Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2- Chambre 1
ARRET DU 13MARS 2013
(no 92, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/ 15686
Décision déférée à la Cour : jugement du 15 Juin 2011- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 09/ 19167
APPELANTS
Monsieur Jean-Claude X...... 79400 ST MAIXENT L ECOLE
Madame Michelle Y...épouse X...... 79400 ST MAIXENT L ECOLE
représentés et assistés de Me Jérôme TRIOMPHE (avocat au barreau de PARIS, toque : C0537) et de Me Philippe YON de la AARPI AVOCATION (avocat au barreau de PARIS, toque : P0521) substituant Me Jérôme TRIOMPHE (avocat au barreau de PARIS, toque : C 537)
INTIMES
Maître Pierre B......75008 PARIS
Mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 14 boulevard Marie et Alexandre Oyon 72030 LE MANS CEDEX
SA MMA IARD Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 14 boulevard Marie et Alexandre Oyon 72030 LE MANS CEDEX
représentés et assistés de la SCP Jeanne BAECHLIN (Me Jeanne BAECHLIN) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0034) et de Me Carine GROSDEMANGE (SCP LEFEVRE PELLETIER, avocats au barreau de PARIS, toque : P0238)
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 janvier 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Marguerite-Marie MARION, Conseiller chargé d'instruire l'affaire, en présence de Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
- Madame Marguerite-Marie MARION, Conseiller faisant fonction de président-Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller-Madame Marie-Sophie RICHARD, Conseiller venu d'une autre chambre pour compléter la cour en application de l'ordonnance de roulement du 20 décembre 2012 portant organisation des services de la cour d'appel de Paris à compter du 7 janvier 2013, de l'article R 312-3 du Code de l'organisation judiciaire et en remplacement d'un membre de cette chambre dûment empêché
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Noëlle KLEIN
ARRET :
- contradictoire
-rendu publiquement par Madame Marguerite-Marie MARION, Conseiller faisant fonction de président
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marguerite-Marie MARION, Conseiller faisant fonction de président et par Madame Noëlle KLEIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Considérant qu'il avait engagé sa responsabilité civile professionnelle dans une transaction immobilière qu'ils lui avaient confiée, Monsieur Jean-Claude X...et Madame Michelle Y...épouse X...ont fait assigner Monsieur Pierre B..., notaire, et ses assureurs, les Compagnies MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD devant le Tribunal de grande instance de Paris par exploit d'huissier de Justice du 14 décembre 2009 en réparation de leur préjudice ; que ces derniers ont appelé en garantie la société DE WATOU, venderesse du bien litigieux, par exploit d'huissier de Justice du 22 mars 2010 ;
Par jugement contradictoire du 15 juin 2011 le Tribunal de grande instance de Paris a :- déclaré l'action des époux X...recevable,- condamné in solidum Maître Pierre B..., la Compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD à payer aux époux X...la somme de 5 000 € en réparation de leur préjudice,- déclaré l'appel en garantie de Maître Pierre B...et de ses assureurs dirigé contre la société DE WATOU recevable,- débouté Maître Pierre B...et ses assureurs de leur appel en garantie dirigé contre la société DE WATOU,- condamné in solidum Maître Pierre B...et ses assureurs à payer aux époux X...une somme de 5 000 € et à la société DE WATOU une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,- ordonné l'exécution provisoire,- condamné in solidum Maître Pierre B...et ses assureurs aux dépens ;
Par déclaration du 24 août 2011, Monsieur Jean-Claude X...et Madame Michelle Y...épouse X...ont interjeté appel de ce jugement, uniquement à l'encontre de Monsieur Pierre B...et des Compagnies MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD ; Dans leurs dernières conclusions en cause d'appel déposées le 13 décembre 2012, ils demandent à la Cour de :- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la faute et condamné Maître Jean-Pierre B...et " son assureur " les MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD à leur verser la somme de 5 000 € en indemnisation de leur préjudice moral,- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la faute et condamné Maître Jean-Pierre B...et " son assureur " les MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD à leur verser la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté les époux X...de leurs autres chefs de préjudice, Y ajoutant et statuant à nouveau,- condamner solidairement Maître Pierre B..., les MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD à verser à Monsieur et Madame X...: ¤ la somme de 14 784 € en réparation du préjudice subi du fait d'avoir payé le prix d'un bien libre alors qu'il était occupé, ¤ la somme de 22 883 € en réparation de la perte de loyers subie, ¤ la somme de 8 790 € en réparation du préjudice subi par le versement de l'indemnité d'éviction, ¤ la somme de 5 000 € supplémentaires en réparation du préjudice moral et de jouissance subi, ¤ la somme supplémentaire de 8 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, somme tenant compte de la facture de 3 000 € payé à l'expert François E...,- " condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens " ;
Dans leurs dernières conclusions en cause d'appel déposées le 21 décembre 2012, Monsieur Pierre B...et les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD demandent à la Cour de :- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté les époux X...de leur demande de " restitution du prix à hauteur de, de leur demande " de réparation de la perte de loyers et de leur demande de remboursement de l'indemnité d'éviction,- infirmer le jugement dont appel " pour le surplus et notamment ce qu'il a retenu une faute à l'encontre de maître B...et l'a condamné, in solidum avec MMA à payer aux époux X...la somme de 5 000 € en réparation de leur préjudice moral ", Et statuant à nouveau, A titre principal,- dire et juger irrecevables les demandes des époux X...pour cause de prescription, A titre subsidiaire,- " Dire et juger que maître B...n'a commis aucune faute en lien de causalité avec le préjudice allégué par les époux X...", A titre infiniment subsidiaire,- " Dire et juger que la faute du vendeur, DE WATOU, et du conseil en patrimoine des époux X..., la société ESPACE FINANCE, est la cause exclusive du dommage invoqué pour les époux X...",- " Dire et juger que ces fautes exonèrent, à tout le moins partiellement, maître B...de toute responsabilité à l'égard des époux X..., " En tout état de cause,- condamner les époux X...à payer à " maître B...et à chacune des sociétés MMA IARD, la somme de 3 000 € " sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel ;
L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2013 ;
CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,
Considérant, selon les pièces et les écritures produites par les parties, que dans le cadre d'une opération de restauration avec volet de défiscalisation, et suivant acte reçu le 16 septembre 1999 par Maître Pierre B...(Maître B...), la SCI GRENETA à vendu à la société DE WATOU, dans un ensemble immobilier classé monument historique, sis 28, rue GRENETA à Paris (2ème), un appartement à restaurer constitué de deux pièces de 26 m ² et les 27 000èmes des parties communes générales, loué à titre commercial à Monsieur F...depuis le 24 novembre 1975 ;
Que le 9 décembre 1999, Monsieur Jean-Claude X...et Madame Michelle Y...épouse X...(les époux X...) ont signé avec la société DE WATOU un contrat de réservation sur ce bien ;
Que chargé de la vente, Maître Pierre B...a envoyé un projet d'acte le 22 décembre 1999 au notaire des époux X...comportant la mention " les biens vendus étant libres de location ou occupation ainsi que le vendeur le déclare et que l'acquéreur a pu le constater en le visitant " au vu duquel leur notaire lui a adressé une procuration pour régulariser l'acte authentique ce qui a eu lieu le 27 décembre 1999 ;
Qu'à réception de cet acte ainsi que de l'attestation de propriété établie le même jour, les époux X...ont constaté une divergence avec le projet en ce qu'il était mentionné que l'acquéreur en " aura la jouissance " (du bien immobilier) " à compter de ce jour par la perception des loyers, lesdits biens étant loués ainsi qu'il sera dit ci-après à des charges et conditions que l'acquéreur déclare parfaitement connaître pour les lesquelles il se reconnaît purement et simplement subrogé dans les droits et obligations du vendeur à cet égard " ;
Qu'en raison de l'échec d'une transaction amiable avec le locataire, les époux X...ont repris la procédure en révision de loyers qui avait été engagée par la SCI GRENETA par acte du 10 décembre 1998 et qui s'est terminée par jugement du 7 juillet 2000 par lequel le Juge des loyers commerciaux a, en particulier, mis hors de cause la SCI GRENETA, donné acte aux époux X...de leur intervention volontaire et fixé le loyer dû par Monsieur F...à compter du 1er janvier 1999, à la somme annuelle de 19 500 € ; que cette décision a nécessité la signature d'un nouveau bail qui a expiré en 2009 ;
Que c'est dans ce contexte que les époux X...ont saisi le Tribunal de grande instance de Paris qui rendu le jugement dont appel ;
SUR QUOI,
Considérant que si les époux X...ne font appel que sur le quantum des préjudices, l'appel incident de Maître Pierre B...et de ses assureurs remet en cause la totalité de la décision déférée ;
Considérant cependant que les parties ne font que réitérer, sous une forme nouvelle mais sans justification supplémentaire utile leurs moyens de première instance ;
Considérant, s'agissant de l'exception de prescription maintenue par les intimés, que c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que celle-ci a été écartée par les premier juges ; qu'en outre, Maître Pierre B...et ses assureurs ne peuvent tirer de l'affirmation de la société DE WATOU dans une lettre du 8 décembre 2003 (pièce no 9, intimées) qu'ayant apporté leur concours à la procédure engagée contre le locataire par la SCI GRENETA, les époux X...étaient au courant de l'occupation litigieuse ; qu'en effet, il ressort clairement de l'énoncé des faits et du courrier du 29 mai 2000 de la société CEDIF CONSEIL, maître d'ouvrage de l'opération de commercialisation, que les appelants au principal sont intervenus dans cette procédure après la vente du 27 décembre 1999 (pièce no 7, intimées) ;
Considérant, sur la faute de Maître Pierre B..., que c'est à la suite de motifs pertinent que la Cour fait siens en les adoptant que les premiers juges ont établi son existence observation faite que dans ses conclusions de première instance, versées aux débats d'appel (pièce no 21, époux X...), celui-ci n'en contestait pas l'existence, discutant seulement le lien de causalité avec un préjudice dont il contestait l'existence avant de demander reconventionnellement une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Qu'il sera précisé, alors que les intimées non seulement les versent aux débats mais n'en contestent pas les termes, que la société DE WATOU indique, dans ses conclusions devant le Juge de la mise en état du Tribunal, que Maître Pierre B...avait connaissance de l'occupation des locaux litigieux puisqu'il en fait mention dans la DIA qu'il a signé le 19 novembre 1999 (pièce no 5, intimée) ; que par ailleurs, outre la contradiction apportée à sa démonstration, Maître Pierre B...ne peut, comme relevé par les premiers juges, se prévaloir de son manque de rigueur en faisant remarquer que son projet d'acte visait in fine le droit de préemption du locataire ; que dès lors, Maître Pierre B...est mal venu de soutenir qu'il n'existait aucun indice susceptible de l'alerter sur le fait que les acquéreurs n'étaient pas informés de la situation d'occupation du bien d'autant que c'est lui qui a instrumenté pour la vente précédente de ce bien de la SCI GRENETA à la société DE WATOU et que les époux X...ne sont pas contredits quand ils indiquent qu'il était également chargé de la vente de tous les appartements de cette opération de défiscalisation (p. 9, conclusions appelants au principal) ;
Considérant, sur le lien de causalité, que c'est à tort que celui-ci est contesté par Maître Pierre B...qui fait valoir que les époux X...étaient entourés d'un conseil en gestion de patrimoine (CONSEIL FINANCE), de leur notaire, du responsable des travaux (CEDIF CONSEIL) et de leur vendeur (la société DE WATOU) ;
Qu'en effet, Madame G...est certes " conseil en gestion de patrimoine " mais en charge de l'immobilier au sein de la société ESPACE FINANCE ayant sélectionné le programme en cause et non gestionnaire du patrimoine des époux X...; que le notaire de ces derniers ne pouvait donner d'autres renseignements que ceux transmis par Maître Pierre B..., observation faite qu'il avait précisément annoté le projet du 21 décembre 1999 pour indiquer qu'il était inutile de mentionner les rubriques " 4o situation locative ", " droit de préemption du locataire " (p. 9 et 10, pièce no 3, intimées) en raison de l'indication que les locaux étaient " entièrement libres de location ou d'occupation " (p. 4, idem) ; que l'intervention de CEDIF CONSEIL est postérieure à la vente et concerne la démarche des époux X...pour tenter une libération amiable des lieux avant de se joindre et de reprendre à leur compte la procédure en révision de loyers commerciaux, raison pour laquelle ils ont été tenus de conclure un nouveau bail avec leur locataire le 17 mai 2001 avec effet à compter du 1er janvier 1999 ; qu'enfin, il a été précédemment démontré l'absence d'implication de la société DE WATOU ;
Considérant que la faute de Maître Pierre B...est donc bien à l'origine d'un préjudice pour les époux X...dès lors qu'ils ont payé un bien occupé, qui plus est sous le régime contraignant d'un bail commercial, pour le prix d'un bien libre sur lequel ils avaient un projet patrimonial dans le cadre d'une opération de défiscalisaton ;
Considérant qu'en réparation de ce préjudice, les époux X...demandent la différence entre le prix payé et celui qui l'aurait été en tenant compte de cette occupation ainsi que la perte de loyers, le coût de l'indemnité d'éviction qu'ils ont du verser outre un préjudice moral et de jouissance ; qu'ils appuient leurs demandes sur une étude demandée à la société d'expertise immobilière " François E...et associés " (la société d'expertise) établie en deux temps, un premier rapport étant daté du 20 juillet 2012 (pièce no 22, époux X...) communiqué avec leurs dernières conclusions du 13 décembre 2012, et un second du 7 janvier 2013 (pièce no 24, idem) communiqué le même jour en réponse aux dernières conclusions déposées le 21 décembre 2012 par Maître Pierre B...et ses assureurs alors que l'ordonnance de clôture est intervenue le 8 janvier 2013 ;
Considérant que par conclusions déposées par la voie électronique les 16 et 21 janvier 2013, Maître Pierre B...et ses assureurs sollicitent le rejet de cette pièce comme étant tardive alors que les époux X..., par conclusions déposées par la voix électronique le 18 janvier 2013, s'opposent à cette demande au motif que cette dernière communication répond aux dernières conclusions des intimés, déposées la veille des congés de fin d'année à leur ancien avocat et non à leur conseil actuel ;
Considérant que Maître Pierre B...qui confond les dates des deux rapports pour reprocher aux époux X...de ne pas l'avoir communiqué plus tôt n'établit ni n'offre d'établir en quoi cette nouvelle pièce appelle une réponse de sa part ; que de surcroît, outre que dans leurs écritures, les époux X...fondent leurs demandes uniquement sur le 1er rapport (pièce no 22), il apparaît que l'ajout à la page 26 du deuxième document n'est que l'indication que les comparaisons ont portées sur des immeubles antérieurs à 1948 dont les baux sont de trois ans sur la base de la loi de 1989, que le deuxième paragraphe ajouté à la page 29 de ce même document précise seulement qu'en raison de la tension du marché depuis 2000, un même type de logement peut se louer avec ou sans ascenseur au même tarif tout en bénéficiant dans la première hypothèse, d'une demande plus forte et d'une vacance réduite et que, surtout, les conclusions chiffrées des deux documents sont strictement identiques ;
Que dans ces conditions la demande de Maître Pierre B...et de ses assureurs visant à voir déclarer irrecevable la pièce no 24 des époux X...ne peut qu'être rejetée ;
Considérant, sur le prix du bien vendu, que si c'est avec raison que les premiers juges ont retenu que la seule attestation de l'agence COGESTRA n'était pas suffisamment probante pour établir que les époux X...auraient pu obtenir une diminution de 30 % du prix, cette estimation est cependant établie et justifiée par la société d'expertise qui inclut l'incidence d'un ascenseur ; qu'il sera donc alloué la somme de 14 784 € de ce chef ;
Considérant, sur les pertes de loyers, qu'au regard du loyer commercial fixé judiciairement en fonction de la vétusté des lieux (296, 69 €/ mois), inférieur à celui qui pouvait être pratiqué pour une location d'habitation (830 €/ mois) dès le 1er septembre 2009 après travaux de réhabilitation qui auraient dû se terminer en 2004 et de l'étude de la société d'expertise, il y a lieu d'accorder la somme de 22 883, 48 €, observation faite, d'une part, que si Monsieur F...est resté dans les lieux avec un nouveau bail c'est en raison des conséquences du jugement du juge des loyers commerciaux rendu le 7 juillet 2000, d'autre part, que dans leur calcul, les époux X...ont déduit les loyers commerciaux reçus ;
Considérant, sur l'indemnité d'éviction, que celle-ci a été écartée par les premiers juges faute d'indications plus circonstanciées sur les conditions dans lesquelles les époux X...ont été conduits à la verser à Monsieur F...; qu'en cause d'appel, ceux-ci, sans être contredits par Maître Pierre B..., indiquent que le bail du 17 mai 2001 (avec effet au 1e janvier 1999) venant à expiration le 31 décembre 2007 s'étant reconduit tacitement, ils ont usé de la possibilité de donner congé avec offre d'indemnité d'éviction par exploit du 30 juin 2008 mais se sont vu opposer un bail emphytéotique venant à expiration le 31 décembre 2037 qui, à le supposer établi, a été remplacé par le bail du 17 mai 2001 consécutif au jugement de révision du loyer ; qu'une transaction est alors intervenue au terme de laquelle le bail a été résilié à compter du 31 décembre 2008, la remise des clefs devant intervenir le 7 janvier 2009 au plus tard et que les époux X...ont réglé à Monsieur F...la somme de 8 790 € à titre d'indemnité d'éviction (pièce no 8, époux X...) ; qu'il y a donc lieu d'accorder la somme demandée de ce chef ;
Considérant qu'au regard de ce qui précède la demande complémentaire des époux X...relative à la réparation de leur préjudice moral n'est pas fondée ;
***
Considérant que l'équité commande de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile dans les termes du dispositif du présent arrêt ;
Considérant que Maître Pierre B...et ses assureurs succombant en leur appel incident devront supporter les dépens ;
PAR CES MOTIFS,
STATUANT dans la limite l'appel,
CONFIRME le jugement en ce qu'il a statué sur la recevabilité de l'action de Monsieur Jean-Claude X...et Madame Michelle Y...épouse X..., sur la faute de Monsieur Pierre B..., sur le préjudice moral, sur l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que sur les dépens,
L'INFIRME pour le surplus,
STATUANT À NOUVEAU dans cette limite,
CONDAMNE in solidum Monsieur Pierre B...et ses assureurs les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD à payer à Monsieur Jean-Claude X...et Madame Michelle Y...épouse X...les sommes de :-14 784 € en réparation du préjudice subi du fait d'avoir payer le prix d'un bien libre alors qu'il était occupé,-22 883 € en réparation de la perte de loyers subie,-8 790 € en réparation du préjudice subi par le versement de l'indemnité d'éviction,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE in solidum Monsieur Pierre B...et ses assureurs les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD à payer à Monsieur Jean-Claude X...et Madame Michelle Y...épouse X...la somme de 8 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel,
REJETTE toutes autres demandes des parties,
CONDAMNE in solidum Monsieur Pierre B...et ses assureurs les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD au paiement des dépens avec admission de l'avocat concerné au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE CONSEILLER FAISANT FONCTION DE PRÉSIDENT
