Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRET DU 04 JUIN 2013
(n° 402 , 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/05169
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 30 Mai 2012 -Président du TGI de Paris - RG n° 11/53056
APPELANTE
SARL SERAS 2 agissant poursuites et diligences de son gérant
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep : Me Edmond FROMANTIN (avocat au barreau de PARIS, toque : J151)
assistée de : Me Georges SITBON de la SCP PEREZ SITBON (avocat au barreau de PARIS, toque : P0198)
INTIMEE
Madame [E] [I] venant aux droits de la SCI [I]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Rep : la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES (Me Anne-Laure GERIGNY) (avocats au barreau de PARIS, toque : K0148)
assistée de Me Karine LASSALE, avocat au barreau de PARIS, de la SELAFA HAVRE TRONCHET, toque k 53
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 13 Mai 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Joëlle BOURQUARD, Présidente de chambre
Madame Martine TAILLANDIER-THOMAS, Conseillère
Madame Sylvie MAUNAND, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mlle Véronique COUVET
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Joëlle BOURQUARD, président et par Mlle Véronique COUVET, greffier.
Par acte sous seing privé du 30 novembre 1983, Mme [N] [I] a donné à bail en renouvellement à la SARL SERAS 2 en formation des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 1].
Un nouveau contrat a été conclu le 16 mai 2002 à effet du 1er janvier 2002 entre la SCI [I], venant aux droits de Mme [N] [I], et la SARL SERAS 2.
Mme [E] [I], venant à son tour aux droits de la SCI [I], a fait délivrer, le 6 décembre 2010, après deux autres commandements en date des 30 janvier 2008 et 9 juin 2009, un nouveau commandement visant la clause résolutoire prévue au bail pour avoir paiement de la somme de 14 599,80 € au titre des loyers et charges impayés au 24 novembre 2010.
Le 24 février 2011, Mme [E] [I] a fait assigner la SARL SERAS 2 devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, lequel, par ordonnance du 28 juillet 2011, a désigné un constatant en la personne de M. [Y] qui a rendu son rapport le 26 mars 2012.
Par ordonnance du 30 mai 2012, le juge des référés a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 7 janvier 2011, ordonné l'expulsion de la locataire, statué sur le sort des meubles, fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la locataire à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, condamné par provision la locataire à payer à la bailleresse la somme de 4 757,12 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés au 1er trimestre 2012 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance ainsi que les indemnités d'occupation postérieures, dit n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale, rejeté les demandes pour le surplus et condamné la SARL SERAS 2 à payer à Mme [E] [I] la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, les frais du constatant étant partagés par moitié.
Appelante de cette décision, la SARL SERAS 2, par conclusions transmises le 26 février 2013, demande à la cour de l'infirmer en toutes ses dispositions, de débouter Mme [E] [I] de toutes ses demandes, subsidiairement, de dire et juger que le bailleur ne pouvait réclamer qu'une somme de 1 696,21 €, constituée de charges et de dépens et constater qu'il réclame un surplus abusif de 300 € par trimestre de charges provisionnelles soit 1 200 € pour l'année 2012 qu'il y a lieu de déduire de la somme de 1 696,21 € de sorte que sa créance doit être fixée à la somme de 496,21 €, de constater qu'elle est de bonne foi et que le contentieux résulte des comptes pour le moins obscurs de Mme [E] [I], reconnus par son administrateur de biens, le cabinet [W], et relevés par M. [Y], expert, de dire et juger qu'elle a versé un trop perçu de 4 260,91 € que le bailleur doit lui rembourser, subsidiairement, si la cour estimait fondée la condamnation en paiement d'une somme de 4 757,12 €, de constater que celle-ci a été réglée ainsi que celle allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, de constater l'extinction de la dette locative, de dire n'y avoir lieu à l'acquisition de la clause résolutoire au regard de l'ancienneté d'occupation des lieux, de sa bonne foi, de la modicité de la dette, du caractère disproportionné de la sanction prononcée par le premier juge et de la présentation obscure des comptes par le cabinet [W] et de ses multiples erreurs de calcul de charges et de condamner Mme [E] [I] aux dépens de première instance et d'appel.
Par conclusions transmises le 22 avril 2013, Mme [E] [I] demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise, de rejeter les demandes de la SARL SERAS 2 et la dire mal fondée en son appel, de la condamner à lui payer une somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant notamment les actes de signification de l'ordonnance du 30 mai 2012 et du commandement de quitter les lieux.
SUR CE, LA COUR
Considérant que la SARL SERAS 2 soutient que suite au dépôt du rapport de l'expert, il subsiste deux contestations, à savoir la question de la provision sur charges et le montant des charges qui lui ont été imputées à tort, que le litige résulte des appels de provisions sur charges excessives et des avis d'échéance peu compréhensibles reçus du cabinet [W], que celui-ci a reconnu le manque de clarté des quittances, que l'expert a relevé des incohérences, qu'elle n'a jamais fait preuve de mauvaise foi, que le décompte des charges de l'année 2011 fait apparaître un trop versé de 1 593,37 €, que le premier juge aurait dû écarter les réclamations du bailleur faisant l'objet d'une contestation sérieuse et qu'elle a sollicité des délais devant le premier juge ;
Considérant que Mme [E] [I] répond que la dette locative de 4 757,12 € est incontestable, que les travaux qu'elle a réglés doivent être imputés à la locataire s'agissant de réparations locatives, que le montant de la provision n'a aucune incidence réelle sur l'ampleur de la dette et le litige en cause, du fait de l'existence des régularisations de charges annuelles, que la locataire n'a jamais sollicité de délais ni de suspension des effets de la clause résolutoire devant le juge des référés et que l'appelante ne peut exciper de sa bonne foi ;
Considérant que la SARL SERAS 2 n'a ni contesté par voie d'opposition, ni réglé les causes du commandement de payer du 6 décembre 2010 dans le mois de sa délivrance ; que la clause résolutoire est dès lors acquise avec toutes conséquences de droit ;
Considérant que l'appelante n'invoque pas la mauvaise foi de la bailleresse dans la délivrance du commandement de payer qui pourrait seule s'opposer à la constatation de cette acquisition de la clause résolutoire ;
Considérant qu'elle ne demande pas non plus de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire ;
Considérant que s'agissant de la provision de 4 757,12 € allouée par le premier juge au titre du solde des loyers, charges et accessoires et indemnités d'occupation arriérés au 1er trimestre 2012 inclus, l'appelante la conteste à hauteur de 3 060,01 €, somme correspondant à des intérêts, des honoraires de réactualisation de bail, des droits d'enregistrement, de la TVA et des travaux ; que cette contestation ne saurait, cependant, être considérée comme sérieuse dès lors que les intérêts sont prévus et calculés conformément aux dispositions de la clause résolutoire insérée au bail, que celui-ci a mis expressément les frais, droit et honoraires de son établissement à la charge du preneur, les parties ayant requis son enregistrement, et que les travaux de recherche de fuite dont il est justifié par la production des factures correspondantes incombent au bailleur en application des dispositions de l'article 3 du bail ;
Considérant qu'il n'appartient pas à la juridiction des référés de statuer sur le montant de la provision sur charges appelée pour l'année 2012, de la réduire à 500 € par trimestre et d'en déduire l'existence d'un avoir au profit du preneur de 1 200 € s'imputant sur sa dette de 4 757,12 € ;
Considérant, en conséquence, que l'ordonnance entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions sauf à préciser que la condamnation provisionnelle est prononcée en deniers ou quittances pour tenir des comptes des paiements effectués postérieurement à la décision de première instance ;
Considérant que la SARL SERAS 2 qui succombe supportera les dépens d'appel et versera à Mme [E] [I] la somme complémentaire précisée au dispositif du présent arrêt au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour ;
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf à préciser que la condamnation provisionnelle au paiement de la somme de 4 757,12 € est prononcée en deniers ou quittances ;
Rejette toutes autres demandes ;
Condamne la SARL SERAS 2 à verser à Mme [E] [I] la somme complémentaire de 2 000 (deux mille) euros au titre de l'application de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;
Condamne la SARL SERAS 2 aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
