Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRET DU 22 NOVEMBRE 2012
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/11997
Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Mai 2011 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 09/01201
APPELANTE
SCI SUZON
agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 5]
représentée par la SCP GALLAND - VIGNES en la personne de Maître Philippe GALLAND, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
assistée de Maître Catherine PODOSKI, avocat au barreau de PARIS, toque : C1628
INTIMES
SCI SAINT FARGEAU
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 4]
représentée par Maître Nadine CORDEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : K191
assistée de la SELARL TREMBLAY AVOCATS ASSOCIES en la personne de Maître Sophie VINCENT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0366
Monsieur [B] [O]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Nadine CORDEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : B0239
assisté de la SELARL TREMBLAY AVOCATS ASSOCIES en la personne de Maître Sophie VINCENT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0366
Monsieur [C] [Z]
Madame [L] [N] épouse [Z]
demeurant tous deux [Adresse 3]
représentés la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES en la personne de Maître Michel GUIZARD, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
assistés du cabinet ELGHOZI-GEANTY-GAUTIER-PENNEC en la personne de Maître Patrick GEANTY, avocat au barreau de SAINT BRIEUC
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 octobre 2012, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et Madame Christine BARBEROT, conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Lysiane LIAUZUN, présidente
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère
Greffier lors des débats : Madame Fatima BA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente et par Madame Fatima BA, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte authentique du 31 août 2005, la SCI Suzon, dont le gérant est M. [T] [Y], a vendu à la SCI Saint-Fargeau une maison d'habitation située [Adresse 2] (77) au prix de 435 000 €. Le 9 mai 2006, la société Expertises Ile-de-France, après examen de la toiture à la demande de l'acquéreur, a constaté l'existence d'une 'flèche' due à une verrière dont le poids avait déformé la charpente et a préconisé des travaux. L'acquéreur ayant réclamé le 14 août 2006 à la société Suzon de prendre en charge les travaux, celle-ci a sollicité en référé l'organisation d'une expertise confiée, par ordonnance du 9 octobre 2007, à M. [R] qui a déposé son rapport le 24 septembre 2008.
Par acte du 30 décembre 2008, la société Saint-Fargeau, ainsi que son gérant, M. [B] [O], ont assigné la société Suzon en restitution partielle du prix sur le fondement des vices cachés. La société Suzon a assigné en garantie ses vendeurs, M. [C] [Z] et Mme [L] [N], épouse [Z] (les époux [Z]).
C'est dans ces conditions que, par jugement 31 mai 2011, le Tribunal de grande instance de Créteil, retenant un manquement du vendeur à son obligation de délivrance, a :
- condamné la société Suzon à payer à la société Saint-Fargeau la somme de 30 231, 80 € au titre du préjudice matériel, et à M. [O] la somme de 1 500 € au titre du préjudice de jouissance,
- condamné la société Suzon à payer au titre des frais irrépétibles, la somme de 3 000 € à la société Saint-Fargeau et à M. [O] et celle de 2 000 € aux époux [Z], dépens en sus, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire.
Par dernières conclusions du 27 avril 2012, la société Suzon, appelante, demande à la Cour de :
- infirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions lui faisant grief et statuant à nouveau,
- vu les articles 1604 et suivants du Code civil,
- dire que l'action ne relève pas d'un défaut de délivrance en l'absence de manquement du vendeur à une spécification convenue dans l'acte de vente,
- subsidiairement, constater la réception sans réserve de l'acquéreur et l'absence de toute protestation pendant un an, et en tirer les conséquences de droit en termes de délivrance,
- subsidiairement, vu les articles 1641 et suivants, et 1315 du code civil,
- constater qu'elle est un vendeur occasionnel et de bonne foi,
- dire que l'acquéreur n'établit pas la mauvaise foi du vendeur en ce qu'il aurait eu, ou aurait dû avoir connaissance des désordres affectant la charpente et leur gravité et qu'il n'établit pas non plus sa qualité de vendeur professionnel,
- en conséquence, faire application de la clause de non-garantie,
- dire que l'intervention de l'expert de la compagnie d'assurance du vendeur et celle des entreprises de miroiterie qui ont procédé au remplacement des vitres sont constitutives d'une cause étrangère de nature à exonérer le vendeur,
- débouter la société Saint Fargeau et M. [O] de toutes leurs demandes,
- subsidiairement,
- dire que les demandes de paiement ne sont pas fondées et en tout cas excessives au regard des obligations prétendument souscrites, des prétendus manquements et/ou des prétendus préjudices en lien avec ces obligations et manquements,
- dire que M. [O] ne justifie pas d'un préjudice de jouissance et en conséquence, l'en débouter,
- dire que les travaux de reprise ne sauraient excéder la somme de 14 500 € HT, soit 15 297,5 € TTC,
- si par impossible la cour s'estimait insuffisamment informée de ce chef, dire qu'il y a lieu d'ordonner une expertise afin de déterminer la méthode la plus appropriée pour renforcer la toiture et en chiffrer précisément le coût,
- la dire recevable et fondée à solliciter la condamnation des époux [Z], tenus à la garantie de toute condamnation qui serait prononcée contre elle si, par impossible, le jugement était confirmé en ce qu'il est entré en voie de condamnation contre elle,
- condamner solidairement la société Saint-Fargeau et M. [O] au paiement de la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 27 février 2012, la société Saint-Fargeau et M. [O] prient la Cour de :
- vu les articles 1134 et 1604 et suivants du code civil,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a considéré que la société Suzon avait manqué à a son obligation de délivrance conforme, le réformer cependant sur le montant des condamnations,
- condamner la société Suzon à payer :
. 48 368, 44 € au titre du préjudice matériel au profit de la société Saint-Fargeau . 500 € par mois à compter du 31 août 2005 au profit de M. [O] jusqu'au parfait paiement de la somme susvisée, en réparation du trouble de jouissance,
- à titre subsidiaire,
- vu les articles 1641, 1643 et suivants du code civil,
- dire et juger que la maison est affectée d'un vice caché et que la société Suzon est tenue à la garantie des vices cachés, par voie de conséquence,
- condamner la société Suzon à payer 48 368, 44 € au titre de la restitution partielle du prix de la vente à la société Saint-Fargeau,
- dire que la société Suzon connaissait le vice caché au moment de la vente,
- par voie de conséquence et en application des dispositions de l'article 1382 du Code civil, condamner la société Suzon à payer 500 € par mois à compter du 31 août 2005 au profit de M. [O] jusqu'au parfait paiement de la somme susvisée, en réparation du trouble de jouissance,
- en tout état de cause, dire que les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- condamner la société Suzon à payer 6 000 € au profit de la société Saint-Fargeau et 3 000 € au profit de M. [O] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en qui comprendront les frais d'expertise.
Par dernières conclusions du 4 novembre 2011, les époux [Z] prient la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la preuve de leur connaissance de l'existence d'un vice affectant la structure de la charpente de l'immeuble vendu à la société Suzon le 6 août 1991 n'était pas rapportée,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Suzon au paiement d'une somme 3 000 € en indemnisation des frais irrépétibles exposés en première instance et la condamner au paiement d'une somme 4 000 € en indemnisation des frais irrépétibles devant la cour,
- débouter la société Suzon de l'ensemble de ses demandes formées contre eux,
- condamner la société Suzon aux dépens.
SUR CE, LA COUR
Considérant que l'acte authentique de vente du 31 août 2005 constitue la loi des parties pour manifester le dernier état de leur accord ; que cet acte mentionne seulement que l'immeuble est vendu dans son état actuel ;
Considérant que, si trois actes sous seing privé des 6, 15 juin et 1er juillet 2005, aux termes desquels la société Suzon vendait le même bien à M. [B] [O], devenu, depuis le gérant de la SCI Saint-Fargeau, avec possibilité de se substituer une société civile, mentionnaient que 'la toiture de la maison présente une 'flèche'. Le vendeur s'engage à faire vérifier l'étanchéité de la toiture et à remettre à l'alignement la flèche de la toiture', force est de constater que les parties n'ont pas mis cette obligation à la charge du vendeur dans l'acte définitif de vente ;
Considérant qu'il s'en déduit que la société Suzon n'avait pas l'obligation de délivrer un bien dont la toiture ne présentait pas la déformation susceptible de causer un défaut d'étanchéité ainsi qu'il ressort de la mention figurant dans les avant-contrats à laquelle les parties ont renoncé, l'acquéreur ayant accepté d'acheter le bien dans l'état dans lequel il se trouvait ; qu'à cet égard, la lettre adressée le 5 septembre 2006 par M. [Y] à M. [O], dans laquelle M. [Y] déclare ne pas être 'concerné' par ce qu'il estime être une accentuation de la 'flèche', ne peut être interprétée comme une reconnaissance d'une obligation de délivrance qui ne résulte pas de l'acte authentique de vente ;
Considérant qu'en conséquence, la demande de la société Saint-Fargeau, fondée sur l'obligation de délivrance, doit être rejetée ;
Considérant, sur la garantie des vices cachés, qu'il ressort du rapport de l'expert judiciaire que le toit de la maison, construite en 1986 par les époux [Z] qui l'ont vendue le 6 août 1991 à la société Suzon, présente une 'déformation parfaitement visible depuis l'extérieur de la construction' laquelle est la conséquence de l'emploi de bois ayant une section trop faible pour supporter la verrière qui y est posée et qui provoque la fissuration des doubles vitrages ;
Considérant que la maison est donc affectée d'un vice qui la rend impropre à son usage en ce que, comme l'a constaté l'expert judiciaire, elle n'est pas parfaitement hors d'eau et hors d'air et que les désordres sont de nature à nuire à sa solidité ;
Considérant qu'il se déduit de la clause figurant dans les actes sous seing privé des 6, 15 juin et 1er juillet 2005 qu'antérieurement à la vente, la société Saint-Fargeau avait décelé la déformation de la toiture et qu'elle savait que cette déformation était susceptible d'avoir un effet sur l'étanchéité dès lors qu'elle avait obtenu du vendeur qu'il la vérifiât ; que, dans la lettre précitée du 5 septembre 2006, M. [Y] relate qu'en tant qu''ancien couvreur professionnel', il avait procédé à la vérification promise dans le 'compromis' et avait indiqué, en suite, à l'acquéreur que 'la fameuse 'flèche' n'était qu'une impression d'optique vue de la rue', le plan de la toiture n'ayant aucun creux ;
Considérant qu'ainsi, convaincu par un professionnel de son erreur d'optique, la société Saint-Fargeau, néophyte en matière de bâtiment, a acquis le bien dans cet état en méconnaissance du vice qui l'affectait lequel lui avait été caché par la démonstration du vendeur, n'étant pas établi que l'architecte d'intérieur, qui a visité le bien avec l'acquéreur, ait donné un avis sur l'état de la toiture ;
Considérant, sur la clause excluant la garantie des vices cachés, que M. [Y], gérant de la société Suzon, a revendiqué sa qualité de couvreur professionnel et en a usé pour convaincre son acquéreur de l'absence de vice affectant la toiture ; que l'expert judiciaire a indiqué qu'en tant que couvreur, M. [Y], professionnel du bâtiment dont la tâche consistait à réceptionner les charpentes sur lesquelles il intervenait, disposait de toutes les compétences requises pour constater les défauts de la charpente supportant la verrière, de sorte que ces défauts, parfaitement visibles pour un professionnel, étaient connus de lui au moment de la vente ;
Considérant qu'ainsi, le vendeur, qui s'est prévalu de sa compétence professionnelle en matière de couverture pour convaincre l'acquéreur de l'absence de vice alors que la déformation de la toiture qui ne pouvait, pourtant, lui échapper, ne peut se prévaloir à l'encontre de l'acquéreur de la carence prétendue de son assureur ou de ses experts ; que, dès lors, la société Suson, qui connaissait le vice, ne peut se prévaloir de la clause précitée ;
Considérant qu'en conséquence, la garantie des vices cachés est due par le vendeur ;
Considérant, sur le préjudice né du vice caché, que le devis invoqué par l'appelante qui ne l'a pas soumis à l'expert, sera écarté des débats ; que l'expert a justement retenu le remplacement d'un seul verre fendu à hauteur de la somme de 3 206,59 € ; que la nécessité des travaux de peinture à hauteur de la somme de 9 560 € n'étant pas justifiée, le Tribunal a évalué à bon droit la réfection à la somme de 30 213,80 € qu'il convient de réévaluer à la date de l'arrêt à la somme de 33 000 € ; que la société Suzon doit être condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2008, date de l'assignation ;
Considérant, sur le préjudice de jouissance de M. [O] qui habite le bien ainsi qu'il ressort de l'attestation de Mme [V], que l'expert judiciaire a constaté que les infiltrations étaient limitées et que la construction n'était pas devenue inhabitable de ce fait ; que ces constatations ne sont pas contredites par le constat dressé par huissier de justice le 21 novembre 2011 à la demande de la société Saint-Fargeau ; que le préjudice de jouissance, qui est indéniable, est donc limité et que les premier juges en ont exactement fixé le montant sur lequel les intérêts au taux légal courront à compter du présent arrêt ;
Considérant, sur la demande de garantie formée par la société Suzon contre ses vendeurs, les époux [Z], que ces derniers ont vendu la maison à l'appelante par acte authentique du 6 août 1991 comportant une clause excluant la garantie des vendeurs pour vice caché ;
Considérant, sur la connaissance du vice par les époux [Z], que ces derniers ne sont pas des professionnels du bâtiment ; que l'expert judiciaire a indiqué que le désordre affectant la toiture de la maison lors de la vente au profit de la société Saint-Fargeau tenait à un phénomène dit de 'fluage' consistant en une déformation lente des matériaux appelés à supporter des charges excessives compte tenu de leur dimension, de sorte qu'il était possible que le désordre n'existât pas ou qu'il fût moins important en
1991 ;
Considérant qu'à l'encontre ce cet avis pertinent de l'homme de l'art, la société Suzon n'établit pas que les époux [Z] aient eu connaissance du vice affectant la toiture lors de la vente du 6 août 1991 ; qu'en conséquence, la société Suzon doit être déboutée de ses demandes formées contre les époux [Z] ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de la société Suzon qui est un tiers à la vente ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes de la société Saint-Fargeau et de M. [O], qui sont défendus par le même avocat, et à celle des époux [Z] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;
PAR CES MOTIFS
Réforme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Suzon à payer la société Saint-Fargeau la somme de 30 231, 80 € au titre du préjudice matériel ;
Statuant à nouveau de ce seul chef :
Condamne la société Suzon à payer à la société Saint-Fargeau la somme de 33 000 € au titre de la réduction du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2008 ;
Confirme le jugement pour le surplus ;
Y ajoutant :
Rejette les autres demandes ;
Condamne la société Suzon aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne la société Suzon à payer sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel à :
- la société Saint-Fargeau et à M. [B] [O] la somme de 5 000 €,
- M. [C] [Z] et Mme [L] [N], épouse [Z], la somme de 3 000 €.
La GreffièreLa Présidente
