Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 5
ARRÊT DU 06 JUIN 2013
(n° , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/11012
Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 juin 2011 - Tribunal de Commerce de PARIS 3ème CHAMBRE - RG n° 2010003749
APPELANTE
Société CITIES CONSULTANTS LIMITED, société de droit britannique, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Ayant son siège social
[Adresse 4]
[Localité 3]
ANGLETERRE
Représentée par la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES en la personne de Me Michel GUIZARD (avocats au barreau de PARIS, toque : L0020)
Assistée de Me Laurent VIDEAU (avocat au barreau de PARIS, toque : B252)
INTIMÉE
SOCIÉTÉ THE HONG-KONG AND SHANGAI HOTELS LIMITED (HSH), société de droit hongkongais, pris en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège
Ayant son siège social
[Adresse 3]
[Adresse 2]
HONG KONG (CHINE)
Représentée par Me Stéphane FERTIER de la AARPI JRF (avocat au barreau de PARIS, toque : L0075)
Assistée de la PUK CLIFFORD CHANCE EUROPE LLP en la personne de Me Thomas BAUDESSON (avocats au barreau de PARIS, toque : K112)
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 04 avril 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Colette PERRIN, Présidente chargée d'instruire l'affaire
Madame Patricia POMONTI, Conseillère
Madame Valérie MICHEL-AMSELLEM, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mademoiselle Emmanuelle DAMAREY
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Colette PERRIN, Présidente et par Mademoiselle Emmanuelle DAMAREY, Greffier des services judiciaires auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
****
FAITS ET PROCEDURE
En 2007, l'Etat français a mis en vente un immeuble de prestige, sis [Adresse 1], anciennement l'hôtel Majestic et qui abritait le Centre de Conférences Internationales (C.C.I), selon une procédure d'appel d'offres.
La société Cities Consultants Limited (ci-après dénommée la société Cities), société de droit anglais et sa filiale, Cities Consultants France SAS, ont développé une compétence dans le montage complet d'hôtels 5 étoiles, notamment à l'occasion de transformation de bureaux.
La société HongKong and Shangai Hotels Limited (ci-aprés dénommée HSH) est une société de droit hongkongais, holding d'un groupe dont l'activité est le développement, la détention et le management d'hôtels de prestige, de biens immobiliers à usage commerciaux et résidentiels en Asie, aux Etats-Unis et en Europe. Ce groupe exploite notamment la chaîne internationale d'hôtels de luxe de marque « Peninsula ».
Le 31 janvier 2007, les sociétés Cities et HSH ont signé un contrat dénommé « Mandate and Fee Agreement », par lequel la société HSH a chargé la société Cities d'une mission d'assistance et de conseil en vue de sa participation à l'appel d'offres et de la transformation de l'immeuble en hôtel sous l'enseigne Peninsula.
Aux termes de ce contrat et plus précisément de son article 3, la société HSH s'était engagée à verser à la société Cities une rémunération égale à 1% HT du prix HT de la vente de l'immeuble.
Un investisseur en la personne de la société qatarienne Qatari Diard (QD) s'est également intéressé à cette vente et des négociations se sont engagées entre celui-ci et la société HSH sans que les parties parviennent à un accord ; ni l'une , ni l'autre n'a finalement soumissionné, la société HSH s'étant retirée deux jours avant le terme fixé pour le dépôt des offres.
L'immeuble a été adjugé à la société qatarienne Barwa, filiale de la société QD ; le projet d'exploitation d'un hôtel Peninsula a été poursuivi par la société HSH, qui a fait bénéficier la société Cities d'un nouveau contrat, mais a refusé de lui régler les honoraires liés au contrat précédent, aux motifs qu'ayant renoncé à l'acquisition, elle n'avait plus à lui verser une quelconque somme.
La société Cities estimant avoir joué un rôle déterminant dans le rapprochement des sociétés HSH et QD et, considérant que l'accord signé en 2009 entre celles-ci, qui a abouti à la création d'un hôtel Peninsula, est en tous points identiques à celui qu'elle avait préparé en 2007, à l'occasion de l'exécution du contrat la liant à la société HSH, a réclamé paiement des honoraires qui avaient alors été convenus.
C'est dans ces conditions et faute pour lesdites sociétés de pouvoir s'accorder à l'amiable, que la société Cities a, par acte du 6 janvier 2010, assigné la société HSH devant le Tribunal de commerce de Paris, afin de solliciter le paiement de la somme de 4.560.000 euros avec intérêts légaux à compter de l'assignation.
Par jugement en date du 3 juin 2011, le Tribunal de commerce de Paris a :
- débouté la société Cities Consultants Limited de l'intégralité de ses demandes,
- condamné la société Cities Consultants Limited à payer à la société The Hong Kong and Shangai Hotels une indemnité de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires.
Vu l'appel interjeté le 10 juin 2011 par la société Cities Consultants Limited contre cette décision.
Vu les dernières conclusions signifiées le 7 mars 2013 par la société Cities Consultants Limited par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel et statuant à nouveau,
- dire la société Cities Consultant Limited recevable et bien fondée en sa demande,
- condamner la société Hong Kong and Shanghai Hotel Limited à lui payer, à titre de dommages et intérêts, la somme en principal de cinq millions quatre cent cinquante trois mille euros avec intérêts légaux à compter du 6 janvier 2010, date de l'assignation délivrée devant le Tribunal de commerce,
- ordonner la capitalisation des intérêts à compter de cette date,
- condamner la société Hong Kong and Shanghai Hotel Limited au paiement d'une somme de quarante cinq mille euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Cities soutient que la clause de déchéance de tout droit à rémunération mentionnée dans la convention du 31 janvier 2007 lui est inopposable en ce que ladite convention n'envisageait pas l'hypothèse d'un retrait décidé unilatéralement par la société HSH.
Elle ajoute, que l'aléa effectivement envisagé dans la convention, et accepté par elle, n'existe plus dès lors que la société HSH pour une raison qui lui est propre, a choisi, trois jours avant la clôture de l'appel d'offre, de se retirer et où elle lui avait donné instruction le 12 février 2007, de rechercher un co-investisseur non plus à 49% mais à 80%.
Elle prétend avoir exécuté cette instruction, ayant mis en relation la société HSH avec la société QD, avec laquelle HSH a passé un accord le 15 juillet 2008 devenu définitif le 20 janvier 2009.
Elle ajoute à cet effet, que, dans les quelques jours qui ont précédé la clôture de l'appel d'offre, la société HSH a considéré qu'elle avait parfaitement rempli sa mission et que son rôle était prioritairement de finaliser la documentation à [Localité 2], plutôt que de faire le déplacement à [Localité 1] dans les derniers jours de l'adjudication.
Enfin, sur ce point, elle considère que son rôle résulte des termes mêmes du « Mandate and Fee Agreement » et que son intervention a été déterminante dans l'élaboration du « Memorendum of Understanding » en tous points semblable à l'accord, qui sera adopté postérieurement à l'attribution de l'hôtel à la société qatarienne Barwa et, qu'elle n'a aucunement renoncé à une rémunération au lendemain de l'appel d'offre.
Elle soutient que le retrait de la société HSH n'est pas dû à un manque de moyens financiers ou à une quelconque limitation budgétaire, car en tant que société cotée, ses capacités d'investissement sont considérables, qu'il n'est pas davantage lié à des perspectives trop faibles de rentabilité, en ce que l'accord, conclu en juillet 2008 et confirmé en janvier 2009, repose sur les mêmes bases financières que le projet de 2007, mais a trouvé sa cause dans un « gentleman's agreement », resté secret.
Elle soutient que, quelle que soit la qualification du contrat du 31 janvier 2007, à savoir de mandat ou de courtage, selon sa propre analyse, ou de services, selon l'analyse de la société HSH, elle a vocation à être rémunérée pour les prestations effectuées, dans la mesure où la commune intention des parties avait été de poursuivre la conversion de l'ancien hôtel Majestic en un hôtel Peninsula et que, ni elle, ni la société HSH n'ont renoncé à cet objectif au lendemain de l'adjudication, ce qui démontre que le contrat n'est pas caduc.
Elle considère donc que son droit à rémunération, en application du « Mandate and Fee Agreement », est bien égal à 1% du prix d'acquisition de l'immeuble et, que le règlement en deux parties n'était qu'une simple ventilation du paiement, la deuxième partie étant exigible dés l'obtention du permis de construire, lequel a été délivré en juin 2009 et purgé en octobre 2009.
Vu les dernières conclusions, signifiées le 8 mars 2013, par la société The Hong-Kong and Shangai Hotels Limited, par lesquelles il est demandé à la Cour de:
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal de commerce du 3 juin 2011,
En conséquence,
- dire et juger que le contrat conclu le 31 janvier 2007 entre les parties s'est trouvé caduc du fait de la non-soumission par HSH à l'appel d'offres organisé par l'Etat français relativement à la vente de l'immeuble sis [Adresse 1],
- dire et juger que HSH n'a commis aucune faute,
- dire et juger qu'en tout état de cause, la condition suspensive licite attenante à l'honoraire de résultat prévu par le contrat conclu le 31 janvier 2007 n'est pas intervenue, de sorte que Cities n'est pas fondée à réclamer le versement de cet honoraire de résultat,
- débouter Cities de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner Cities à verser à HSH la somme de 45.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
La société HSH soutient que la question de l'ampleur, de la qualité ou même de l'intérêt des démarches accomplies par la société Cities à son profit, est sans pertinence, puisqu'il était convenu entre les parties qu'il s'agissait d'un honoraire de résultat qui n'était pas dû, dès lors qu'elle n'a pas acquis l'immeuble. Elle considère que les tâches effectivement accomplies par la société Cities ont été très réduites eu égard au fait qu'elle n'a pas réalisé sept avant projets successifs comme elle le prétend, ces derniers ayant été rédigés par son propre département et le Cabinet d'architectes RRC.
Elle ajoute qu'aucun « accord secret » n'a été conclu entre elle et la société QD en mars 2007 et que les raisons qui l'on conduite à renoncer à présenter sa candidature à l'appel d'offres sont parfaitement fondées, ne procèdent en aucune manière d'une faute et ont toujours été connues et reconnues par la société Cities.
Ensuite, elle considère que l'accord conclu entre elle et la société QD en 2009 n'est pas comparable au partenariat envisagé en mars 2007 en ce que, dans le projet de 2007, elle devait détenir 100% du capital de la société Opco, alors qu'à la suite de l'accord de 2009, elle ne détient plus qu'une participation indirecte de 20% pour un montant d'investissement inchangé.
Elle considère que le contrat du 31 janvier 2007 n'est, ni un mandat, ni un contrat de courtage, mais un contrat de services qui est devenu caduc au moment de la clôture de l'appel d'offres relatif à l'immeuble, puisqu'elle n'y a pas participé et que cette absence de participation n'est en rien fautive.
Toutefois, elle retient que, si la Cour devait considérer que le contrat du 31 janvier 2007 a survécu à sa non participation à l'appel d'offres, elle n'en devrait pas moins débouter la société Cities de ses demandes, en constatant que la condition suspensive attachée à l'obligation pour la société HSH de verser à cette dernière un honoraire de résultat ne s'est pas réalisée.
Elle soutient ainsi, que la société Cities ne conteste pas que son droit à percevoir un honoraire était suspendu à une triple condition tenant au fait qu'elle devait remporter l'appel d'offres, qu'elle obtienne les autorisations administratives nécessaires à la transformation de l'immeuble en hôtel et qu'elle trouve un partenaire financier.
La Cour renvoie, pour un plus ample exposé des faits et prétentions initiales des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
Considérant que la société Cities Consultants Limited n'a présenté en appel aucun moyen nouveau de droit ou de fait qui justifie de remettre en cause le jugement attaqué lequel repose sur des motifs pertinents, résultant d'une analyse correcte des éléments de la procédure, notamment des pièces contractuelles et de la juste application de la loi et des principes régissant la matière,
Considérant que la société Cities soutient qu'elle a eu un rôle déterminant pour définir les principes de l'accord entre les sociétés HSH et QD et que le fait d'être à l'origine de cet accord justifie son droit à rémunération puisqu'il a permis à la société HSH de réaliser son objectif ;
Qu'elle soutient avoir été évincée, alors qu'elle avait pleinement exécuté ses obligations, ayant trouvé un investisseur en la personne de la société qatarienne QD, qui est devenue effectivement propriétaire de l'immeuble et qui a passé un accord avec la société HSH, aboutissant à la création d'un hôtel Peninsula, dans des conditions identiques au projet qu'elle avait élaboré ; qu'elle fait valoir qu'il existe un accord secret, dans la mesure où la société HSH s'est retirée deux jours avant le terme prévu pour les soumissions de candidature et que l'appel d'offres a été remporté par la société qatarienne Barwa, filiale de la société QD, qui a racheté quelques mois après l'immeuble et qui a conclu des accords, en 2008 et 2009, avec la société HSH pour l'exploitation d'un hôtel, sous l'enseigne Peninsula ;
Considérant que la société HSH fait valoir que le versement d'honoraires au titre du contrat conclu le 31 janvier 2007 était soumis à l'acquisition de l'immeuble, soit par elle, soit par elle et un partenaire financier, dans le cadre de l'appel d'offres lancé par l'Etat français, dès lors, qu'à défaut de financement suffisant, elle ne pouvait utilement soumissionner ; qu'elle conteste l'existence d'un accord secret dont la société Cities aurait été évincée ;
Considérant que l'article 1er du contrat du 31 janvier 2007 définit la mission de la société Cities comme étant :
assister HSH pour remporter le prochain appel d'offre public concernant le Centre International de Conférence (CIC), [Adresse 1] : préparer une offre d'acquisition, conseiller HSH dans la préparation, la présentation et la négociation d'une offre d'acquisition gagnante à l'effet d'acquérir en pleine propriété le bien ci dessus désigné, également connu comme l'hôtel Majestic, cela dans le but de se développer sous l'enseigne « The Peninsula [Localité 2] Hôtel' »;
assister au re développement : conseiller HSH dans tous les aspects utiles concernant la procédure de développement, comme décrit plus loin, en insistant particulièrement sur les conditions d'obtention des autorisations administratives telles permis de création d'un hôtel, accord de la CDEC, permis de construire pour le projet de rénovation,
assistance au financement: faire toutes démarches, si HSH ou l'une quelconque de ses structures d'investissement, décide de ne pas détenir, directement ou indirectement, 100% en pleine propriété, pour identifier et négocier, avec un partenaire financier disposé à co-investir dans la propriété de l'hôtel re développé et à conclure un bail de longue durée ou un contrat de management avec HSH, l'objectif actuel de HSH étant de trouver un partenaire financier à 49% » ;
Considérant que l'article 3 du contrat stipule que :
« L'honoraire de résultat est uniquement payable par HSH ou sa filiale ou la société joint venture dans l'hypothèse où l'une d'elle remporte l'appel d'offre de l'immeuble [Adresse 1], utilisé en qualité de CIC et également connu sous le nom d'hôtel Majestic, et obtient la pleine propriété du bien, libre de toute servitude ou revendications de tiers (à moins que cela soit accepté par HSH ou sa filiale ou la société joint-venture ) et toutes les autorisations administratives pour le re développer en hôtel »;
Aucun honoraire d'aucune sorte ou aucun autre paiement , ce compris remboursement de dépenses , sauf accord express par écrit de HSH, ne sera dû à Cities si l'offre n'aboutit pas ou si HSH ou l'une de ses sociétés affiliés n'obtient pas l'adjudication » ;
Considérant que, si les parties ont qualifié le contrat les liant de « mandate », ce terme anglais ne caractérise pas, pour autant, le contrat comme étant un mandat en droit français; que la société Cities ne disposait d'aucun pouvoir lui permettant de passer des actes juridiques pour le compte de la société HSH, sa mission étant d'assistance et de conseil ; que, c'est donc, à juste titre, que les premiers juges ont écarté la qualification de mandat;
Considérant qu'en cause d'appel, la société Cities soutient que le contrat la liant à la société HSH peut être qualifié de contrat de courtage, dans la mesure où sa mission était de rechercher un partenaire financier pour s'associer à la société HSH ;
Considérant que le contrat stipule des missions d'assistance notamment en ce qui concerne le financement, mentionnant que ce n'est que si la société HSH « décide de ne pas détenir, directement ou indirectement, 100% en pleine propriété », que la société Cities aura alors pour mission d'identifier et négocier, avec un partenaire financier disposé à co-investir dans la propriété de l'hôtel re développé et à conclure un bail de longue durée ou un contrat de management avec HSH, l'objectif actuel de HSH étant de trouver un partenaire financier à 49% » ;
Qu'il en résulte que l'objet principal du contrat était d'apporter une assistance à la société HSH lui permettant, d'une part de répondre à l'appel d'offres, d'autre part, d'obtenir les autorisations administratives pour la création d'un hôtel ; qu'il a néanmoins prévu une mission spécifique d'identification et de négociation avec un partenaire financier ;
Considérant qu'il a soumis le paiement de la rémunération et des frais à la réalisation de l'appel d'offres au profit de la société HSH ou de sa filiale ou de la société joint venture à l'hypothèse où l'une d'elles remporte l'appel d'offre de l'immeuble [Adresse 1], utilisé en qualité de CIC et également connu sous le nom d'hôtel Majestic, et obtient la pleine propriété du bien, libre de toute servitude ou revendications de tiers (à moins que cela soit accepté par HSH ou sa filiale ou la société joint-venture) et toutes les autorisations administratives pour le re développer en hôtel ;
Considérant que la société HSH, par un courriel du 12 février 2007, a demandé à la société Cities de rechercher un co-investisseur majoritaire à 80% et non plus minoritaire à 49% comme mentionné dans le contrat du 31 janvier 2007, sans pour autant modifier les autres termes du contrat ;
Que, par courriel du 23 février 2007, la société Cities lui indiquait qu' « un enchérisseur agressif et rationnel avec un projet de bureaux pourrait proposer 533M€ » et « un enchérisseur rationnel avec un projet hôtelier pourrait proposer 355M€ », concluant « pour avoir 100% de chances de remporter l'appel d'offres, l'enchère devra atteindre 614M€ » ;
Qu'il résulte de ces courriels que la société HSH avait renoncé à acquérir seule l'immeuble et privilégiait l'intervention à ses côtés d'un tiers ; que la société Cities a donc été amenée à rechercher activement un investisseur susceptible de faire un apport supérieur à celui initialement prévu ;
Que, pour autant, si la société Cities indique avoir suggéré un certain nombre d'investisseurs, ceux ci n'ont pas été retenus ; que, s'agissant de la société qatarienne QD intéressée au projet, la société HSH expose qu'elle aurait pu entrer en relations avec elle, sans aucune intervention de la société Cities ; que, néanmoins, la société Cities affirme avoir introduit cette société, avoir eu un rôle déterminant puis avoir été évincée des négociations ; que, toutefois, ni la société HSH, ni la société QD n'ont, au final, concouru à l'appel d'offres, pas plus qu'elles n'ont constitué une société joint venture à cet effet ; que dès lors, la société Cities ne justifie pas avoir négocié entre les deux sociétés et les avoir rapprochées ; que c'est, donc, à juste titre que les premiers juges ont écarté la qualification de contrat de courtage ;
Considérant que la société Cities fait valoir que son droit à rémunération trouve son fondement dans la nature du contrat, que celui-ci soit qualifié de contrat de courtage ou de mandat, dans la mesure où l'opération réalisée correspond exactement au projet qu'elle avait établi dès 2007, à l'occasion de la mission qui lui avait été confiée par la société HSH;
Considérant que la société HSH soutient d'une part, que la société Cities n'est pas intervenue directement dans sa relation avec la société QD, d'autre part, que les négociations avec cette société n'ont pas abouti, de sorte qu'au regard du prix indiqué par la société Cities, elle s'est retirée de l'appel d'offres, évitant ainsi d'immobiliser la somme de 10M€ exigée à titre de dépôt de garantie pour concourir et qu'elle n'a commis aucune faute ;
Considérant qu'il résulte des pièces produites que la société Cities n'avait pas de contact direct, ni avec la Qatari Investment Company Authority (QIA), organisme public qatarien, dirigeant plusieurs sociétés d'investissement dont les sociétés QD et Barwa, ni avec ces dernières, qui bien qu'ayant entre elles des liens capitalistiques, sont deux sociétés indépendantes ;
Que la société Cities a produit une attestation de M.[K] [S] qui a écrit « si une commission d'indication m'a été proposée comme c'est l'usage, mon rôle a été de mettre en relation directe [L] [D] (dirigeant de la société Cities) avec [Z] [A], les connaissant bien tous les deux fin février, début mars 2007 afin de leur permettre de rapprocher Peninsula hôtels et les fonds souverains du Qatar et réussir ensemble cette opération » ;
Que, le 5 mars 2007, la société HSH a envoyé un courriel à la société Cities, lui indiquant « La pièce jointe me convient, cela apparaît être un résumé sensé. Je suis impatient qu'une rencontre soit organisée. Avez vous un retour du Qatar ou devons nous impliquer notre contact' », termes qui démontrent que la société HSH pouvait nouer directement un contact avec la société QD sans l'aide de la société Cities ;
Que le 6 mars 2007, la société Cities a répondu par un mail intitulé « mise à jour des investisseurs :1 Qatari Diar 2 Sloane Capital 3 banque russe VTB 4Info de marché » indiquant « le gars qui travaille avec Qatari Diar , [Z] [A] m'a informé que son directeur [T] [Y] a:
confirmé son intérêt pour HM sur la base d'un budget total de 700')et exprimé le souhait d'établir une relation avec Peninsula '.
M.[A] souhaite vous rencontrer le jeudi à 14H45 'pendant une demi heure....
[A] est basé au Qatar et travaille régulièrement avec Qatari Diar »; que ce courriel démontre que la société Cities n'a alors noué aucune relation particulière avec la société QD qu'elle cite seulement comme investisseur potentiel et indique un intervenant en la personne de M.[A] travaillant « avec la société QD » sans préciser sa qualité ;
Que la société Cities fait état d'une réunion organisée le 12 mars 2007, en sa présence, entre le directeur général Finances de la société HSH ([I] [N]), le président exécutif de la société QD ([T] [Y]), le directeur général de QD ([F] [J]), assistés d'un fondé de pouvoir de QD ([Z] [A]) et de la formalisation à la suite de celle-ci d'un projet d'accord entre HSH et QD ; qu'il convient de relever que ce projet d'accord indique qu'il « énonce les termes principaux des discussions et négociations commerciales devant se dérouler entre HSH et société d'investissement (individuellement la Partie et collectivement les Parties) relativement à la création d'une entreprise (la Ownco) en vue de l'opération envisagée consistant en l'acquisition ... », qu'il ne comporte aucune mention des sociétés qatariennes, ni d'une réunion préalable ayant donné lieu à un accord ; que, bien au contraire, il indique que des discussions devront intervenir entre la société HSH et un ou des investisseurs qui ne sont pas identifiés ; que la société Cities n'apporte pas la preuve d'une réunion à laquelle elle aurait participé et au cours de laquelle les représentants des sociétés HSH, QD et Barwa auraient convenu d'un accord, voire même aurait discuté d'un accord ;
Que Cities ne le conteste pas, puisqu'elle indique dans un mail du 29 mars 2007 à [K] [S] « Il semble que notre client HSH a conclu, dans un accord cadre de principe donc verbal et non matérialisé '.à [Localité 1] par l'entremise d'[Z] une collaboration plus étendue avec le QIA.... » ; qu'il indique qu'au regard de la rentabilité très faible le pdg de Qatari Diar n'a pas fait d'efforts pour signer un accord avec HSH et qu'en définitive une autre filiale de Qatari Diar, Barwa était prête à répondre à l'AO de [Adresse 5] et a soumissionné »; que ce compte rendu démontre que la société Cities n'a pas, ensuite, participé à des négociations qui se sont déroulées au Qatar, sans qu'elle puisse prétendre en avoir été à l'origine ;
Que, dès lors, en l'absence d'accord avec un partenaire financier lui permettant de soumissionner directement ou par l'intermédiaire d'une société à l'occasion d'un joint venture, la société HSH, qui n'avait pris aucun engagement ferme de répondre à l'appel d'offres, était fondée à renoncer à soumissionner ; que, si la société Cities affirme qu'il existait un accord secret antérieur au retrait de la société HSH, il s'agit d'une affirmation dont elle ne rapporte pas la preuve ; qu'aucune faute ne peut être reprochée à la société HSH ce que la société Cities ne conteste pas, écrivant le 28 mars 2007, comprendre que la société HSH ne participerait pas à l'appel d'offres « en raison des contraintes de temps relatives à la finalisation d'un accord avec eux et des problèmes organisationnels non résolus parmi les qataris (Qatari Diar, Barwa et l'Autorité Qatari Investissement ) ; que la société Cities lui a d'ailleurs adressé dès le 28 mars 2007 une demande d'extension de son contrat du 31 janvier 2007 ;
Considérant qu'il n'est pas contesté que la société HSH, dont l'objectif était de créer un hôtel à l'enseigne Peninsula à [Localité 2], a négocié avec la société QD après que celle-ci a acquis l'immeuble de sa filiale ; qu'elle affirme que, si cette négociation a abouti, c'est sur la base d'un shéma économique différent de celui élaboré par la société Cities avant son retrait de l'appel d'offres ;
Considérant que la société HSH expose qu'il existe une différence fondamentale entre le projet proposé par la société Cities et, à l'appui de son affirmation, produit l'analyse d'un expert, M.[B] [W], expert agréé par la cour de cassation ;
Que le projet préalable au retrait de la société HSH de l'appel d'offres reposait sur :
La création d'une société ad 'hoc (Ownco) propriétaire de l'immeuble avec une participation minoritaire de la société HSH
La conclusion d'un bail commercial de longue durée entre une société Opco, filiale à 100% de la société HSH, permettant à celle-ci de créer un fonds de commerce hôtelier dans l'immeuble, dont l'exploitation aurait été confiée à une autre filiale, également détenue à 100% par la société HSH ;
Qu'au terme de ce shéma, il n'existait aucun partenariat entre les sociétés HSH et QD, cette dernière intervenant comme le bailleur du fonds de commerce ;
Qu'au terme de l'accord adopté en 2009 :
Ownco est indirectement détenue à 80% par la société QD et à 20% par la société HSH
Opco, filiale à 100% d'Ownco est propriétaire du fonds de commerce
le fonds de commerce est exploité sous l'enseigne Peninsula par une filiale à 100% de la société HSH au travers d'un contrat de management hôtelier, cette filiale étant rémunérée par la société Opco qui lui verse des honoraires de gestion ;
Que l'expert constate que, à investissement égal de la société HSH, soit 150M€, les différences des conséquences financières des deux shémas d'investissement sont extrêmement sensibles et se traduisent par un « flux d'Opco perçus par HSH après actualisation de :
61 M€ dans le cadre du projet 2007 et de 12M€ dans celui adopté en 2009 soit une différence de 49M€
un retour sur investissement pour HSH évalué à 17 ans dans le cadre du projet 2007 et à 25 ans dans celui adopté en 2009
Considérant que la société Cities a produit un contre rapport de M.[X] [M] [H] qui conclut que les conclusions de M.[W] ne peuvent être suivies, au motif que la baisse du taux de participation de la société HSH dans la société Opco, et donc de sa quote part dans le résultat, serait compensée par une réduction du risque ou par une augmentation de ses autres revenus ;
Que par un rapport complémentaire, M.[W] fait observer, à juste titre, que le risque de l'investisseur, dès lors qu'il est actionnaire, est lié à son investissement, qui en l'espèce est resté inchangé entre 2007 et 2009, et, que la diminution du taux de participation de la société HSH dans la société Opco entraine mécaniquement une baisse des revenus attendus pour la société HSH ;
Que, si M.[H] insiste sur la prise de risque, il ne conteste pas, pour autant, que l'accord de 2009 conduit, d'une part, à une baisse de revenus pour la société HSH, d'autre part, à la perte de sa position d'actionnaire majoritaire dans la société Opco, alors que cette position dans le projet de 2007 lui assurait le contrôle total et sans partage de cette société ;
Qu'il convient de relever que la société Cities ne peut nier ces différences, dans la mesure même où elle a écrit le 29 mars 2007 «.... quand bien même les conditions financières du bail qui serait consenti par HSH au QIA, ne donnent qu'une rentabilité très faible au regard du prix à mettre pour gagner l'AO. A cause de cette rentabilité très basse, [F] [J] qui est le PDG de Qatari Diar, n'a pas fait d'efforts particuliers pour signer un accord avec HSH » ;
Qu'il résulte de ce courriel que la société Cities savait que le projet proposé par la société HSH avant son retrait de l'appel d'offres ne convenait pas en termes de rentabilité à la société QD ; que les nouvelles négociations ne pouvaient dès lors reposer que sur un projet différent pour les deux parties, prenant en compte les exigences de l'investisseur qatarien;
Qu'ainsi, au terme du shéma adopté, les deux parties partagent tous les risques et profits liés à la propriété de l'immeuble et à la gestion du fonds de commerce, à hauteur de leur participation respective dans la société Ownco ;
Qu'en conséquence, la société Cities ne saurait arguer de l'identité de l'opération réalisée avec celle envisagée sous son égide pour prétendre à paiement de la rémunération convenue ; que les honoraires convenus par les parties avaient pour objet de rémunérer des prestations de conseil et d'assistance permettant à la société HSH, à l'une de ses filiales, ou à une société joint venture de soumissionner avec succès à l'appel d'offres, puis seulement de transformer l'immeuble en hôtel ; que la société Cities ne démontre pas avoir réalisé des prestations qui auraient été déterminantes et qui auraient pu conduire à ce succès, dans la mesure où, ni la société HSH, ni une de ses filiales, ni une société joint venture n'étaient en mesure de soumissionner avec succès à l'appel d'offres, à quelques jours du terme du dépôt des candidature ; qu'en conséquence, elle ne saurait prétendre à un honoraire, au motif que son cocontractant a, néanmoins, réussi à développer le projet qui était le sien dès l'origine, les négociations et accord intervenus après l'attribution de l'immeuble, auxquels elle n'a pas été partie, n'entrant pas dans le cadre de son contrat du 31 janvier 2007 et la société HSH s'étant comportée de façon loyale, en lui proposant un nouveau contrat ; que c'est donc à juste titre que les premiers juges l'ont déboutée de sa demande.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Considérant que la société HSH a dû engager des frais non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser en totalité à sa charge, qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 dans la mesure qui sera précisée au dispositif.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement déféré,
CONDAMNE la société Cities Consultants Limited à payer à la société HSH la somme de 10000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile
CONDAMNE la société Cities Consultants Limited aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le GreffierLa Présidente
E.DAMAREYC.PERRIN
