Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 16 JANVIER 2013
( n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/12284
Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Mai 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° (RG : 08/1
APPELANTE
SCI IMMOBILIÈRE BONNET agissant en la personne de son gérant et tous représentants légaux
[Adresse 4]
[Localité 8]
en cours de transfert au [Adresse 2]
Ayant pour avocat postulant la SCP Michel BLIN & Laurence BLIN, représentée par Maître Michel BLIN, avocats au barreau de Paris, Toque : L0058
Ayant pour avocat plaidant Maître Vincent DE LA SEIGLIERE, avocat au barreau de Paris, Toque : D1261
INTIMES
Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] pris en la personne de son syndic le CABINET [G],Etablissement secondaire du Cabinet [G] SA, prises elles-mêmes en la personne de leurs représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 7]
Ayant pour avocat postulant Maître Pascale BETTINGER, avocat au barreau de Paris, Toque : D0140
Ayant pour avocat plaidant Maître Laurence LECLERCQ DEZAMIS, avocat au barreau de Paris, Toque : A0551
CABINET [G] Etablissement secondaire du Cabinet [G] S.A. prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 6]
[Localité 9]
Ayant pour avocat postulant Maître Pascale BETTINGER, avocat au barreau de Paris, Toque : D0140
Ayant pour avocat plaidant Maître Laurence LECLERCQ DEZAMIS, avocat au barreau de Paris, Toque : A0551
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 14 novembre 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Fabrice JACOMET, conseiller hors hiérarchie faisant fonction de président
Madame Denise JAFFUEL, conseiller
Madame Sylvie MESLIN, conseiller
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Monsieur Dominique FENOGLI
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Fabrice JACOMET, conseiller hors hiérarchie faisant fonction de président et par Monsieur Dominique FENOGLI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le groupe d'immeubles en copropriété situé [Adresse 5] et [Adresse 3] à 75018 Paris est composé de cinq bâtiments : le bâtiment A en façade sur la rue Duc, le bâtiment B en façade sur la rue Ordener, le bâtiment C derrière le bâtiment B et les bâtiments D et E à la suite du bâtiment C.
La SCI IMMOBILIERE BONNET était propriétaire du lot n° 54 de l'état descriptif de division, correspondant à une pièce située au 4ème étage du bâtiment A, jusqu'à sa vente par acte notarié du 8 novembre 2010.
Le règlement de copropriété initial du 27 avril 1956 stipulait qu'à tout moment le propriétaire du lot n° 1 de l'état descriptif de division, correspondant à la totalité du bâtiment A détenu à l'époque par un propriétaire unique et seul le terrain faisant l'objet d'une copropriété, pouvait demander, en exécution de la loi du 15 juin 1943, aux autorités administratives la séparation du lot et que, en cas d'obtention de cette autorisation, les copropriétaires des lots 2 à 26 devraient accepter les limites fixées par l'administration et les conditions de tout traité de cours communes qui serait imposé.
Un additif établi le 23 novembre 1956 a divisé le lot n°1 en 44 lots (lots n° 27 à 70), a pris acte de l'engagement de la société « l'ECHO DE LA PROPRIETE » de solliciter la division de l'immeuble auprès de la préfecture dans un délai de trois mois et précisé qu'en cas de refus de l'autorisation de diviser, il sera nommé deux syndics, l'un pour l'immeuble de la rue Ordener et l'autre pour celui de la rue Duc, « les répartitions de toutes charges restant divisées ».
La scission n'a pas été régularisée et deux syndics distincts ont géré, l'un le [Adresse 5] et l'autre le [Adresse 3], les décisions étant prises lors d'assemblées générales distinctes.
Par ordonnance du 16 juillet 2004, la Selarl [C]- [S] a été désignée en qualité d'administrateur provisoire de l'immeuble sis [Adresse 5] pour notamment convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic, le précédent syndic MARUANI n'ayant pas convoqué d'assemblée dans les délais.
Par ordonnance du 29 septembre 2005, Me [T] a été désigné en qualité d'administrateur provisoire de l'immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 3] pour notamment convoquer une assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic de toute la copropriété.
Lors de l'assemblée générale de l'immeuble du [Adresse 5], convoquée par Me [S] le 13 décembre 2005, les copropriétaires du bâtiment A ont décidé de se retirer de la copropriété afin de constituer un syndicat des copropriétaires séparé.
Une assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 3], convoquée par Me [T] le 27 septembre 2007, a désigné le Cabinet [G] en qualité de syndic. La résolution précise que ses honoraires de gestion pour « le syndicat principal » sont fixés à 1.500 euros « pour une mission d'un an maximum visant à aboutir à la scission des 2 immeubles » et à 6.150 euros pour la gestion de l'immeuble du [Adresse 5].
Une assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 5], convoquée par le Cabinet [G], s'est tenue le 19 juin 2008 et a désigné « à nouveau » le Cabinet [G] en qualité de syndic.
Par exploit du 11 septembre 2008, la SCI IMMOBLILIERE BONNET a fait assigner la société Cabinet [G] en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]/[Adresse 3], du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et à titre personnel, pour voir déclarer l'assemblée générale du 19 juin 2008 inexistante, et subsidiairement nulle, outre l'allocation de dommages et intérêts.
Une assemblée générale de l'immeuble situé [Adresse 5] s'est tenue le 11 juin 2009. Elle a désigné le Cabinet [G] en qualité de syndic. Elle a donné mandat audit cabinet « pour effectuer la scission entre le [Adresse 5] et le [Adresse 3] ».
Par exploit du 21 septembre 2009, la SCI IMMOBILIERE BONNET a fait assigner la société Cabinet [G] en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et du [Adresse 3] et en qualité de représentant du syndicat du [Adresse 5] afin que soit annulée l'assemblée générale tenue le 11 juin 2009.
Par ordonnances du 12 octobre 2010, le juge de la mise en état a annulé les assignations délivrées les 11 septembre 2008 et 19 novembre 2009 à la requête de la SCI IMMOBILIERE BONNET au Cabinet [G] en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ' [Adresse 3].
Les deux procédures se sont poursuivies entre d'une part la SCI IMMOBILIERE BONNET et d'autre part Le syndicat du [Adresse 5] et le cabinet [G] à titre personnel. Elles ont été jointes.
Par jugement contradictoire, rendu le 3 mai 2011, dont la SCI IMMOBILIERE BONNET a appelé par déclaration du 30 juin 2011 à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et du Cabinet JOURDAN, le Tribunal de grande instance de Paris 8ème chambre 1ère section :
Rejette les demandes de la SCI IMMOBILIERE BONNET.
Rejette les autres demandes.
Condamne la SCI IMMOBILIERE BONNET aux dépens.
Les intimés ont constitué avocat.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d'appel dont les dernières ont été signifiées dans l'intérêt :
De la SCI IMMOBILIERE BONNET, le 30 octobre 2012,
Du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et du Cabinet [G], le 6 novembre 2012.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2012.
CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,
Sur le règlement de copropriété et l'existence d'un syndicat [Adresse 5]
Sur la recevabilité des demandes nouvelles de la SCI IMMOBILIERE BONNET
La SCI IMMOBILIERE BONNET demande, pour la première fois en cause d'appel, de réputer non écrite la clause du règlement de copropriété du 27 avril 1956 permettant au propriétaire du premier lot de demander la séparation d'avec le surplus de la copropriété ainsi que la clause de l'additif du 23 novembre 1956 intitulée « Engagement par société L'ECHO DE LA PROPRIETE » ;
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ne peut pas valablement soutenir que ces demandes seraient irrecevables en application des dispositions de l'article 564 du Code civil alors que lesdites prétentions, même si leur fondement juridique est différent, tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, à savoir la constatation de l'inexistence du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], de telle sorte que, par application des dispositions de l'article 565 du Code de procédure civile, elles ne constituent pas des prétentions nouvelles prohibées ;
Ces demandes seront donc déclarées recevables ;
Sur les clauses querellées
La clause querellée du règlement de copropriété du 27 avril 1956 est rédigée ainsi que suit : « il est stipulé qu'à tout moment le propriétaire du premier lot pourra demander en exécution de la loi du 15 juin 1943 aux autorités administratives la séparation de son lot d'avec le surplus de la copropriété. Si cette autorisation est donnée, les copropriétaires des 2ème à 26ème lots devront accepter les limites fixées par l'administration et les conditions de tout traité de cours communes qui seraient imposé Dans ce cas, le premier lot serait exclu à compter du jour de la division de toute participation aux charges de la copropriété. Tous les frais inhérents à la demande et à son application seront à la charge exclusive du propriétaire du premier lot » ;
La SCI IMMOBILIERE BONNET ne peut pas valablement soutenir que cette clause devrait être réputée non écrite au motif que la division de l'immeuble ne se solliciterait pas des autorités administratives mais du syndicat selon les processus détaillés aux articles 27 et 28 de la loi du 10 juillet 1965 alors que la stipulation querellée de ladite clause, qui n'avait vocation à s'appliquer que tant que le bâtiment A constituant le premier lot était détenu par un propriétaire unique, est devenue obsolète dès que le bâtiment a été subdivisé en plusieurs lots en novembre 1956 de telle sorte que la mention « pourra demander.. aux autorités administratives » ne peut plus trouver aujourd'hui à s'appliquer et qu'il serait donc vain de rechercher si cette stipulation est contraire aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965, étant observé qu'il appartient à l'assemblée générale des copropriétaires, et non au juge, de procéder aux adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires notamment par l'obsolescence de certaines de ses stipulations; cette demande sera donc rejetée ;
La clause querellée de l'additif du 23 novembre 1956 est rédigée ainsi que suit : « ENGAGEMENT PAR SOCIETE L'ECHO DE LA PROPRIETE- M [H] engage la Société qu'il représente ou ses ayants cause à solliciter de la Préfecture de la Seine, dans un délai de trois mois de ce jour, la division de l'immeuble dont il s'agit en deux lots : le premier étant constitué par la partie teintée en rose au plan sus énoncé. Et le deuxième étant constitué par la partie teintée en jaune au même plan. Les conditions prévues sous l'article 7 du règlement de copropriété sus-énoncé pour le cas de division continueront de s'appliquer Tous les frais de division seront supportés par la société L'ECHO DE LA PROPRIETE ainsi que M [H] l'y oblige et tous ceux inhérents à cette division quelqu' en soit l'origine (traité de cour commune, création de clôture, etc') De plus en cas de refus de l'autorisation de diviser il serait nommé deux syndics, un pour l'immeuble de la rue Ordener, un pour l'immeuble rue Duc, les répartitions de toutes charges restant divisées ;
La SCI IMMOBILIERE BONNET ne peut pas valablement soutenir que la stipulation prévoyant la nomination de deux syndics devrait être réputée non écrite comme contraire aux dispositions d'ordre public des articles 17, 27 et 28 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu'elle n'explicite pas sa prétention de ce chef, étant observé que l'article 25 c) prévoit la désignation du ou des syndics, d'où il se déduit que la désignation de plusieurs syndics n'est pas en soi contraire à l'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ; cette demande sera donc rejetée ;
Subsidiairement, la SCI IMMOBILIERE BONNET fait valoir à bon droit que la preuve n'étant pas rapportée que la société L'ECHO DE LA PROPRIETE a sollicité la division auprès de la préfecture et que l'autorisation lui a été refusée, cette stipulation n'a jamais pu trouver à s'appliquer et ne peut donc être utilement invoquée par le syndicat du [Adresse 5] ;
Sur l'existence d'un syndicat [Adresse 5]
Il appert de l'analyse du règlement de copropriété d'avril 1956 que « les parties qui font l'objet d'une propriété exclusive et particulière sont à diviser en deux groupes : le premier, concernant le premier lot (bâtiment A) sur la rue Duc avec courette intérieure'qui, composant une unité, n'a pas à être subdivisé intérieurement. La totalité des constructions constitue une propriété privative et seul, le terrain fait l'objet d'une copropriété'Le deuxième, concernant les deuxième à vingt-sixième lots (surplus de la propriété, bâtiment sur la rue Ordener et sur cour' »
L'additif de novembre 1956, qui subdivise le premier lot en plusieurs lots (lots n° 27 à 70 inclus), fixe également la répartition des charges particulières pour les lots ainsi créés à l'intérieur du bâtiment A.
Il appert des autres pièces versées aux débats que dès l'origine, en octobre 1956, un syndic bénévole en la personne de M. [Z] a été désigné pour gérer les parties communes, à savoir le sol commun à tous et les bâtiments et courettes à l'exception du bâtiment A et sa courette intérieure qui formait le premier lot ;
Lorsque le premier lot a été ensuite subdivisé, un syndic professionnel a été désigné en la personne du Cabinet MARUANI pour assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne du bâtiment A, conformément à la volonté des parties ressortant des clauses du règlement de copropriété et de son additif ayant divisé la copropriété en deux groupes séparés avec des gestions distinctes, peu important que la scission envisagée dès l'origine ne soit pas à ce jour réalisée;
Il résulte de ce qui précède que, l'immeuble comportant plusieurs bâtiments, le règlement de copropriété a clairement posé le principe pour le bâtiment A d'une gestion autonome avec spécialisation des charges qui aboutit à l'existence d'un syndicat secondaire doté de la personnalité morale, étant observé que si l'expression « syndicat secondaire » n'est pas utilisée dans ledit règlement datant de 1956, l'existence dudit syndicat secondaire n'en est pas pour autant implicite ;
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de la SCI IMMOBILIERE BONNET fondées sur l'inexistence d'un syndicat pour le [Adresse 5] ;
SUR LES ASSEMBLEES GENERALES DES 19 JUIN 2008 ET 11 JUIN 2009
La SCI IMMOBILIERE BONNET ne peut pas valablement soutenir que les assemblées générales des copropriétaires du [Adresse 5] tenues les 19 juin 2008 et 11 juin 2009 devraient être déclarées inexistantes, et subsidiairement nulles, au motif de l'inexistence d'un syndicat principal ou secondaire alors que l'existence d'un syndicat secondaire est établi pour le bâtiment A sis [Adresse 5] ; ce moyen ne peut donc prospérer ;
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de la SCI IMMOBILIERE BONNET de ces chefs ;
Sur les charges de copropriété
Le Cabinet [G], étant le syndic en exercice du syndicat secondaire du [Adresse 5], avait qualité pour établir un état daté et réclamer au notaire, lors de la vente du lot de la SCI IMMOBILIERE BONNET, les charges dues au syndicat secondaire ;
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI IMMOBILIERE BONNET de ce chef ;
La SCI IMMOBILIERE BONNET ne peut pas valablement soutenir que le syndicat des copropriétaires devrait lui restituer la somme de 8.045, 38 euros au titre des charges directement payées par le notaire chargé de la vente de son lot au motif que lesdites charges ne seraient pas réparties conformément au règlement de copropriété alors qu'elle n'établit pas la non conformité qu'elle allègue et qu'il résulte au contraire des pièces produites par le syndicat, notamment les procès-verbaux des assemblées générales des 19 juin 2008 et 11 juin 2009 ayant approuvé les comptes et voté le budget prévisionnel, les appels de fonds et un décompte des sommes dues que les sommes réclamées lors de la mutation du lot étaient dues conformément au règlement de copropriété ;
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI IMMOBILIERE BONNET de ce chef ;
Sur la perte de jouissance du lot
La SCI IMMOBILIERE BONNET sollicite la condamnation du syndicat du [Adresse 5], et subsidiairement du syndic Cabinet [G], à lui payer la somme de 17.760 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de jouissance au motif qu'elle aurait subi quatre dégâts des eaux ininterrompus de 2005 à 2010 rendant son lot inutilisable sans qu'il soit procédé à quelque réparation que ce soit ;
Il ressort de l'examen des pièces produites que deux dégâts des eaux se sont produits dans le lot de la SCI IMMOBILIERE BONNET les 5 juin et 3 août 2006 dont l'origine est décrite par TARDY EXPERTS comme étant une fuite sur un joint défectueux du robinet mélangeur de l'évier d'une autre copropriétaire non assurée personnellement, pour lesquels la SCI IMMOBILIERE BONNET a été indemnisée, le 24 septembre 2007, à hauteur de la somme de 9.692,63 euros dans le cadre de la convention CIDRE ;
La SCI IMMOBILIER n'établit ni la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans les dégâts des eaux dont elle se plaint, ni une faute dans la gestion du sinistre par le syndic Cabinet [G] de nature à engager la responsabilité de ce dernier ; ses demandes à ce titre ne peuvent donc prospérer ;
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI IMMOBILIERE BONNET de ces chefs ;
Sur les autres demandes
Le syndicat des copropriétaires et le Cabinet [G] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, les caractères abusif et vexatoire allégués n'étant pas établis ; ces demandes seront donc rejetées ;
En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef ;
La SCI IMMOBILIERE BONNET sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros et au Cabinet [G] la somme de 1000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d'appel ;
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
DÉCLARE la SCI IMMOBILIERE BONNET recevable dans ses demandes nouvelles formées en cause d'appel mais l'en déboute ;
CONFIRME le jugement et y ajoutant :
CONDAMNE la SCI IMMOBILIERE BONNET à payer au syndicat secondaire des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 2000 euros et à la société Cabinet [G] la somme de 1000 euros, au titre de leurs frais irrépétibles d'appel ;
REJETTE les demandes autres, plus amples ou contraires ;
CONDAMNE la SCI IMMOBILIERE BONNET aux entiers dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
Dominique FENOGLI Fabrice JACOMET
