Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 19 JUIN 2013
(n° , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/14095
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Mai 2011 -Tribunal d'Instance de SAINT DENIS - RG n° 1110000597
APPELANTS
Monsieur [N] [I]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Madame [S] [D] épouse [I]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentés par Me Bruno NUT, avocat au barreau de Paris, toque : C0351
INTIMÉ
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de son syndic, la STE ATRIUM GESTION SAS, lui-même agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège sis
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de Paris, toque : J151
assisté de Me Bertrand CAHN, avocat au barreau de la Seine Saint Denis
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Avril 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Denise JAFFUEL, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Fabrice JACOMET, Conseiller hors hiérarchie faisant fonction de Président
Madame Denise JAFFUEL, Conseiller
Madame Sylvie MESLIN, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Marie-Annick MARCINKOWSKI
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Fabrice JACOMET, Conseiller hors hiérarchie, faisant fonction de Président, et par Madame Emilie POMPON, Greffier auquel la minute a été remise par le magistrat signataire
M. [I] et Mme [D] épouse [I] sont propriétaires indivis, dans l'immeuble en copropriété sis [Adresse 1], des lots n° 305, 637, 693, 703 et 704 de l'état descriptif de division correspondant à un appartement et des parkings.
Par exploit en date du 25 mars 2010, le syndicat des copropriétaires, représenté par la société FONCIA PARIS en qualité de syndic, les a fait assigner en paiement de charges arriérées.
Par jugement contradictoire, assorti de l'exécution provisoire, rendu le 16 mai 2011, dont les époux [I] ont appelé par déclaration du 26 juillet 2011, le Tribunal d'instance de SAINT-DENIS :
Déclare le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic en exercice la SAS FONCIA PARIS, recevable en son action,
Dit n'y avoir lieu d'ordonner le sursis à statuer,
Condamne [N] [I] et [S] [I] née [D] solidairement à payer dans les conditions de l'article 220 du Code civil, au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
8019 euros au titre des charges arrêtées au 15 mars 2011, appel de la provision du 1er trimestre 2011 ainsi que les travaux de chauffage et de remplacement d'un caisson VMC, et appel créance douteuse EKUA inclus, et ce avec intérêts légaux à compter du 26 février 2010 sur la somme de 3046,48 euros et du présent jugement sur le surplus,
165,18 euros au titre des frais de poursuite,
300 euros à titre de dommages et intérêts,
Condamne [N] [I] et [S] [I] née [D] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
L'intimé a constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d'appel, dont les dernières ont été signifiées dans l'intérêt :
Des époux [I], le 4 avril 2013,
Du syndicat des copropriétaires, le 26 mars 2013.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 avril 2013.
CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,
Sur la procédure
Il sera donné acte au syndicat des copropriétaires de ce qu'il est désormais représenté par la société ATRIUM GESTION en qualité de syndic ;
Sur le sursis à statuer
Les époux [I] demandent qu'il soit sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt qui sera rendu par la Cour de renvoi ensuite de l'arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la cour de cassation le 3 octobre 2012 qui a cassé l'arrêt d'appel confirmant l'ordonnance de référé portant rétractation de la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété qu'ils avaient obtenue par requête en invoquant que le mandat du syndic était nul faute d'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires dans le délai légal ; ils estiment que l'infirmation possible de l'ordonnance de rétractation du 12 juillet 2010 aurait pour effet de rendre exécutoire l'ordonnance sur requête en date du 31 mai désignant l'administrateur provisoire chargé de procéder à l'élection d'un nouveau syndic ;
Le syndicat des copropriétaires s'oppose à cette demande en faisant valoir qu'en conséquence de l'arrêt de cassation, l'ordonnance de rétractation du 12 juillet 2010, rendue à la requête du syndicat des copropriétaires, reste applicable ; il fait également valoir que lors de l'assemblée générale du 21 mars 2013, la société ATRIUM GESTION a été désignée en qualité de nouveau syndic, aucune nullité de mandat ne pouvant plus être utilement arguée à son encontre ;
Il appert des éléments produits que le résultat de la procédure dont il est fait état ne présentera pas de conséquence directe sur la présente affaire ;
En conséquence, il sera dit n'y avoir lieu de surseoir à statuer ;
Sur la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires
Les époux [I] soutiennent que l'action en recouvrement de charges introduite à leur encontre par le syndicat des copropriétaires serait irrecevable en raison de la nullité de plein droit du mandat du syndic FONCIA au motif que ce dernier n'aurait pas ouvert de compte bancaire séparé dans le délai de trois mois de l'assemblée générale tenue le 27 mars 2008 ;
Il est constant que le syndic FONCIA PARIS a été désigné lors de l'assemblée générale du 27 mars 2008 et qu'il avait l'obligation, en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires dans le délai de trois mois suivant sa désignation, l'assemblée générale n'en ayant pas décidé autrement ;
Il appert de l'analyse des pièces versées aux débats un relevé d'identité bancaire du compte n° 20214491313 ouvert auprès de la Banque Populaire au nom du syndicat des copropriétaires Albâtre, transmis à la société FONCIA PARIS le 27 mai 2008, ainsi que des relevés du compte portant les mêmes références quant à son titulaire et à son numéro, notamment celui du 30 mai 2008 démontrant que des remises de chèques ont été effectuées sur ce compte à compter du 24 mai 2008 ;
Par lettre du 24 juin 2010 adressée à FONCIA PARIS, la Banque Populaire écrivait : « nous vous confirmons bien volontiers qu'en date du 21 mai 2008, sur demande écrite des responsables du groupe FONCIA et conformément à nos accords habituels, nous avons ouvert un compte séparé au nom de la SDC ALBATRE sise [Adresse 1] portant le no 20214491313. De tels comptes fonctionnent valablement dès leur ouverture en l'espèce sous signature du cabinet Foncia dûment mandaté. La convention qui a été signée ultérieurement n'a rien changé au fonctionnement de ce compte et n'a fait que rappeler les règles habituelles conformes aux usages' »
Il résulte ainsi de ces documents, même si la convention d'établissement de ce compte mentionne une date postérieure, que le syndic FONCIA PARIS a bien rempli son obligation d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] dans les trois mois suivant sa désignation, la contestation soulevée à ce sujet par les époux [I] mettant en doute la sincérité des documents émanant de la Banque Populaire n'étant étayée par aucune preuve ;
Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires était valablement représenté par le syndic FONCIA PARIS lors de l'introduction de l'instance en recouvrement des charges par exploit du 25 mars 2010 ;
En conséquence, la demande des époux [I] tendant à voir déclarer irrecevable l'action du syndicat pour défaut de qualité à agir de la société FONCIA PARIS sera rejetée ;
Sur la nullité de l'assignation introductive d'instance
Les époux [I] ne peuvent pas valablement soutenir que l'assignation introductive d'instance serait nulle en raison du défaut de pouvoir de la société FONCIA PARIS comme syndic représentant le syndicat des copropriétaires du fait de l'ordonnance sur requête du 31 mai 2010 et de la fin de sa mission de syndic faute d'avoir ouvert un compte séparé dans le délai légal alors que d'une part l'action a été introduite par exploit du 25 mars 2010, donc antérieurement à l'ordonnance alléguée du 31 mai 2010, et que d'autre part il est justifié de l'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires dans le délai légal ; ce moyen ne peut donc prospérer et sera rejeté ;
Sur les charges et frais nécessaires
Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement et, actualisant sa créance, sollicite la condamnation solidaire des époux [I] à lui payer la somme de 16.331, 72 euros au titre des charges arrêtées au 10 septembre 2012 ;
Les époux [I] ne contestent pas les charges réclamées par le syndicat ;
Il appert de l'examen des pièces produites, notamment les appels de fonds, les relevés individuels ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et votant les budgets prévisionnels pour la période considérée, que le syndicat établit sa créance à hauteur de la somme de 14.429,56 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 10 septembre 2012, appel provisionnel du 3ème trimestre 2012 et appel exceptionnel trésorerie inclus ;
Pour ce qui concerne les frais réclamés pour un montant de 1902,16 euros, certains font double emploi avec les dépens ou les frais irrépétibles et d'autres ne correspondent que pour partie à des dépenses dont le caractère nécessaire est établi ; dans ces conditions, la Cour accordera au titre des frais nécessaires prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la somme de 411,93 euros correspondant au coût de la sommation de payer du 26 février 2010 pour un montant de 165,18 euros et aux frais d'inscription d'hypothèque pour un montant de 246,75 euros ;
C'est à bon droit que le premier juge a fait droit à la demande de condamnation solidaire en application des dispositions de l'article 220 du Code civil ;
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné les époux [I] solidairement à payer dans les conditions de l'article 220 du Code civil au syndicat des copropriétaires la somme de 8019 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 15 mars 2011 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 26 février 2010 sur la somme de 3046,48 euros et du jugement pour le surplus ;
Y ajoutant, pour actualisation de la créance, les époux [I] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6410,56 euros au titre des charges et travaux pour la période allant de l'appel prévisionnel du 2ème trimestre 2011 au 10 septembre 2012, appel provisionnel du 3ème trimestre 2012 et appel exceptionnel trésorerie inclus ;
Par infirmation, les époux [I] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 411, 93 euros au titre des frais nécessaires ;
Sur les autres demandes
En s'abstenant sans faire état de motifs légitimes de régler leur contribution aux charges, les époux [I] imposent à la copropriété des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes et lui causent ainsi, de mauvaise foi, un préjudice distinct du retard du paiement qui justifie, en application de l'article 1153 alinéa 4 du Code civil, l'allocation de dommages et intérêts en sus des intérêts légaux courant sur leur dette ;
Par infirmation, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros de dommages et intérêts, qui assure la réparation intégrale de ce préjudice distinct ;
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance ;
Il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 2500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel ;
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
Donne acte au syndicat des copropriétaires de ce qu'il est désormais représenté par la société ATRIUM GESTION en qualité de syndic ;
Dit n'y avoir lieu de surseoir à statuer ;
Confirme le jugement sauf pour ce qui concerne le montant des sommes allouées au syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires et des dommages et intérêts ;
Statuant à nouveau de ces seuls chefs et y ajoutant :
Condamne solidairement M. et Mme [I] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] les sommes suivantes :
6410,56 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 10 septembre 2012, appel du 3ème trimestre 2012 et appel exceptionnel trésorerie inclus,
411, 93 euros au titre des frais nécessaires ;
Condamne in solidum M. et Mme [I] à payer au syndicat des copropriétaires précité :
1500 euros à titre de dommages et intérêts,
2500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel ;
Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires ;
Condamne in solidum M. et Mme [I] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
