Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 27 FÉVRIER 2013
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/25153
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Décembre 2010 -Tribunal de Commerce de BOBIGNY - RG n° 2009F00547
APPELANTE
La SA ICADE, prise en la personne de ses représentants légaux,
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 2]
représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL HJYH AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056, avocat postulant
assistée de Me Renaud DUBOIS de la SDE KRAMER LEVIN NAFTALIS & FRANKEL LLP, avocat au barreau de PARIS, toque : J008, avocat plaidant
INTIMÉE
La Société TERRITOIRE REDSKINS, prise en la personne de ses représentants légaux,
C/O Me [Z]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Didier BOLLING de la SCP BOLLING - DURAND - LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480, avocat postulant
assistée de Me Jean-Marie JOB de la SCP JTBB AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0254, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 05 Décembre 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente
Mme Odile BLUM, Conseillère
Mme Isabelle REGHI, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Alexia LUBRANO
ARRÊT :
- contradictoire.
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière.
* * * * * * *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 2 juillet 1998, la société Icade, a conclu avec la société Territoire Redskins, exerçant l'activité de fabrication et vente de vêtements en cuir, un bail commercial portant sur des locaux désignés dans le bail comme le bâtiment 279 et à la travée n° 1 du bâtiment 280 du parc des Portes de Paris, comprenant pour le bâtiment 279 trois locaux à usage d'entrepôt équipés en nord de quatre portes métalliques à deux vantaux dont un muni de portillon et en sud de quatre autres portes métalliques à deux vantaux, et à l'intérieur de ces locaux de différents petits locaux à usage divers en rez-de-chaussée et en étage en travées 1 et 2, et pour le bâtiment 280 un local à usage d'entrepôt avec en sud est une chaufferie désaffectée, et en nord est un petit local, la surface louée représentant plus de 3 000 m², les lieux loués constituant le siège social et le principal établissement de la société Territoire Redskins ; ce bail a été conclu pour une durée de 12 années entières et consécutives, ayant commencé à courir le 1er décembre 1998 pour finir en décembre 2010. Le dernier loyer annuel en 2008 était de 200 184,00 euros ht.
Dans la soirée du samedi 7 juin 2008, alors que les locaux étaient inoccupés, un incendie est survenu dans les lieux provoquant d'importants dégâts.
Pour lui permettre de continuer son activité, le 10 juin 2008, la société Icade a conclu avec la société Territoire Redskins un bail dérogatoire de 23 mois sur des locaux situés au premier étage du bâtiment n° 266 du Parc de Portes de Paris, d'une surface d'environ 1 000 m².
Par courrier en date du 30 juillet 2008, la société Icade a constaté la résiliation de plein droit du bail du 2 juillet 1998 à compter du 7 juin 2008, date du sinistre, en application des dispositions de l'article 1722 du code civil.
Par courrier en date du 5 août 2008, la société Territoire Redskins a contesté cette résiliation.
Des experts ont été désignés par ordonnance des 24 juin, 10 septembre et 15 octobre 2008, avec mission de déterminer les causes du sinistre et préciser si des locaux, objet du bail du 20 juillet 2008, non entièrement détruits sont exploitables conformément à leur destination et d'évaluer le coût de la remise en état. Ils ont déposé leur rapport le 7 décembre 2009 ;
C'est dans ces circonstances que, par acte d'huissier de justice en date du 17 mars 2009, la société Territoire Redskins a assigné la société Icade en constatation de la poursuite du bail dans deux cellules sur les cinq louées initialement.
Le 16 janvier 2010, la société Icade a fait détruire en totalité ces 2 travées.
Par acte du 13 juin 2010, la société Icade a elle-même saisi le juge des référés pour voir dire que le bail du 11 juin 2008 est arrivé à son terme le 9 mai 2010 et que la société Territoire Redskins devra laisser les locaux libres de toute occupation,
Le juge des référés s'est déclaré incompétent par ordonnance du 2 septembre 2010 frappé d'appel et la cour par un arrêt du 1er juin 2011 a conclu n'y avoir lieu à référé, le maintien de la société Territoire Redskins ne constituant pas un trouble manifestement illicite.
Par jugement en date du 14 décembre 2010, le Tribunal de commerce de Bobigny a :
Dit que le bail du 2 juillet 1998 ne s'est pas trouvé résilié de plein droit suite à l'incendie du 7 juin 2008,
Débouté Redskins de sa demande de remise en état des lieux sous astreinte,
Nommé M. [R], en qualité d'expert avec pour mission d'évaluer le préjudice lié à la perte partielle de la valeur vénale du fonds de commerce, et le préjudice d'exploitation subi par Redskins, depuis 2008 en tenant compte de l'évolution du chiffre d'affaire, du préjudice engendré par la perte partielle du fonds de commerce et de son droit au bail.
Condamné Icade à verser à Redskins la somme de 200 000 € au titre de provision sur l'indemnité à déterminer par l'expert,
Condamné Icade à payer à Redskins la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et débouté Redskins du surplus de ses demandes,
Ordonné l'exécution provisoire sur la mission d'expertise, sur l'article 700 du Code de procédure civile et, avec constitution de garantie sur le versement de la provision sur indemnité,
Réservé les dépens dont ceux relatifs aux frais d'expertise,
La société Icade a relevé appel de cette décision et par ses dernières conclusions, en date du 6 novembre 2012, demande à la Cour au visa des articles 1722 et 1741 du code civil de :
Constater que le bail du 1er décembre 1998 est résilié de plein droit depuis le 7 juin 2008,
En conséquence,
Réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 décembre 2010 par le Tribunal de commerce de Bobigny,
Débouter Terrirtoire Redskins de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Condamner Territoire Redskins à payer à Icade la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamner Territoire Redskins aux entiers dépens en application de l'article 699 du Code de procédure civile.
La société Territoire Redskins, par ses dernières conclusions en date du 16 octobre 2102, demande à la Cour au visa des articles 1722 et 1741 du code civil, de :
Confirmer le jugement du Tribunal de commerce de Bobigny en ce qu'il a dit que le bail du 2 juillet 1998 ne s'est pas retrouvé résilié de plein droit suite à l'incendie du 7 juin 2008,
Débouter la société Icade de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Prononcer la résiliation judiciaire du bail du 2 juillet 1998 aux torts exclusifs de la société Icade,
Confirmer le jugement du Tribunal de commerce de Bobigny en ce qu'il a dit que l'attitude d'Icade a indéniablement causé un préjudice à la société Territoire Redskins,
Confirmer le jugement du Tribunal de commerce de Bobigny en ce qu'il a, avant dire droit désigné M. [R] ès qualités d'expert judiciaire aux fins d'évaluer le préjudice lié à la perte partielle de la valeur vénale du fonds de commerce appartenant à la société Territoire Redskins et le préjudice d'exploitation subi par la société Territoire Redskins depuis 2008, en tenant compte, notamment, de l'évolution de son chiffre d'affaires, du préjudice engendré par la perte partielle du fonds de commerce et de son droit au bail.
Confirmer le jugement du Tribunal de commerce de Bobigny en ce qu'il a alloué à la société Territoire Redskins une somme de 200 000 € à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de ses préjudices, mais l'infirmer en ce qu'il a limité cette provision à un montant de 200 000 € et porter cette provision à une somme de 1 000 000 €, outre les intérêts légaux à compter de l'arrêt à intervenir,
Condamner la société Icade à restituer à la société Territoire Redskins la somme de 52 940,86 € sauf à parfaire, avec intérêts aux taux légal depuis l'incendie du 7 juin 2008, ou à tout le moins depuis la destruction totale des locaux par Icade à compter du 16 janvier 2010,
Condamner Icade à payer à la société Territoire Redskins une somme de 15 000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamner la société Icade aux entiers dépens, dont ceux relatifs à l'expertise judiciaire portant sur les causes du sinistre et l'état des locaux, dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.
SUR CE,
La société Icade fait valoir que suivant les termes de l'article 1722 du code civil, en cas de destruction totale des lieux loués par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit, que le cas fortuit est assimilable à la force majeure, que l'incendie criminel en l'absence de faute du locataire constitue un cas de force majeure extérieur, imprévisible et irrésistible, que la destruction totale de l'immeuble loué est caractérisée lorsque l'immeuble soit est détruit en totalité, soit n'a pas été détruit totalement mais est devenu impropre à sa destination et que le preneur se trouve dans l'impossibilité d'user des lieux conformément à la destination prévue par le bail, soit que l'immeuble n'est pas totalement détruit mais ne peut être conservé sans dépenses excessives, c'est-à-dire que le coût des travaux de réparation est hors de proportion avec la valeur ou les revenus de l'immeuble, qu'en l'espèce, la perte totale de l'immeuble est caractérisée dès lors qu'il est devenu impropre à sa destination et que le coût de sa reconstruction est hors de proportion avec ses revenus et sa valeur, que trois des cinq travées ont été complètement détruites, que les deux autres n'étaient plus exploitables sans d'importants travaux de renforcement, que la société Redskins n'a pu poursuivre son activité dans les lieux loués et été contrainte de s'installer dans d'autres locaux pris à bail dérogatoire, que le coût des travaux de reconstruction validés par les experts pour un montant de 2 323 233 € ht dans l'hypothèse de reconstruction des cinq travées ou de 2 152 154 € ht dans l'hypothèse de reconstruction de quatre travées correspond à près de treize années de loyers et est hors de proportion avec la valeur vénale des locaux, que le tribunal a fait une appréciation erronée des éléments de la cause en jugeant que les locaux n'avaient été détruits que partiellement alors que les ruines des travées 1 et 2 ne pouvaient être exploitées sans d'importants travaux de renforcement et n'étaient pas exploitables en l'état et que la destruction de ces ruines avait privé Redskins de la discussion sur le coût de la remise en état alors que la démolition des ruines a eu lieu après que les experts aient déposé leur rapport,
La société Territoire Redskins réplique que la société Icade ne fait pas la preuve de la destruction totale des lieux qu'elle invoque, que les locaux étaient composés de cinq travées d'une largeur de 13 mètres chacune, que le bâtiment 279 était composé des travées numérotées A à D par l'expert [V], et le bâtiment 280 de la travée E , que les travées D et E servaient au stockage tandis que les travées A, B et C servaient à l'activité de création, fabrication, commercialisation, que ce sont les locaux de stockage qui ont été principalement touchés par l'incendie, que Icade est donc mal venue à invoquer la destruction totale ou l'impossibilité d'exploiter qui ne résulte en réalité que de la destruction qu'elle a faite des travées subsistant, et ce alors que les experts n'avaient pas préconisé une telle mesure qui n'était pas justifiée par des raisons de sécurité, que le montant des travaux de remise en état des cinq cellules après démolition s'établit suivant devis à la somme de 2 805 525 € ht, soit un montant bien inférieur à celui de la valeur vénale des bâtiments, qu'au surplus, la tardiveté de la réaction de la société Icade Suretis en charge de la sécurité du site et filiale du bailleur a aggravé les conséquences dommageables de sorte que celles-ci ne sont pas le résultat d'un cas fortuit, que la destruction actuelle des locaux résulte non de l'incendie mais de la seule initiative prise par la société Icade le 16 janvier 2010 qui s'apparente à une voie de fait commise au préjudice de la société Redskins laquelle est fondée en conséquence alors qu'elle a dû déménager dans de nouveaux locaux, à demander réparation du préjudice résultant de la perte partielle de son fonds de commerce et du droit au bail qui y était attaché, qu'en effet sur le site d'[Localité 4] ou elle avait son siège et son principal établissement, elle avait réalisé des travaux d'envergure qui lui conféraient une image de réussite qui est durablement affectée par la perte des lieux du fait du bailleur ;
Le rapport de l'expert [V] était destiné d'abord à faire la lumière sur les causes de l'incendie mais l'expert a été saisi ensuite d'une mission complémentaire, celle de donner son avis quant à la possibilité d'exploiter partiellement les locaux non détruits conformément à leur destination prévue dans le bail, dans des conditions de sécurité suffisantes et de respect de la réglementation en vigueur et d'évaluer la remise en état normal d'exploitation des locaux, si celle-ci est possible.
L'expert rappelle à cet égard que ce point de la mission a fait l'objet d'une réunion avec M [H]- expert assistant- au cours de laquelle il a été constaté, après visite des lieux, que la cellule 1 et le rez-de-chaussée de la cellule 2 situés à l'extrémité du bâtiment opposée au point de départ du feu pourraient être récupérables, sous réserve de travaux de réfection importants et conclut que le montant des travaux de remise en état a donc fait l'objet de deux hypothèses : démolition et consolidation de la travée 1 et du rez-de-chaussée de la travée 2 et reconstruction des autres travées d'une part, démolition complète et reconstruction de l'ensemble du bâtiment d'autre part, que M [H] a 'déduit' que la solution consistant à conserver la travée 1 et une partie de la travée 2 est la meilleure sur le plan technique, que cependant ces travées ne sont pas exploitables sans un renforcement de leur stabilité ;
L'expert assistant [H] qui s'est rendu sur place le 12 décembre 2008 considère dans la lettre qu'il adresse à M [V] à la suite de sa visite des lieux que la cellule 5 point de départ du feu, est entièrement détruite, que les cellules 3 et 4 sont elles aussi détruites et irrécupérables, que la charpente de la cellule 2 est déformée et irrécupérable tandis que l'ossature supportant le plancher est apparemment intacte, que s'agissant de la cellule 1, la panne sablière commune à la cellule 2 est déformée, que la structure est apparemment intacte mais dépourvue de contreventement transversal ; il en conclut que l'ouvrage non détruit est limité à la cellule 1 et au niveau inférieur de la cellule 2, que 'cette partie de l'ouvrage' n'est pas exploitable au plan de la solidité et de la sécurité, y compris après de modestes travaux tels le nettoyage, la création d'un accès indépendant sur rue, et la fermeture coté cellule 2 , que la cellule 1 est récupérable mais nécessite de lourds travaux de structure (panne sablière, isolement coté cellule 2, contreventement transversal) ;
Le bureau Veritas concluait, immédiatement après l'incendie en juin 2008, que tous les bâtiment du hall 279 sont à détruire et qu'il peut être envisagé de conserver la bâtiment de rive du hall 279 sous réserve d'en renforcer la stabilité, et que si le bâtiment du hall 280 n'a pas subi de dégâts apparents, eu égard au mode de construction et à sa liaison avec le mur de rive du bâtiment du hall 279, une incertitude demeure.
Ainsi, deux hypothèses de reconstruction vont être envisagés par les experts [V] et [H], l'une de la totalité des cinq travées pour un montant de 2 232 223€ , l'autre de quatre travées accompagnée de travaux de renforcement de la première travée pour un montant de 2 152 0154 € ;
Ces deux chiffres sont à rapprocher de la valeur vénale du bien qui est selon la société Icade de 2 390 000 € pour le bâtiment 279 et de 2 000 000 € pour le bâtiment 280 loué à trois locataires, chiffres contestés par la société Redskins qui produit un rapport d'une société d'expertise faisant valoir que le taux de rendement moyen des scpi est de 5,73 %, ce qui aboutit à une valeur vénale de 3 490 608 €, que le taux de rendement spécifique des locaux de bureaux du parc des Portes de Paris est de 3,04 % ce qui donne une valeur vénale de 6 591 591 € , que la moyenne des valeurs, y compris celle énoncée par Icade est donc de 5 819 630 € ; la société Redskins produit en outre un rapport d'un expert immobilier qui se fondant sur une hypothèse de loyer de renouvellement de 150 €/m² propose une valeur vénale de 5 797 000 €.
Il doit seulement être fait observer que ce dernier expert ne produit dans son rapport aucun loyer de référence d'un montant équivalent à l'hypothèse retenue et que la société d'expertise se fonde pour établir la valeur vénale la plus haute sur l'estimation immobilière des locaux de bureaux du parc des portes de Paris, sans distinguer entre les différentes offres de locaux et les caractéristiques de ceux-ci et que la moyenne des valeurs est impropre à établir la valeur vénale des locaux en cause.
Quoiqu'il en soit, il n'existe aucun élément permettant de conclure à la possibilité de conserver en l'état et après de travaux de modeste envergure, de nettoyage notamment, partie des locaux, soit ceux de la cellule 1 et le rez-de-chaussée de la cellule 2 qui étaient après l'incendie inexploitables au plan de la solidité et de la sécurité et nécessitaient de l'avis même des experts de lourds travaux de structure, le reste des bâtiments étant intégralement détruits.
Les experts ont ainsi envisagé soit une hypothèse de reconstruction totale des cinq travées soit sur une hypothèse de construction de quatre travées avec travaux de renforcement de la première et de la seconde travée ; cependant, dans cette dernière hypothèse, le coût de remise en état des travées 1 et 2 d'un montant de 980 393,36 € ht est pratiquement aussi élevé que celui de la reconstruction - ab nihilo- des trois autres travées 3, 4 et 5 d'un montant de 1 562 010,32 € ht de sorte que si M [V] expert souligne in fine de son rapport sans parfaitement le démontrer que la conservation de la cellule 1 et du rez-de-chaussée de la cellule 2 apparaît techniquement satisfaisante, ce n'est qu'au prix de travaux de structure d'une importance telle qu'elle équivaut à la reconstruction totale des deux cellules.
Il s'ensuit qu'après l'incendie, les locaux étaient impropres à leur destination dans leur ensemble, la cellule 1 subsistant et le rez-de-chaussée de la cellule 2 ne pouvant être exploitées sans des travaux de structure importants qui sont pratiquement équivalents économiquement à la reconstruction complète des deux cellules. Il convient d'en déduire que les locaux donnés à bail qui ne pouvaient plus de quelque manière servir à l'usage auquel ils étaient destinés ont été entièrement détruits par l'incendie.
Dans ces conditions, la démolition des cellule 1 et 2 subsistant par la société Icade quoique précipitée puisqu'elle est intervenue sans avoir été préconisée par les experts et avant la fin du litige, est cependant sans portée sur son issue.
L'allégation par ailleurs de la société Territoire Redskins selon laquelle la tardiveté de la réaction de la société Icade via sa société filiale de sécurité Manutra devenue Icade Suretis serait en réalité à l'origine de l'importance des dégâts causés de sorte que cette dernière ne pourrait se prévaloir du cas fortuit constitué par l'incendie pour demander la résiliation du bail est infondée ; s'il est établi par le rapport d'expertise que les agents de sécurité qui ne disposaient pas des clefs des locaux ont perdu un temps précieux avant l'arrivée des secours, il n'est nullement établi d'une part que les dégâts auraient été moindres s'ils avaient pu pénétrer dans les lieux ni d'autre part que la société Icade est à l'origine de ce dysfonctionnement, la société Territoire Redksins ayant elle-même à veiller à la sécurité des locaux dont elle a la jouissance en prenant éventuellement l'initiative de délivrer les clefs aux agents de la société chargée de la sécurité du site ;
La destruction en totalité des locaux entraîne donc en application de l'article 1722 du code civil la résiliation de plein droit du bail des locaux dans lesquels la société Territoire Redskins disposait de son siège social et de son principal établissement et pour la perte desquels elle ne peut prétendre à une indemnisation par la société bailleresse.
La société Territoire Redskins sollicite la restitution du dépôt de garantie auquel s'oppose la société Icade en invoquant tour à tour l'existence d'un nouveau bail dérogatoire, le principe de compensation, le fait que le bail est résilié par un fait du preneur ; elle s'oppose en tout état de cause à l'octroi d'intérêts au taux légal ;
Or la bail étant résilié du fait d'un cas fortuit et non en raison de l'inexécution du fait du preneur des conditions du bail, la société locataire est fondée à obtenir restitution du dépôt de garantie que la bailleresse s'oblige à lui restituer en fin de jouissance, peu important qu'un nouveau bail dérogatoire portant sur d'autres locaux et dont le dépôt de garantie n'avait pas vocation à garantir l'exécution ait été signé entre les parties ; il sera productif d'intérêts au taux légal à compter de la demande en justice du 2 septembre 2010.
La société Territoire Redskins qui succombe supportera les entiers dépens de première instance et d'appel, les frais de l'expertise judiciaire de MM [V] et [H] étant supportés par moitié entre les parties.
Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Reformant le jugement déféré,
Dit que du fait de la destruction en totalité des locaux donnés à bail par la société Icade à la société Territoire Redskins, le bail est résilié de plein droit par application de l'article 1722 du code civil,
Déboute en conséquence la société Territoire Redskins de sa demande de dédommagement,
Condamne la société Icade à restituer à la société territoire Redskins la somme de 52 940,86 € représentant le dépôt de garantie, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2010.
Condamne la société Territoire Redskins aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, les frais de l'expertise judiciaire de MM [V] et [H] étant partagés par moitié.
Déboute les parties de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE
