandement délivré le 23 décembre 2009, soit à la même date que le congé, ni les avis d'échéance des 1er, 2ème, 3ème ou 4ème trimestres 2010 n'établissent un quelconque manquement susceptible de justifier le congé, étant précisé qu'il n'y a pas lieu de tenir compte des sommes éventuellement dues postérieurement à la délivrance du congé pour en apprécier la légitimité.
' Sur le congé visant les travaux de restructuration.
La justification d'un congé pour un motif légitime et sérieux n'est pas limitée à la seule inexécution par le locataire de l'une de ses obligations, le bailleur pouvant invoquer un motif légitime et sérieux indépendant de toute faute contractuelle du locataire.
En application de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, il appartient au bailleur de rapporter la preuve d'un intérêt légitime né et actuel à la date du congé pour ne pas renouveler le bail.
Le premier juge a relevé que la société HFR ne produisait pas la moindre pièce lui permettant de justifier son intention de réaliser les travaux à la date de délivrance du congé, intention dont il a par ailleurs souligné qu'elle était contraire à l'engagement par elle souscrit de proroger les baux dans l'acte d'acquisition du 3 décembre 2009. Se référant aux clauses de l'acte de vente, il précisait qu'en s'engageant irrévocablement vis à vis de chacun des locataires de l'immeuble à proroger le bail pour une durée de six ans à compter de la date de l'acte, la société HFR s'est interdit implicitement d'invoquer durant la période de prorogation des baux un motif autre que celui correspondant à l'inexécution par les locataires de l'une de leurs obligations.
Or, en cause d'appel, la société HFR ne s'explique même plus sur ce motif de congé.
Aucune restructuration ne pouvant constituer un motif légitime et sérieux de congé, avant l'expiration de la période de prorogation, c'est à juste titre qu le tribunal a considéré que ce motif de congé n'était pas plus sérieux que celui visant des impayés.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a annulé le congé délivré aux époux [U].
C'est à tort que les époux [U] soutiennent que l'annulation du congé pour absence de motif légitime et sérieux ne peut avoir pour effet que de replacer les parties sous l'empire du bail initial en vertu duquel 'à défaut de congé, le contrat sera reconduit tacitement pour la même durée contractuelle' : en effet, la société HFR n'a pas manifesté sa volonté de proroger le bail aux conditions antérieures, et partant sa volonté expresse de renoncer aux dispositions d'ordre public de la loi, de sorte qu'il y a lieu de dire et juger que le bail consenti à Monsieur et Madame [U] a été prorogé de 6 ans à compter du 3 décembre 2009.
Le jugement déféré doit être confirmé sur ce point.
' Sur la demande subsidiaire de la société HFR en résiliation du bail.
Aux termes de ses conclusions, la société HFR a indiqué qu'elle renonçait à sa demande subsidiaire en résiliation de bail pour le cas où la Cour jugerait que le bail ne serait prorogé que pour une durée de 6 ans à compter du 3 décembre 2009.
Tel est le cas en l'espèce, de sorte qu'il n'y a pas lieu pour la Cour de se prononcer sur les demandes subsidiaires devenues sans objet.
' Sur les demandes en paiement de dommages-intérêts.
' Sur les demandes de dommages-intérêts de la société HFR.
La Société HFR sollicite l'allocation de la somme de 50 000 € à titre de provision sur les travaux de remise en état de la toiture, de la suppression de la climatisation et des paraboles.
' sur la réalisation des travaux
Contrairement à ce que soutient la société HFR, les travaux ont été réalisés par Monsieur et Madame [U] avec l'accord du bailleur.
Le bail du 25 mars 1998 prévoyait l'obligation pour les locataires d'effectuer des travaux de rénovation dans les locaux, objet du bail, dans un délai de 9 mois à compter du 1er juillet 1998 en contrepartie d'une franchise de loyers de 9 mois et d'un loyer réduit et progressif sur 10 ans. Or, Monsieur et Madame [U] justifient avoir respecté leurs obligations à l'égard de la CANSSM. Ils produisent le procès-verbal de constat dressé à la requête de la CANSSM le 14 décembre 1998 en présence de son représentant. S'il en est besoin, il y a lieu d'observer qu'aux termes de sa lettre du 1er septembre 1998, la CANSSM confirme son accord sur les travaux décrits dans la lettre que Monsieur [U] lui a adressée le 20 juillet 1998 et qu'elle y vise non seulement les travaux d'électricité mais tous les travaux nécessaires à la réalisation de l'appartement créé. L'échange des correspondances établit la reconnaissance par la CANSSM de l'exécution de travaux importants.
' Sur l'ouverture dans la toiture
La société HFR ne justifie nullement que les époux [U] auraient effectué des ouvertures dans la toiture. Elle ne verse pas la moindre pièce de nature à démontrer que la CANSSM aurait reproché à ses locataires d'avoir créé ces ouverture. Mais surtout, le constat du 14 décembre 1998 révèle que l'éclairement de la pièce au 6ème étage sur le palier est assuré par deux panneaux vitrés en bon état au plafond, ce qui permet d'affirmer que soit les panneaux existaient avant l'arrivée des époux [U], soit que la CANSSM en avait accepté le principe puisque le constat a été établi à sa requête.
' Sur l'installation de la climatisation
Monsieur et Madame [U] justifient que cette installation a été mentionnée dans le descriptif des travaux communiqué à la CANSSM par lettre du 1er juillet 1998 et que cette dernière n'a formulé aucune objection dans sa lettre en réponse en date du 1er septembre 1998.
' Sur l'existence d'antennes paraboliques
La société HFR ne démontre pas que l'installation d'antennes paraboliques soit le fait de Monsieur et Madame [U].
La société HFR ne peut donc qu'être déboutée de sa demande de condamnation de Monsieur et Madame [U] à lui verser la somme de 50 000 € à titre de provision à valoir sur le coût des travaux de remise en état.
De même, la société HFR doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts complémentaire à hauteur de la somme de 10 000 € pour résistance abusive et injustifiée des locataires comme n'étant pas fondée.
' Sur la demande d'indemnisation du préjudice moral de Monsieur et Madame [U].
Monsieur et Madame [U] qui ont obtenu du premier juge la somme de 5 000 € au titre de l'indemnisation du préjudice moral qu'ils alléguaient, demandent à la Cour de porter le montant dont il prétendent qu'il a été sous-estimé, à la somme de 10 000 € au regard de la mauvaise foi, de l'intention malicieuse et de l'esprit de fraude de la société HFR.
Cependant, en l'absence d'éléments nouveaux soumis à son appréciation, la Cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation du préjudice.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la société HFR à verser aux époux [U] la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts.
' Sur l'appel du jugement rendu le 16 février 2012.
Aux termes du contrat, le loyer mensuel a été contractuellement fixé dès l'entrée en jouissance de Monsieur et Madame [U], par paliers, soit les sommes de :
- 9 362 francs pour la période du 1er juillet 1998 au 30 juin 2004, soit six ans, loyer correspondant à l'indice moyen du 4ème trimestre 1997.
- 11 702 francs de la septième année à la neuvième année, loyer correspondant à l'indice moyen du 4ème trimestre 1997.
- 17 552 francs à partir de la dixième année soit 2007, loyer correspondant à l'indice moyen du 4ème trimestre 1997.
Ce loyer est stipulé payable trimestriellement et d'avance au domicile du bailleur.
Au soutien de son appel du jugement rendu le 16 février 2012, la société HFR fait valoir que le premier juge a fait une application erronée des clauses du bail, que la question qui fait débat est celle de savoir si l'indexation doit commencer à la date de prise d'effet du bail ou à la date de prise d'effet du 3ème palier, ainsi que le soutiennent les époux [U]. Elle souligne que si les parties avaient souhaité une indexation à la date de prise d'effet de chaque palier, elles se seraient nécessairement référer à l'indice correspondant à chaque palier, à savoir pour le troisième palier, celui du 4ème trimestre 2006. Elle se réfère aux stipulations de la clause d'indexation pour conclure qu'il est peu crédible que le bailleur ait accepté de supporter unilatéralement le risque et les conséquences de l'inflation en n'indexant pas le loyer dès la date de prise d'effet du bail.
Les époux [U] contestent la méthode de calcul de cette actualisation : ils reprochent à la société HFR de n'avoir pas pris en considération le dernier loyer contractuellement fixé en stipulant dans son tableau que le loyer mensuel à compter du 1er juillet 2007 est de 21 990,85 francs alors qu'il était contractuellement prévu entre les parties qu'il serait fixé à 17 552 francs à compter de la dixième année, soit du 1er juillet 2007.
Ils estiment que le loyer dû à compter du 1er juillet 2008 doit être déterminé par le loyer fixé au 1er juillet 2007, soit 2 591 € (17 552 francs) révisé en application de l'IRL du 4ème trimestre 2007 et ainsi de suite.
Ce faisant, Monsieur et Madame [U] méconnaissent les stipulations expresses de la clause de révision ainsi libellée :
'Le loyer sera révisé automatiquement au terme de chaque année du contrat, en fonction de la variation de la moyenne des indices trimestriels nationaux du coût de la construction publiés par l'INSEE au cours des quatre derniers trimestres, ou de tout autre indice qui viendrait à lui être substitué'.
De l'examen des stipulations contractuelles, il ressort à l'évidence que l'indexation n'a jamais été prévue dans le montant des loyers par paliers. Si cette indexation y avait été incluse, le bailleur n'aurait pas pris la précaution d'insérer expressément au contrat de location une clause de révision.
Il suit de là que non seulement le loyer dû au 1er juillet de chaque année mais également son augmentation par palier est incontestablement soumise à l'indexation.
Par suite, le jugement déféré doit être infirmé sur ce point et les époux [U] déboutés de leur demande en restitution des sommes qu'ils prétendent avoir versées en trop.
' Sur la requête en rectification d'erreur matérielle.
Monsieur et Madame [U] ont saisi la Cour d'une requête en rectification d'erreur matérielle qu'il convient de joindre au fond.
Aux termes de cette requête, ils font valoir qu'aux termes des motifs du jugement, non repris dans le dispositif, le premier juge a expressément mentionné :
'Il convient de retenir l'analyse des locataires et de valider leur décompte au terme duquel leur loyer est fixé à la somme de 2 575,79 € à compter du 1er juillet 2007 et révisé au terme de chaque année selon l'IRL du 4ème trimestre, soit 2 827,62 € mensuel à compter du 1erjuillet 2011.
Il y aura lieu de réviser le loyer à compter du 1er juillet 2012 et au terme de chaque année en faisant application de la formule : loyer x nouvel indice de référence des loyers 4ème trimestre / ancien indice de référence des loyers 4ème trimestre'.
Monsieur et Madame [U] demandent en conséquence à la Cour de rectifier le dispositif du jugement sur ce point.
Si effectivement, le premier juge a omis de reprendre dans le dispositif du jugement rendu le 16 février 2012, les dispositions susvisées, la requête en rectification d'erreur matérielle est devenue sans objet en cause d'appel, dès lors que la modalité de calcul des époux [U] n'a pas été retenue par la Cour et que le jugement a été infirmé sur ce point.
' Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
' Sur le jugement rendu le 8 septembre 2011.
La société HFR doit être condamnée aux dépens d'appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.
La somme qui doit être mise à la charge de la société HFR au titre des frais non compris dans les dépens exposés par Monsieur et Madame [U] peut être équitablement fixée à 3 000 €.
' Sur le jugement rendu le 16 février 2012.
Monsieur et Madame [U] doivent être condamnés aux dépens d'appel et garderont à leur charge les frais non compris dans les dépens qu'ils ont exposés, les dispositions prises sur les dépens étant infirmées.
La somme qui doit être mise à la charge de Monsieur et Madame [U] au titre des frais non compris dans les dépens exposés par la société HFR en première instance et en cause d'appel peut être équitablement fixée à 1 500 €.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire.
Rejette la demande de la société HFR tendant à la révocation de l'ordonnance de clôture.
Joint au fond, la requête en rectification d'erreur matérielle relative au jugement rendu le 16 février 2012.
' Sur l'appel du jugement rendu le 8 septembre 2011 relatif au congé.
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.
Déboute la société HFR de ses demandes de dommages-intérêts.
Condamne la société HFR à verser à Monsieur et Madame [U] la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
' Sur l'appel du jugement rendu le 16 février 2012.
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.
Statuant à nouveau, déboute Monsieur et Madame [U] de toutes leurs demandes.
Déclare sans objet la requête en rectification d'erreur matérielle insérée au jugement du 16 février 2012.
Condamne Monsieur et Madame [U] à verser à la société HFR la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles exposés par la société HFR en première instance et en cause d'appel.
Condamne Monsieur et Madame [U] aux dépens de première instance et d'appel relatifs au jugement du 16 février 2012.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
