COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 2- Chambre 1
ARRET DU 6 FÉVRIER 2013 (no 44, 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 11/ 05728
Décision déférée à la Cour : jugement du 17 janvier 2011- Tribunal de Grande Instance d'EVRY-RG no 08/ 04918
APPELANTS
Monsieur Frédéric X...... 91700 SAINTE GENEVIEVE DES BOIS
Madame Ghislaine Y... épouse X...... 91700 SAINTE GENEVIEVE DES BOIS
représentés et assistés de Me Clotilde CHALUT NATAL (avocat au barreau de PARIS, (toque : R295) et la la SCP HORNY/ MONGIN/ SERVILLAT (Me Pascal HORNY) (avocats au barreau de l'ESSONNE)
SCP ARMAND Z... et CATHERINE A... agissant poursuites et diligences de son gérant... 91700 SAINTE GENEVIEVE DES BOIS
représentée et assistée de la SCP Jeanne BAECHLIN (Me Jeanne BAECHLIN) (avocats au barreau de PARIS, toque : L0034) et de Me François de MOUSTIER (avocat au barreau de PARIS-Cabinet KUHN : toque : P 90)
INTIMES
Monsieur Jean-Marie B...... 91700 SAINTE GENEVIEVE DES BOIS
Madame Isabelle C... épouse B...... 91700 SAINTE GENEVIEVE DES BOIS
représentés et assistés de Me Didier GOGET de la SELARL GOGET/ PRISO (avocat au barreau d'ESSONNE)
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 5 décembre 2012, en audience publique, le rapport entendu conformément à l'article 785 du code de procédure civile, devant la Cour composée de :
Madame Marguerite-Marie MARION, Conseiller faisant fonction de président Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller Monsieur Rémy LE DONGE-LHENORET, Conseiller venu d'une autre chambre pour compléter la cour en application de l'ordonnance de roulement portant organisation des services de la cour d'appel de Paris à compter du 2 septembre 2012, de l'article R 312-3 du Code de l'organisation judiciaire et en remplacement d'un membre de cette chambre dûment empêché qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Noëlle KLEIN
ARRET :- contradictoire-rendu publiquement par Madame Marguerite-Marie MARION, Conseiller faisant fonction de président-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.- signé par Madame Marguerite-Marie MARION, Conseiller faisant fonction de président et par Madame Noëlle KLEIN, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Estimant qu'il avait engagé sa responsabilité civile professionnelle à l'occasion de l'acquisition d'un bien immobilier issu de la division d'une parcelle plus grande dont l'autre partie a été vendue aux époux X... par ce même notaire, Monsieur Jean-Marie B... et Madame Isabelle C... épouse B... ont fait assigner la S. C. P. ARMAND Z...- CATHERINE A... devant le Tribunal de grande instance d'Evry par exploit d'huissier de Justice du 27 juin 2008 ;
Par jugement contradictoire du 17 janvier 2011 le Tribunal de grande instance d'Evry a :- déclaré recevable l'action en responsabilité de Monsieur et Madame B..., formée à l'encontre de la SCP Z...- A...,- dit que la la SCP Z...- A... a commis une faute à l'encontre de Monsieur et Madame B... lors de la rédaction de l'acte de vente,- ordonné une expertise afin de déterminer et d'évaluer les travaux nécessaires pour accéder à l'entrée principale sans avoir à passer sur le fond voisin,- condamné la SCP Z...- A... à payer à Monsieur et Madame B... la somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts,- déclaré irrecevable l'intervention volontaire de Monsieur et Madame X...,- condamné la SCP Z...- A... à verser à Monsieur et Madame B... la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,- débouté Monsieur et Madame X... de leur demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile,- ordonner l'exécution provisoire du jugement,- condamné la SCP Z...- A... aux dépens à l'exception de ceux exposés par Monsieur et
Madame X... qui resteront à la charge de ces derniers ;
Par déclaration du 24 mars 2011, la S. C. P. ARMAND Z...- CATHERINE A... interjeté appel de ce jugement uniquement à l'encontre de Monsieur Jean-Marie B... et Madame Isabelle C... épouse B... ;
L'affaire a été enregistrée au Greffe sous le no RG 11-05728 ;
Par déclaration du 5 juillet 2011, Monsieur Frédéric X... et Madame Ghislaine Y... épouse X... ont interjeté appel de ce jugement ;
L'affaire a été enregistrée au Greffe sous le no RG 11-12680 ;
Par ordonnance du 2 janvier 20012, le Conseiller de la mise en état a ordonné la jonction de la procédure no RG 11-12680 avec la présente procédure no RG 11-05728 ;
Dans leurs dernières conclusions en cause d'appel déposées le 1er octobre 2012, Monsieur Jean-Marie B... et Madame Isabelle C... épouse B... demandent à la Cour de :- déclarer mal fondé l'appel interjeté par la SCP Z...- A... et par les époux X...,- déclarer bien fondé Monsieur et Madame B... en leurs conclusions, Y faisant droit,- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a limité à 2 000 € le montant de dommages-intérêts dus par la SCP Z...- A... en réparation du préjudice subi par les époux B...,- le confirmer pour le surplus et notamment en ce qu'il a déclaré irrecevable l'intervention volontaire des époux X..., Statuant à nouveau,- condamner la SCP Z...- A... à payer aux époux B... la somme de 15 000 € à titre de dommages-intérêts,- condamner la SCP Z...- A... au paiement de la somme de 1 402, 62 € correspondant aux travaux à effectuer sur la base du rapport d'expertise de Monsieur D...,- débouter la SCP Z...- A... de toutes ses demandes, fins et conclusions,- débouter Monsieur et Madame X... de toutes leurs demandes, fins et conclusions, Infiniment subsidiairement,- déclarer que la SCP Z...- A..., notaires, devra garantir Monsieur et Madame B... de toute condamnation intervenant au profit des époux X..., Y ajoutant,- condamner la SCP Z...- A... à payer aux époux X... la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,- condamner la SCP Z...- A... aux entiers dépens ;
Dans ses dernières conclusions en cause d'appel déposées le 3 février 2012, la S. C. P. ARMAND Z...- CATHERINE A..., demande à la Cour de :- " infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a retenu la responsabilité de la SCP Z...- A... et l'a condamnée à verser la somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts au profit des époux B... ", " Statuant à nouveau, "- " dire et juger que la SCP Z...- A... a rempli son obligation de conseil et d'information ",- " constater l'absence de faute de la SCP Z...- A... ",- " constater l'absence de preuve d'un préjudice en lien avec l'intervention de la SCP Z...- A... ",- " débouter Monsieur et Madame B... de leurs demandes d'indemnisation dirigée contre la S. C. P. ARMAND Z...- CATHERINE A... ",- " juger qu'aucune somme ne sera mise à la charge de la SCP Z...- A... en raison des conclusions à venir de l'expertise judiciaire ",- " condamner solidairement Monsieur et Madame B... à verser à la SCP Z...- A... la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du CPC ",- " les condamner aux dépens " ;
Dans leurs seules conclusions en cause d'appel déposées le 14 octobre 2011, Monsieur Frédéric X... et Madame Ghislaine Y... épouse X..., demandent à la Cour de :- " réformer le jugement ayant déclaré l'intervention de Monsieur et Madame X... irrecevable ", Statuant à nouveau au visa des articles 325 et suivant du Code de procédure civile,- les déclarer bien fondés en leur intervention et faire droit à leurs demandes,- condamner les époux B... et la SCP Z...- A... à payer aux époux X... in solidum la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts,- faire interdiction aux époux B... de pénétrer d'une quelconque façon et pour quelque motif que ce soit sur la parcelle des époux X... ce sous astreinte de 150 € par infraction constatée,- faire injonction aux époux B... de procéder à l'enlèvement de la sortie d'air d'extraction de leur chaudière murale sous astreinte de 150 € par jour de retard,- autoriser les époux X... à procéder à l'édification d'une clôture sur l'intégralité de leur parcelle y compris devant la partie sur laquelle débouche l'escalier des époux B...,- condamner les époux B... et la SCP Z...- A... à payer aux époux X... in solidum la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,- condamner les même in solidum aux dépens ;
L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 novembre 2012 ;
CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,
Considérant que les faits de l'espèce ont été exactement rappelés par le tribunal aux termes d'un exposé complet auquel la Cour se réfère expressément ;
SUR QUOI,
Considérant que la S. C. P. ARMAND Z...- CATHERINE A... (la SCP Z...- A...), abandonnant l'exception de prescription de l'action des époux B... soulevée en première instance, reprend devant la Cour le surplus de ses prétentions et moyens de première instance précisant en outre, que non seulement, préalablement à l'intervention du notaire, les parties s'étaient entendues sur les conditions de la division du terrain opérée par les géomètres qui n'ont signalé aucune servitude à créer autre que celle de cour commune, mais qu'au surplus l'information donnée dans l'acte authentique et ses annexes portait la mention exacte et la définition précise de la servitude de cour commune ; qu'elle souligne également que le notaire n'est pas tenu de procéder lui-même à une vérification de la consistance des locaux, qu'il a été procédé à toutes les vérifications utiles des faits et conditions nécessaires pour assurer l'efficacité de l'acte, que l'obligation de conseil ne porte pas sur les caractéristiques techniques du bien vendu mais seulement sur les conséquences juridiques ;
Considérant que Monsieur Frédéric X... et Madame Ghislaine Y... épouse X... (les époux X...), reprennent devant la Cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance quant à la recevabilité et le bien fondé de leur intervention volontaire, précisant que le lien suffisant exigé résulte de la faute du notaire empêchant l'édification d'une clôture en raison d'une servitude de cour commune ;
Considérant que Monsieur Jean-Marie B... et Madame Isabelle C... épouse B... (les époux B...) reprennent également devant la Cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance, insistant cependant sur le fait que la SCP Z...- A... avait tous les éléments à signifier dans l'acte de vente suite à la division du terrain, lesquels résultaient de la déclaration de travaux de 1994 qu'il n'a produit qu'en appel ;
- sur la responsabilité de la SCP Z...- A...
Considérant, comme le rappelle opportunément le Tribunal, que le notaire, d'une part, doit avant de dresser ses actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de ceux-ci, d'autre part, est tenu d'éclairer les parties sur la portée des actes par lui dressés et sur la valeur des garanties qui peuvent y être attachées, enfin, que cette obligation relève de sa responsabilité délictuelle comme l'indique d'ailleurs la SCP Z...- A..., appelante ;
Considérant que c'est à la suite de motifs pertinents que la Cour fait siens en les adoptant, que les premiers juges, démontrant que la SCP Z...- A... a très imparfaitement rempli son devoir de conseil à l'égard des époux B... et ne s'est pas assuré de l'efficacité de son acte, ont retenu que celle-ci avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du Code civil ;
Qu'il convient cependant d'ajouter et préciser que le fait qu'il n'a pas négocié la promesse de vente qui a été signée en agence ne permet pas à Maître Z..., notaire instrumentaire de l'Etude, de se dégager de sa responsabilité en faisant état tant du plan de servitude annexé à l'acte de vente que de la déclaration de travaux établie en 1994 par la S. C. P. E...- F..., géomètres experts DPLG, à la demande des vendeurs, soit avant la vente signée en l'Etude en 1996 ;
Qu'en effet, le plan de servitude annexé à l'acte de vente mentionne expressément la présence de l'escalier litigieux dont le sens ne fait aucun doute dès lors que les marches représentées par des lignes parallèles prennent naissance en limite séparative de propriété et débouchent sur le perron représenté par un carré blanc (pièce no 1 de la SCP Z...- A...) ;
Que cette orientation est confirmée par la déclaration de travaux établie à la demande des vendeurs, les Consorts G...- H..., en 1994 (pièce no 3, idem), dont les époux B..., sans être contredits, indiquent qu'ils en ont eu connaissance pour la première fois en appel par la production qu'en a fait la SCP Z...- A... elle-même qui, ne soutenant pas le contraire, en disposait donc pour la rédaction de son acte ;
Que ce document comporte, page 3, un plan de coupe mentionnant l'escalier comme précédemment indiqué sur lequel est tracé une flèche indiquant le sens de montée et d'arrivée à la porte d'entrée à partir de la ligne séparative des deux fonds, page 4, deux photos de la maison des époux B... confirmant cette disposition et, page 5, un plan de coupe avec la mention " escalier à modifier " et " accès à créer " ;
Qu'enfin, le même cabinet de géomètres experts a établi sur un plan situant les deux parcelles litigieuses dans le quartier et localisé la zone constructible de la parcelle des époux X... ; que ce document, sur lequel la SCP Z...- A... reste taisante, porte en légende les mentions " A. Servitude de débordement de toit ", " B. Servitude de passage au profit du lot 1 ", celle-ci étant représentée par un rectangle hachuré partant de l'accès à l'escalier B... pour rejoindre la rue (pièce no 9, époux B...) ;
Qu'il résulte de ce qui précède qu'à la simple lecture tant du plan de servitude qu'il a pris soin d'annexer à l'acte de vente du 28 mars 1996, que de la déclaration de travaux établie en 1994, Maître Z... pouvait constater que la limite séparative des deux fonds passait à l'aplomb de l'escalier de la maison des époux B... et se devait de les alerter sur la question essentielle d'accès effectif à leur maison et que ne le faisant pas il n'a pas assuré la sécurité juridique de son acte ;
- sur la demande de dommages-intérêts
Considérant qu'à l'appui de leur demande d'augmentation des dommages-intérêts accordés en première instance, les époux B... font état de la privation de l'accès à leur maison par une entrée principale pendant plus de quatre ans avec les conséquences en résultant notamment pour entrer les course, recevoir des amis et de la famille ainsi que le préjudice moral lié aux conflits incessants avec les époux X..., outre la somme de 12 402, 62 € TTC fixée dans le rapport déposé par l'expert désigné par les premiers juges, permettant les travaux de modification de l'escalier pour un accès normal à leur maison ;
Considérant que la durée de la privation de l'accès à la maison par son entrée principale pendant plus de quatre ans en raison de la mauvaise rédaction de l'acte ayant entraîné, en outre, des difficultés non négligeables de voisinage justifie que soit alloué une somme de 5 000 € ;
Qu'en revanche, le tribunal s'étant réservé l'appréciation du préjudice résultant des travaux nécessaires à l'aménagement de l'escalier litigieux, il y a lieu de renvoyer les parties devant cette juridiction pour liquider ce chef de préjudice ;
- sur l'intervention volontaire des époux X...
Considérant que c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que les premiers juges ont déclaré les époux X... irrecevables en leur intervention au regard de la nature des demandes formées fondées sur l'absence de servitude de passage, que les époux B... ne revendiquent plus en l'état, et du caractère artificiel de leurs demande de condamnation in solidum d'autant qu'ils n'établissent aucunement ne pas avoir été informés en temps et en heure des " servitudes notamment de celle de cour commune " ni qu'ils n'auraient su qu'après la signature de la vente que celle-ci empêcherait l'édification d'une clôture tout en affirmant dans leurs conclusions " qu'une telle servitude n'a pas vocation à interdire l'édification de toute construction et n'interdit pas l'existence de plantations ni l'édification d'un mur de clôture " (p. 6) ;
Considérant que l'équité commande de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile dans les termes du dispositif du présent arrêt ;
Considérant que succombant en son appel, la SCP Z...- A... devra supporter les dépens à l'exception de ceux exposés par les époux X... qui resteront à la charge de ces derniers succombant dans leur propre appel ;
PAR CES MOTIFS,
INFIRME le jugement uniquement en ce qu'il a alloué à Monsieur Jean-Marie B... et Madame Isabelle C... épouse B... la somme de 2 000 € de dommages-intérêts au titre du préjudice résultant de la privation de l'accès à la maison par son entrée principale,
STATUANT À NOUVEAU dans cette limite,
CONDAMNE la S. C. P. ARMAND Z...- CATHERINE A... à verser à Monsieur Jean-Marie B... et Madame Isabelle C... épouse B... la somme de 5 000 € de ce chef,
RENVOIE les parties devant le Tribunal de grande instance d'Evry aux fins de liquidation du préjudice résultant de la construction d'un nouvel escalier ou l'aménagement de l'escalier existant,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE la S. C. P. ARMAND Z...- CATHERINE A... à verser à Monsieur Jean-Marie B... et Madame Isabelle C... épouse B... la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
REJETTE toutes autres demandes des parties,
CONDAMNE la S. C. P. ARMAND Z...- CATHERINE A... au paiement des dépens, à l'exception de ceux exposés par Monsieur Frédéric X... et Madame Ghislaine Y... épouse X... qui resteront à la charge de ces derniers, avec admission de l'avocat concerné au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE CONSEILLER FAISANT FONCTION DE PRÉSIDENT.
