Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 06 FÉVRIER 2013
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/03289
Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Février 2011 -Tribunal de Commerce de PARIS - RG n° 09002677
APPELANTE
La SAS HAMMERSON CENTRE COMMERCIAL, prise en la personne de ses représentants légaux,
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Me Alain FISSELIER de la SCP FISSELIER - CHILOUX - BOULAY, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044, avocat postulant
assistée de Me Marie-Odile VAISSIÉ de la SCP LEFEVRE PELLETIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0238, avocat plaidant
INTIMÉE
La SA CLUB MED GYM, prise en la personne de ses représentants légaux,
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050, avocat postulant
assistée de Me Agnès GERBAUD ROHFRITSCH de la SELARL CABINET CONFINO, avocat au barreau de PARIS, toque : K182, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 24 Octobre 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente
Mme Odile BLUM, Conseillère
Mme Isabelle REGHI, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Alexia LUBRANO
ARRÊT :
- contradictoire.
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière.
* * * * * * *
EXPOSE DU LITIGE
La société Hammerson Centre Commercial Italie est propriétaire de locaux à usage commercial dépendant du centre commercial Italie 2 sis [Adresse 1] qu'elle a acquis de la société financière Immobanque venant aux droits de la société française de réalisation et d'exploitation d'ensembles commerciaux -SOFRECC- et qui sont loués à la société Club Med Gym qui y exploite un de ses 22 centres en vertu d'un bail commercial du 6 février 1978 conclu entre la société SOFRECC et la société SIGEC aux droits de laquelle vient la société Club Med Gym, de plusieurs avenants en date des 29 septembre 1978, 30 mai 1984 et à effet du 1er juillet 1988 en ce qui concerne l'agrément de cession au profit de la société Club Med Gym ;
Le bail a été renouvelé aux mêmes clauses et conditions à compter du 1er juillet 1988 puis du 1er juillet 2000 ; un différend est né entre les parties au sujet de la répartition des charges et de la prise en charge des travaux de la mise aux normes du système incendie.
Par jugement du 3 février 2011, le tribunal de commerce de Paris a :
- condamné la société Hammerson à prendre en charge le coût des travaux de mise en conformité du système incendie dans les locaux loués à la société Club Med Gym,
- condamne la société Hammerson à restituer à la société Club Med Gym la somme de 905 093, 77 € ht correspondant à la sur facturation des charges d'eau des années 1997 à 2005, outre les intérêts légaux à dater de l'assignation du 26 décembre 2008,
- avant dire droit,
- désigné un expert afin de vérifier l'intégralité des postes de charges imputés à la société Club Med Gym depuis le 1er janvier 2005, et donner son avis sur les dépenses de travaux comprises dans les mêmes postes de charges en s'efforçant de préciser pour chacune d'elles la nature de ces travaux, donner son avis sur les comptes proposés par les parties au titre des charges, fournir de manière générale tous éléments techniques de manière à permettre à la juridiction saisie au fond de se prononcer sur les éventuelles divergences quant à l'interprétation des clauses du bail et aux comptes à établir entre les parties,
- ordonné l'exécution provisoire de la mesure d'instruction,
- réservé les droits de la société Hammerson à se voir régler le solde de charges réclamé aux résultats de la mission de l'expert et à l'affectation des charges qui sera décidée à l'issue de l'expertise,
- débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,
- condamner la société Hammerson à payer à la société Club Med Gym la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement .
La société Hammerson a formé appel de cette décision et a conclu successivement le 20 juin 2012 puis le 10 octobre 2012, date de l'ordonnance ce clôture.
La société Club Med Gym demande d'écarter ces dernières conclusions signifiées le jour de l'ordonnance de clôture et qui ne lui ont pas permis de répondre aux moyens nouveaux qui y étaient soulevés. La société Hammerson réplique qu'elle s'est bornée dans ses nouvelles conclusions à répondre aux conclusions signifiées le 17 septembre 2012 par la société Club Med Gym qui demandait d'étendre la mission de l'expert et qu'elles ne contiennent pas véritablement de moyens nouveaux ;
Les conclusions signifiées le 10 octobre 2012 par la société Hammerson ne peuvent être considérées comme tardives pour avoir été signifiées le jour de l'ordonnance de clôture, et si la société Club Med Gym invoque l'existence de moyens nouveaux que contiendraient ces conclusions elle s'abstient de préciser de quels moyens nouveaux il s'agit alors que la société Hammerson qui n'a formé aucune demande nouvelle a répondu par ces conclusions à celles signifiées le 17 septembre précédent par la société Club Med Gym laquelle ne justifie pas avoir mis à profit le délai de quatorze jours avant la date fixée pour l'audience, pour demander à y répondre.
Ces conclusions signifiées le 10 octobre 2012 par la société Hammerson doivent être considérées comme recevables ;
Par ces conclusions, la société Hammerson demande à la cour :
D'infirmer le jugement déféré et de dire et juger que consommation d'eau privative d'un preneur doit en principe lui incomber, que la répartition des charges visées à l'article 18.1 du bail du 6 février 1978 ne concerne que les charges générales communes, que la consommation d'eau privative de la société Club Med Gym ne saurait constituer une charge commune générale, qu'elle doit être facturée en fonction de la consommation réelle, telle qu'elle ressort de son compteur d'eau personnel, de la débouter de l'ensemble de ses demandes, de condamner la société Club Med Gym à rembourser la somme de 966 208,09 € réglée en exécution du jugement du 3 février 2011, de condamner la société Club Med Gym à prendre en charge le coût des travaux de remplacement du système incendie des locaux loués, que dire et juger que la société Club Med Gym concernant les charges dues au titre de la période 2000 à 2004 ainsi que l'extension de la mission de l'expert sont irrecevables, prescrites, et en tout état de cause infondées.
A titre infiniment subsidiaire, de dire et juger que les sommes dues antérieurement à l'exercice 2005 sont prescrites et qu'il y a lieu en tout état de cause de déduire la somme de 279 016,90 € qui a été versée par la société Hammerson au titre de l'anomalie de fonctionnement du compteur d'eau de la société Club Med Gym, d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a demandé à l'expert de se prononcer sur l'interprétation des clauses du contrat, de rectifier la mission de l'expert,
En tout état de cause condamner la société Club Med Gym à lui payer la somme de 20 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens à recouvrer directement conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
La société Club Med Gym par conclusions signifiées le 17 septembre 2012 demande à la cour de réformer le jugement déféré en y ajoutant :
* Sur les charges des exercices 2000 à 2004, de condamner la société Hammerson à rembourser à la société Club Med Gym la somme globale de 190 024,13 € ht tva en sus, sauf à parfaire, correspondant aux charges perçues au titre des années 2000 à 2004, soit la somme de 172 749,21 € ht tva en sus, sauf à parfaire et aux honoraires de gestion afférents à ces charges soit la somme de 17 274,92 € ht tva en sus et subsidiairement, d'ordonner l'extension de la mission de l'expert à la vérification de l'intégralité des charges facturées à la société Club Med Gym au titre des années 2000 et suivantes, et en conséquence, surseoir à statuer jusqu'au dépôt du rapport de l'expert, sur la demande de restitution des sommes versées au titre des charges 2000 à 2004, objet de la mesure d'expertise ainsi que sur les frais de gestion correspondant,
* Sur les honoraires de gestion indûment perçus sur les charges au titre de l'eau pour la période 2000 à 2005, condamner la société Hammerson à rembourser la somme de 104 985 € ht tva en sus correspondant aux honoraires de gestion indûment perçus sur les charges indues au titre de l'eau pour la période 2000 à 2005, charges au remboursement desquelles la société Hammerson a été condamnée,
* Sur les autres charges objet de l'expertise, de condamner la société Hammerson à lui rembourser l'ensemble des charges qui lui ont été imputées, et qui, au terme de l'expertise, n'auront pas été justifiées, ou auront été facturées de façon non conforme aux dispositions du bail, de surseoir à statuer jusqu'au dépôt du rapport de l'expert que ladite demande,
- et de confirmer le jugement déféré en ses autres dispositions concernant la charge de mise aux normes du système de sécurité incendie, installé dans les lieux loués, la clef de répartition des charges facturées et la condamnation de la société Hammerson à lui restituer la somme de 905 093,77 € en découlant au titre des charges d'eau des années 1997 à 2005, en ce qu'il a ordonné une expertise, condamné la société Hammerson à lui régler la somme de 20 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et ordonné l'exécution provisoire,
- de dire en tout état de cause que les sommes que la société Hammerson sera tenue de lui restituer seront augmentées des intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2007 et subsidiairement à compter du 26 décembre 2008 jusqu'à la date de remboursement, et que les intérêts dus depuis plus d'un an seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du code civil, de débouter la société Hammerson de ses demandes reconventionnelles, de la condamner à lui payer la somme de 20 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et en tous les dépens incluant les frais d'expertise, avec droit de recouvrement direct conforme aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La cour a demandé aux parties et notamment à la société Hammerson de l'éclairer pendant le cours du délibéré sur le schéma d'organisation du centre commercial et spécialement celui relatif au relevé et à la facturation des charges ; la société Hammerson a produit un schéma de facturation des charges à laquelle elle a joint des documents photographiques se rapportant à l'emplacement des compteurs privatifs installés selon elle dans les locaux de la société Club Med Gym ; cette dernière y a répondu en prétendant ne pas y avoir accès et demandant d'écarter des débats ces pièces, de même que le relevé de consommation d'eau des boutiques du centre commercial comportant mention des neuf compteurs d'eau de la société Club Med Gym qui n'ont fait l'objet d'aucun débat contradictoire. Ces dernières pièces non sollicitées seront rejetées des débats.
SUR CE,
Sur la prescription des demandes en restitution des charges :
Par son assignation initiale du 26 décembre 2008 saisissant le tribunal de commerce, la société Club Med Gym demandait la condamnation de la société Hammerson à lui restituer les charges 'demandées dans la présente assignation' et en cas de contestation par la société Hammerson de désigner un expert pour vérifier l'intégralité des postes de charges imputées depuis le 1er janvier 1997 ; dans ses conclusions postérieures déposées à l'audience, elle a demandé de condamner la société Hammerson à lui verser à titre provisionnel et dans l'attente du résultat de la mesure d'expertise qui sera ordonnée une provision de 975 000 € hors taxes et de désigner un expert pour vérifier l'intégralité des charges imputées depuis le 1er janvier 2005.
Le tribunal a condamné la société Hammerson à restituer à la société Club Med Gym la somme de 905 093,77 € ht correspondant à une sur facturation des charges d'eau pendant les années 1997 à 2005, outre les intérêts légaux à dater de l'assignation du 26 décembre 2008 et avant dire droit, a désigné un expert afin de vérifier l'intégralité des postes de charges imputés à la société Club Med Gym depuis le 1er janvier 2005 ;
La société Hammerson fait valoir que la demande de la société Club Med Gym tendant au remboursement des charges qu'elle aurait indûment payées pour la période 2000-2004 est nouvelle en cause d'appel et prescrite.
Or, elle n'invoque pas que la société Club Med Gym aurait renoncé à l'audience devant le premier juge à sa demande en restitution des charges autres que celles liées à la consommation d'eau pour la période antérieure à 2005 de sorte que cette demande contenue dans ses prétentions originaires n'est pas nouvelle en cause d'appel ; elle ne constituerait en tout état de cause que le complément de sa demande initiale.
Le délai de prescription trentenaire auquel la demande en restitution des charges locatives était soumise avant la loi du 18 janvier 2005 qui a abrégé ce délai en le réduisant à cinq ans, n'était pas expiré à la date d'entrée en vigueur de la loi, s'agissant de la demande en restitution des charges locatives dues depuis 2000 ; formée dans le délai de cinq ans à compter de l'entrée en vigueur de la loi par assignation du 26 décembre 2008, elle est donc recevable.
Sur la demande en restitution des charges :
La société Club Med Gym fait valoir que la société Hammerson lui a imputé des charges qui ne sont pas dues, en appliquant une clef de répartition qui est erronée, notamment en ce qui concerne les charges d'eau ainsi que l'a révélé l'audit qu'elle a fait réaliser et en lui réclamant indûment des charges qu'elle n'est pas tenue de supporter relatives à des travaux de mise aux normes, de réfection totale des parties communes, d'embellissement ou d'équipements nouveaux ou encore des travaux relatifs à des parties privatives ou à usage privatif .
La société Hammerson expose qu'elle est propriétaire majoritairement des locaux du centre commercial, ensemble immobilier soumis au statut de l'indivision forcée et non à celui de la copropriété et qu'elle facture à la société Club Med Gym :
- les charges générales du centre commercial,
- les charges de l'Association syndicale Italie Vandrezanne ASIV qui a pour objet la gestion et l'entretien de tous les travaux pour faciliter l'usage des parties communes (laquelle est gérée par la cabinet Lamy),
- les charges privatives d'eau en fonction de sa consommation réelle, en outre de celles qui correspondent à la consommation d'eau des parties communes toilettes, climatisation et entretien) et qui sont facturées conformément aux dispositions de l'article 18-1 du bail ;
Elle fait valoir que contrairement à ce que soutient la société Club Med Gym, la consommation privative d'eau doit lui être facturée en fonction de sa consommation mesurée à partir des compteurs d'eau privatifs et non au prorata des surfaces occupées avec application d'une pondération comme c'est le cas pour les seules charges communes, que cette clef de répartition appliquée depuis l'origine du bail n'a jamais été contestée, qu'elle est conforme aux statuts de l'association ASIV qui prévoient concernant les charges de consommation en eau potable que 'la répartition se fera selon les consommations relevées aux compteurs divisionnaires de chaque ouvrage, par rapport au montant en francs facturé par la compagnie Générale des eaux', que cette clef de répartition est acceptée par tous les autres locataires du centre, qu'appliquer la clef de répartition relatives aux charges communes aux charges privatives reviendrait à faire supporter aux autres locataires la consommation d'eau du club Med Gym qui dispose de nombreuses installations comme une piscine sportive, que les conventions doivent être exécutées de bonne foi et qu'elles obligent à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation, qu'il est équitable et logique de faire supporter à la société Club Med Gym les factures d'eau issues de son ou de ses compteurs divisionnaires, que la commune intention des parties ressort de la pratique constamment suivie par les parties depuis l'origine du bail.
Les parties à un bail commercial sont libres de convenir tant des dépenses qui, payées par le bailleur seront ensuite facturées au preneur que du mode de répartition de ces dépenses lorsqu'il existe plusieurs locataires, s'agissant en l'espèce d'un centre commercial.
Le bail qui lie les parties et qui n'a pas été modifié concernant l'imputation des charges par les avenants successifs prévoit que le preneur devra en outre du loyer rembourser la quote part des impôts, taxes, charges et prestations afférentes aux lieux loués ( article 1. 4. 5 ) et plus loin, au paragraphe XVIII - 18-1 que le preneur devra rembourser au bailleur, en totalité, une quote part de charges et honoraires de gestion et de fonctionnement du centre calculée au prorata de la surface des locaux loués, avec application d'un coefficient de pondération de 0, 50 pour les réserves et les commerces qui se trouvent hors la zone loisirs (cinéma, restaurant, piscine ).
Vainement la société Hammerson fait-elle valoir que les charges ainsi calculées au prorata des surfaces occupées ne sont que celles afférentes aux parties communes telles que définies dans les paragraphes qui suivent 18-2 (qui décrit les parties communes par opposition aux parties privatives) et 18-3 qui énumère les différentes charges communes et que le preneur est tenu, en outre, de régler les charges d'eau telles qu'elles sont calculées à partir des compteurs divisionnaires installés dans les parties privatives.
Or non seulement le bail n'institue aucune autre clef de répartition des charges distincte de celle au prorata des surfaces et ne fait plus spécialement aucune référence aux dépenses d'eau que la preneur devrait rembourser au bailleur en fonction de sa consommations réelle mais il ne comporte aucune mention de l'existence de compteurs divisionnaires d'eau auxquels la société Club Med Gym conteste avoir accès et sur l'installation desquels la société Hammerson ne s'explique pas précisément ;
Le premier juge a justement fait observer que l'article 3-16 du bail qui traite des locaux annexes et notamment du matériel afférent à la piscine précise que le preneur devra supporter les charges communes afférentes à ces locaux sur la base normale de calcul de leur montant sous réserve d'un abattement de 50 % compte tenu du caractère de réserve et ce au prorata de la surface du lot n° 238 occupée, sans aucune référence pour cet ouvrage à l'existence d'un compteur divisionnaire.
Si les statuts de l'association syndicale Italie Vendrezane, co-contractante du fournisseur d'eau, prévoient que, dans ses rapports avec la société gestionnaire du centre commercial 'la répartition des charges de consommation se fera selon les consommations relevées aux compteurs divisionnaires de chaque ouvrage par rapport au montant des francs facturé par la compagnie générale des eaux', ces dispositions n'ont pas vocation à régir les rapports du preneur et du bailleur dont les obligations respectives sont définies dans le bail qui ne procède à aucun renvoi aux statuts de cette association en ce qui concerne notamment les charges d'eau remboursables.
Enfin, la circonstance invoquée par la bailleresse que les charges auraient été depuis l'origine du bail imputées au preneur en fonction de sa consommation réelle en eau ne peut aller à l'encontre des dispositions claires du bail, d'autant qu'elle est contestée par la locataire qui s'alarmant du montant des charges a fait procéder à un audit et que la société Hammerson a elle-même admis en 2007 que des erreurs d'imputation de charges d'eau avaient été commises et procédé à un remboursement.
Il s'ensuit qu'en ce qu'il a fait droit à la demande en restitution de la somme de 905 093,77 € ht correspondant à la sur-facturation d'eau remboursée par la société Club Med Gym à la société Hammerson pour la période 1997-2005, le jugement sera confirmé sauf à déduire de cette somme, celle de 233 298,32 € ht déjà remboursée par la société Hammerson en 2007 pour un trop perçu au titre des charges d'eau correspondant à la période 2000-2005.
S'agissant des autres charges que la société Club Med Gym prétend avoir indûment payées, soit par suite d'une application erronée de la clef de répartition, soit parce que ces charges ne lui sont pas imputables, le premier juge a, avant dire droit ordonné une expertise à l'effet de vérifier l'intégralité des charges imputées depuis le 1er janvier 2005 ; la société Club Med Gym demande la confirmation du jugement sur ce point mais sollicite la condamnation de la société Hammerson à lui régler d'ores et déjà la somme de 190 024,13 € ht outre 104 985,33 € ht au titre des honoraires de gestion correspondant à la période 2000-2004 inclus ; or la mesure d'expertise a précisément été ordonnée pour permettre à la juridiction saisie d'apprécier la réalité des charges imputées au preneur ; il y a lieu en conséquence non de statuer dès à présent au fond sur la demande mais plutôt d'étendre à la période 2000-2004 inclus la mission de l'expert.
Contrairement à ce qui est soutenu par la société Hammerson, il n'a pas été donné à l'expert mission d'interpréter les clauses du bail mais de donner au juge les éléments techniques et de fait permettant à la juridiction de se prononcer sur les divergences des parties quant à l'interprétation des clauses du bail ;
Sur la charge des travaux de mise aux normes :
La société Hammerson fait valoir que le bail prévoit que le preneur devra maintenir en bon état d'entretien, de fonctionnement et de sécurité et propreté l'ensemble des locaux loués et remplacer s'il y a lieu ce qui pourrait être réparé (article 3-1 du bail), qu'il s'est notamment obligé à faire procéder à ses frais à toute mise en conformité éventuelle avec toute réglementation de sécurité et d'hygiène du matériel de filtration, d'épuration et de chauffage de la piscine (article 3-17), que le bailleur n'est tenu, s'agissant de la révision du matériel et de la mise en conformité (article 3-17 bis), que des travaux de plomberie et de génie climatique.
Or ces dispositions du bail n'opèrent aucun transfert de la charge des travaux requis par l'administration concernant notamment la mise en conformité aux normes légales et réglementaires de sorte que c'est par de justes motifs que le premier juge a dit que les travaux de sécurité incendie catégorie A requis en raison du caractère ERP du centre commercial et comportant des dispositifs obligatoires dans les parties communes et les boutiques incombent au bailleur qui s'oblige à délivrer les locaux et de les entretenir en état de servir à l'usage auquel ils sont destinés.
Sur les autres demandes :
La société Hammerson supportera les entiers dépens et paiera à la société Club Med Gym la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en outre de la somme allouée sur ce fondement en première instance.
PAR CES MOTIFS
Déclare recevables les conclusions signifiées le 10 octobre 2012 par la société Hammerson ; rejette les pièces consistant en des documents photographiques et un relevé de compte, communiquées pendant le cours du délibéré en outre du seul document sollicité,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de la somme restituée à la société Club Med Gym et correspondant à la sur facturation des charges d'eau durant les années 1997 - 2005,
Réformant et statuant à nouveau sur ce point,
Condamne la société Hammerson à payer à la société Club Med Gym la somme de 617 795,45 € ht, avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2008 et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil.
Recevant la société Club Med Gym en ses demandes en restitution de charges pour la période 2000 à 2004,
Ajoutant,
Dit que la mission de l'expert désigné sera étendue à la vérification des postes de charges imputées pendant la période 2000 à 2004 inclus .
Condamne la société Hammerson aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct conforme aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et à payer à la société Club Med Gym la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE
