Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 05 DÉCEMBRE 2012
(n° ,5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/04819
Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Janvier 2012 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG n° 11/07997
APPELANTE
La SCI FONCIERE BOIS BRIARD, prise en la personne de ses représentants légaux,
sis [Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par la SCP MONIN - D'AURIAC, avocat au barreau de PARIS, toque : J071, avocat postulant
assistée de Me Rita BADER du Cabinet Gérard ALEXANDRE, avocat au barreau de STRASBOURG,
INTIMÉE
La SARL RIELLO ONDULEURS, prise en la personne de ses représentants légaux,
[Adresse 11]
[Localité 4]
représentée par Me Guillaume DAUCHEL de la SELARL Cabinet SEVELLEC, avocat au barreau de PARIS, toque : W09, avocat postulant
assistée de Me Bruno PERRACHON de la SCP DEYGAS PERRACHON BES & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Novembre 2012, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle REGHI, Conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Madame Isabelle REGHI a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente
Madame Odile BLUM, Conseillère
Madame Isabelle REGHI, Conseillère
Greffier, lors des débats : Madame Alexia LUBRANO.
ARRÊT :
- contradictoire.
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière.
* * * * * * *
EXPOSE DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Suivant acte sous seing privé du 14 novembre 2007, la société Foncière Bois Briard a donné en location à la société Riello onduleurs des locaux à destination d'activité de construction d'onduleurs et de bureaux d'accompagnement, outre 21 places de stationnement extérieures, situés [Adresse 7].
Par acte du 4 juin 2010, la société Riello onduleurs a fait délivrer à la société Foncière Bois Briard un congé pour le 31 décembre 2010.
Par acte du 11 octobre 2011, la société Foncière Bois Briard a fait assigner la société Riello onduleurs en nullité de congé et en paiement de loyers devant le tribunal de grande instance d'Evry qui, par jugement du 31 janvier 2012, assorti de l'exécution provisoire, a :
- déclaré nul le congé délivré par la société Riello onduleurs,
- dit que le bail s'est poursuivi à l'issue de la première période triennale,
- constaté la résiliation du bail à la date du 13 septembre 2011,
- condamné la société Riello onduleurs au paiement de la somme de 100 000 € au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2011,
- condamné la société Riello onduleurs à payer la somme de 1 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par déclaration du 14 mars 2012, la société Foncière Bois Briard a fait appel du jugement.
Dans ses dernières conclusions, signifiées le 1er juin 2012, la société Foncière Bois Briard demande :
- l'infirmation du jugement, sauf en ce qu'il a déclaré nul le congé et condamné la société Riello onduleurs au paiement de la somme de 100 000 €,
- de dire que le bail s'est poursuivi au-delà de l'échéance triennale du 31 décembre 2010,
- la condamnation de la société Riello onduleurs au paiement de la somme de 252 450,14 € dont 100 000 € à déduire, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,
- sa condamnation à payer les loyers et les charges et indemnités avec effet au 2ème trimestre 2012 jusqu'à expiration normale du bail,
- sa condamnation au paiement de la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction.
Dans ses dernières conclusions, signifiées le 15 mai 2012, la société Riello onduleurs demande :
- l'infirmation du jugement,
- de dire la clause allongeant le délai de préavis minimal nulle et non avenue,
à titre subsidiaire :
- la validité du congé donné dans le respect du préavis légal de 6 mois et l'infirmation du jugement,
à titre très subsidiaire :
- de dire que le préjudice causé par le comportement fautif de la société Foncière Bois Briard correspond aux sommes qui seraient dues si le bail n'avait pas pris fin au 19 décembre 2010,
à titre plus subsidiaire :
- la confirmation du jugement,
en toute hypothèse :
- le débouté de la demande d'indemnité contractuelle de 10 % de la société Foncière Bois Briard,
- sa condamnation au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 19 septembre 2012.
CELA EXPOSE,
Considérant que la société Foncière Bois Briard soutient que c'est à juste titre que le tribunal a confirmé la validité de la clause fixant au preneur un délai de préavis de congé de 9 mois ; que le délai de 6 mois légalement prévu n'est pas d'ordre public et peut parfaitement être allongé ; que la loi du 4 août 2008 ne concernait que l'hypothèse d'un bail en cours de tacite prorogation ; que le mécanisme légal ne peut cohabiter avec le mécanisme prévu au contrat, comme le prétend la société Riello onduleurs ; que la clause contractuelle est claire et a été qualifiée de déterminante dans son engagement ; que la société Riello onduleurs n'a fait aucune diligence pour tenter de réparer les conséquences dommageables de son départ irrégulier, alors qu'elle-même a tenté, sans aucune obligation, de trouver un nouveau locataire ; que la circonstance qu'elle a fait visiter les lieux ne peut valoir acceptation tacite de la résiliation ; que, contrairement à ce qu'affirme la société Riello onduleurs, elle n'a autorisé aucun branchement électrique dans les lieux au profit d'une autre locataire ; que l'huissier a constaté que les locaux loués restaient vides et inexploités ;
Considérant que la société Riello onduleurs fait valoir que, depuis la loi du 4 août 2008, le seul délai résulte de la mention 'au moins 6 mois à l'avance', délai d'ordre public qu'on ne peut ni allonger ni diminuer ; que permettre l'allongement du délai reviendrait en effet à supprimer la faculté de résiliation triennale ; que, subsidiairement, de l'examen de la clause, il résulte qu'elle ne déroge ni ne modifie le mécanisme légal, permettant la coexistence des deux délais ; qu'au moins le doute doit s'interpréter en défaveur de la bailleresse ; que celle-ci a d'ailleurs commis deux fautes engageant sa responsabilité à son égard, dans la mesure où elle est rédactrice du bail et de la clause ambigüe et où elle a recherché un nouveau preneur en tentant de négocier une indemnité astronomique ; que les candidats qu'elle-même a trouvés pour une reprise ont été mis en attente, la bailleresse trouvant son intérêt à ne pas négocier un nouveau bail ; que, plus subsidiairement, si la société Foncière Bois Briard a refusé de reprendre les clés, elle a fait visiter les locaux et a autorisé un branchement électrique d'un de ses locataires sur le compteur équipant les locaux loués, ce qui équivaut à une admission tacite du congé ;
Considérant que c'est par des constatations exactes et des motifs pertinents que les premiers juges ont rappelé que si les dispositions de l'article L145-9 du code de commerce était d'ordre public, elles ne concernaient que le délai minimum de préavis devant être 'au moins de 6 mois à l'avance', signifiant que les parties pouvaient contractuellement convenir d'une durée supérieure, que la clause du bail fixant un délai de préavis de 9 mois pour faire cesser le bail à chaque période triennale était sans ambiguïté et ne nécessitait aucune interprétation, que le congé donné par la société Riello onduleurs, sans respect du délai de préavis, faisait par conséquent courir le bail pour une nouvelle période triennale ;
Considérant que c'est exactement que les premiers juges ont également relevé que la société Foncière Bois Briard, indiquant à la société Riello onduleurs qu'elle avait trouvé un repreneur potentiel, lui avait proposé, le 25 mars 2011, 'de mettre fin à la procédure en cours en contrepartie d'un an de loyers et charges', sous réserve de la signature du bail avec le repreneur ; que la société Riello onduleurs a répondu en acceptant de considérer le bail comme résilié et en demandant la suite donnée à l'offre du repreneur ; que si la société Foncière Bois Briard n'a pas indiqué la suite donnée, la société Riello onduleurs a fait dresser, le 13 septembre 2011, un procès-verbal qui a constaté la présence d'une barrière de chantier sur le parking empêchant la société Riello onduleurs d'accéder à son local par la [Adresse 10], l'impossibilité pour la société Riello onduleurs d'accéder à la porte arrière de son local sinon en passant par le portail du [Adresse 3] dont elle n'a pas la clé, l'impossibilité d'ouvrir la porte d'accès au hall commun des lots 2 et 1, le cylindre de la serrure semblant avoir changé ; que le constat se poursuit dans les lieux loués, après que le constatant est passé par les locaux de la société voisine, la société CIDI, avec l'accord des employés, et mentionne la présence d'un raccordement provisoire sur le compteur du lot 2, en câbles 35 mm2, raccordement pénétrant dans les locaux du lot 1, occupé par la société CIDI, dont un employé a déclaré que ce raccord s'était fait sur proposition du bailleur en attendant un branchement définitif ; que ce procès-verbal non contradictoire a été soumis à la discussion des parties ; que si la société Foncière Bois Briard critique ce caractère non contradictoire, elle n'en retient pas moins qu'il a constaté que les locaux étaient vides et inexploités ; que, pour les autres constatations, elle se contente d'affirmer que les clés n'ont pas été changées et qu'elle n'a jamais donné son accord pour un branchement, sans produire aucun élément à l'appui de ses allégations ; que c'est donc pertinemment, au vu des éléments précis et circonstanciés fournis par le procès-verbal, rapprochés de l'échange des parties concernant un repreneur potentiel, que les premiers juges ont conclu que le bail devait en conséquence être considéré comme résilié au 13 septembre 2011 ;
Considérant, cependant, que la réduction que les premiers juges ont opérée sur les sommes dues au titre des loyers et des charges jusqu'à cette date ne peut être justifiée par la mauvaise volonté qu'aurait manifestée la société Foncière Bois Briard pour aboutir à un accord ; qu'en conséquence, la société Riello onduleurs sera tenue au paiement de la somme de 129 382,06 € ; que la clause prévoyant qu'en cas de non-paiement du loyer, une majoration de 10 % sera appliquée doit recevoir application ; que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a fait courir les intérêts au taux légal à compter de la demande, soit l'assignation du 11 octobre 2011, conformément à l'article1155 du code civil ;
Considérant qu'il n'y a pas lieu à paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Considérant que la société Riello onduleurs doit être condamné aux dépens de l'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a condamné la société Riello onduleurs au paiement de la somme de 100 000 €,
Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant :
Condamne la société Riello onduleurs à payer à la société Foncière Bois Briard la somme de 129 382,06 € au titre des loyers et des charges dus au 13 septembre 2011, et la somme de 12 938, 20 € au titre de la clause pénale,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Dit n'y avoir lieu à paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société Riello onduleurs aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE
