Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 6
ARRÊT DU 20 JUIN 2013
(n° , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/22151
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Novembre 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 08/04586
APPELANTS
Monsieur [L] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentant : la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU-JUMEL (Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU), avocat au barreau de PARIS, toque : K0111
Assisté de : Me Georges BENELLI, avocat au barreau de PARIS, toque : A0433
Madame [V] [J] épouse [Y]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentant : la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU-JUMEL (Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU), avocat au barreau de PARIS, toque : K0111
Assistée de : Me Georges BENELLI, avocat au barreau de PARIS, toque : A0433
APPELANTE ET INTIMÉE
SA CREDIT FONCIER DE FRANCE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentant : la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN (Me Bruno REGNIER), avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Assistée de : Me Clément DEAN, plaidant pour le cabinet LEOPOLD COUTURIER PUGET, avocat au barreau de PARIS, toque : R029
INTIMÉE ET APPELANTE
SCI PERSEPOLIS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentant : la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU-JUMEL (Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU), avocat au barreau de PARIS, toque : K0111
Assistée de : Me Georges BENELLI, avocat au barreau de PARIS, toque : A0433
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 16 Avril 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Marie-Paule MORACCHINI, Présidente
Madame Caroline FÈVRE, Conseillère
Madame Muriel GONAND, Conseillère
qui en ont délibéré
Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions de l'article 785 du Code de Procédure Civile.
Greffier, lors des débats : M. Sébastien PARESY
ARRÊT :
- contradictoire
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Paule MORACCHINI, président et par M. Sébastien PARESY, greffier présent lors du prononcé.
************************
Par acte authentique en date du 30 mars 2004, la société civile immobilière Persepolis, représentée par ses co-gérants Monsieur [L] [Y] et Madame [V] [J] épouse [Y], a acquis, en l'état futur d'achèvement, une villa, lot numéro 5, dans un ensemble immobilier, situé [Adresse 3] à [Localité 4], au prix de 585.200 euros.
Par acte authentique du même jour, la banque Entenial, devenue le Crédit Foncier de France, a accordé à la SCI Persepolis, représentée par ses co-gérants Monsieur [L] [Y] et Madame [V] [J] épouse [Y], un prêt in fine d'un montant de 585.200 euros d'une durée de 20 ans avec une franchise de 18 mois, des intérêts au taux de 3,50 % la première année, puis à taux variable égal au Tibeur à un an majoré de 1,80, pour financer l'acquisition de l'immeuble de [Localité 4].
En garantie, la banque Entenial a pris une inscription d'hypothèque conventionnelle de premier rang sur l'immeuble acheté, a obtenu le cautionnement solidaire de Monsieur [Y] et de son épouse dans la limite de 744.524,38 euros d'une durée de 20 ans, une promesse de délégation de loyers à retirer du bien acquis de la société Persepolis, un gage sur un contrat d'assurance vie de 60.000 euros souscrit par Monsieur [Y] auprès de la compagnie Mondiale Partenaire le 11 mars 2004 dans la limite du prêt consenti.
Des désordres sont apparus sur l'immeuble acquis par la SCI Persepolis, qui a refusé de prendre livraison de la maison, et a obtenu l'organisation d'une expertise par ordonnance de référé du 6 janvier 2006.
La première échéance de remboursement du prêt du 31 octobre 2005 n'a pas été payée.
Par courrier du 14 novembre 2005, la SCI Persepolis a sollicité le report des échéances en l'absence d'achèvement et de livraison de la maison et, par avenant du 1er décembre 2005, le Crédit Foncier de France a accepté de proroger la période de franchise d'une durée de douze mois jusqu'au 30 septembre 2006.
Par courrier du 18 septembre 2006, la SCI Persepolis a, à nouveau, demandé la prorogation des échéances compte tenu de l'expertise judiciaire en cours et, par avenant du 7 décembre 2006, le Crédit Foncier de France a accepté la prorogation de la période de franchise pour une durée de six mois jusqu'au 31 mars 2007.
Par acte d'huissier en date du 25 mars 2008, la SCI Persepolis, représentée par ses co-gérants Monsieur [L] [Y] et Madame [V] [J] épouse [Y], a fait assigner le Crédit Foncier de France, venant aux droits de la banque Entenial, en nullité du prêt et en paiement de dommages-intérêts.
Par conclusions du 17 novembre 2009, Monsieur et Madame [Y] sont intervenus volontairement à l'instance.
Par jugement en date du 9 novembre 2011, le tribunal de grande instance de Paris a déclaré Monsieur [L] [Y] et Madame [V] [J] épouse [Y] recevables en leur intervention volontaire, jugé erroné le taux effectif global dans l'acte de prêt du 30 mars 2004, annulé la stipulation d'intérêts insérée au contrat de prêt passé en l'étude de Maître [D] [K], notaire à [Localité 4], en date du 30 mars 2004, entraînant la substitution au taux conventionnel du taux légal à compter de la conclusion du prêt, condamné le Crédit Foncier de France à régler à la SCI Persepolis la différence entre les intérêts contractuels réglés depuis le mois de mars 2004 et les intérêts au taux légal, débouté la SCI Persepolis , Monsieur et Madame [Y] du surplus de leurs demandes, condamné le Crédit Foncier de France à payer à la SCI Persepolis, Monsieur et Madame [Y], créanciers solidaires, la somme de 1.000,00 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
La déclaration d'appel du Crédit Foncier de France a été remise au greffe de la cour le 12 décembre 2011.
Dans ses dernières écritures, au sens de l'article 954 du code de procédure civile, signifiées le 29 juin 2012, le Crédit Foncier de France demande de :
- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a jugé le taux effectif global mentionné dans l'acte de prêt du 30 mars 2004 erroné et a annulé la stipulation d'intérêts insérée à ce contrat notarié, avec substitution du taux légal au taux conventionnel à compter de la conclusion du prêt et en ce qu'il l'a condamné à régler à la SCI Persepolis la différence entre les intérêts contractuels réglés depuis mars 2004 et les intérêts au taux légal,
- confirmer ce jugement en ce qu'il a considéré que cette substitution n'avait pas pour corollaire la déchéance de la majoration de 3 points du taux du prêt contractuellement prévue en cas de retard de paiement, ni la déchéance de la clause pénale de 7 % et en ce qu'il n'a pas fait droit au surplus des demandes de la SCI Persepolis et des époux [Y],
- débouter la SCI Persepolis et les époux [Y] de leur appel et de toutes leurs demandes,
- à titre infiniment subsidiaire, dire que, si par impossible une condamnation à des dommages-intérêts devait être prononcée à son encontre, elle se compenserait avec sa créance tant à l'encontre de la SCI Persepolis que des cautions,
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à payer la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,
- condamner la SCI Persepolis et les époux [Y] au paiement de la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,
- subsidiairement, si par impossible la cour devait confirmer le jugement déféré, le confirmer sur le montant de l'article 700 du Code de procédure civile mis à sa charge.
Dans leurs dernières écritures, au sens de l'article 954 du code de procédure civile, signifiées le 28 août 2012, la société civile immobilière Persepolis, Monsieur et Madame [Y] demandent de :
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu l'inexactitude du taux effectif global mentionné sur la proposition de prêt du 12 mars 2004 et l'acte de prêt du 30 mars 2004 et prononcé la substitution du taux d'intérêt contractuel par le taux d'intérêt légal,
- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté leurs autres demandes,
- rejeter l'ensemble des demandes du Crédit Foncier de France
- prononcer la suspension du remboursement du prêt du 30 mars 2004 en application de l'article L.312-19 du code de la consommation,
et à la cour, statuant à nouveau, de :
- déclarer la SCI Persepolis recevable et bien fondée en ses demandes,
- déclarer Monsieur et Madame [Y] recevables et bien fondés en leur intervention volontaire en application de l'article 328 du Code de procédure civile,
- prononcer la nullité de l'engagement de prêt du 30 mars 2004 contracté par la SCI Persepolis et des engagements de caution consentis par Madame [J] et Monsieur [Y] le 17 mars 2004 en application de l'article L.312-10 du code de la consommation,
- prononcer la nullité de l'engagement de prêt du 30 mars 2004 contractée par la SCI Persepolis et des engagement de caution de Madame [J] et Monsieur [Y] le 17 mars 2004 sur le fondement du dol,
- prononcer la nullité du prêt du 30 mars 2004 pour le non respect de la capacité de l'endettement des époux [Y] et de la SCI Persepolis (loi Neiertz),
- prononcer l'annulation de la stipulation d'intérêts insérée à l'acte de prêt, reçu par Maître [K], notaire à [Localité 4], le 30 mars 2004 en application de l'article 1907 alinéa 2 du code civil,
et à titre subsidiaire, de :
- dire que le taux effectif global mentionné sur la proposition de prêt du 17 mars 2004 et l'acte de prêt du 30 mars 2004 est erroné,
- décharger Monsieur et Madame [Y] de leur engagement de caution du 17 mars 2004,
- prononcer l'annulation de la stipulation d'intérêts insérée au contrat de prêt, reçu par Maître [K], notaire à [Localité 4], le 30 mars 2004, entraînant la substitution au taux conventionnel du taux légal fixe à compter de la conclusion dudit prêt au visa de l'article 1907 du code civil et de l'article L.313-2 du code de la consommation, d'une part, la déchéance de la totalité des intérêts et par voie de conséquence de la majoration de 3 points du taux d'intérêts annuels et de la clause pénale de 7 % sur le capital restant dû au regard des intérêts de retard et des conditions particulières de ce prêt en application de l'article L.312-33 du code de la consommation,
- condamner le Crédit Foncier de France à régler solidairement à la SCI Persepolis et à Monsieur et Madame [Y] les intérêts contractuels réglés depuis le mois de mars 2004 au-delà du taux légal jusqu'à leur dernier versement,
et, subsidiairement, de :
- modérer le montant de la majoration de 3 points du taux d'intérêts annuels et le montant de la clause pénale de 7 %,
- dire que le taux effectif global mentionné à la proposition de prêt à taux variable du 17 mars 2004 et à l'acte de prêt du 30 mars 2004 étant erroné, prononcer la substitution du taux d'intérêts contractuel par le taux d'intérêt légal fixe,
et, en tout état de cause, de :
- dire que le Crédit Foncier de France, venant aux droits de la Banque Entenial après fusion, a commis des manquements à ses obligations de conseil, de mise en garde et d'information à l'égard de la SCI Persepolis et de Monsieur et Madame [Y],
- condamner le Crédit Foncier de France à les indemniser solidairement de la somme de 585.200 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la perte de chance de ne pas contracter le prêt du 30 mars 2004,
- condamner le Crédit Foncier de France à régler respectivement à Madame [J] et à Monsieur [Y] la somme de 20.000 euros au titre du préjudice moral subi,
- condamner le Crédit Foncier de France à régler solidairement à la SCI Persepolis, Madame [J] et Monsieur [Y] la somme de 80.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 mars 2013.
CELA ETANT EXPOSE,
LA COUR
Considérant que la SCI Persepolis et Monsieur et Madame [Y] soutiennent que l'acte de prêt et les actes de cautionnement subséquents sont nuls pour défaut de conformité de l'offre de prêt à l'article L.312-10 du code de la consommation ; que seule une proposition de prêt datée du 12 mars 2004 a été adressée à la SCI Persepolis qui l'a signée le 17 mars suivant et qu'elle ne constitue pas une offre de prêt au sens de l'article précité et que le délai de dix jours entre l'offre et l'acceptation n'a pas été respecté ; que la sanction du non respect de l'article L.312-10 du code de la consommation est la nullité de l'acte de prêt ainsi que des actes de cautionnements; qu'ils estiment que la SCI Persepolis, constituée par Monsieur et Madame [Y], qui sont respectivement cadre et ingénieur et n'ont pas d'expérience dans le domaine immobilier, n'exerce pas une activité professionnelle et qu'elle a pour objet d'organiser leur patrimoine ; qu'ils sont des consommateurs et doivent bénéficier des dispositions protectrices du code de la consommation ; qu'ils prétendent que l'acte authentique du 30 mars 2004 qui n'est qu'une simple confirmation de l'acceptation de l'offre irrégulière ne vaut pas nouvelle acceptation ;
Considérant que le Crédit Foncier de France fait valoir que la SCI Persepolis et les époux [Y] ne peuvent pas revendiquer l'application des dispositions de l'article L.312-10 du code de la consommation pour un prêt destiné au financement d'un bien à usage exclusif de location relevant de l'objet social de la société civile immobilière dans le cadre de l'exercice de son activité professionnelle ; que ce n'est pas une offre de prêt qui a été adressée à la société Persepolis, mais une proposition de prêt non soumise aux dispositions des articles L.312-1 et suivants du code de la consommation et qu'elle a été signée par Monsieur et Madame [Y], en leur qualité de co-gérants de la société, en toute connaissance de cause du régime juridique applicable qui n'est pas celui des offres de prêt immobilier relevant de la loi du 13 juillet 1979; qu'à titre subsidiaire, il soutient que l'acte authentique régularisé le 30 mars 2004 vaut nouvelle acceptation de l'offre du 12 mars 2004 et respecte le délai de dix jours revendiqué par la SCI Persepolis et les époux [Y] ;
Considérant que l'article L.312-3 du code de la consommation exclut du champ de protection des articles L.312-1 et suivants du même code, les prêts consentis à des personnes morales de droit public et les crédits immobiliers destinés à financer une activité professionnelle;
Considérant qu'aux termes de ses statuts, la société civile immobilière Persepolis, créée le 15 juillet 2003 par Madame [V] [J] et Monsieur [L] [Y], co-gérants, détenteurs chacun de 49 parts, et leurs deux enfants mineurs, détenteurs chacun d'une part, a pour objet l'acquisition de tous biens, l'administration et l'exploitation par bail, location ou autrement de tous immeubles bâtis dont elle pourrait devenir propriétaire ultérieurement par voie d'acquisition, échange, apport ou autrement, éventuellement et exceptionnellement l'aliénation du ou des immeubles devenus inutiles à la société au moyen de vente, échange ou apport en société et généralement toutes opérations quelconques pouvant se rattacher directement ou indirectement à son objet social ;
Considérant que l'acquisition de l'immeuble en l'état futur d'achèvement financé par le prêt du Crédit Foncier de France répond à son objet social ; que cet immeuble est destiné à la location ; que la société civile immobilière est dotée de la personnalité morale et ne se confond pas avec les personnes physiques qui l'ont constituée ; qu'elle a fait cette acquisition dans le cadre son activité conformément à son objet social pour en tirer ses moyens d'existence ; qu'il s'agit bien de son activité professionnelle, laquelle se définit comme l'activité habituelle de la personne morale qui constitue sa source de revenus puisque sans immeuble et sans loyer, la société civile immobilière n'a pas d'activité ; que la qualification fiscale donnée aux revenus de la société civile immobilière, considérés comme des revenus fonciers par opposition aux revenus professionnels, soumis à l'impôt sur les sociétés ou bénéfices industriels et commerciaux, est distincte du sens commun et permet aux sociétés civiles immobilières d'être soumise à l'impôt sur le revenu des associés au titre des revenus fonciers perçus ; qu'elle leur confère un régime fiscal favorable ainsi qu'aux associés qui peuvent faire du déficit foncier et n'exclut pas que l'activité d'une société civile immobilière qui achète des immeubles et les louent exercent son activité professionnelle ainsi qu'elle a été définie si dessus ;
Considérant que le prêt en cause, qui a permis à la SCI Persepolis d'acheter un bien immobilier de rapport, est un crédit destiné à financer son activité professionnelle telle qu'elle est définie par son objet social et n'est pas soumis aux dispositions des articles L.312-1 et suivants du code de la consommation ;
Considérant que c'est ainsi à bon droit que les premiers juges ont débouté la SCI Persepolis et les époux [Y] de leur demande de nullité du prêt et de déchéance du droit aux intérêts pour défaut de respect des dispositions du code de la consommation ;
Considérant que la SCI Persepolis et les époux [Y] arguent de la nullité de l'acte de prêt et des actes de cautionnement subséquents pour dol sur le fondement de l'article 1116 du code civil ; qu'ils estiment que leur demande n'est pas prescrite puisque la prescription quinquennale court à compter du jour où le dol a été révélé et que l'assignation introductive d'instance l'a interrompue ; que la nullité des actes incriminés sollicités en première instance sur le fondement de l'article L.312-10 du code de la consommation tend à la même fin que celle fondée sur le dol ; qu'ils prétendent que les manoeuvres dolosives du Crédit Foncier de France résultent de son défaut de conseil sur l'endettement et le rendement de l'assurance vie, du refus d'information sur le taux effectif global et le risque financier du projet, de l'obligation de prendre un nombre disproportionné de garanties, d'une caution qui met en danger la solvabilité des époux [Y], du défaut d'information relativement à la proposition sans aucune explication sur les conséquences de cette qualification dans le but d'obtenir la signature de l'acte de prêt et des actes de caution ;
Considérant que le Crédit Foncier de France fait valoir que la demande de nullité pour dol n'a pas été présentée par la société Persepolis dans son assignation du 25 mars 2008 et qu'elle est prescrite, faute d'avoir été présentée avant l'expiration du délai de cinq ans prévu par l'article 1304 du code civil expirant le 30 mars 2009 ; que les époux [Y] ne peuvent pas se prévaloir des demandes de la SCI dans son assignation et n'ont pas demandé la nullité de leur cautionnement pour dol dans leurs conclusions d'intervention du 17 novembre 2009 de sorte que leur demande à ce titre est également prescrite ;
Considérant que, dès son assignation introductive d'instance délivrée le 25 mars 2008, la SCI Persepolis a demandé la nullité de l'acte de prêt sur le fondement de l'article L.312-10 du code de la consommation ; que sa demande en nullité fondée sur le dol, qui n'est qu'un fondement juridique différent, tend aux mêmes fins que sa demande initiale ; qu'elle est ainsi recevable en appel en application de l'article 565 du Code de procédure civile ;
Considérant que s'agissant des époux [Y], leur cautionnement a été donné le 17 mars 2004 en garantie de l'acte de prêt du 30 mars 2004 ; qu'il sont volontairement intervenus à l'instance engagée par la SCI Persepolis contre le Crédit Foncier de France par conclusions du 17 novembre 2009 ;
Considérant que la SCI Persepolis et les cautions sont des débiteurs solidaires du créancier, de sorte que la demande en justice de l'un contre le créancier interrompt la prescription pour tous les codébiteurs solidaires de la dette ;
Considérant que l'assignation délivrée par la société Persepolis a interrompu la prescription au bénéfice des époux [Y], en leur qualité de cautions solidaires, qui sont recevables en leur exception de nullité du prêt pour dol entraînant la nullité subséquente des actes de cautionnement qu'ils ont souscrits ;
Considérant qu'en application de l'article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contacté ; qu'il ne se présume pas et doit être prouvé ;
Considérant que les manoeuvres dolosives alléguées par la SCI Persepolis et les époux [Y] sont constituées par les manquements de la banque à ses obligations d'information, de conseil et de mise en garde qui ne démontrent pas en eux-mêmes, à les supposer établis, une volonté de tromper l'emprunteur et ses cautions, qui sont les gérants de la société qui achète un immeuble en l'état futur d'achèvement en vue de sa location sans fonds propres et a besoin d'un emprunt pour le financer, alors que la même société civile immobilière a, concomitamment au prêt en cause, fait l'acquisition d'une autre villa, numéro 22, située dans le même ensemble immobilier à [Localité 4] pour la location financée par un autre emprunt contracté auprès d'une autre banque à l'insu du Crédit Foncier de France et que l'origine de ses difficultés financières tient aux désordres de construction affectant la villa numéro 5, dont le Crédit Foncier de France n'est pas responsable ;
Considérant qu'en l'absence de preuve d'un dol, la SCI Persepolis et les époux [Y] sont mal fondés en leur demande de nullité de ce chef ;
Considérant que la SCI Persepolis et les époux [Y] soutiennent ensuite que le taux d'intérêt contractuel fixé par l'acte de prêt du 30 mars 2004 se réfère au Tibeur qui est un taux variable qui n'est pas ainsi déterminable, ce qui rend nul la stipulation d'intérêt contractuel en application de l'article 1907 du code civil ;
Considérant que le Crédit Foncier de France fait valoir que le prêt à taux variable sur l'indice Tibeur, qui est un indice de référence connu servant à la réévaluation du taux des crédits à taux variable, n'est pas contraire à l'article L.112-2 du Code monétaire et financier ; que le taux variable est déterminable ; qu'il n'y a pas de nullité de la stipulation d'intérêts de ce chef ;
Considérant qu'aux termes de la proposition de prêt du 12 mars 2004 reprise dans l'acte authentique de prêt du 30 mars 2004, le taux du prêt est de 3,50 % l'an pendant la première année, puis à taux variable ensuite sur la base du Tibeur à un an majoré d'un élément fixe de 1,80%, révisable annuellement jusqu'au terme du prêt conformément à la variation du Tibeur à un an ;
Considérant que c'est par d'exacts motifs, que la cour fait siens, que les premiers juges ont dit que la variabilité du taux ne le rend pas indéterminé ; que le Tibeur est un indice de référence connu qui constitue un indice objectif et échappe à la prohibition de l'article L.112-2 du Code monétaire et financier ; que le taux des intérêts étant déterminable en fonction de l'indice retenu, il n'y a pas de nullité encourue de ce chef ;
Considérant que la SCI Persepolis et les époux [Y] soutiennent que le taux effectif global de 4,40 % l'an est erroné, faute d'inclure les frais d'inscription hypothécaire dont le montant était connu au jour de la signature de l'acte notarié, les frais et commissions du contrat d'assurance-vie nanti au profit de la banque en garantie du prêt ; que, se prévalant du rapport du 18 mai 2010 de Monsieur [Z], actuaire, ils prétendent que le taux effectif global comporte des erreurs de calcul en ce qu'il ne respecte pas les dispositions de l'article R.313-1 du code de la consommation et est fondé sur un indice de référence erroné qui n'a pas pris en compte la variabilité du taux Tibeur augmenté de 1,80 % l'an pour les 19 années restant à courir après la première année, en ce qu'il est calculé sur la totalité du prêt alors que les fonds n'ont pas été intégralement versés ; qu'ils estiment que la sanction du taux effectif global erroné est la nullité de la stipulation d'intérêt contractuel auquel est substitué le taux légal, ce qui entraîne l'annulation de la clause de majoration de trois points de l'intérêt de retard et de la clause pénale de 7 % ; qu'ils sont également fondés à en demander la réduction sur le fondement de l'article 1152 du code civil ;
Considérant que le Crédit Foncier de France fait observer que les intimés ne peuvent pas se prévaloir des dispositions de l'article R.313-1 du code de la consommation, issues du décret n° 2011-135 du 1er février 2011, qui n'est pas applicable au prêt consenti le 30 mars 2004; qu'il fait valoir que le taux effectif global n'est pas erroné puisqu'il inclut des frais d'acte d'un montant de 12.300 euros, alors que la facture établie par le notaire s'élève à la somme de 11.126,81 euros, démontrant que l'estimation de ce coût était conforme à la réalité et qu'il n'y a pas d'erreur préjudiciable aux emprunteurs compte tenu de la différence minime entre le coût réel et le coût estimé retenu pour le calcul qui est d'un montant légèrement supérieur à ce qu'il aurait dû être ; que les frais et commissions du contrat d'assurance vie souscrit par Monsieur [Y], dont il est bénéficiaire et qu'il gère librement, ne sont pas liés au prêt et n'ont pas à être pris en compte dans le calcul du taux effectif global ; que le rapport de Monsieur [Z] n'est pas contradictoire et qu'il ne peut pas en débattre, n'ayant pas connaissance des pièces et documents ayant servi à son étude, ni du mode de rémunération du technicien sollicité qui peut avoir une influence sur la conclusion de son rapport ; que le calcul du taux effectif global sur la base du taux fixe de 3,50 % de la première année n'est pas une anomalie et qu'il est clairement indiqué que le prêt est à taux variable et qu'il sera révisé chaque année sur la base de l'indice référencé ; qu'il ne contrôle pas le déblocage des fonds, qui intervient au fur et à mesure de l'avancement des travaux sur appel de fonds du promoteur, et qu'il ne lui est pas possible de prendre en compte l'incidence de la date effective de l'utilisation du prêt au moment du calcul du taux effectif global qui est légitiment fait sur la base d'une utilisation totale des fonds au 30 mars 2004 ; que, même si la stipulation d'intérêt devait être annulée, elle n'affecte pas la majoration de trois points en cas de retard de paiement et la clause pénale de 7 % contractuellement prévus;
Considérant que c'est par une analyse rigoureuse des textes applicables, ce qui exclut les dispositions de l'article R.313-1 du code de la consommation issues du décret du 1er février 2011 inapplicable au prêt en cause souscrit le 30 mars 2004, que les premiers juges ont considéré, à bon droit, que le taux effectif global est erroné pour avoir été calculé sur l'estimation des frais hypothécaires et notariés et des débours indiquée dans l'offre de prêt du 12 mars 2007 à la somme de 12.300 euros et repris en l'état dans l'acte de prêt notarié sans tenir compte de leur coût réel qui pouvait alors être précisément déterminé et chiffré ; que, même si le Crédit Foncier de France justifie en appel du coût réel des frais, commissions, rémunérations de toute nature directe ou indirecte y compris ceux payés ou dûs à des intermédiaires et des débours par la production d'une facture du notaire rédacteur de l'acte du 6 mars 2012 d'un montant de 11.126,81 euros, il est démontré que cette facture n'a pas été prise en compte dans le calcul du taux effectif global qui a été calculé sur l'estimation faite dans la proposition de prêt au mépris des dispositions légales et contractuelles qui font mention du coût réel qui n'est pas identique; que le calcul du taux effectif global de 4,40 % mentionné dans l'acte de prêt est nécessairement inexact ; qu'il est indifférent que la différence entre le coût estimé et le coût réel soit modeste dès lors qu'il est démontré que le taux effectif global est erroné ;
Considérant que c'est pertinemment, par des motifs que la cour adopte, que les premiers juges ont sanctionné le caractère erroné du taux effectif global constaté par la substitution du taux légal au taux contractuel, sans qu'il y ait lieu d'examiner les autres griefs articulés à l'encontre du taux effectif global ;
Considérant que la clause pénale de 7 % prévue par le contrat de prêt sanctionne la défaillance de l'emprunteur à son obligation de remboursement du crédit à la différence du taux d'intérêts qui constitue pas la rémunération du banquier au titre du crédit qu'il lui a consenti ; que la sanction du taux effectif global erroné n'affecte pas la clause pénale contractuellement prévue qui n'est pas manifestement excessive et ne donne pas lieu à réduction ;
Considérant que la majoration contractuelle de trois points des intérêts en cas de retard de paiement n'est pas davantage affectée par la substitution du taux légal au taux contractuel et s'applique en vertu de la convention qui fait la loi des parties ;
Considérant que la SCI Persepolis et les époux [Y] soutiennent enfin que le Crédit Foncier de France a gravement manqué à ses obligations d'information, de conseil et de mise en garde ; que le prêt est disproportionné aux capacités de remboursement tant de l'emprunteur que des cautions, ce qui est démontré par le rapport de Monsieur [Z] ; que le prêt in fine est inadapté et risqué au regard de la location d'une villa à construire ; que le nombre de garanties prises par la banque révèle le risque résultant du montage financier connu du Crédit Foncier de France qui ne les en a pas informés ; qu'il n'y a pas eu de conseil sur le risque financier lié au prêt et à l'effort d'épargne important à faire pour assurer le remboursement du capital prêté, sur le risque lié à l'engagement de caution, ni sur le rendement du contrat d'assurance vie auquel le prêt à taux variable est adossé et qui devait permettre la reconstitution du capital à rembourser, dépend des fluctuations boursières et n'est pas suffisant ; qu'ils ont subi une perte de chance de ne pas contracter et d'envisager des opérations financières plus sécurisées proportionnées à leurs revenus et prévisibles ;
Considérant que le Crédit Foncier de France fait valoir que le prêt bénéficiait d'une période de différé de remboursement compte tenu de la date de livraison de la villa prévue au cours du deuxième trimestre 2005, qui n'a pas été respectée, ce qui a conduit au report de la livraison en 2007 ; qu'il a appris par la présente instance que la SCI Persepolis avait fait l'acquisition d'une autre villa financée par une autre banque sans le lui dire ; que la déloyauté de la société emprunteuse et des époux [Y] leur interdit de mettre en jeu sa responsabilité ; que Monsieur [Y], ingénieur chez EDF, et Madame [Y], cadre gestionnaire chez Suez Environnement, ont créé la SCI Persepolis le 15 juillet 2003, après avoir créé la SCI Luxor le 17 juin 2002, pour se créer un patrimoine immobilier en France de sorte qu'ils sont initiés ; que l'évolution de la situation postérieurement à la signature du contrat de prêt ne peut pas être prise en compte ; que le crédit litigieux n'était pas disproportionné au moment où il a été consenti au regard des revenus et charges des époux [Y], de leur patrimoine et des revenus que devaient dégager la location de l'immeuble acquis; que le prêt in fine, qui a été choisi par les époux [Y] en toute connaissance de cause en se fondant sur la persistance d'un taux d'intérêt faible, était adapté et qu'ils l'ont confirmé par les deux avenants signés les 1er décembre 2005 et 7 décembre 2006 ; que les garanties prises ne sont pas disproportionnées compte tenu du montant du prêt et de la période de franchises consentie ; que l'évolution du Tibeur à un an et celle du contrat d'assurance vie souscrit par Monsieur [Y] sont sans lien et qu'en 2004 personne ne pouvait anticiper l'évolution des marchés financier et monétaire ; qu'il n'a pas commis de faute ;
Considérant que les manquements allégués doivent être appréciés au moment où le prêt a été accordé à la SCI Persepolis, créée et gérée par les époux [Y], par le Crédit Foncier de France ; qu'il ne peut pas être tenu compte d'éléments inconnus de la banque, ni d'événements survenus postérieurement ;
Considérant qu'il résulte des pièces produites qu'en 2004, Monsieur [Y] est cadre chez EDF depuis le 19 septembre 2000 et qu'il a perçu un salaire annuel brut de 110.640 euros selon l'attestation de son employeur en date du 4 octobre 2002 ; que Madame [Y] est cadre autonome chez Suez Environnement depuis 1995 et qu'elle a perçu un salaire de 37.639 euros en 2002 ; qu'ils ont ensemble déclaré un revenu fiscal de 102.334 euros pour l'année 2002 ; qu'il sont propriétaires de leur résidence principale constituée par un immeuble, situé [Adresse 2]), acheté le 18 décembre 1997 au prix de 1.370.000 euros, financé par un prêt de 1.270.000 euros consenti par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Brie Picardie de Paris et Ile de France remboursable par échéances mensuelles de 1.925,73 euros jusqu'au 18 décembre 2009 ; qu'ils ont créé la SCI Luxor le 17 juin 2002 qui a acheté un appartement, à [Localité 5], loué meublé au prix d'un loyer mensuel de 2.000 euros charges comprises, le 1er juillet 2002 au prix de 320.142,94 euros, financé par un prêt de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et Ile de France Brie Picardie remboursable par échéances mensuelles de 2.634,92 euros ;
Considérant que l'emprunt sollicité et obtenu du Crédit Foncier de France d'un montant de 585.200 euros génère une charge mensuelle de 1.899,77 euros après une franchise de 18 mois jusqu'au terme du prêt d'une durée de 20 ans, le capital emprunté étant payable au terme du prêt en une seule échéance ;
Considérant que la charge de l'emprunt contracté par la SCI Persepolis, à une date qui n'est pas précisée, auprès d'une autre banque pour l'achat d'une autre villa de rapport à [Localité 4] dans le même ensemble immobilier ne peut pas être prise en considération dès lors que rien ne démontre que cet élément a été porté à la connaissance du Crédit Foncier de France par la société emprunteuse ou les cautions dirigeantes ;
Considérant qu'il se déduit des éléments financiers susvisés que le prêt consenti par le Crédit Foncier de France n'est pas excessif et qu'il est adapté aux capacités financières, tant de la SCI Persepolis que des époux [Y], gérants et cautions, lesquelles comprennent leurs revenus et charges, mais aussi leur patrimoine immobilier amorti par le remboursement des prêts contractés et les loyers à encaisser provenant de la location de la villa n° 5 estimé à 1.900 euros par mois ;
Considérant que la proposition de prêt, l'acte notarié de prêt qui déterminent précisément les modalités de fonctionnement du prêt in fine à taux révisable sont clairs et ne supposent pas de compétence particulière pour être comprises par deux cadres d'entreprise qui ont déjà contractés plusieurs emprunts et constitués une société civile immobilière pour acheter un immeuble de rapport leur permettant de faire du déficit foncier et de se constituer un patrimoine foncier dans le cadre d'une gestion manifestement réfléchie ;
Considérant que le contrat d'assurance vie souscrit par Monsieur [Y], sur lequel il a fait un versement initial de 60.000 euros, est investi en unités de compte sur un support en euros ; qu'il résulte du bulletin de souscription que sa valeur n'est pas garantie et varie à la hausse ou à la baisse en fonction du marché ; que le montant du versement initial et des abondements ultérieurs de 500 euros par mois ne permettent pas de soutenir qu'il devait servir au paiement du capital emprunté au terme du crédit ; que le remboursement du capital du prêt n'est pas dépendant de la rentabilité du contrat d'assurance vie qui est géré librement par Monsieur [Y] et n'est qu'une garantie parmi d'autres au profit du créancier ;
Considérant que l'étude de Monsieur [Z] en date du 18 mai 2010 faite à la demande
des époux [Y] ne peut pas être retenue, dès lors que ce technicien se fonde sur des éléments financiers qui doivent être exclus, tels que l'emprunt pour la deuxième villa n° 22, le principe que le contrat d'assurance vie est le seul support de remboursement du prêt en cause avec un abondement en conséquence, et qu'il ne prend pas en considération le patrimoine des époux [Y] ;
Considérant que le nombre de garanties prises n'est pas excessif au regard du prêt consenti par le Crédit Foncier de France, de la durée du prêt amortissable à son terme, de la franchise de 18 mois consentie afin de permettre à l'immeuble d'être achevé et loué ;
Considérant qu'il sera ajouté que les difficultés financières de la SCI Persepolis tiennent au retard et aux désordres ayant affecté la construction de la maison, ce qui n'est pas imputable au Crédit Foncier de France qui a seulement financé un achat réservé par Monsieur et Madame [Y] depuis le 18 janvier 2004 avant l'obtention du prêt ;
Considérant qu'il n'y a pas de crédit excessif, ni d'engagement disproportionné des cautions ; qu'il n'est pas démontré de manquements de la banque à ses obligations d'information, de conseil et de mise en garde, ni que le prêt in fine à taux révisable, qui pouvait être converti en prêt à taux fixe, était inadapté à la situation de la SCI Persepolis et de Monsieur et Madame [Y] au moment où il a été contracté ;
Considérant que la SCI Persepolis et Monsieur et Madame [Y] sont ainsi mal fondés en leur demande en dommages-intérêts ;
Considérant que le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions et chacune des parties déboutées de ses demandes ;
Considérant que la SCI Persepolis et Monsieur et Madame [Y] se prévalent des dispositions de l'article L.312-19 du code de la consommation et sollicitent que le remboursement du prêt du 30 mars 2004 soit suspendu jusqu'au terme de la procédure judiciaire en cours à l'encontre de la SCI [Localité 4] [Localité 3] qui leur a vendu l'immeuble à construire affecté de désordres ;
Considérant que le Crédit Foncier de France fait valoir que le prêt n'est pas soumis aux dispositions du code de la consommation et que la SCI Persepolis et les époux [Y] ne peuvent pas se prévaloir des dispositions de l'article L.312-19 de ce code ; qu'il ajoute qu'il n'est donné aucune information sur l'état d'avancement de la procédure d'expertise en référé à laquelle il n'est pas partie et que la villa payé par le prêt est habitable depuis 2007 ;
Considérant qu'il a déjà été dit que les dispositions des articles L.312-1 et suivants du code de la consommation ne s'appliquent pas au prêt en cause ; qu'il sera ajouté que la SCI Persepolis et les époux [Y] ne fournissent aucune explication, ni justification de l'issue de l'ordonnance de référé du 6 janvier 2006, remontant à plus de sept ans, et de l'état de la maison depuis ;
Considérant qu'il n'y pas lieu de faire droit à leur demande de suspension du prêt pour lequel ils ne justifient pas avoir versé, à ce jour, une quelconque somme ;
Considérant que l'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Considérant que le Crédit Foncier de France, qui succombe, supportera les dépens d'appel ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne le Crédit Foncier de France aux dépens d'appel avec distraction au profit de l'avocat concerné dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
