Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 28 FEVRIER 2013
(n° , 1 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/17891
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Août 2011 -Tribunal d'Instance de BOISSY SAINT LEGER - RG n° 11-10-1209
APPELANTE
Madame [X] [F] épouse [V]
Demeurant [Adresse 3]
Représenté par Me Frédéric BURET, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : D1998
INTIMÉS
Monsieur [L] [O]
Demeurant [Adresse 2]
Représenté par la SCP A.K.P.R. (Me Christophe BORE), avocats postulants au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 19
Mademoiselle [J] [S]
Demeurant [Adresse 2]
Représentée par la SCP A.K.P.R. (Me Christophe BORE), avocats postulants au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 19
SARL ETUDE IMMOBILIERE GARBANI prise en la personne de ses représentants légaux
Ayant son siège [Adresse 1]
Représentée par la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES (Me Michel GUIZARD), avocats postulants au barreau de PARIS, toque : L0020
Assistée de Me Marie-Annick PICARD DUSSOUBS, avocat plaidant au barreau de CRETEIL, toque : PC 58
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 17 Janvier 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Jacques CHAUVELOT, Président de chambre
Madame Michèle TIMBERT, Conseillère
Madame Isabelle BROGLY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffière :
lors des débats : Madame Béatrice PIERRE-GABRIEL
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jacques CHAUVELOT, président et par Madame Amandine CHARRIER, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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* *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 13 juillet 2007, Mme [F], épouse [V], a donné en location à M. [O] et Mme [S] un appartement dépendant d'un pavillon situé [Adresse 2].
Faisant valoir un impayé des charges locatives, Mme [V] a saisi à l'encontre de ses locataires et de sa mandataire, la société ETUDE IMMOBILIERE GARBANI, le tribunal d'instance de BOISSY SAINT LEGER qui, par jugement du 10 août 2011, a :
' condamné solidairement M. [O] et Mme [S] à payer à Mme [V] la somme de 342,99 € au titre du solde de loyer de juillet 2010,
' déclaré régulier mais mal fondé le congé délivré le 21 décembre 2009 pour le 30 juin 2010,
' condamné la société ETUDE IMMOBILIERE GARBANI à payer à Mme [V] la somme de 1.000 € en réparation de son préjudice,
' condamné Mme [V] à sécuriser la fermeture des deux puits se trouvant dans le jardin, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé deux mois suivant la signification du présent jugement,
' débouté Mme [V] de sa demande d'autorisation de résiliation de ses contrats EDF et GDF tant que les locataires ne sont pas mis en mesure de souscrire leurs propres contrats pour l'appartement qu'ils louent,
' débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires et notamment Mme [V] de sa demande en paiement de charges locatives et de dommages et intérêts à l'encontre de M. [O] et Mme [S] et de la demande de dommages et intérêts de ces derniers à l'encontre de Mme [V],
' condamné la société ETUDE IMMOBILIERE GARBANI à payer à Mme [V] la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamné Mme [V] à payer à M. [O] et Mme [S] la somme totale de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
' condamné la société ETUDE IMMOBILIERE GARBANI au paiement des dépens à hauteur de 2/3 et Mme [V] à hauteur d'1/3.
Mme [V] a interjeté appel de cette décision.
Aux termes de ses dernières écritures du 15 novembre 2012, elle demande à la cour de :
$gt; réformer le jugement entrepris,
$gt; constater que M. [O] et Mme [S] ont délivré congé le 20 avril 2012,
$gt; constater qu'elle a restitué à M. [O] le dépôt de garantie d'un montant de 2.200 € déduit de la taxe des ordures ménagères d'un montant de 284,08 €,
$gt; dire et juger que le bail du 13 juillet 2007 comporte une clause imposant aux locataires le paiement des charges,
$gt; dire et juger que la société ETUDE IMMOBILIERE GARBANI a engagé sa responsabilité en tant que professionnel de l'immobilier et rédacteur du contrat de bail,
$gt; dire et juger que la clé de répartition de charges 1/3- 2/3 est justifiée par la superficie du bien loué,
$gt; dire et juger que M. [O] et Mme [S] sont redevables des charges locatives récupérables,
$gt; dire et juger qu'ils n'ont pas soldé leur dette locative,
$gt; dire et juger qu'ils sont les seuls locataires du bien et qu'il n'y a plus lieu de répartir les charges depuis le départ de l'autre locataire, M. [U], le 13 octobre 2011,
$gt; dire et juger que le congé délivré pour le 30 juin 2010 pour non paiement des charges d'eau, d'électricité et de chauffage est bien fondé et valide,
$gt;condamner solidairement M. [O] et Mme [S] à payer les sommes de :
' 535,33 € au titre des taxes d'ordures ménagères 2007, 2008 et 2009,
' 3.891,10 €, au titre des charges GDF, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 26 avril 2010,
' 3.256,08 €, au titre des charges EDF, outre intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 26 avril 2010,
' 695,23 € au titre des factures d'eau,
' 643,52 € au titre de leur dette locative,
$gt; condamner solidairement M. [O] et Mme [S] à souscrire personnellement les contrats auprès des compagnies d'eau, d'électricité et de gaz,
$gt; condamner la société ETUDE IMMOBILIERE GARBANI au paiement de la somme de 10.000 € au titre du préjudice financier subi par la concluante en raison des fautes commises par cette société dans l'exécution de son mandat,
$gt; en tout état de cause, débouter M. [O] et Mme [S] de toutes leurs demandes,
$gt; débouter la société ETUDE IMMOBILIERE GARBANI de toutes ses demandes,
$gt; condamner solidairement M. [O] et Mme [S] et la société ETUDE IMMOBILIERE GARBANI à payer la somme de 5.000 €
au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
$gt; les condamner solidairement au paiement des entiers dépens de l'instance dont le coût du congé signifié le 21 décembre 2009.
Aux termes de leurs dernières écritures du 21 novembre 2012, M. [O] et Mme [S] demandent à la cour de :
$gt; confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré non fondé le congé, en ce qu'il a débouté Mme [V] de sa demande en paiement de charges locatives et en ce qu'il a condamné celle-ci à payer la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
$gt; constater que les demandes de travaux à la charge de la bailleresse sont devenues sans objet à la suite de leur congé et de leur départ des lieux,
$gt; leur donner acte de ce qu'ils renoncent à ces demandes,
$gt; infirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés à payer la somme de 342,99 € au titre du solde du loyer de juillet 2010, et en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts,
$gt; statuant à nouveau de ces seuls chefs, débouter Mme [V] de sa demande au titre d'un prétendu solde de loyer de juillet 2010,
$gt; condamner Mme [V] à leur payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance et d'anxiété,
$gt; leur donner acte de ce qu'ils reconnaissent avoir obtenu le remboursement du dépôt de garantie et de ce qu'ils renoncent à toute demande à ce titre,
$gt; condamner Mme [V] à leur rembourser la somme de 208,97 € au titre des frais de constat d'état de sortie des lieux ,
$gt; subsidiairement, s'ils étaient reconnus débiteurs de quelconques sommes, leur accorder 24 mois de délai,
$gt; débouter Mme [V] de sa demande de validation du congé,
$gt; ajoutant au jugement, condamner celle-ci à leur payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
$gt; la condamner aux dépens de première instance et d'appel.
Aux termes de ses dernières écritures du 28 février 2012 la société ETUDE IMMOBILIERE GARBANI demande à la cour de :
$gt; dire et juger qu'elle n'a commis aucune faute de gestion dans l'accomplissement de son mandat et que seule Mme [V] a failli à son obligation de délivrer des locaux conformes et aux normes,
$gt; dire et juger que le litige a pour origine trois causes, toutes étrangères à sa mission :
' locaux, à l'origine formant un tout, ont été divisés en trois lots distincts sans que les prestations et équipements n'aient jamais été individualisés de telle sorte que les réseaux et canalisations desservent les trois lots ( deux appartements loués et un local conservé par la propriétaire ) pour un seul compteur général se trouvant dans un des appartements et hors d'accès pour les autres lots,
' en toute connaissance de cause et contre l'avis de son gestionnaire, Mme [V] s'est toujours refusée à poser des compteurs individuels de même qu'elle s'est toujours refusée à régler la quote part du local lui restant, dont une fuite d'eau importante ayant généré un surcoût que ses locataires n'ont pas à régler, et qu'elle n'a pas hésité à commettre une voie de fait en cessant momentanément tout paiement auprès des fournisseurs,
' les locataires se sont plaints d'infiltrations et d'éléments d'équipement obsolètes ou dangereux, Mme [V] se refusant à intervenir,
$gt; à titre principal la mettre hors de cause,
$gt; subsidiairement, dire et juger que les sommes réclamées par Mme [V] sont critiquables car elle ne saurait être indemnisée que pour des factures qu'elle aurait réglées puis aurait adressées sa mandataire en temps et heure mais que celle-ci n'aurait pas réparties, et à la condition
que les chances de paiement de ces sommes ne proviennent pas d'une cause étrangère à la mission de la mandataire, sachant que les contestations des locataires ont été accueillies par les premiers juges,
$gt; réformer le jugement entrepris en ce que la société ETUDE IMMOBILIERE GARBANI a été condamnée à hauteur de 1.000 €,
$gt; le réformer en ce qu'il l'a condamnée à verser un article 700,
$gt; condamner Mme [V] à verser en cause d'appel la somme de
2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
$gt; condamner Mme [V] en tous les dépens de première instance et d'appel.
En application de l'article 455 du code de procédure civile la cour renvoie aux dernières écritures des parties en date du 28 février, 15 et 21 novembre 2012 pour un plus ample examen de leurs moyens et arguments.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il convient de constater que le dépôt de garantie a été remboursé par la bailleresse, après déduction de la taxe d'ordures ménagères 2010, soit la somme de 1.915,92 € ;
Sur les charges
M. [O] et Mme [S] contestent devoir payer des charges locatives faisant valoir que le bail ne chiffre pas de provision pour charges et ne mentionne pas de clé de répartition, que l'annonce qui les a informés de la location mentionnait un loyer ' cc', c'est-à-dire charges comprises, qu'il n'y avait qu'un seul compteur d'eau et d'électricité pour deux locations, que les compteurs n'ont pas été relevés lors de l'entrée dans les lieux, que les écritures de Mme [V] et certains courriers de celle-ci ou de sa mandataire reconnaissent que le loyer était charges comprises ;
Le bail du 13 juillet 2007 comporte une clause 1.6 ' CHARGES ET TAXES ' qui mentionne ' En sus du loyer le locataire sera redevable d'une provision sur charges et taxes fixée mensuellement à ce jour à la somme de ... € . Ce montant sera modifié en fonction des charges déterminées chaque année.'
Le montant de la provision n'a pas été chiffré ;
Les conditions générales du bail comportent également une clause 2.8 qui précise le mode de détermination et de récupération des charges locatives ;
Il importe peu dans la présente instance que l'annonce du site Internet 'SeLoger.com'comporte une indication de loyer cc (charges comprises) dès lors que l'auteur de cette annonce serait une autre agence immobilière, non mise en cause dans la présente instance
De plus cette annonce n'avait qu'une valeur indicative ;
Il n'est pas obligatoire de préciser dans le bail la clé de répartition des charges ; conformément à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 cette clé doit être précisée lors des régularisations annuelles ; elle peut être contestée et soumise à l'appréciation du juge, comme dans la présente espèce ;
Le fait qu'il y ait qu'un seul compteur d'eau et d'électricité pour deux locations distinctes dans la maison et l'absence de relevé lors de l'entrée dans les lieux n'impliquent pas nécessairement qu'aucune charge locative ne pouvait être fixée, rendant seulement plus difficile la détermination des charges supportées par chaque locataire ;
Les écritures de la bailleresse, en page 6, comportent effectivement la phrase suivante: ' En-effet si l'on s'en tient à la teneur de l'acte, tel qu'il a été rédigé par l'agence GARBANI, il y a lieu de retenir que le loyer s'entendait par un loyer ' comprenant les charges ' '
Toutefois cette phrase ne permet pas aux locataires de prétendre que la bailleresse aurait ainsi reconnu que le loyer était bien charges comprises alors qu'en page 8 des mêmes écritures figure, en gras, cette autre phrase contraire ' Cela ne signifiait pas du tout qu'il n'y avait pas de charges puisqu'il était indiqué par ailleurs dans l'article 2.8 et 2.8.2 des conditions dudit bail qu'une régularisation annuelle devait se faire ' ;
Dans le même sens le courrier du 25 novembre 2009 de Mme [V]
à l'agence GARBANI ne permet pas non plus aux locataires de prétendre encore que cette dernière aurait reconnu que le loyer était charges comprises alors que dans ce courrier Mme [V] répond à l'agence
' suite à votre courrier du 3 novembre 2009 concernant le contrat de
M. [O] j'accepte le renouvellement de contrat, mais le refaire avec charge comprise ' ( sic ) ;
Une telle réponse signifie plutôt que le bail de juillet 2007 ne comportait pas un loyer charges comprises et que lors du renouvellement il faudrait établir cette fois un loyer charges comprises ;
Le courrier du 29 avril 2010 de l'agence GARBANI ne permet pas de conclusion certaine alors qu'il comporte des mentions contradictoires
puisque, d'une part, il énonce qu'il est impossible d'individualiser les charges des deux locataires de la maison mais que, d'autre part, plus loin, il indique qu'une participation aux charges a été fixée pour le deuxième locataire ;
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que, conformément au bail qui le prévoit, même si le montant des provisions n'était pas chiffré, les locataires étaient bien redevables de charges locatives ; l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ne comporte pas de sanction, en l'absence de régularisations annuelles ;
il est toujours possible à la bailleresse de justifier de la clé de répartition et des charges en cours d'instance ;
La clé de répartition des charges retenue par la bailleresse est de 2/3 à l'encontre de M. [O] et Mme [S] et de 1/3 à l'encontre de l'autre locataire, M. [U] ; les lieux loués à M. [O] et Mme [S] consistent en un appartement, en rez de jardin, comprenant entrée, garage, chaufferie, en rez de chaussée surélevé, séjour avec cuisine américaine aménagée, deux chambres, deux salles d'eau, WC, jardin ;
Les lieux loués à M. [U] consistent en un studio comprenant une pièce principale avec coin cuisine aménagé, salle d'eau, WC, une pièce ;
L'appartement du rez de chaussée est occupé par trois personnes : M. [O], Mme [S] plus un enfant ; En l'absence de tout élément contraire, M. [U] apparaît occuper seul le studio ;
En conséquence de ces éléments la clé de répartition retenue par la bailleresse apparaît fondée, raisonnable et équitable ; elle doit être confirmée ;
Au vu des pièces produites au dossier le montant des charges dues par les locataires est établi comme suit :
' taxes d'ordures ménagères : la bailleresse justifie des taxes 2007, sur 6 mois, 2008 et 2009, soit à hauteur des 2/3, des sommes de 49 €, 205,33 € et 297,33 € dues par les locataires, soit total = 551,66 € :
' GDF : 3.891,10 € , somme non contestée dans son montant par les locataires,
' EDF : 3.256,08 € : les locataires indiquent que la bailleresse se réservait, toujours sur le même branchement électrique unique qui alimentait tout le pavillon, un garage ( ou ancien bureau ) qui était alimenté en électricité ; ce point est confirmé par l'agence GARBANI dans ses écritures et non contesté par la bailleresse ;
Il y a lieu de déduire, à titre forfaitaire, 2% du montant total qui doit rester à charge de la bailleresse, soit solde restant dû par M. [O] et Mme [S] 3.256,08 - 2% = 3.190,96 € ;
' Eau : la bailleresse réclame, selon factures, une somme de 695,23 € ; les locataires font état d'une fuite d'eau en janvier 2009 dans le garage (ou ancien bureau) resté à la disposition de la bailleresse ; cette fuite est confirmée par l'agence GRABANI et non contestée par Mme [V] ; à titre forfaitaire, il convient de réduire la somme due à 595,23 € ;
La somme totale due au titre des charges s'élève donc à :
551,66 + 3.891,10 + 3.190,96 + 595,23 = 8.228,95 € que Monsieur . [O] et Mme [S] doivent être condamnés à payer, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt qui fixe la créance ;
Sur les loyers :
Mme [V] réclame une somme de 643,52 € qui est contestée par les locataires ;
Au vu des pièces produites il apparaît que cette somme représente essentiellement des charges d'eau, soit 52,10 € en novembre 2008, 149,74 € en décembre 2009, 187,67 € en mars 2010 et 211 € en mars 2011, total 600,51 € ;
Les locataires ont été condamnés ci-dessus au titre des charges d'eau ;
Il restait dû une somme de 43,01 € au titre des loyers impayés ; Cette somme a été payée par les locataires par chèque du 1er décembre 2010 ; Il faut rejeter la demande de Mme [V] ;
Sur la validité du congé :
Le congé délivré le 21 décembre 2009 était valablement fondé sur un motif légitime et sérieux, à savoir le non paiement des charges depuis plusieurs années ;
En tout état de cause, les locataires ont quitté les lieux en juillet 2012 ;
Sur la demande de travaux :
Les locataires, ayant quittés les lieux, renoncent à leur demande de travaux à la charge de la bailleresse ;
Sur la demande de la bailleresse tendant à la condamnation des locataires à souscrire eux- mêmes les contrats d'abonnement EDF, GDF et eau :
Les locataires ayant quitté les lieux, cette demande est maintenant sans objet ;
Sur la demande de dommages et intérêts de M. [O] et Mme [S] au titre de leur trouble de jouissance :
Les locataires réclament une somme de 5.000 € au titre de leur trouble de jouissance ; ils n'explicitent pas précisément leur demande en appel se contentant de renvoyer à l'appréciation du premier juge qui les aurait déboutés au seul motif que leur consommation d'eau, de gaz et d'électricité avait été payée pendant 5 ans par la bailleresse
En fait, le premier juge a relevé qu'il appartenait à cette dernière de sécuriser les puits se trouvant dans le jardin ; pour le surplus il a relevé que les locataires se plaignaient de dysfonctionnements affectant :
- le monte charge,
- la porte électrique entre le couloir et la chambre,
- le volet du séjour,
- le portail d'accès au pavillon,
mais qu'ils pouvaient être responsables de ces dysfonctionnements dans leur usage des lieux ;
Le premier juge a également énoncé qu'il existait une contrepente dans le réseau d'évacuation des eaux usées générant des mauvaises odeurs mais que cette contre pente existait lors de l'entrée dans les lieux et qu'une société d'entretien avait déterminé que le conduit d'évacuation était obstrué par divers déchets, ce qui relevait de l'entretien locatif
M. [O] et Mme [S] n'apportent pas d'élément pour contredire les énonciations du premier juge ; pour autant il demeure qu'ils ont bien supporté dans le jardin la présence de deux puits non sécurisés ; cette sécurisation réclamée par courrier de novembre 2010 apparaît avoir été effectuée en octobre 2011 ( cf : PV de constat du 13 octobre 2011 ) ;
Ils ont également souffert de la fuite d'eau de janvier 2009 et d'une coupure de courant, reconnue par la bailleresse qui explique que devant l'impayé de charges qui la contraignait à supporter les frais de ses locataires, à leur place, elle a été amenée à résilier l'abonnement EDF de la maison, privant ainsi momentanément ces derniers de toute électricité et les enfermant dans la maison dont le portail électrique ne fonctionnait plus
Il y a lieu d'accorder à M. [O] et Mme [S] la somme de1000 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;
Sur le remboursement des frais de constat:
A l'initiative des locataires sortants, un contentieux existant entre les parties, un état des lieux contradictoire a été effectué par huissier le 20 juillet 2012 pour un coût de 417,94 € ;
En application de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 il convient de mettre la moitié du coût de ce constat à la charge de la bailleresse, soit la somme de 208,97 € ;
Il faut ordonner la compensation entre les sommes dues de part et d'autre ;
Sur la demande de délais de paiement:
M. [O] et Mme [S] ne donnent aucune précision sur leurs ressources et charges actuelles ;
Il n'est pas possible en conséquence de leur accorder des délais ;
Sur la responsabilité de la société ETUDE IMMOBILIERE GARBANI :
Il est établi que cette société a représenté Mme [V], sa mandante, lors de la signature du bail du 13 juillet 2007 ;
Cette société , en sa qualité de professionnelle, avait un devoir de conseil ; A ce titre elle se devait de rédiger correctement le bail en chiffrant le montant de la provision pour charges ce qu'elle a omis de faire ;
Elle se devait également d'assurer la régularisation annelle et le paiement des charges par les locataires, ce qu'elle a également omis de faire ; elle ne saurait se retrancher derrière le fait que la bailleresse ne lui aurait pas transmis les factures nécessaires alors qu'il lui appartenait le cas échéant de les réclamer sauf à dégager sa responsabilité ; Les fautes professionnelles de la société ETUDE IMMOBILIERE GARBANI sont établies ;
En ce qui concerne le préjudice en résultant pour Mme [V], il faut tenir compte du fait que cette dernière a pu réclamer paiement des charges dans le cours de la procédure en justifiant les coûts supportés et la clé de répartition ; le préjudice subi par Mme [V] du fait des manquements de sa mandataire doit donc être apprécié en conséquence ; ce préjudice résulte de ce que la bailleresse a dû diligenter une procédure pour obtenir paiement des charges non provisionnées , non régularisées annuellement, et pour ces motifs, contestées fermement par ses locataires ;
La cour chiffre la somme de 1.500 € pour le montant des dommages et intérêts que la société ETUDE IMMOBILIERE GARBANI doit payer à Mme [V], le jugement devant être réformé en conséquence ;
Sur les autres demandes :
Il est équitable de condamner la société ETUDE IMMOBILIERE GARBANI à payer à Mme [V] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, en plus de la somme déjà accordée par le premier juge sur le même fondement ;
Il n'est pas équitable de faire application de l'article 700 du code de procédure civile dans l' instance opposant Mme [V] à M. [O] et Mme [S], le jugement devant être en conséquence réformé ;
Les dépens de l'instance en ce qu'elle oppose Mme [V] et la société ETUDE IMMOBILIERE GARBANI doivent être mis à la charge de cette dernière ;
Les dépens de l'instance en ce qu'elle oppose Mme [V] et M. [O] et Mme [S] doivent être mis à la charge de la première pour 1/4 et à la charge des seconds pour 3/4 ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Constate que M. [O] et Mme [S] ont quitté les lieux le 20 juillet 2012,
Constate que Mme [F], épouse [V], a remboursé à M. [O] et Mme [S] le dépôt de garantie après déduction de la taxe d'ordures ménagères 2010, soit la somme de 1.915,92 €,
Constate que les travaux de sécurisation des puits ont été effectués,
Constate que M. [O] et Mme [S] renoncent à leur demande concernant les autres travaux,
Constate que la demande de Mme [V] tendant à ordonner à M. [O] et Mme [S] de souscrire eux mêmes leur abonnement eau, EDF et GDF, est sans objet, ces derniers ayant quitté les lieux,
Confirme le jugement du tribunal d'instance de Boissy Saint Léger du 10 août 2011 en ce qu'il a condamné la société ETUDE IMMOBILIERE GARBANI à payer à Mme [V] la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Le réforme pour le surplus,
statuant à nouveau,
Déboute Mme [V] de sa demande en paiement au titre des loyers,
Valide le congé délivré le 21 décembre 2009,
Condamne la société ETUDE IMMOBILIERE GARBANI à payer à Mme [V] la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts,
Condamne solidairement M. [O] et Mme [S] à payer à Mme [V] la somme de 8.228,95 € à titre de charges locatives, ces sommes avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,
Dit n'y avoir lieu à délais de paiement,
Condamne Mme [V] à payer à M. [O] et Mme [S] la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,
Y ajoutant,
Condamne Mme [V] à payer à M. [O] et Mme [S] la somme de 208,97 € au titre des frais de constat d' état de sortie des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,
Condamne la société ETUDE IMMOBILIERE GARBANI à payer à Mme [V] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile dans l'instance opposant Mme [V] et M. [O] et Mme [S], tant en première instance qu'en appel,
Condamne la société ETUDE IMMOBILIERE GARBANI aux dépens de la procédure de première instance et d'appel opposant celle-ci à Mme [V],
Dit que les dépens de la procédure de première instance et d'appel, en ce qu'elle oppose Mme [V] et M. [O] et Mme [S], doivent être supportés pour 1/4 par la première et pour 3/4 par les seconds,
Dit que les dépens d'appel seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile .
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
