Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2012
(n° , 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/04973
Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Février 2011 -Tribunal de Commerce de PARIS - RG n° 2007075495
APPELANTE
La S.A. D'ETUDES ET DE CONSTRUCTIONS DES CHAMPS ELYSEES - ,
prise en la personne de ses représentants légaux,
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Jean-Jacques FANET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0675, avocat postulant
assistée de Me Anne FITOUSSI, avocat au barreau de PARIS, toque : E958, avocat plaidant
INTIMÉE
La SARL HOTEL DE LUNA PARK, prise en la personne de ses représentants légaux,
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL HJYH AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056, avocat postulant
assistée de Me Agesilas MYLONAKIS de la SELARL AGESILAS MYLONAKIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1197, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Octobre 2012, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle REGHI, Conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Madame Isabelle REGHI a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente
Madame Odile BLUM, Conseillère
Madame Isabelle REGHI, Conseillère
Greffier, lors des débats : Madame Alexia LUBRANO.
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière.
* * * * * * *
EXPOSE DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Suivant actes sous seing privé des 13 octobre 1983 et 1er février 1987, Mme [H], aux droits de qui est venue la société d'études et de constructions des Champs-Elysées (la société SECCE), a donné en location à la société Hôtel Luna park des locaux à destination d'hôtel, situés [Adresse 1].
Par arrêté du 9 novembre 2006, la mairie de [Localité 3] a fait injonction au propriétaire de l'immeuble d'avoir à remettre en état de propreté les façades dans un délai de 6 mois.
Par acte du 30 juillet 2010, la société Hôtel Luna park a fait assigner la société SECCE aux fins de la voir condamner à faire réaliser les travaux de ravalement, devant le tribunal de commerce de Paris statuant en référé. Par ordonnance du 14 novembre 2007, le tribunal de commerce a renvoyé l'affaire au fond. Par jugement du 1er juillet 2009, le tribunal a désigné un expert qui a remis son rapport le 12 juillet 2010.
Par jugement du 21 février 2011, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal de commerce de Paris a :
- débouté la société SECCE de ses demandes d'expertise complémentaire et d'exécution de travaux préalables au ravalement des façades,
- condamné, sous astreinte de 500 € par jour de retard, la société SECCE à réaliser les travaux conformément aux conclusions de l'expert, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision, en se réservant la liquidation éventuelle de l'astreinte,
- autorisé la société Hôtel Luna park, à défaut d'exécution, à y procéder, le paiement du loyer étant suspendu à hauteur du coût des travaux,
- condamné la société SECCE à payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par déclaration du 15 mars 2011, la société SECCE a fait appel du jugement.
Dans ses dernières conclusions, signifiées le 17 octobre 2012, la société SECCE demande :
- l'infirmation du jugement,
- le débouté des demandes de la société Hôtel Luna park,
- sa condamnation à réaliser les travaux conformément aux conclusions de l'expert, ou à tout le moins, à lui rembourser les frais déjà engagés par elle au titre des travaux réalisés,
- de condamner la société Hôtel Luna park à procéder aux travaux préconisés par MM [L] et [C], sous astreinte de 500 € par jour de retard dans les deux mois de la décision à intervenir,
- de la condamner à procéder au remplacement des ensembles menuisés sur façade cour et rue, de faire procéder par une entreprise qualifiée à la repose des châssis menuisés adaptés aux dimensions des ouvertures et d'en assurer l'étanchéité, sous astreinte de 500 € par jour de retard dans les trois mois de la décision à intervenir,
- de dire n'y avoir lieu à astreinte et de dire que la réalisation des travaux de ravalement ne sera enfermée dans aucun délai,
- en tout état de cause, de désigner un expert chargé de donner un avis sur les désordres et les travaux nécessaires pour y remédier,
- la condamnation de la société Hôtel Luna park au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction.
Dans ses dernières conclusions, signifiées le 17 octobre 2012, la société Hôtel Luna park demande :
- la confirmation du jugement,
- le débouté des demandes de la société SECCE,
- sa condamnation au paiement de la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 17 octobre 2012.
CELA EXPOSE,
Considérant que la société SECCE fait valoir que les travaux de ravalement incombent au preneur, en application des baux qui mettent à sa charge les réparations locatives, les réparations de gros entretien de l'article 605 du code civil, à l'exclusion de celles de l'article 606 de ce code, dont ne fait pas partie le ravalement ; qu'en outre, ces travaux de ravalement incombent au preneur compte tenu du défaut d'entretien, les problèmes d'étanchéité et de conformité des salles d'eau de l'hôtel ayant eu des conséquences directes sur l'état extérieur de l'immeuble ; que la société Hôtel Luna park n'a jamais remédié à ces non-conformités ; que les experts, MM [L] et [C], ont constaté les dégradations importantes causées à l'immeuble par son occupation anormale, relevant l'existence d'importantes infiltrations de nature à porter atteinte à la solidité de l'ouvrage ; que, contrairement à ce que soutient la société Hôtel Luna park, l'immeuble ne souffre nullement de vétusté, sa dégradation n'étant imputable qu'à la société locataire ;
Considérant que la société Hôtel Luna park réplique que le ravalement aurait dû être effectué depuis longtemps ; que l'état de la façade, ainsi que l'a constaté l'expert, est dû à une profonde vétusté de l'immeuble ; qu'il ne peut être fait aucun lien entre les salles d'eau et l'état de la façade ; que celles-ci sont d'ailleurs en bon état d'entretien ; qu'il s'agit de travaux prescrits par l'administration qui sont à la charge du bailleur, à défaut de stipulation contraire ; que les travaux dus à la vétusté sont également à la charge du bailleur ;
Considérant que, par arrêté municipal du 9 novembre 2006, il a été fait injonction au propriétaire de l'immeuble de remettre en état de propreté les façades ; qu'aucun des deux baux conclus avec la société Hôtel Luna park ne contient une stipulation expresse mettant ces travaux prescrits par l'autorité administrative à la charge du preneur ; que c'est donc à juste titre que les premiers juges ont mis à la charge de la société SECCE les travaux de ravalement de l'immeuble, la discussion des parties sur l'origine de l'état des façades, objets de l'injonction administrative, étant sans incidence sur l'obligation pesant sur le bailleur ; qu'il convient d'ajouter que, contrairement à ce que soutient la société SECCE, l'injonction de ravalement ne concerne pas seulement les façades sur rue mais celles sur cour, les murs pignons ou aveugles, les souches de conduits de fumées ou de ventilation, ainsi que toutes les parties communes intérieures, ainsi que le rappelle un courrier de la mairie de [Localité 3] du 17 novembre 2006 ;
Considérant que la société SECCE conteste alors l'astreinte dont le tribunal a assorti sa condamnation, faisant valoir qu'elle avait saisi la commission municipale pour obtenir des délais et que celle-ci ne s'était pas encore prononcée ;
Considérant que la société SECCE a, effectivement, saisi, le 22 décembre 2006, la commission compétente pour prolonger les délais fixés en matière de travaux de ravalement, dans les conditions fixées par l'arrêté municipal du 27 octobre 2000 ; que, cependant, si aucun délai n'est prévu par l'arrêté pour l'intervention d'une décision de la commission, la société SECCE ne pouvait, à la date à laquelle le tribunal a statué, soit plus de quatre ans après sa saisine, se prévaloir de ce que la commission n'aurait toujours pas statué sur sa demande par une décision explicite ; que l'arrêté du 9 novembre 2006 ayant accordé un délai de 6 mois pour la réalisation des travaux, le tribunal a pu, à juste titre, assortir sa condamnation prononcée le 21 février 2011 d'une astreinte ;
Considérant que la société SECCE fait valoir alors que l'état de délabrement intérieur de l'immeuble justifie que les travaux de ravalement soient reportés après les travaux nécessaires pour remédier au problème d'étanchéité et de conformité des salles d'eau ; qu'au vu des constatations des différents experts intervenus dans les lieux, des recherches approfondies sont nécessaires pour rechercher l'origine des désordres causés à la structure de l'immeuble et une expertise complémentaire s'avère indispensable ;
Considérant que le rapport de l'expert désigné par le tribunal analyse suffisamment l'état de l'immeuble sans qu'il soit besoin de procéder à une expertise complémentaire ; qu'il relève précisément les imperfections des installations de plomberie dans les lieux loués et l'étanchéité imparfaite des parois des salles d'eau mais ne constate aucune infiltration de nature à entretenir la dégradation des façades et conclut, d'une part que la dégradation des façades n'est pas le fait d'un défaut de réparation et d'entretien de la part du locataire actuel, d'autre part que le ravalement peut être mis en oeuvre ;
Considérant, certes, que la société Hôtel Luna park ne peut pas pour autant soutenir que les lieux loués ne souffriraient pas de désordres, l'expert les ayant expressément constatés ; que, cependant, la demande de la société SECCE tendant à la condamnation de la société Hôtel Luna park à réaliser 'les travaux préconisés par MM [L] et [C]' et des travaux sur les fenêtres, n'est pas recevable, faute que soient précisément énumérés les travaux en question, dans leur nature, leur étendue et leur localisation exacte et faute également que soit démontré qu'ils sont, dans leur totalité, à la charge du preneur, en application des clauses des baux ;
Considérant qu'il n'y a pas lieu à paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Considérant que la société SECCE doit être condamnée aux dépens de l'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement,
Y ajoutant :
Déboute les parties de leurs autres demandes,
Dit n'y avoir lieu à paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société SECCE aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE
