| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 1, 10 janvier 2013, 12/00450

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRET DU 10 JANVIER 2013

(n° 7, 12 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 12/00450

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Juin 2010 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 10/02112

APPELANTE

Société SCCV HUIT DOUZE SUR PARC

agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège [Adresse 3]

représentée par la SCP GARNIER en la personne de Maître Mireille GARNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J136

assistée de Maître Charles WEIL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0160

INTIMEE

Société HUIT-DOUZE

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège [Adresse 1]

représentée par la AARPI GIDE LOYRETTE NOUEL AARPI en la personne de Maître Erwan LE DOUCE BERCOT et de Maître Solène MAULARD, avocats au barreau de PARIS, toque : T03 AARPI,

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 novembre 2012, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Lysiane LIAUZUN, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère

Greffier lors des débats : Madame Fatima BA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Madame Fatima BA, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Par acte authentique du 22 janvier 2008, la SCCV Huit-douze sur parc a vendu à la société Huit-douze un immeuble à usage de bureaux en l'état futur d'achèvement sis à [Adresse 4], moyennant le prix de 57.640.933 € HT (68.938.555,86€ TVA incluse), dont 15% ont été payés à la signature du contrat, étant stipulé au contrat de vente :

' le paiement du solde du prix de vente au fur et à mesure de l'exécution des travaux dont 7% à la livraison, 1,5% à la levée des réserves et 0,5% lors de la remise du certificat de conformité,

' un ajustement éventuel du prix en fonction des surfaces locatives et des emplacements de stationnement au vu des surfaces réellement construites,

' un mandat donné au vendeur de rechercher et sélectionner les locataires et négocier les baux,

' une garantie locative consentie par le vendeur à l'acquéreur pour une durée de douze mois à compter de la livraison,

' dans l'hypothèse où l'immeuble ne serait pas loué le jour de la livraison, le prélèvement sur l'échéance du prix payable à la livraison d'une somme égale à la garantie locative séquestrée entre les mains du notaire.

Un procès-verbal de réception a été signé par les parties le 29 octobre 2009 et la société Huit-douze a procédé le 30 octobre 2009 au virement de la somme de 4.711.330,20€ correspondant aux 7% du prix de vente payable à la livraison diminués des frais financiers pour 95.626,01€, entre les mains du vendeur pour 277.547,70€ TTC (soit 232.063,30€ HT) et entre les mains du notaire en qualité de séquestre pour la somme de 4.433.782,50€ TTC (soit 3.707.176€ HT) au titre de la garantie locative pour les locaux vacants.

Par acte d'huissier du 5 novembre 2009, la SCCV Huit-douze sur parc a notifié au notaire son opposition à tout versement demandé par la société Huit-douze au titre de la garantie locative ou à quelque titre que ce soit au motif qu'elle restait redevable à son égard de la somme de 4.874.030,29€ .

Par acte du 10 février 2010, la SAS Huit-douze a fait assigner à jour fixe la SCCV Huit-douze sur parc devant le Tribunal de Grande Instance de Creteil en paiement des sommes dues au titre de la garantie locative, demande à laquelle la SCCV Huit-douze sur parc s'est opposée en faisant valoir que la société Huit-douze a fait échouer les négociations pour la location de l'immeuble par son immixtion fautive , demandant reconventionnellement à titre de dommages et intérêts une somme correspondant au supplément de prix prévu au contrat dans l'hypothèse où l'immeuble serait loué à la livraison, la rémunération des soins et peines engagés inutilement pour la commercialisation et l'ajustement du prix prévu au contrat pour les surfaces complémentaires construites, précisant à l'audience que par ordonnance du 4 mai 2010, le juge des référés a rejeté la demande de désignation d'un géomètre expert formée par la société Huit-douze et condamné celle-ci au paiement d'une provision de 440.247,79€ en application de la clause d'ajustement du prix au regard des surfaces construites.

Par jugement du 15 juin 2010, le tribunal a :

- dit que la garantie locative due par la SCCV Huit-douze sur parc est acquise à la SAS Huit-douze,

- condamné la SCCV Huit-douze sur parc à payer à la SAS Huit-douze les sommes de :

' 828.851,87€ au titre de la garantie locative pour la période du 29 octobre au 31 décembre 2009 majorée des intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2009,

' 1.093.495,62€ au titre de la garantie locative due pour le 1er trimestre 2010 majorée des intérêts au taux légal à compter du 1er février 2010

' 1.093.495,62€ au titre de la garantie locative due pour le 2ème trimestre 2010 majorée des intérêts au taux légal à compter du 1er mai 2010

- condamné la société Huit-douze à payer à la SCCV Huit-douze sur parc la somme de 440.247,70€ au titre du complément de prix dû pour les surfaces réellement livrées conformément à l'article 21.4 du contrat de vente outre les intérêts au taux contractuel prévu à l'article 9.3.2.1 du contrat de vente,

- débouté la SCCV Huit-douze sur parc de sa demande en paiement de dommages et intérêts

- prononcé la résiliation du mandat de commercialisation,

dit que Me [I] pourra se libérer des sommes détenues en qualité de séquestre à concurrence de la différence :

' d'une part :

3.015.843,11€ majoré des intérêts au taux légal ayant couru à compter du 13 novembre 2009 sur la somme de 828.851,87€, à compter du 1er février 2010 sur la somme de 1.093.495,62€ à compter du 1er mai 2010 sur la somme de 1.093.495,62€

' d'autre part,

440.247,79€ majoré des intérêts au taux conventionnel conformément à l'article 9.3.2.1 du contrat de vente et e, entre les mains de la SAS Huit-douze

- condamné la société Huit-douze sur parc à payer à la société Huit-douze la somme de 5.000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné la société Huit-douze sur parc aux dépens.

Appelante, la SCCV Huit-douze sur parc, aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 24 octobre 2012 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de ses moyens, visant les articles 1134, 1178 et 1184 du code civil, conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Huit-douze à lui payer la somme de 440.247,79€ au titre du complément de prix pour les surfaces réellement livrées, outre les intérêts au taux contractuel conformément à l'article 9.3.2.1 de l'acte de vente à compter du 29 octobre 2009 et à son infirmation pour le surplus, demandant à la Cour, en statuant à nouveau, de :

- dire que la société Huit-douze a manqué à ses obligations contractuelles telles que définies notamment à l'article 28.2 du contrat de vente en lui faisant interdiction de proposer un loyer inférieur à 330€ HT/HC/an/m² pour les surfaces de bureaux pour le candidat locataire SILCA,

- dire qu'elle a manqué à ses obligations de loyauté, coopération et bonne foi et rompu de manière abusive, le 9 janvier 2009, le mandat de commercialisation et ultérieurement par ses agissements répétés en violation du contrat,

- en conséquence, dire que l'inoccupation des locaux pendant la période de garantie locative est la conséquence des fautes commises par la société Huit douze et qu'elle est bien fondée à invoquer l'exception d'inexécution,

- dire qu'aucune somme n'est due au titre de la garantie loative,

- subsidiairement sur ce point, pour le cas où la cour estimerait que la garantie locative est due, du seul fait de l'inoccupation, constater que cette inoccupation est due ux fautes commises par la société Huit douze et la condamner à lui régler à titre de dommages et intérêts un montant équivalent à celui de la garantie locative et ordonner la compensation entre les deux sommes,

- débouter la société Huit-douze de l'ensemble de ses demandes,

- la condamner à lui verser la somme de 4.548.151,21€ TTC au titre du règlement du solde du prix exigible à l'échéance livraison, outre les intérêts au taux contractuels conformément à l'article 9.3.2.1 de l'acte de vente à compter du 29 ocotbre 2009 avec capitalisation des intérêts conformément à l'article 1154 du code civil,

- ordonner la libération à son profit de l'ensemble des sommes actuellement séquestrées chez le notaire ou à la caisse des dépôts et consignations sur simple présentation d'une minute de l'arrêt à intervenir,

- condamner la société Huit-douze à lui payer la somme de 1.913.919,33€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la perte de chance de percevoir un prix complémentaire en application de l'article 9.4 du contrat de vente,

- condamner la société Huit-douze à lui payer la somme de 320.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation des peines et soins engagés par elle postérieurement à la rupture du mandat de commercialisation le 9 janvier 2009,

Subsidiairement,

- prononcer la résiliation judiciaire du mandat de commercialisation à la date du 4 mai 2010, date à laquelle les parties en étaient d'accord et subsidiairement, à la date du jugement du 15 juin 2010,

- en conséquence, la décharger du paiement de la garantie locative à compter de la date de résiliation du mandat de commercialisation retenue,

- condamner la société Huit douze à lui verser la somme de 10.000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile

- la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 13 novembre 2012 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de ses moyens, la société Huit douze, visant les articles 1134, 1147 du code civil et 143, 144, 565 et 566 du code de procédure civile, demande à la cour de :

- révoquer l'ordonnance de clôture du 25 octobre 2012 et admettre les présentes écritures,

confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la garantie locative due par la SCCV lui est acquise, condamné la société SCCV à lui payer les sommes correspondant à cette garantie et les intérêts au taux légal et débouté la SCCV de sa demande de dommages et intérêts

- l'infirmer pour le surplus et, en statuant à nouveau,

A titre principal,

- dire que la totalité de la garantie locative lui est acquise et en conséquence, condamner la société SCCV à lui payer, outre les sommes visées au jugement, celles de 1.093.495,62€ au titre de la garantie locative due pour le 3ème trimestre 2010 majorée des intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2010 et de 324.443,62€ au titre de la garantie locative due pour la période allant du majorée des intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2010,

- dire que Me [I], prise en sa qualité de séquestre, pourra se libérer des sommes qu'elle détient entre ses mains, soit les sommes mentionnées ci-dessus,

- débouter la société SCCV de l'ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire, concernant la garantie locative,

- prononcer la résiliation du mandat de commercialisation aux torts exclusifs de la société SCCV,

- dire que la garantie locative due par la société SCCV lui est acquise jusqu'au 2ème trimestre 2010 inclus,

- en conséquence, condamner la société SCCV à lui payer les sommes suivantes:

' 828.851,87€ au titre de la garantie locative pour la période du 29 octobre au 31 décembre 2009 majorée des intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2009,

' 1.093.495,62€ au titre de la garantie locative due pour le 1er trimestre 2010 majorée des intérêts au taux légal à compter du 1er février 2010

' 1.093.495,62€ au titre de la garantie locative due pour le 2ème trimestre 2010 majorée des intérêts au taux légal à compter du 1er mai 2010

- dire que Me [I], prise en sa qualité de séquestre, pourra se libérer des sommes qu'elle détient entre ses mains, à hauteur desdites sommes,

- condamner la société SCCV à lui verser la somme de 1.417.939,24€ à titre de dommages et intérêts,

- débouter la société SCCV de l'ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire, concernant le complément de prix,

- désigner un géomètre avec pour mission de :

- indiquer le cas échéant si les surfaces supplémentaires ont été réalisées par la société SCCV par rapport aux surfaces initialement prévues par les parties et préciser l'affectation de ces surfaces,

- établir le relevé des surfaces réalisées par la société SCCV conformément aux stipulations de l'acte de vente en vue de déterminer si un complément de prix est dû à la société SCCV et le cas échéant de déterminer ce complément de prix,

- fixer la provision à consigner au greffe à titre d'avance sur les honoraires de l'expert

En toute hypothèse,

- condamner la société SCCV à lui verser la somme de 50.000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile

- condamner la société SCCV aux entiers dépens lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile

SUR CE, LA COUR,

Sur la garantie locative,

Considérant que l'article 28 du contrat de vente du 22 janvier 2008 porte sur la garantie locative et le mandat de commercialisation, l'article 28.1 traitant de la garantie locative et l'article 28.2 du mandat de commercialisation ;

Considérant que conformément aux dispositions de l'article 28.1, le vendeur garantit à l'acquéreur pour une durée de douze mois à compter de la livraison de l'immeuble le versement d'un loyer de base fixé par catégorie de mètres carrés de surfaces locatives vacantes, dans la limite de 3.657.176€ HT, ladite garantie prenant fin si l'immeuble est intégralement loué aux termes de baux signés à condition que le loyer de base soit atteint, à l'expiration d'une durée de douze mois à compter de la livraison de l'immeuble ou lorsque les versements effectués par le vendeur ont atteint de la somme de 3.657.176€ HT ;

Que conformément aux dispositions de l'article 28.3, l'acquéreur donne au vendeur un mandat aux fins de rechercher et sélectionner des locataires et négocier les baux, l'acquéreur pouvant seul signer les baux, étant stipulé que : « L'acquéreur sera tenu régulièrement informé de l'avancement de la commercialisation et devra, si le vendeur lui en fait la demande, assister aux négociations avec les candidats '. » et qu'en cas de désaccord entre les parties sur le choix d'un locataire, il sera considéré qu'un candidat remplit les conditions requises s'il remplit au moins deux critères positifs et ne remplit aucun des critères négatifs fixés par les parties, étant en outre précisé les conditions minimales du bail, dont un loyer facial au moins égal à 275€ HT/HC/an/m² pour les bureaux, l'acquéreur pouvant à titre dérogatoire jusqu'au 18 décembre 2008 refuser tout locataire qui n'accepterait pas un loyer facial minimum de 295€ HT/HC/an /m² pour les bureaux ;

Qu'il est également énoncé à l'article 28.3 que :

« si l'acquéreur refusait de conclure le bail pour des raisons différentes que le non-respect des conditions stipulées ci-dessus, le vendeur serait alors déchargé de sa garantie locative pour les locaux concernés par ledit bail .

Préalablement à la conclusion du bail, le vendeur adressera à l'acquéreur une note faisant état de la qualité du candidat locataire et résumant les conditions générales et particulières du bail projeté et notamment'

L'acquéreur aura un délai de cinq jours ouvrés à compter de la réception de cette note pour faire connaître son accord ou son désaccord sur la proposition. A défaut de réponse dans le délai susvisé, il sera réputé avoir donné son accord tacite sur le projet de location.

Dans la mesure où les conditions fixées ci-dessus sont respectées, l'acquéreur sera considéré comme agréant le bail et sera tenu de signer le bail. Dans ce cas, la garantie locative ne pourra pas jouer pour les locaux concernés par ledit bail » ;

Considérant qu'il est constant que le jour de la livraison de l'immeuble, soit le 29 octobre 2009, les locaux étaient vacants et que le vendeur n'avait pas adressé préalablement à l'acquéreur un projet de bail conformément aux dispositions de l'article 28-3 du contrat de V.E.F.A, les négociations avec les candidats preneurs, notamment avec les sociétés SILCA et Accenture n'ayant pas abouti ;

Que la garantie locative avait donc vocation à être mise en 'uvre ;

Que toutefois, la société SCCV Huit douze sur parc oppose à la société Huit douze l'exception d'inexécution, se prévalant des dispositions de l'article 1134 qui énonce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi et de celles de l'article 1184 du code civil selon lesquelles la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des parties ne satisfera point à son engagement,  ;

Considérant qu'il résulte des clauses ci-dessus rapportées et de leur articulation au sein d'un même article (l'article 28) que la garantie de loyer est la contrepartie du mandat de commercialisation et notamment de la possibilité laissée au vendeur de trouver un locataire à des conditions prédéterminées, l'acquéreur ayant l'obligation, si elles sont remplies, de signer le bail, à défaut de quoi la garantie locative ne joue pas, étant observé que le vendeur, qui est autorisé à donner mandat de commercialisation à ses frais à toute agence de son choix, conserve la maîtrise de la recherche des locataires et de la négociation des baux même lorsque ces missions sont assumées par les autres agents mandatés par lui dont Keops ;

Que la société venderesse est donc recevable, pour refuser sa garantie locative, à opposer l'inexécution par l'acquéreur des obligations mises à sa charge par le mandat de commercialisation ;

Considérant que la société SCCV Huit-douze sur parc fait grief à la société Huit-douze, à laquelle elle a adressé début décembre 2008 la candidature, pour la totalité de l'immeuble, de la société SILCA, membre du groupe Crédit agricole, avec un cahier des charges très précis établi par le candidat locataire et une lettre d'intérêt faisant apparaître que cette candidate attendait des réponses précises et des offres adaptées dans un délai très court, de s'être immiscée dans les négociations et de les avoir fait échouer par son intransigeance, en imposant notamment que la discussion reste en ce qui concerne le montant du loyer, à celui de la présentation, soit 330€ ;

Considérant que les parties ont échangé le 9 janvier 2009, suite aux négociations engagées début décembre 2008 avec le crédit agricole immobilier, les mails suivants :

- le premier (pièce communiquée par l'appelant sous le n° 20) de M. [S], représentant de la société SCCV Huit-douze sur parc, adressé au représentant de la société Huit-douze, qui fait état des difficultés du marché financier, et des propositions qu'il compte faire à la société Silca au cours de la réunion devant être tenue le 12 janvier 2009, sollicitant son accord express, certaines des propositions envisagées supposant un aménagement de l'article 28.1.2 du contrat de vente,

- le second (pièce 19), du représentant de la société Huit-douze en réponse au mail précédent, aux termes duquel le représentant de la société Huit-douze indique ne pas vouloir changer sa position, s'agissant du départ des négociations, tant qu'il n'aura pas de contre-proposition ferme de la société Silca, à savoir : loyer de 330€/m², bail 3/6/9, pas de limitation à l'indexation et trois mois de franchise de loyers, ne pas vouloir négocier sur des points particuliers et n'accepter qu'un package complet, vouloir être présent à toutes les négociations avec le client et ne pas accepter que [E] (gérant de la SCCV Huit-douze sur parc) abaisse le loyer demandé au locataire en un sens qui influerait sur son intéressement,

- le troisième (pièce18) en réponse au précèdent, aux termes duquel M. [S] reproche au représentant de la société Huit-douze son immixtion dans la négociation, des injonctions irréalistes eu égard aux engagements aux termes desquels le loyer proposé est de 300€ et peut descendre et son refus qu'il abaisse le loyer demandé au locataire en un sens qui influerait sur son intéressement, ajoutant qu'il s'estime dégagé de son obligation de garantie de loyer ;

Que suite à la réunion du 12 janvier 2009, à laquelle assistait le représentant de la société Huit-douze, M. [S] a adressé au crédit agricole immobilier un complément d'offre à 296€ HT et HC/m²/an qui n'a pas été jugé satisfaisant, le Crédit agricole immobilier ayant décidé au cours de sa réunion du 28 janvier suivant de ne pas retenir cette offre;

Considérant que le refus de la société Huit-douze de procéder à des aménagements du contrat de V.E.F.A. ne constitue pas, quelque soit le contexte économique, un manquement à ses obligations contractuelles ;

Que, ainsi que précisé par lui dans son premier mail du 9 janvier 2009, M. [S] n'avait pas besoin de l'autorisation de la société Huit-douze pour proposer un niveau de loyer légèrement supérieur ou égal au loyer de base, ce qu'il a d'ailleurs fait par lettre du 14 janvier 2009, proposant au candidat locataire de ramener le loyer de 299€ à 296€ , et ce sans attendre l'accord de principe de la société Huit-douze reçu par mail le 20 janvier 2009, la société Huit-douze envisageant même de descendre en dessous de ce montant ;

Que le refus de la société Huit-douze dans son mail du 9 janvier 2009 de baisser le prix de présentation fixé d'un commun accord à 330€/m² en l'absence d'une contre proposition préalable de la société Silca n'est pas constitutif d'une faute, puisqu'il intervient dans le cadre de négociations et qu'il ne concerne que le prix de présentation et non le prix en dessous duquel la société Huit-douze refuse de signer un bail, étant observé qu'une offre a effectivement été faite par M. [S] au prix de 296€ le m², soit à un prix inférieur à celui de présentation, postérieurement à la réunion du 12 janvier dans un délai permettant au crédit agricole immobilier d'en avoir connaissance avant qu'il prenne sa décision définitive ainsi qu'il résulte de son attestation du 29 janvier 2009 et étant rappelé qu'aux termes du contrat de commercialisation, le choix du montant du loyer proposé appartient en dernier ressort, dans la limite du loyer de base fixé contractuellement, à la société SCCV Huit-douze sur parc;

Qu'enfin, le contrat de V.E.F.A fait obligation à la société Huit-douze d'assister aux négociations avec les candidats locataires si la société Huit-douze sur parc lui en fait la demande, mais ne contient aucune interdiction d'assister aux négociations en l'absence d'une telle demande, étant observé que le représentant de la société Huit-douze a fait état de sa volonté d'assister aux dites négociations pour la première fois dans son mail du 9 janvier 2009 alors que les négociations étaient en cours depuis décembre 2008 et que des réunions avaient déjà eu lieu hors de sa présence, étant également observé que M. [S], qui l'a rencontré avant la réunion du 12 janvier 2009, ne justifie pas ni même ne prétend lui avoir formellement interdit d'assister à cette réunion ;

Que l'échec des négociations avec la société Silca n'est donc pas imputable à la société Huit-douze ;

Considérant que les négociations entreprises avec la société Accenture en octobre 2009 n'ont pas non plus abouti et que l'échec des négociations n'est pas imputable à la société Huit-douze, étant observé qu'il ressort de l'attestation de la société Accenture du 17 février 2009 que M. [S] (représentant de la société SCCV Huit-douze), contrairement à ce qu'il avait annoncé dans un mail du 14 octobre 2009, ne lui a pas fait d'offre autre que celle au prix de 330€/m² /an, alors qu'il tenait du mandat de commercialisation le droit de faire une offre au prix plancher en respectant les conditions énoncées au contrat de V.E.F.A. ;

Que la société SCCV Huit-douze sur parc, qui ne rapporte pas la preuve d'une inexécution fautive par la société Huit-douze des obligations mises à sa charge par le mandat de commercialisation en ce qui concerne les négociations avec la société Silca, est mal fondée à opposer à la demande formée au titre de la garantie locative l'exception de non exécution de l'article 1184 du code civil ;

Que de même, ne constitue pas une faute la proposition du représentant de la société Huit-douze par mail du 6 août 2006, dans le cadre de la candidature de la société Abbott, de voir fixer le loyer à 260-280€, le loyer plancher étant de 275€ ;

Considérant que l'immeuble n'étant pas loué à la date de livraison de l'immeuble sans que cette circonstance puisse être imputée à la société Huit-douze, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a dit que la garantie locative est acquise à la société Huit-douze ;

Sur les demandes de dommages et intérêts de la société SCCV huit-douze sur parc,

Considérant qu'aucune faute n'étant établie à l'encontre de la société Huit-douze, c'est à juste titre que le premier juge a débouté la société SCCV Huit-douze sur parc de sa demande en paiement de dommages et intérêts correspondant au supplément de prix de vente prévu à l'article 9-4 du contrat de V.E.F.A dans l'hypothèse où 80% de la surface de l'immeuble serait loué au plus tard dans les 90 jours après sa livraison, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef ;

Que pour les mêmes motifs, la société SCCV Huit-douze sera également déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre « des peines et soins » engagés par elle postérieurement au 9 janvier 2009, étant observé qu'elle ne pouvait rompre unilatéralement le mandat de commercialisation et qu'elle n'a fait que remplir les obligations nés de ce mandat ;

Sur la résiliation du mandat de commercialisation,

Considérant que chacune des parties ayant demandé en première instance la résiliation du mandat de commercialisation aux torts exclusifs de l'autre partie, le premier juge, après avoir constaté qu'aucune faute n'était imputable à l'une ou l'autre des parties, a toutefois prononcé la résiliation dudit mandat dès lors qu'elle était demandée par les deux parties ;

Considérant qu'aucune faute de nature à avoir fait échouer les négociations n'étant établie à l'encontre de la société Huit-douze, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la société SCCV Huit-douze sur parc de sa demande de résiliation du mandat de commercialisation aux torts exclusifs de la société Huit-douze, sa dénonciation du mandat par mail du 9 janvier 2009 étant sans effet en l'absence d'une clause résolutoire spécifique ;

Qu'il sera également infirmé, par des motifs que la cour adopte, en ce qu'il a débouté la société Huit-douze de sa demande de résiliation aux torts exclusifs de la société SCCV Huit-douze sur parc ;

Qu'en revanche, il sera infirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation pure et simple du mandat de commercialisation, étant observé qu'ainsi que soutenu par la société Huit-douze, le premier juge a statué sur ce point ultra-petita car il n'y a pas eu accord des parties pour que soit prononcée la résiliation pure et simple du mandat de commercialisation, chacune d'elle n'en ayant poursuivi la résiliation qu'aux torts exclusifs de l'autre ainsi qu'il résulte de leurs conclusions signifiées devant le tribunal le 4 mai 2010 ;

Sur le montant de la garantie locative,

Considérant que le mandat de commercialisation, contrepartie de la garantie locative, a pris fin le 29 octobre 2010, date d'expiration de la garantie locative,  la livraison de l'immeuble étant intervenue le 29 octobre 2009;

Considérant que, la garantie locative est donc due aux termes du contrat de vente jusqu'au 29 octobre 2010 ;

Que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la société SCCV huit-douze sur parc à payer à la société Huit-douze les loyers dus pour la période du 29 octobre 2009 au 1er mai 2010 et les intérêts légaux correspondants et qu'il y sera ajouté la condamnation de la société SCCV huit-douze sur parc à payer à la société Huit-douze les sommes dues au titre de la garantie locative pour 3ème trimestre 2010 et pour la période du 1er au 29 octobre 2010, outre les intérêts légaux ;

Sur la demande en paiement d'un complément de prix en raison des surfaces réalisées,

Considérant que l'article 21.4 du contrat de V.E.F.A prévoit un ajustement du prix en cas d'augmentation ou de diminution des surfaces livrées au regard de celles initialement prévues dans un tableau T3 annexé à l'acte, les parties ayant convenu que le vendeur mandatera à ses frais, en accord avec l'acquéreur, le cabinet [J], géomètre à [Localité 7] pour établir le métrage à la livraison ;

Considérant que les erreurs d'addition invoquées par l'acquéreur concernent le tableau T2 du 1er octobre 2009, lequel n'a pas à être pris en compte pour l'ajustement du prix de vente en considération des surfaces réalisées, le calcul devant être effectué exclusivement à partir du tableau T3 ;

Considérant que le vendeur a mandaté, sans préalablement avoir sollicité l'accord de l'acquéreur, la société ATGT aux lieu et place du cabinet [J], et, sur le fondement de ce mesurage, a demandé le paiement de la somme de 368.100,16€ HT, soit 440.247,79€ TTC au titre de l'ajustement du prix, demande à laquelle la société Huit-douze s'est opposée dans une lettre du 18 décembre 2009, invoquant des erreurs d'additions contenues dans le mesurage du novembre 2006 annexé à l'acte de vente et contestant la méthode utilisée pour le mesurage effectué par la société ATGT en septembre 2009 ;

Considérant que bien que le géomètre expert mandaté par le vendeur ne soit pas celui choisi d'un commun accord par les parties dans l'acte de vente, la société ATGT mandatée par le vendeur est une association de topographes, géomètres et techniciens d'études indépendante offrant toute garantie quant au sérieux, à l'impartialité et l'indépendance de ses intervenants, étant observé que la société Huit-douze ne peut tirer argument de ce qu'elle a été rémunérée par le vendeur pour suspecter son objectivité, ce mode de règlement ayant été prévu contractuellement, et qu'il n'a pas été prévu contractuellement que les mesurages devraient être faits en présence des deux parties, d'autant que la société ATGT a attesté le 25 septembre 2009 des conditions dans lesquelles elle a effectué sa mission, permettant ainsi de comparer les surfaces livrées aux surfaces prévues initialement ;

Qu'il résulte de cette attestation que la société ATGT a effectué son mesurage en respectant la définition des surfaces locatives donnée par les parties à l'article 5.2 du contrat de V.E.F.A. ;

Que notamment, le relevé des surfaces du palier - mezzanine - escalier a été effectué par la société ATGT conformément aux dispositions de l'article 5.2 du contrat « au droit des nus des bouts de surfaces équipées de rambardes », ce qui implique que la surface dont il doit être tenu compte ne s'arrête pas au bord intérieur de la rambarde, mais inclut la surface située au delà de la rambarde, et que les marches ont été à juste titre prise en compte dans le calcul de surface, le contrat de vente précisant que seuls les trémies d'ascenseur, de monte-charge ou d'escalier sont exclus des surfaces privatives, mais qu'en revanche sont inclus les « les dégagements, '., paliers , circulations et issues de secours verticales et horizontales, quotes-parts de parties communes, halls, accueil et dégagements et circulation accessibles à l'ensemble du bâtiment », alors que le relevé effectué par le cabinet [H] [X] à la demande de la société Huit-douze s'arrête au bord intérieur des rambardes et n'a inclus que les paliers, mais non les marches, ce qui explique les différences de relevés, un tel relevé, non conforme aux définitions contractuelles, n'ayant donc pas de valeur probante de la surface locative telle que définie par le contrat ;

Considérant que l'article 21.4 du contrat de V.E.F.A prévoit un ajustement du prix des surfaces livrées au regard de celles initialement prévues dans un tableau T3, les surfaces prévues au tableau T2 n'ayant donc pas à être prise en considération ;

Que la surface « refuge handicapé/palier ascenseur », qui correspond à un choix d'aménagement du local effectué en accord avec les représentants de l'acquéreur qui ont suivi le déroulement du chantier, n'a pas été ajoutée aux surfaces prévues initialement, mais réalisée au détriment d'autres, notamment de bureaux, étant en outre observé qu'une telle surface, s'agissant d'un palier, doit être prise en compte conformément aux dispositions de l'article 5.2 du contrat de V.E.F.A. ;

Que le local technique n°3 situé au premier étage du sous-sol a été contractuellement prévu comme une éventualité, par l'article 5.2 du contrat de vente qui énonce : « L'immeuble comprendra lors de son complet achèvement '''. En infrastructure un niveau de sous-sols comprenant 166 emplacements de stationnement intérieurs, un escalier et un monte-charge et éventuellement des locaux techniques disponibles », étant précisé que « pour les éventuels locaux techniques disponibles, les surfaces mesurées seront celles des locaux effectivement réalisés avec leurs dégagements et sas, qu'ils aient été retenus ou non retenus dans le tableau des surfaces'. » et doit donc être pris en compte dans le mesurage en tant que « local technique disponible », peu important son affectation par l'acquéreur après la livraison de l'immeuble ;

Considérant que la surface de la passerelle doit être prise en compte dans le mesurage par application de l'article 5.2 du contrat qui prévoit que sont inclus « les dégagements, '., paliers , circulations et issues de secours verticales et horizontales, quotes-parts de parties communes, halls, accueil et dégagements et circulation accessibles à l'ensemble du bâtiment », bien qu'il ait été prévu initialement un vide, l'article 21.4 du contrat de V.E.F.A prévoyant un ajustement du prix en cas d'augmentation ou de diminution des surfaces livrées au regard de celles initialement prévues, étant observé qu'il n'est pas contesté qu'elle a été effectivement livrée et qu'aucune réservé n'a été faite lors de la réception des travaux ;

Considérant que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la société Huit-douze à payer à la société SCCV huit-douze sur parc la somme de 440.247,79 TTC assortie des intérêts au taux contractuel ;

Sur les autres demandes

Considérant que la société SCCV huit-douze sur parc, qui succombe en son appel, sera condamnée aux entiers dépens et devra indemniser la société Huit-douze des frais non répétibles qu'elle l'a contrainte à exposer ainsi qu'il est dit au dispositif ;

PAR CES MOTIFS,

Par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort ,

Infirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du mandat de commercialisation,

Et statuant à nouveau de ce chef,

Déboute les parties de leurs demandes réciproques de résiliation aux torts exclusifs de l'autre partie,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société SCCV huit-douze sur parc à payer à la société Huit-douze, au titre de la garantie locative pour 3ème trimestre 2010 et pour la période du 1er au 29 octobre 2010, les sommes de :

' 1.093.495,62€ TTC majorée des intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2010,

' 324.443,62€ TTC majorée des intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2010,

Dit que Me [I] pourra se libérer des sommes qu'elle détient en qualité de séquestre à concurrence de la différence entre d'une part, les sommes dues par la société SCCV huit-douze sur parc au titre de la garantie locative augmentées des intérêts au taux légal et, d'autre part, de la somme due par la société huit-douze au titre du complément de prix augmentée des intérêts au taux conventionnel,

Déboute les parties de toute autre demande,

Condamne la société SCCV huit-douze du parc à payer à la société Huit-douze la somme de 5.000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société SCCV huit-douze du parc azux entiers dépens de l'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

La GreffièreLa Présidente