Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2012
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/05581
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Janvier 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 09/10754
APPELANTS
Monsieur [F] [J]
[Adresse 5]
[Localité 4]
La SARL [W] & CO, prise en la personne de ses représentants légaux,
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Jean-Loup PEYTAVI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1106, avocat postulant
assisté de Me Antoine ATTIAS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2306, avocat plaidant
INTIMÉ
Monsieur [T] [D]
[Adresse 10]
[Localité 2]
représenté par Me Clotilde CHALUT NATAL, avocat au barreau de PARIS, toque : R295, avocat postulant
assisté de Me Jean-Philippe GALTIER de la SCP REY-GALTIER, avocat au barreau de NÎMES, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 24 Octobre 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente
Mme Odile BLUM, Conseillère
Mme Isabelle REGHI, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Alexia LUBRANO
ARRÊT :
- contradictoire.
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière.
* * * * * * *
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 1er juillet 1985, la société [W] & co dont le gérant est M. [F] [J] est devenue locataire des locaux commerciaux appartenant aujourd'hui à M [D], à destination de vente de meubles et objets mobiliers, neufs ou anciens au détail ou en gros, formant les lots n° 2 et 75 au sein de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 1].
Aux termes d'un jugement en date du 27 octobre 2008 rendu par la 18ème chambre du tribunal de grande instance de Paris, le montant du loyer renouvelé à compter du 1er avril 2004, a été fixé à la somme annuelle de 19.518 € en principal.
Le jugement prévoyait également le partage par moitié des dépens incluant le coût de l'expertise.
Les deux parties se sont donc rapprochées afin de procéder au partage des frais d'expertise.
Ayant à cette occasion fait part à M. [J] de son intention de vendre les murs du local commercial, objet du bail, M [D] lui a écrit par courrier daté du 20 janvier 2009 en ces termes : «suite à notre entretien téléphonique, je vous fait part du prix que je demande pour les murs du local commercial que vous occupez actuellement [Adresse 1]. J'en demande deux cent soixante mille euros. Ce prix correspond à l'estimation du marché en pratique dans le [Localité 3]. D'autre part, je vous envoie aussi la facture de l'expert que nous devons partager... ».
En réponse, M. [J] a informé M. [D], suivant lettre recommandée avec avis de réception datée du 2 février 2009, qu'il acceptait « purement et simplement cette offre ».
Le 4 avril 209, M. [D] indiquait à M. [J] qu'il n'entendait plus vendre le local commercial.
C'est dans ces conditions que, par acte d'huissier en date du 1er juillet 2009, M. [J] et la sarl [W] & co ont fait assigner M. [D], en demandant, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, au tribunal de constater le caractère parfait de la vente intervenue entre les parties et subsidiairement d'ordonner la réalisation forcée de la vente outre le paiement de diverses sommes.
Par jugement du 25 janvier 2011, le Tribunal de grande instance de Paris a :
Débouté M [J] et la sarl [W] & Co de l'ensemble de leurs demandes,
Débouté M [D] en sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts,
Condamné M [J] et la sarl [W] & co à payer à M [D] la somme de 4.000€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision,
Condamné Monsieur [J] et la sarl [W] & co aux entiers dépens.
M. [J] et la sarl [W] & co on relevé appel de ce jugement par déclaration d'appel du 23 mars 2011.
Par dernières conclusions déposées et signifiées le 30 juin 2011, M. [J] et la sarl [W] & co demandent à la Cour au visa des dispositions des articles 1582, 1583 et suivants du code civil, 1101 et 1382 du code civil, 1235 du même code, de :
Déclarer recevables et bien fondés M [J] et la sarl [W] & co en leur appel,
A titre principal,
Infirmer le jugement entrepris en ce que les premiers juges ont commis une erreur manifeste d'appréciation en réduisant la lettre du 20 janvier 2009 à une simple intention de pourparlers au lieu d'y voire une offre,
Constater qu'il y a bien eu rencontre des volontés par l'échange de ce courrier comportant une offre claire sur la chose et sur le prix et l'acceptation du locataire par retour, le 2 février 2009,
Constater la vente intervenue le 2 février 2009 entre M. [D] et M [J] au prix de 260.000 € et portant sur les lots occupés par la société [W] à savoir :
lot n° 2 * bâtiment A rez-de-chaussée, boutique à l'angle de la [Localité 12] et de la [Localité 11], avec à la suite toilettes, waterclosets, un atelier, deux bureaux et une réserve, dans la boutique le départ de l'escalier donnant accès au lot 75 au sous sol, et 742/10 000° des parties communes générales de l'immeuble, et 742/9431° des parties communes particulières du bâtiment A,
lot n° 75 * dans le bâtiment A, au sous sol, trois réserves, chaufferie, avec cuve, auxquelles on accède par les deux escaliers intérieurs du lot n° 2, numérotées 75 sur la plan et 229/ 10000° des parties communes générales de l'immeuble et 229/9431° des parties communes particulières du bâtiment A ,
Dire que l'arrêt à intervenir vaudra constatation de la vente à effet du 5 février 2009,
Condamner M.. [D] à restituer à M. [J] le montant des loyers payés par la Société [W] & co pour la période postérieure au 2 février 2009,
Le condamner à payer à M. [J] une somme équivalente au montant du dépôt de garantie versé par la société [W] & co.,
Subsidiairement voir prononcer la vente forcée comme ci-dessus au bénéfice de la société [W] & co,
Condamner dans les mêmes termes que ci dessus M. [D],
Condamner M. [D] à payer aux appelants la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts,
A titre subsidiaire,
Tirer toutes conséquences de ce qui devrait être analysé à tout le moins comme une rupture fautive de pourparlers au visa de l'article 1101 du Code civil,
Condamner M. [D] à verser aux appelants 100.000 € à titre de dommages et intérêts pour rupture abusive de pourparlers,
En toute hypothèse,
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M [W] de demandes reconventionnelles non étayées et infondées.
Condamner M [D] à payer à M [J] et à la sarl [W] & co, et à chacun d'eux, la somme de 7.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamner M. [D] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction pour ces derniers dans les termes de l'article 699 du Code de procédure civile.
Par dernières conclusions déposées et signifiées le 23 août 2011, M [D] demande à la Cour au visa des articles 1582 et suivants du code civil, 1109 et 1116 du code civil, 1382 du même code, de :
Débouter M. [J] et la sarl [W] & co de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
Confirmer le jugement et ce qu'il a débouté M [J] et la sarl [W] & co de l'ensemble de leurs demandes et les a condamné aux frais irrépétibles de l'instance et aux dépens,
Reformer le jugement en ce qu'il a débouté M [D] de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts et statuant à nouveau de ce chef,
Dire et juger que M. [D] subit un préjudice du fait des nombreux soucis et tracas occasionnés par la présente procédure ;
Déclarer M. [J] et la sarl [W] & co solidairement responsable du préjudice subi par M [D],
Condamner solidairement M. [J] et la sarl [W] & co à réparer l'entier préjudice de M [D],
Condamner solidairement M. [J] et la sarl [W] & co à porter et à payer à M [D] une somme de 15.000 € en réparation de son préjudice,
Condamner solidairement M. [J] et la sarl [W] & co à payer à M [D] la somme de 4.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamner solidairement M. [J] et la sarl [W] & co aux entiers dépens de première instance et d'appel.
SUR CE,
M. [J] et la société [W] & co soutiennent que contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, la lettre de M [D] du 20 janvier 2009 doit s'analyser comme une offre ferme et définitive de vendre les locaux au prix de 260 000 €, que l'acceptation pure et simple du gérant de la société locataire par courrier recommandé avec accusé de réception du 2 février 2009 rend parfaite la vente au sens des dispositions de l'article 1583 du code civil, que la lettre de renonciation de M [D] est tardive et inopérante, que l'accord des parties sur la chose et le prix vaut vente, la vente étant un contrat qui se forme par le seul échange des consentements, qu'il conviendra de dire la vente parfaite entre M. [J] auquel l'offre a été adressée et M. [D], que la société [W] est intervenue à la cause en tant que de besoin si la cour considérait que l'offre a été faite à son profit, que la cour devra également ordonner la restitution des loyers à M [J] à compter du jour de la vente et condamner M. [D] à restituer également le dépôt de garantie ; à titre subsidiaire, M [J] et la société [W] demandent de dire que, à tout le moins, M. [D] a engagé des pourparlers qu'il a rompus brutalement et de façon abusive, ce qui justifie l'allocation de dommages intérêts destinés à réparer la perte de chance pour M. [J] et la société [W] de pouvoir acquérir les murs commerciaux ;
M. [D] fait valoir que son courrier du 20 janvier 2009 ne vaut pas offre de vente, qu'il n'a pas manifesté clairement sa volonté de vendre en disant qu'il offrait de vendre à M. [J] ou à quelqu'un d'autre, dans un délai particulier, avec un intermédiaire éventuel (agence immobilière, notaire...), que son courrier constitue ainsi une simple réflexion sur le prix de vente du bien, que le fait pour celui qui se prétend acceptant d'adresser une enveloppe lettre et d'enquêter auprès de la poste pour savoir si le courrier a bien été distribué traduit la volonté de surprendre le consentement adverse, que le notaire a participé à ces manoeuvres déployées pour soutirer le consentement du propriétaire, que si M [J] a déclaré accepter l'offre sans condition de prêt pour se soustraire à tout délai d'acceptation, le notaire a écrit de son coté que l'offre serait acceptée par la société [W] & co, que ces deux acceptations trahissent la précipitation et caractérisent le dol au sens de l'article 1109 du code civil, que la lettre du 20 janvier ne constituant qu'une invitation à engager des pourparlers, il ne saurait y avoir rupture abusive de pourparlers, que le harcèlement auquel se sont livrés M. [J] et son notaire lui ont causé de nombreux soucis qui justifient l'allocation d'une somme de 15 000 € de dommages intérêts.
La lettre en date du 20 janvier que M [D] a adressée à 'M. [J] Boutique '[W]' est rédigée ainsi : 'suite à notre échange téléphonique, je vous fais part du prix que je demande pour les murs du local commercial que vous occupez actuellement [Adresse 1]. J'en demande deux cent soixante mille euros. Ce prix correspond à l'estimation du marché en pratique dans le [Localité 3].'.
M [J] y a répondu en ces termes le 2 février 2009 : 'En réponse à votre courrier en date du 20 janvier 2009 par laquelle vous nous avez fait une offre de vente des locaux sis [Adresse 1], nous vous confirmons accepter purement et simplement cette offre. Selon l'usage, l'ensemble des frais d'acquisition sera à notre charge en sus du prix de 260 000 €. Notre acquisition s'entend sans aucune condition de prêt. Dès ce jour, nous informons notre notaire afin de faire les formalités nécessaires'. Suit la signature de M [J].
Le même jour, le notaire a écrit à M [D] ' je vous écris en qualité de notaire de la société [W] qui m'informe qu'elle a accepté votre offre de la vente du local qu'elle occupe à [Adresse 1], au prix de 260 000 € ; En conséquence, afin de procéder aux formalités qui s'imposent, je vous remercie de m'indiquer les coordonnées de votre notaire auprès de qui je pourrai me rapprocher pour entreprendre les démarches nécessaires' ;
La lettre de M [D] du 20 janvier 2009 où est clairement désignée la chose à vendre -les murs commerciaux de la boutique exploitée par la société [W]- et indiqué le prix demandé ne saurait s'analyser comme une simple 'réflexion sur un prix de vente' d'autant que l'auteur affirme que le prix demandé constitue de son point de vue le prix du marché pour les locaux dans le [Localité 3] ;
Il importe peu au surplus qu'elle ne contienne aucune modalité relative à une vente, et notamment un éventuel délai d'acceptation au-delà duquel l'offre ne serait plus valable, ou encore la désignation d'un notaire chargé de réitérer l'acte authentique de vente ou encore celle d'un agent immobilier chargé de rédiger la promesse de vente qui ne sont pas des conditions de validité d'une offre.
A cette lettre ainsi adressée à M [J] 'boutique [W]' a répondu M [J] lequel n'a cependant pas précisé dans son acceptation s'il intervenait à titre personnel ou ès qualités de gérant de la société [W] & co comme le notaire l'a considéré en écrivant que c'est la société [W] qui, destinataire de l'offre, l'a acceptée ; or, M. [J] et la société [W] demandent à la cour de constater que la vente est parfaite entre M. [T] [D] et M. [F] [J], et subsidiairement seulement d'ordonner la vente entre M [D] et la société [W] , preuve de l'incertitude régnant non seulement quant au destinataire véritable de l'offre mais quant à la qualité de celui qui l'a acceptée, M. [J] n'ayant pas levé cette ambiguïté en indiquant agir comme gérant de la société [W] et demandant principalement de dire que la vente est parfaite entre M [D] et lui-même ; cette ambiguïté tant dans l'offre que surtout dans l'acceptation ne permet pas de considérer qu'il y eu rencontre des deux volontés de vendre et d'acheter et de considérer que la vente est parfaite.
M [J] et la société [W] font valoir à titre subsidiaire que la lettre vaut comme manifestation des pourparlers qui ont débuté en vue de la vente bien avant janvier 2009, dès le début de l'introduction de la demande en fixation du loyer du bail renouvelé devant le Juge des Loyers, que l'offre faisait suite à ces entretiens, et que leur rupture brutale intervenue en avril 2009 est fautive et leur a causé un préjudice correspondant à la perte d'une chance depuis 2008 de contracter avec un tiers et d'investir dans des murs au lieu de continuer à payer des loyers.
Or à supposer que cette offre imparfaite de vendre puisse s'analyser en réalité comme une offre de pourparlers, rapidement et dès avril 2009, M. [D] a fait savoir qu'il entendait revenir sur cette pollicitation de sorte que M. [J] ne démontre pas l'existence du préjudice qu'il allègue consistant en la perte de chance de pouvoir acquérir les murs commerciaux, aucune preuve matérielle que des pourparlers en vue de la vente auraient débuté bien avant janvier 2009 n'est établie par quelque circonstance ou document que ce soit.
M. [D] invoque à titre reconventionnel le préjudice résultant selon lui du harcèlement subi de la part de M. [J] et de son notaire sans qualifier en quoi le fait de répondre à une pollicitation quoique de manière imparfaite et avec une hâte certaine manifestant le désir d'acquérir les locaux pour un prix sans doute jugé attractif est constitutif d'une faute. Il sera débouté de sa demande en dommages-intérêts.
M. [J] et la société [W] & co supporteront les entiers dépens et paieront à M. [D] en outre de la somme déjà allouée celle de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré.
Condamne M [J] et la société [W] & co aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et les condamne à payer à M [D] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE
