Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 18 AVRIL 2013
(n° 271 , 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/13059
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 20 Juin 2012 -Président du TGI de Paris - RG n° 12/52435
APPELANTE
SARL [S] [H]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Alain COUTURIER (avocat au barreau de PARIS, toque : B0860)
Assistée de Me Marie VALENTE (avocat au barreau de Paris, toque : J109)
INTIMEE
SARL COMPAGNIE PARISIENNE DE CONSEILS IMMOBILIERS CPCI
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée et Assistée de Me Agnès MARTIN DELION (avocat au barreau de PARIS, toque : B1162) substituée par Me Marie JACQUIER
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 20 Mars 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Evelyne LOUYS, Présidente de chambre
Madame Michèle GRAFF-DAUDRET, Conseillère
Mme Maryse LESAULT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Sonia DAIRAIN
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Evelyne LOUYS, président et par Mme Sonia DAIRAIN, greffier.
FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE :
La copropriété du [Adresse 3] a été gérée pendant plusieurs années par le cabinet [S] [H], syndic, qui a été démis de ses fonctions par assemblée générale tenue le 21 décembre 2011. Le cabinet [H] a cependant convoqué une nouvelle assemblée générale pour le 18 janvier 2012 au motif d' irrégularités dans le vote de la précédente assemblée générale. Lors de cette deuxième assemblée générale les copropriétaires ont confirmé la fin des fonctions de la SARL [H] remplacée par la SARL CPCI.
Celle-ci a vainement réclamé les fonds disponibles et documents appartenant au syndicat des copropriétaires à la SARL [H] et , par assignation du 16 février 2012, a alors engagé l'action prévue par l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour les obtenir, sous astreinte.
Un recours a été engagé contre l'assemblée générale du 21 décembre 2011.
Le cabinet [H] a continué à se considérer syndic en titre, du fait de l'absence de recours contre l'assemblée générale du 18 janvier 2012.
Une troisième assemblée s'est tenue le 26 mars 2012 convoquée par des copropriétaires, a annulé les résolutions des deux précédentes assemblées et a à nouveau désigné le cabinet [H] comme syndic.
Statuant sur l'action engagée par la société CPCI, le juge des référés a, par ordonnance entreprise rendu contradictoirement le 20 juin 2012, ordonné au Cabinet [S] [H] de remettre à la société CPCI les fonds disponibles et documents appartenant au syndicat des copropriétaires, cela sous astreinte, outre condamnation du syndic appelant à payer 3000€ à titre de dommages-intérêts.
LA SARL [H] a interjeté appel de l'ordonnance le 20 juin 2012.
La clôture est du 6 mars 2013.
MOYENS ET PRETENTIONS DE L'APPELANTE :
Par dernières conclusions récapitulatives du 27 février 2013, auxquelles il convient de se reporter, la SARL [H] demande à la cour de':
A titre principal au visa des articles 32 et 122 du code de procédure civile, 18-2 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,
-juger que sa désignation est définitive car les assemblées générales des 18 janvier et 26 mars 2012 sont définitives,
-en conséquence juger la société CPCI irrecevable à agir pour défaut de qualité à agir n'étant pas syndic,
A titre subsidiaire, vu l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, juger que les résolutions 4 et 5 votées lors de l'assemblée générale du 21 décembre 2011 sont nulles,
En tout état de cause condamner la SARL CPCI à lui payer 5000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Au soutien de ces demandes elle fait valoir'principalement que l'ordonnance entreprise est contraire à la loi de 1965 et à la situation réelle, car la SARL CPCI n'avait pas qualité à demander la transmission des documents et archives prévue par l'article 18-2 de ladite loi, puisqu'elle-même SARL [H], avait été reconduite à deux reprises aux fonctions de syndic, d'abord par assemblée générale du 18 janvier 2012, puis du 26 mars 2012, décisions définitives ayant clarifié la situation'; que c'est à tort que l'ordonnance entreprise, malgré cette évidence, a considéré que les assemblées générales des 18 janvier 2012 et 26 mars 2012 étaient nulles et non avenues «'pour avoir été convoquées par des personnes n'ayant pas qualité à le faire'»'et que «'faute d'un jugement annulant les résolutions 4 et 5 litigieuses, le syndic de l'immeuble du [Adresse 3] est la CPCI'»'; que, statuant ainsi sur des considérations juridiques nullement soulevées par la société CPCI, le premier juge a outrepassé ses pouvoirs.
MOYENS ET PRETENTIONS DE L'INTIMEE :
Par dernières conclusions récapitulatives du 28 décembre 2012 , auxquelles il convient de se reporter, la SARL CPCI demande à la cour, au visa des articles 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 33-2 du décret du 17 mars 1967 de':
-confirmer l'ordonnance entreprise ,
-débouter la SARL [H] de ses demandes,
-condamner la SARL [H] à lui payer 4000€ en application de l'article 700 du CPC et aux dépens.
Au soutien de ses demandes la SARL CPCI fait valoir que':
-l'appelante est mal fondée car seul le tribunal de grande instance a qualité pour annuler la décision d'assemblée générale du 21 décembre 2011'; qu'en effet Mme [B] [T], à l'origine d'un recours dirigé contre cette assemblée générale (procédure pendante devant le tribunal de grande instance) l'a assignée avec le syndicat des copropriétaires «'représenté par son syndic le Cabinet [S] [H] SARL'», alors que ce dernier n'avait plus cette qualité au jour de l'assignation,
-que la SARL [H], mécontente du vote du 21 décembre 2011 a convoqué une nouvelle assemblée générale pour le 18 janvier 2012 alors qu'elle n'avait cependant plus qualité à faire,
-que l'assemblée générale réunie à l'initiative de certains copropriétaires le 26 mars 2012 n'a pas de valeur juridique car elle ne pouvait être convoquée que par son syndic,
-que par assemblée générale du 11 octobre 2012, régulièrement convoquée par elle-même, elle a été à nouveau désignée comme syndic jusqu'à la prochaine assemblée générale statuant sur les comptes de 2012 et, au plus tard, jusqu'au 31 décembre 2013,
-qu'elle est en droit, en sa qualité de nouveau syndic, de demander la communication des pièces, et le défaut de transmission des pièces par la SARL [H] perturbe la gestion de la copropriété.
SUR CE, LA COUR,
Considérant que selon les dispositions de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, «'En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat. Dans l'hypothèse où l'ancien syndic a fait le choix de confier tout ou partie des archives du syndicat des copropriétaires à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts'» ;
Considérant que l'assemblée générale tenue le 21 décembre 2011 a mis fin aux fonctions du cabinet [H], lequel a cessé, dès le vote de cette décision d'assurer le secrétariat de séance'; qu'il est constant que le recours offert par la loi contre d'éventuelles irrégularités affectant le vote lors de cette assemblée générale, est celui ouvert par les dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965' désignant le tribunal de grande instance du lieu de l'immeuble ; qu'au surplus, du fait de la fin de son mandat voté le 21 décembre 2011, le Cabinet [H] n'avait plus aucune qualité à se prévaloir de la qualité de syndic de la copropriété du [Adresse 3]'; qu'il ne pouvait donc pas reconvoquer l'assemblée générale pour le 18 janvier 2012';
Considérant que l'assemblée générale tenue le 26 mars 2011 a été convoquée par plusieurs copropriétaires sans qu'il ne soit justifié cependant qu'elle pouvait l'être sous cette forme ;
Qu'en effet selon les dispositions de l'article 8 du décret du 17 mars 1967 «'La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoit un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée ;
Que «'Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours'»';
«'Dans les mêmes cas, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du présent décret'» ;
Qu'en l'espèce la copropriété était régulièrement dotée d'un syndic par effet de la décision du 21 décembre 2011, alors qu'il n'est aucunement justifié de ce que la société CPCI aurait été mise en demeure d'avoir à convoquer l'assemblée générale des copropriétaires, ni qu'une autorisation ait été sollicitée auprès du président du tribunal de grande instance dans les termes de l'article 50 du décret du 17 mars 1967';
Considérant qu'en ces circonstances, c'est sans méconnaître l'étendue de ses pouvoirs que le premier juge, juge de l'évidence, a ordonné au cabinet [H] de remettre à la société CPCI, sous astreinte, les fonds disponibles et documents appartenant au syndicat des copropriétaires et qu'il l'a condamné à une provision de dommages-intérêts, le comportement du cabinet [H] ayant, de manière évidente causé un préjudice à la copropriété'; que l'ordonnance entreprise sera confirmée';
Considérant qu'il serait contraire à l'équité de laisser à la charge de la SARL CPCI, en sa qualité de syndic de la copropriété du [Adresse 3] les frais irrépétibles ; qu'il lui sera allouée la somme visée au dispositif ;
Considérant que les dépens seront à la charge de l'appelante qui succombe en ses demandes';
PAR CES MOTIFS
CONFIRME l'ordonnance entreprise,
Y ajoutant,
CONDAMNE la SARL [H] à payer à la SARL CPCI es-qualité de syndic de l'immeuble du [Adresse 3], la somme de 3500€ en application de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SARL [H] aux dépens.
LE GREFFIER,
LE PRÉSIDENT,
